新城及高铁购物中心开发研究20141107
大兴龙湖天街购物中心调研报告
大兴生物医药基地龙湖天街购物中心调研报告调研报告调研地点：北京龙湖时代天街调研人员：刘超、王巨猛调研时间：2016年7月11日北京龙湖·时代天街位于大兴新城核心区域，与地铁4号线生物医药基地站无缝连接，交通条件优越。
项目西侧为生物医药基地，该基地占地1000万平方米，超过150家企事业单位入驻其中。
向南，未来将有首都第二机场及空港产业园落地，年旅客吞吐量预计达1亿人次，周边工作及居住人群超过20万人。
龙湖时代天街项目总体量约67万平方米，其中商业总体量约30万平方米，属于北京屈指可数的新地标级商业中心，且自持很大比例商业。
龙湖将出售的商业机遇与置业者进行共享，创造共赢未来的机会。
在龙湖天街运营模式下，置业者可以共享地标级商业中心的人流聚集优势，共享周边规模居住区及产业基地消费力，共享地铁、临空经济区源源不断的人流。
7月1日，作为大兴新城南部区域商业新地标的龙湖北京大兴天街正式开业了。
据统计，开业期恰逢周末，三天时间，龙湖北京大兴天街总客流量突破40万人次，总销售额达到2300万元。
这座体量15万平方米的全业态商业综合体，是目前六环外面积最大的地铁上盖购物中心，也是龙湖集团在北京打造的第二个“天街”项目。
开业前夕，依托龙湖商业布局全国的品牌实力，龙湖北京大兴天街的整体出租率达到了99%，品牌同步开业率达到了95%。
目前聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快销潮牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。
在大兴天街，商场配置专属VIP会员中心、母婴室、残疾人卫生间、免费轮椅、免费充电站、饮水机等，国内顶尖的无线Wi-Fi网络覆盖全场；商场停车位超过1200个，还有专为女性设置的“大尺寸”停车位，让女性司机在停车时倍感安心，龙湖商业体系化的星级服务得以充分彰显。
龙湖北京大兴天街引入了物美精品超市、上影IMAX国际影城、喜悦滑冰场、迪卡侬、优衣库、H&M、星巴克、便宜坊、汤城小厨等众多优质品牌，全面提升大兴区域的消费环境，引领南城家庭消费全新升级。
2014年中房信高铁房地产营销主题案例研究
维修
里昂有完 整的汽车 产业链
采购 部件
产业发展—
法国里昂案例
里昂高铁站点周边地区由近及远分为三级功能圈：核心区、扩 展区和产业区
产业区
扩展区
核心区
半径在2.5公里以上，为一般开发区，一般强度开发。
半径为1.2公里左右，为重点开发区，中高密度开发， 用地开发类型主要是商业、商务、会展、研发、文 化娱乐及居住等用地。
博览会
丝织业
• 法国化学工业及机械工业中心 。
• 里昂地区拥有汽车工业的 完整价值链。
• 欧洲最重要的物流平台之一。
博览会 生命医药
丝织化工 金融服务
汽车交通
物流
产业发展—
法国里昂案例
里昂的比较优势加上高铁推进原始产业升级和扩充
—丝织业
里昂比较优势
• 基础设施良好 • 气候暖和
丝绸研究与设计
• 人口增长率高于全国平均水平
里昂是法国第一大化学工业研发基地。目前，法国在该领域的25%研发经费都 投入到了罗纳-阿尔卑斯地区。据介绍，该地区的环境和化学工业将朝清洁化 工方向发展，
里昂是南欧最重要的物流中心。里昂的三个火车站均位于欧洲高速列车网的中 心位置，它们连接了从地中海地区到伦敦和布鲁塞尔。此外，里昂拥有全法国 最密集也是最完善的公路网。空运方面，里昂的国际机场可提供29条国内航线 及47条国际航线通往国内外各地，
里昂原始产业 • 丝织业（16世纪起） • 博览业（15世纪起）
里昂的比较优势加上高铁推进原始产业升级和扩充 —博览业
里昂是法国第二大 博览会中心，每年 一度的国际博览会 吸引三、四十万人 参观。在东南郊夏 西厄的欧洲博览公 园(Eurexpo)里，可 以看到展览面积达7 万平方米的十几个 主题展馆。各个国 家包括法国参展单 位数以千计。
杨宝民商业房地产专著V3
第三节高速铁路火车站商业物业的开发与经营前言2005年杨宝民系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业,从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,日本不仅形成了轨道交通综合体开发成熟体系，而且非常善于利用高速铁路带动周边城市规划和经济发展，因此,我们深感高起点开发我国高速铁路站点物业的重要性迫切性。
我们不仅要充分利用高速铁路火车站点的商业物业,而且要充分利用并规划好周边8公里土地的商业价值, 完善高速铁路经过城市的商业布局,充分发挥高速铁路的连带作用。
本文以长沙高速铁路站点物业及周边8公里区域作为研究案例,运用区域经济学和商业经济的知识,重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路;运用总部经济理论,探讨在长沙依托新火车站建设我国中部区域CBD的可行性。
对即将兴建的京沪高速铁路等21个站点,我们重点分析区域经济特色和重点站点的商业规划特色,介绍如何借鉴发达国家经验,利用高速铁路兴建机会,顺利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代,高起点规划高速铁火车站点周边5公里半径的整体开发,充分发挥高速铁路对经济与社会和谐发展的火车头作用。
一、高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响1.武汉—广州高速铁路对长沙区域经济的影响图9-39武广高速铁路线路图在思考武广高速铁路对湖南的影响需要开阔视野,充分借鉴欧洲和日本发展高速铁路对区域经济的带动作用,避免单纯从交通观点规划和论证高速火车站周边区域。
武广高速铁路经过长沙,不仅大大提升了长沙的物流中心地位,而且为长沙经济发展带来重大商机；不仅加快广东产业向湖南的转移步伐, 而且提升了长沙在全国的商业地位。
长沙具有发展我国中部CBD的潜力,我们呼吁积极论证其可行性,加速提升长沙在我国中部地区的地位,借鉴日本新干线带动大阪、京都、神户等地区发展经验,加快武汉、长沙、广州之间的区域经济联系。
2.京沪高速铁路对长三角区域经济的影响打开地图，我们就能看到，京沪铁路的两端是中国最大的两个经济区域———环渤海经济区和长三角经济区。
2014年江油房地产市场调查报告
2014年江油房地产市场调查报告第一篇：2014年江油房地产市场调查报告2014年江油房地产市场调查报告（2014年3月）————集团3月调研资料目录第一章江油房地产市场投资环境分析第二章江油房地产市场分析第三章结论及建议第一章江油房地产市场投资环境分析1、江油概况江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。
距离绵阳市30公里，成都160公里，市幅员面积2719平方千米，地理位置优越，气候条件宜人。
江油市域总人口约90万人，常住人口基本与总人口持平，体现其在西部地区经济发展处于优势地位，2013年城市建成区面积40平方公里，城市人口达37万人，城市化率53%。
结论：目前正处于城市化快速推进，改善住房和刚需型住房加快建设时期。
2、交通条件江油铁路运输条件十分优越，宝成铁路贯穿全境，江油火车中心站为全国最大的县级市火车站，成绵乐高铁年内运营，江油到成都只需1小时，到绵阳只需10分钟，另外，成绵乐高铁在江油设立江油站和青莲站（江油南站），正在建设的成西高铁还将在江油设立厚坝站（江油北站），江油铁路极为优越，可以通达全国主要大城市，江油在整个宝成铁路的地位高于绵阳等站。
绵阳至江油高等级公路和绵广高速公路等构成江油公路的主干网络，驱车从绵阳到江油仅需30分钟，绵阳南郊机场已开通上海、北京、广州等8个城市航线，今年还将建设绵阳至江油第二快速通道—中绵路，江油至绵阳更为通畅，另外绵九高速（绵阳至九寨沟）今年将开工建设，使江油成为九环线上最为重要的节点。
绵巴（绵阳至巴中）高速公路起点也距离江油城区不到20分钟。
结论：铁路、高速、航空各项运输条件均十分优越。
3、特色资源李白故里，中国优秀旅游城市、四川历史文化名城，道教，火药发源地，哪吒文化起源地，江油拥有李白文化、三国文化、道教文化、火药文化和红色文化等独特的旅游资源优势。
景观、景点资源丰富：建设中的5A级景区涪江六峡、李白文化产业园景区，建成的4A级景区：窦团山景区、李白纪念馆，打造中的4A景区：青莲李白故居、乾元山景区、佛爷洞景区、养马峡景区、藏王寨景区、吴家后山辛夷花景区，建成的3A级景区：天音洞、果语花溪，以及知名景区：白龙宫、观雾山等等，景观资源文化资源丰富。
某新城项目定位研究报告(PPT 51页)
区位条件较好，是与京、津相互呼应的环渤海都市圈中重要一环
北京、天津、唐山沿海经济带构筑起环渤海都市圈，唐山成为都市圈工业
增长的中心城市。
唐山湾战略规划
京津唐城市圈发展规划
唐山京唐港和曹妃甸港两大港口，年吞吐量规划达到5亿 吨，相当于世界第一的上海港规模。 唐山湾整体规划2143平方公里，到2015年生产总值达到 唐山50%，成为中国的东京湾。
一．项目本体分析 二．项目核心问题和市场方向研判 三．唐山房地产市场研究与分析 四．市场机会的深度挖掘与判断 五．不同市场方向的规划方案研究 六．项目初步市场定位建议
目录
一．项目本体分析 二．项目核心问题和市场方向研判 三．唐山房地产市场研究与分析 四．市场机会的深度挖掘与判断 五．不同市场方向的规划方案研究 六．项目初步市场定位建议
占地面积 15128 25000 4000
44128
167538.44 211666.44
容积率 0.6
2.81
2.3
建筑面积
11500 2400 200 200 600 400 400
60 100 15860 373606.2 97366.56 470972.8 486832.8
唐山中高端住宅容积率情况
7
不可预见费
8
企业管理费
9
财务费用
10
营销费用
11
销售契税
12 增值税预征
1980 150 100 200 3963 80 130 87 476 278 509 93
24.6% 1.9% 1.2% 2.5% 49.3% 1.0% 1.6% 1.1% 5.9% 3.5% 6.3% 1.2%
西安市赛格国际购物中心研究报告精选文档
90% 以上 80% 以上
优衣库、 GXG 、Lee 、纽 巴伦等
周大福、哈根达斯、罗西 尼、亨吉利、 GUESS 、A J
等
2层
时尚少淑、 年轻白领
鞋品区
90% 以上
金利来、百丽、必胜客、 UR 等
3层
时尚淑女、 淑女装、商
商务人士
务男装区
95% 以上
音儿、BONI 等
4层
时尚少女 时尚淑女区 95% 以上
25
经营情况对比
生意相对较好
门庭冷落
总结：同样处在一层，而且相邻较近，经营情况出现冰火
两从天，值得经营者及运营商深思！！！！！
26
客服特征
商场在一层设有总服务 台，在每层均设有两个 收银台（6层除外），
提供统一收银，客户疑 难解答，客户投诉、意 见反馈，商户服务，商 场突发事件处置等。
分 层 服 务 中 心
18
赛格国际购物中心业态分析
?赛格国际购物中心定位为以购物、休闲、商务、社交、餐饮、娱乐为一体的都 会型购物中心，主要满足小寨及周边区域时尚、年轻、中低收入人群需求，以周 边学生及长住居民消费为主，中、低端零售类所占比例较高。 ?赛格国际购物中心附近有海港城、飞旋广场、百盛百货、金鹰百货、世纪金花 军区服务社、金莎国际等主要竞争对手，为了有效的避免竞争，赛格国际购物中 心大型主力店几乎没有，餐饮业态相比其他竞争对手，比例较大。 ?赛格国际购物中心业态以零售为主力业态、另外比例较大的餐饮以及符合现阶 段购物中心发展趋势的儿童业态也成为本商场提升人气、凝聚客流的一大亮点。
总服务台
27
赛格国际购物中心案例
项目概况 楼层分布 业态比例 租金水平 运营情况 交通流线 建筑设计 案例总结
高铁新城的空间效应研究进展及思考
文章编 号：１ ００９—６０００（２０１ ８）０８—０１ Ｉ ５－０８ 中图分类号 ＴＵ９８２ ２ 文献标 识码 ：Ａ ｄｏｉ：１０ ３９６９／Ｊ．ｉｓｓｎ １００９－６０００ ２０１８ ０８ ＯＩ６
基金 项 目 ：国 家 自然科 学 基金 项 目 制 度 变 迁视 角下 的扩 权 强镇 及 其 地 域 空 间效 应 研 究一 一 以长三角地 区为例 ”（４１１Ｏ１１４２） 国家社 会科学 基金项 目 中国城市增 长模式 转型研 究”（０９ＣＪＬ０４６）、中央高校 基本科研业务费专项资金 （１１１８０９０２０７）资助。 作者简 介：郭宁 宁 ，女 ，汉 族 ，山东聊城 人 ，南京大学建 筑与城 市规 划学院研究 生 ； 于涛 ．通信 作者 ，男 汉族 ．河 北故 城人 南 京大学建 筑 与城市规 划 学院 副教 授 、博 士 、注册规 划 师 ；南京大学 城 乡治理 与政策 研究 中心 ，副 主任 主要研 究方 向 ：城 市与 区域规 划 、城 市社会 学研究 。
１１Байду номын сангаас
城市发展战略 Ｉ ＵＲＢＡＮ ＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮＴ ＳＴＲＡＴＥＧＹ
Ｏ引言
高速 发展 期 间正值 中国快 速城 镇化 发展 阶 速铁 路 是 指提 速 改 造 后 时 速 ２００ｋｍｌｈ以
根 据新 经 济地理 学观点 ，城 市 空间的 段 ，在 城市 外 围建设 新 城成 为中国 城市 郊 上，新建时 速 ２５０ｋｍ／ｈ以上的 铁路 系统 ［１８］０
Ａ ｂｓｔｒａｃｔ： Ｗ ｉｔｈ ｔｈｅ ｈｉｇｈ ｓｐｅｅｄ ｒａｉｌｗａｙ’ｓ ｃｏｍ ｐｒｅｓｓｉｏｎ ｏｆ ｔｉｍ ｅ ａｎｄ ｓｐａｃｅ ａｎｄ ｉｔｓ ｄｉｆｆｕｓｉｏｎ ａｎｄ ａｇｇｌｏｍ ｅｒａｔｉｏｎ ｅｆｆｅｃｔ，ｈｉｇｈ－ｓｐｅｅｄ ｒａｉｌｗａｙ ｎｅｗ ｔｏｗｎ ｔｒｉｇｇｅｒｅｄ ａ ｂｏｏｍ ｉｎ Ｃｈｉｎａ＇ｓ ｎｅｗ ｔｏｗｎ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｔｈｅ ｓｐａｃｅ ｅｆｆｅｃｔ ｏｆｈｉｇｈ．ｓｐｅｅｄ ｒａｉｌｗａｙ ｎｅｗ ｔｏｗｎ ｈａｓｂｅｃｏｍ ｅｔｈｅｆｏｃｕｓ ｏｆｒｅｓｅａｒｃｈ．Ｏｎｔｈｅ ｂａｓｉｓ ｏｆ ｓｏｒｔｉｎｇ ｏｕｔ ｔｈｅ ｄｏｍ ｅｓｔｉｃ ａｎｄ ｆｏｒｅｉｇｎ ｒｅｓｅａｒｃｈ，ｔｈｅ ａｒｔｉｃｌｅ ｓｕｍ ｍ ａｒｉｚｅｓ ｔｈｅ ｒｅｌａｔｅｄ ｃｏｎｃｅｐｔｓ ａｎｄ ｔｙｐｅｓ ｏｆ Ｈ ＳＲ ｎｅｗ ｔｏｗ ｎ．Ｔｈｅｎ ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ａｌｓｏ ｓｕｍ ｍ ａｒｉｚｅｓ ｔｈｅ ｐｏｓｉｔｉｖｅ ａｎｄ ｎｅｇａｔｉｖｅ ｅｆｆｅｃｔｓ，ｔｈｅ ｉｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇ ｆａｃｔｏｒｓ ａｎｄ ｔｈｅ ｉｎｔｅｒｎａｌ ｉｎｆ ｌｕｅｎｃｅ ｍｅｃｈａｎｉｓｍ ｏｆｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍ ｅｎｔ ｏｆＨＳＲ ｎｅｗ ｔｏｗｎ．Ｔｈｅ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｃｏｎｓｉｄｅｒｓ ｂｏｔｈ ｄｏｍ ｅｓｔｉｃ ａｎｄ ｆｏｒｅｉｇｎ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｈａｖｅ ｅｎｔｅｒｅｄ ａ ｒｅｌａｔｉｖｅｌｙ ｍ ａｔｕｒｅ ｓｔａｇｅ ａｔ ｐｒｅｓｅｎｔ．Ｈｏｗｅｖｅｒ，ｔｈｅ ｆｏｒｅｉｇｎ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｎｅｅｄｓ ｔｏ ｂｅ ｉｍ ｐｒｏｖｅｄ ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｓｔｕｄｙ ｏｆｔ ｈ ｅ ｕｎｉｖｅｒｓａｌ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｓｙｓｔｅｍ ａｎｄ ｔｈｅ ｉｎ．ｄｅｐｔｈ ｓｔｕｄｙ ｏｆｔｈｅ ｍ ｅｃｈａｎｉｓｍ ｏｆ ａｃｔｉｏｎ Ｔｈｅ ｄｏｍ ｅｓｔｉｃ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｉｓ ｐｒｏｓｐｅｃｔｅｄ ｆｒｏｍ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｌｏｃａｌｉｚａｔｉｏｎ，ｒｅｓｅａｒｃｈ ｑｕａｎｔｉｆ ｉｃａｔｉｏｎ ａｎｄ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｄｙｎａｍ ｉｃｓ，ｓｏ ａｓ ｔｏ ｆｕｒｔｈｅｒ ｉｎｔｅｇｒａｔｅ ｔｈｅ ｎｅｗ ｔｏｗｎ ｔｏ ｔｈｅ ｃｉｔｙ ａｎｄ ｐｒｏｖｉｄｅ ａ ｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ ｂａｓｉｓ ｆｏｒ ｓｕｓｔａｉｎａｂｌｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍ ｅｎｔ ｏｆ ｓｐａｃｅ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｈｉｇｈ－ｓｐｅｅｄ ｒａｉｌｗａｙ ｎｅｗ ｔｏｗ ｎ；ｓｐａｔｉａｌ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ；ｔｈｅｏｒｙ；ｒｅｖｉｅｗ；ｒｅｓｅａｒｃｈ ｐｒｏｇｒｅｓｓ
上海大型购物中心基本特征及发展趋势分析
上海大型购物中心基本特征及发展趋势分析————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：上海大型购物中心基本特征及发展趋势分析-旅游管理上海大型购物中心基本特征及发展趋势分析作者简介：王楠，女，华东师范大学旅游系硕士研究生，研究方向为都市旅游。
王晓云，女，华东师范大学旅游系副教授，研究方向为都市旅游。
王楠王晓云大型购物中心作为一种新型的零售业态，目前在中国各大城市尤其是上海迅速发展，近20多年间大型购物中心呈现百花齐放的局面。
本文旨在选取上海目前建成的购物中心，分析其建筑特点、区域分布、业态布局等特征，总结未来的发展趋势，同时倡导体验式购物中心模式。
一、问题提出在我国，大型购物中心的发展始于20世纪80年代，上海作为典型代表之一，无论在规模还是数量上，都位于全国前列。
因此，研究上海大型购物中心具有一定的指导性和借鉴性意义。
同时从文献来看，国内关于大型购物中心休闲体验的研究文献较少，主要集中于购物中心的空间设计、客户满意度等方面，而对于上海大型购物中心的研究更为缺乏。
综上，有必要对上海大型购物中心的基本特征进行归纳总结，为转型中的购物中心发展模式提供理论依据与成功借鉴。
二、“大型购物中心”的概念界定大型购物中心起源于国外的“Shopping Mall”，在我国并没有明确的界定与标准。
早期中国的购物中心是在百货商店的基础上，加入餐饮、娱乐元素而组成的。
从文献资料来看，国家质检总局、国家标准委联合发布的新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106一2004）的定义是：“购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
”而上海市地方标准《零售业态规范》（DB31/T260一2001）也对大型购物中心做了界定：“在一个大型建筑体（群）内，由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体”。
【苏州】新城邻里中心案例分析
次干道：星海街（4车道）
苏幕路
西侧城市花园小区
北侧园区实验小学
园区实验小区
主干道 次干道 支马路
主干道：现代大道（8车道）
社区 支马路
星 海 街
现代大道
16
PART
3 项目定位
17
3 项目定位-整体定位
1 1 1 2 1 1 1 1 1 3 3 7 1 4 1 1 1 1 2 4 90
经营 商户数
46
数量比例
51.1%
2.2%
1.1%
3.3%
1.1%
1.1% 1.1% 2.2% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 3.3% 3.3% 7.8%
1.1% 4.4% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 2.2% 4.4% 100%
8
1 项目概况-邻里中心项目
邻里中心项目：
已开业16个邻里中心明细表：新城邻里中心是第一个真正意义上的邻里中心
所在地 开发产品 新城邻里中心 贵都邻里中心 师惠邻里中心 湖东邻里中心
玲珑邻里中心 沁苑邻里中心 苏州 翰林邻里中心 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
地址 苏州工业园区现代大道158号 苏州工业园区中新路8号 苏州工业园区星海街169号 苏州工业园区星湖街178号
4
1 项目概况-项目构成
项目构成
苏州新城邻里中心于1998年5月开业，总建面共2.1万㎡，由新城大厦和新城大厦附楼两部分构成，其 中新城大厦分为A、B区，从F1-F4总四层，附楼以新城生鲜卖场为主，共两层。
典型案例上海新天地商业街研究分析
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；