北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报告
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北京朝阳区某后CBD项目可研报告
北京朝阳区某后CBD项目可研报告一、项目概况1、位置——扼守CBD南麓紧邻东三环要道本项目位于北京市朝阳区东三环路与人民机器厂南路交汇处，紧邻东三环。
北距CBD仅为1公里，距离长安街延长线1.5公里；东距东四环2公里；南距南二环1.5公里；西距东二环2公里。
地处北京东南部核心地带。
2、规模——打造东南部地区地标极物业占地13344平方米，已批审建筑面积为。
属于本地区最大规模的建筑单体，适于开发综合类大型物业项目，整体项目屹于东三环之畔，无任何遮挡，将形成气势恢宏、傲然伫立的东南部地标级建筑，形成东三环上的一道风景线。
3、交通状况——横贯东西，直通南北，得天独厚紧邻东三环，可方便到达CBD及城南和城北，临近两广路—广渠路、长安街—建国路、并可方便贯通至东二环路、东四环路；东西南北交通极为方便；由于临近京沈、京津高速公路，本项目处于外省市进京的必经之路；在公共交通方面，多条公共交通线经过本项目，如：300、830、730、28、810、37、57、707、705等；随着北京城市轨道交通网的建设与贯通，地铁5号线、地铁八通线以及城铁亦庄线，都将为本项目的公共交通提供更加便利的条件。
4、市政状况——成熟完善奠定项目全面基础本区域是近二十年开发的成熟地区，市政条件完善：道路系统、给水、排水系统、地上、地下管线系统、供电系统、电讯系统、燃气系统等。
目前，三环路正在改造之中，其交通容量将进一步提升，为迎接奥运会做好充分的准备。
5、市场状况——特征明确面向需求商业市场状况：本地区缺乏大型商业中心，大型购物场所的供应现状是北至国贸中心，西至崇文门商圈，存在大型商业中心；而东部地区和南部地区均属大型商业的空白区域。
住宅项目：周边住宅项目众多，竞争激烈，市场供应非常丰富。
（详见下页本地区住宅项目调查表）本地区住宅项目一览表项目名称项目位置物业属性起价发展商物业状态电话双花园小区（Ⅰ）（售罄）朝阳区广渠门外大街北侧光华木材厂院内普通住宅4380元/平方米北京建材集团房地产开发公司期房华腾园(甲区)(售罄)朝阳区东三环双井劲松桥北100米普通住宅4580元/平方米北京北化房地产开发有限公司现房67790005/6/7香榭舍（售罄）朝阳区东三环华威桥东100米普通住宅10000元/平方米北京富阳物业发展有限公司酒店式公寓写字楼项目：由于本区域所属的潘家园地区集中存在为数较多的省、市驻京办事处、酒店，促使该地区的商业氛围日渐浓重，目前，仍有新的驻京机构及商业写字楼项目在建设当中，致使本区域呈现全面性和可持续性发展的局面，同时，拉动提升了地区的消费潜力。
北京商业项目朝阳大悦城、考察报告68页PPT
二、项目招商
三、项目定位
四、项目客户群
西单定位为国际青年城，从我们现在看到的效果来看，它的组合、它的 客流确确实实做到了国际青年城的定位。
从现在消费者结构来看，18到25岁占40%左右。22到25岁占25%。30 到35岁占20%。第一次来的人比重非常少，不到20%；一周来一次的占到了 25%；两周来一次的占到了25%；一个月一次的占到了20%。西单的重复性 消费占了很大的比重。
七、楼层分布图
八、现场装修
八、现场装修
九、项目亮点
大悦城拥有若干“之最” ：世界跨度最长的飞天梯；长江以北最大的数码 影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆 品超市SEPHORA（丝芙兰。
各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是鲜元素、找茶、COLD STONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心 的舒适选择。
来西单消费的基本是跟朋友来约会，这个占了大的比重。同时，也有一 部分人看到了西单有足够的停车场，愿意上这来购物的。还有一些人看到了 这边有很多餐饮区域，可以尝到一些美味。
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
Hale Waihona Puke 五、业态分布六、首次驻京商家及面积
研究方向
一、 研究业态布局对项目价值实现的作用。 通过分析朝阳大悦城硬件设施（出入口、电梯口、电梯设置等）划分区域的经济价值，分析人流走向。对比朝阳 大悦城实际主力店位置摆放， 对人流的改变，导致的经济收益的变化。解释人流变化的原因，得出业态布局应该 注意的一般方向。 二、研究大悦城在运营管理上的借鉴思路。 在大悦城开业后至今经营状况逐年良好，通过分析大悦城项目实现高增长的原因寻找大悦城对其他商业综合体运 营管理上的可借鉴性。主要研究内容包含推广市场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、业主和客户 的的客户服务和市场物业租赁管理服务等。 专题一：项目业态布局对项目价值的实现作用 一、 规划（描述为主，包括标注项目周边主要道路，各个出入口，人流进入方向，内部电梯位置、对人流的导向） 二、 价值分析（通过对既有硬件设施的分析，划分各区域的经济价值，B1，1-6,7-11，分层经济价值分析） 三、 项目实际业态分布、主力店分布、人流聚集点分析 四、 对比业态比例找出引入业态前后的价值差异 五、 探究引入业态前后价值差异的原因 六、 得出业态规划中可借鉴之处 专题二：大悦城商业运营专题研究 一、 背景：北京朝阳大悦城自2019年5月开业以来，业绩逐渐攀升，2019年实现销售额突破10亿元，2019年销售 额超过21亿元，客流量超过2100万，平均每平方米租赁面积的年销售贡献超过1.8万。远远高于市场平均水平， 因此研究朝阳大悦城运营管理的优势和特色，对于商业项目的管理具有重大意义。
朝阳大悦城项目考察报告(教学PPT)
经济基础
朝阳区聚集了大批跨国公司和高技术企 业，区域存在大量高消费力的商务客流 和居住客流
交通
坐拥地铁1号线延长线，地铁6号线青年 路直接连通B1层，周边11条公交线路贯 通
人口
2 公里范围内有20多个住宅小区，辐射5 公里内53万常住人口
周边竞品
竞争对手有Solana、赛洛城、美罗城、 活力东方，总体来说周边餐饮设施偏少， 缺少同等规模集中型商业
2.1 业态布局匹配度
高餐饮比例购物中心
• 餐饮比例高起到吸引人流 作用，但不能无限加大。 • 建议梳理餐饮业态，引进 有特色并成熟的品牌，并且 每个菜系只招一家餐厅，避 免重复。
• 朝阳大悦城也是少有的将 各大知名咖啡和甜品水吧品 牌都招揽入户，从负一层到 顶层，每层都有咖啡厅、甜 品店、水吧店面，每个店面 间隔不超过50米，带动了不 同楼层人流，也给消费者提 供了大量休息区域。 • 案例：北京新光天地一家 百货6家COSTA咖啡
• 开业后为适应北京四环以外的年轻家庭消费目标群体，逐步增加家庭、儿童等业态， 成为“年轻中产家庭购物目的地”，在北京商业地产项目中首屈一指。
购物
休闲 健身
品质时 尚生活
中心
娱乐
餐饮
文化
产品线扩充 以家庭为主题包
装商业
商业中心 生活重心
PART 2 布局及业态
• 业态布局匹配度 • 品牌及主力店
5/2/2020
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆 盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经营” 长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。
北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研
世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是 北京最大的购物休闲综合体， 位于北京市海淀区四季青远 大路，西三环和西四环之间。 世纪金源购物中心是世纪金 源集团进军商业地产的鼎力 之作，亦是世纪金源集团开 发的第一家购物中心。该项 目投资38个亿，占地18.2公 顷，建筑面积为68万平方米。 东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两 层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京 市东直门立交桥西南角,东城区 东直门南大街1号。东二环的核 心商圈地带，北临东直门内大 街，东面东二环路，紧邻第二 使馆区，周边遍布写字楼、大 型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方 米高档公寓、38200平方米附 属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体 风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客 流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高 层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
1F
朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
3F
朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
4F
朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
5F
朝阳大悦城平面图
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朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图
案例分析北京朝阳大悦城
2F
28
34-37 29 27 30 31 33 32 22 21 38 20 19 18 39 01 40 16 17 07 41 08 15 09 10 11
百货 服饰、护理、皮具、珠宝 餐饮 服饰
编号 01 02/03 04/05 06 07/08 09/10 11 12 15/16 17 18/19 20 24-26 27 商户 Le Sportsac Novo Misnong Ovs Scofield i.t. NBA Jewlery Gap Ochirly ZucZug Jeccica RIME Vero moda & Jakc Jones Kira 29 30/31 32 33 34/35 36 37 39
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百货 服饰、护理、皮具、珠宝
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餐饮
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04 05 38 37
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服饰
编号 02/03 04 05 07-10 13 14 15 16 17/18 19 24/25 26 27 商户 淑女屋 阿努比斯 OVS I.T. Zczz Cosa Salute five plus Teenie Weenie Basic House E Land Mind Bridge Levi's 28 29 30 31 32/33 34/35 36
B1至4F 近10000平米
Lifestyle: emoi基本生活 北京同仁堂 瑞莱保健品 论道 可多 beijing 一伍一拾 Yankee candle 扬基蜡烛 屈臣氏 韩国丽时美发连锁机构 悦来烟酒 福奈特
北京朝北大悦城 开发提案报告
暇步士
Selected
Skecher VICTORINOX
货梯
Only
DISSONA
HOLA 1350M2
i.t
项目摘要
项目 项目名称 项目位置 商圈类型 项目类型 项目总规模 商业经营总面积 商业业态组合
开业日期 开发商(业主)
租赁楼层 租赁面积
内容 北京 朝北大悦城 北京市 朝阳区朝阳北路与青年路交汇处东北角 成熟社区型商圈 购物中心、酒店公寓、其他附属配套设施/停车场 建筑面积40万M2，酒店公寓面积约7万M2， 规划停车位：3500个（B2\B1东南侧部分 5F\6F北侧部分） 购物中心约23万平方米(B3-11F) 主力店：JUSCO、金逸影院、家庭梦工厂 次主力店：大型体育专业店/电器/汽车用品/家居专业店 专门店：中高档时装/鞋类/酒类/日用装饰/书籍音像 娱乐：SPA美容/儿童娱乐/国际影城/冰场/教育服务等 餐饮：品牌餐饮/美食广场 服务：银行金融 预定2010年5月1日 北京弘泰基业房地产有限公司（中粮集团下属子公司）
快餐&休闲餐
KTV 儿童零售
影院
商务餐 电玩
家居生活零售 潮流服饰
风情中餐 京城人气餐饮 外埠人气餐饮
儿童乐园、童装、家庭服饰
儿童休闲餐
流行服装服饰
时尚休闲餐
时尚服装服饰
女性时尚餐
精品 服 装
珠宝手表 邻生里活生用活品用品
Grill & Chill 停车场
品牌情况
• 国际品牌占80% 已经签约主力店:
开发提案报告
区域：华北区 城市：北京 案名：朝北大悦城 商圈属性：成熟社区型商圈 物业类型：购物中心 门店类型：小型店
陆欣置业-开发处 2010年3月29日
《2024年城市更新背景下北京商圈改造趋势分析及策略建议》范文
《城市更新背景下北京商圈改造趋势分析及策略建议》篇一一、引言随着城市化的不断推进，北京作为国内的一线城市，其商圈改造成为城市更新的重要组成部分。
商圈的改造不仅关乎城市经济的发展，更关系到市民生活的便利性和幸福感的提升。
本文将针对北京商圈改造的背景、趋势进行深入分析，并提出相应的策略建议。
二、北京商圈改造的背景北京作为首都，其商圈承载着商业、文化、交通等多重功能。
近年来，随着城市化的快速发展，部分商圈出现了设施老化、交通拥堵、环境脏乱差等问题，这些问题严重影响了市民的购物体验和城市的整体形象。
因此，对商圈进行改造升级，提升其整体功能和形象，成为城市发展的重要任务。
三、北京商圈改造的趋势分析1. 智能化与数字化转型：随着科技的发展，智能化和数字化转型成为商圈改造的重要方向。
通过引入智能设备、大数据分析等手段，提升商场的运营效率和顾客体验。
2. 绿色生态化：环保、绿色成为现代城市发展的重要方向。
商圈改造中，注重绿色生态的建设，如增加绿化面积、建设屋顶花园等，以提升市民的居住和购物环境。
3. 文化与商业融合：文化是城市的灵魂，将文化元素融入商业，可以提升商圈的独特性和吸引力。
例如，结合历史文化、地域文化等，打造具有特色的商业街区。
4. 交通优化：交通是商圈发展的重要保障。
通过优化交通设施、增加交通线路、建设地下通道等方式，缓解商圈的交通压力，提升市民和游客的出行便利性。
四、策略建议1. 科学规划：在商圈改造中，应注重科学规划，明确改造目标和定位，避免盲目建设和重复建设。
同时，要充分考虑商圈的地理、文化、人口等因素，制定合理的改造方案。
2. 政府引导与市场参与：政府应发挥引导作用，制定相关政策和措施，鼓励企业参与商圈改造。
同时，要引入市场竞争机制，吸引优质企业入驻，提升商圈的商业价值和竞争力。
3. 智能化与数字化转型：加大科技投入，引入智能化设备和技术，提升商场的运营效率和顾客体验。
同时，利用大数据、云计算等技术手段，对商场的运营数据进行分析，为决策提供支持。
高策 北京朝阳大悦城商业案例分享报告 201308
动线规划|停车动线规划
商场内部与停车场过渡空间采取过渡厅设计，增添商场体验空间，提升商场品质
停车场照片
过渡厅
过渡厅实景照片
地上车库下行通道 22
地上车库上行通道
空间设计|概述
室外空间设有广场园林景观及小型商业内街，室内通过主中庭设计，提升局部空间感
商场内主中庭 23
广场园林实景 广场园林实景 小型商业街
过渡空间设计，通过广场园林景观及过渡厅有效衔接内外部空间； 多出入口设计，满足客户不同需求，同时亦提升应急疏散能力； 双动线设计，水平主动线沿中庭形成回路，垂直动线以扶梯、垂直电梯相结合的 方式，动线通畅性较高； 休息区利用中庭周围空间，提高公共空间使用率，但不利于中庭周围商铺展示。
27
4 业态配比及业态分布
28
业态概述|商业业态分布概述
商场内部设置不同主题购物区，满足顾客家庭、生活、娱乐等一站式消费需求
朝阳大悦城商场总建筑面积约23万㎡，容纳超过400余家各类商铺，集时尚品牌店，休闲美食广场及主题餐厅 、购物超市、电子产品专区、美容美发沙龙、创意家居用品店、国际影城，休闲娱乐店等多种业态于一体。
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内部步 行街
园林 广场
大悦城购 物中心
4
朝阳大悦城综合体由朝阳大悦城购物中心、
酒店
酒店式公寓、内部步行街、配套园林广场构成；
式公
寓
朝阳大悦城总建筑面积40万平方米，其中购
物中心23万平米，占比57.5%，酒店式公寓7万
平米，占比17.5%。
项目规划|朝阳大悦城
朝阳大悦城是朝青商圈的综合商业“巨无霸”，极大缓解朝青板块商业严重不足现状
朝阳大悦 城
青年路地铁口 8
朝阳北路
建筑规划建议报告PPT课件
项目风险应对建议——招商风险应对
风险5：项目楼层较高，10-11F的出租及租金面临较大挑战
10-11F面临很大的租赁及租 金压力
根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费 特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。
朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。
项目解读——平面图总结
二、风险分析
风险分析
朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上 朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。
III. 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 IV. 主题不够鲜明，可塑性较弱 V. 10-11F面临很大的招商和租金压力
项目风险应对建议——招商风险应对
风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬ห้องสมุดไป่ตู้置，增加了主力店 招商的难度
双首层的使用，使人流直接输入到五层 ，2-4F则成为受到忽视的楼层。而24F现有布局单一，无益于主力客户招 商。
日韩广场
节日广场
目标租户：Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle 建筑规划建议报告(ppt45页)
建筑规划建议报告(ppt45页)
目标租户：Sport GBA city , Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa
手段：打造亮点街区 方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积 ） 目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商
L3-4
3-4F街区
香榭大道
L2-3
风险5：项目楼层较高，10-11F的出租及租金面临较大挑战
10-11F面临很大的租赁及租 金压力
根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费 特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。
朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。
项目解读——平面图总结
二、风险分析
风险分析
朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上 朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。
III. 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 IV. 主题不够鲜明，可塑性较弱 V. 10-11F面临很大的招商和租金压力
项目风险应对建议——招商风险应对
风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬ห้องสมุดไป่ตู้置，增加了主力店 招商的难度
双首层的使用，使人流直接输入到五层 ，2-4F则成为受到忽视的楼层。而24F现有布局单一，无益于主力客户招 商。
日韩广场
节日广场
目标租户：Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle 建筑规划建议报告(ppt45页)
建筑规划建议报告(ppt45页)
目标租户：Sport GBA city , Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa
手段：打造亮点街区 方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积 ） 目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商
L3-4
3-4F街区
香榭大道
L2-3
朝阳大悦城项目考察报告ppt课件
开业时为保证空置率不至于太高，项目选择了大体量且有成功运营经验的日本永 旺综合百货超市作为主力店，后因双方定位不符以及去百货化趋势，2012 年2 月， 朝阳大悦城和永旺百货解约，只保留地下一层超市部分。
2.2 品牌及主力店
冠军溜冰场—7F
• 目前国内最高级别的溜冰场，同时也是国内外商业项 目中少有的奥林匹克标准的溜冰场馆。 • 国际上最先进、环保的制冷系统及ZAMBONI清冰设备 制造出完美的冰面 • 完善的配套设施、一流水准的灯光、 • 中空的建筑设计——四季都沐浴在明媚的阳光里 • 1800平方米的国际标准冰面面积——能够进行花样滑 冰、冰球、短道速滑等多种冰上项目的开展
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆 盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经 营”长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。
• 项目初期定位于“品质时尚生活中心”，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等 六大主题于一体。
2.2 品牌及主力店
永旺超市—B1
世界500强永旺集团是日本最大的零售集团，在日本及东 南亚地区有综合百货超市606家、食品超市1182家。 AEON超市位于B1，面积近10000平米，将通过现代化装 饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所。
开业后对主力店的调整在知 名购物中心中尚属少数，定 位上的摸索和摇摆让朝阳大 悦城的品牌形象始终没有清 晰展现。
10
2.1 业态布局匹配度
零售：娱乐：餐饮比率为4:3:3，基本能满足动态平衡，后期可考虑 增加业主体验项目。
• 朝阳大悦城品牌覆盖面十分全面，涵盖餐饮、服饰、超市、休 闲、娱乐、美容美发、亲子等业态。
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•“悦”广场
•目标租户：Rose Tea House、Cova、Anges’b, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：打造家庭娱乐街区 •方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小 丑、杂技等 •目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业
•7-8层挑空
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
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•L7-8
•风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给 人震撼的感觉
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•因为飞天体梯的使用，5F为第二个中 庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小 ，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了 租金的提升。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：扩大5F中庭空间 •方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座 椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户 外座椅收回。 •目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•项目风险应对建议——招商风险应对
•风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店 招商的难度
PPT文档演模板
•双首层的使用，使人流直接输入到五 层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而 2-4F现有布局单一，无益于主力客户 招商。
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•手段：打造亮点街区 •方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积 ） •目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商
•L3-4
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•3-4F街区
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•香榭大 PPT文档演模板
•L2-3
•表达方式： ➢主题铺装 ➢欧式咖啡馆与品牌结合 ➢主题街景 ➢不统一招牌 ➢与时间同步灯光
北京市朝阳区大ห้องสมุดไป่ตู้城建筑规划建议报 告
•日韩街 区
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•L3-4
•表达方式： ➢主题铺装 ➢日式咖啡馆结合品牌零售 ➢主题街景 ➢不统一招牌 ➢与时间同步灯光
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•项目风险应对建议——招商风险应对
北京市朝阳区大悦城建 筑规划建议报告
PPT文档演模板
2020/11/12
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•一、项目解读 ➢项目概况 ➢项目平面图 •二、风险分析 ➢招商风险 ➢营运风险 •三、未来工作重点
•目录
PPT文档演模板
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
PPT文档演模板
•一、项目解读
•项目招商风 险
I. 项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬 位置，缺乏对主力店的招商吸引力
II. 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的 空间及场地，不能给人震撼的感觉
III. 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 IV. 主题不够鲜明，可塑性较弱 V. 10-11F面临很大的招商和租金压力
•表达方式： ➢大量户外表演 ➢时尚家装饰品、个人护理 ➢节日活动 ➢体现主题的家居饰品店
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•项目风险应对建议——招商风险应对
•风险4：单层面积体量大，分层主题不够鲜明
•楼层单体面积达到1万平方米之多， 不易形成鲜明的主题，且不利于商铺 之间的互动和人流的畅通
PPT文档演模板
PPT文档演模板
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
PPT文档演模板
•表达方式： ➢户外座椅 ➢挑空小中庭
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•项目风险应对建议——招商风险应对
•风险3：现有规划为常见购物中心布局，未能体现出家庭娱乐气氛，主题特色不够
•布局规划中除了有电影院之外 ，没有其他的能够体现出家庭 娱乐特色的规划
♣ 目前布局如何更好的体现家庭 娱乐的气氛
♣ 主题不够鲜明，可塑性较弱 ♣ 10-11F面临较大的租赁及租金
风险
•项目风 险
•营运：
♣每一层对应面积较大，人 流如何有效带动
♣大型活动场地如何在各个 楼层不同分布，与公共空间 取得平衡
♣未来商业竞争将会更加激 烈，如何有效地吸引消费者
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•风险分析
• 朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上 朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。
• 招商：
♣ 项目双首层设计及2-4F平面布 局，令2-4F处在尴尬位置，缺 乏主力店招商的吸引力
♣ 5F作为第二首层，现有规划缺 乏聚集人气及活动的空间及场 地，不能给人震撼的感觉
•朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。
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•项目解读——平面图总结
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•二、风险分析
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•八大主题广场
•手段：开发主题广场 •方法：在不同楼层位置安排不同的主题广场，以装饰品或者活动来营造主题氛围 •目标：通过主题广场的规划，便于广场周边有效吸引目标主力客户
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•目标租户：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP, •EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,White Collar,Swarnoski
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•项目解读——项目概况
•朝北大悦城
•所属商圈：朝青商圈 •地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北 角 •商业类型: 综合体/购物中心 •商业面积：23万平方米 •商业定位：现代超级家庭购物中心 •开业时间：2009年底 • 根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消 费特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。
•目标租户：Rose Tea House、Cova、Anges’b, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport
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•手段：打造家庭娱乐街区 •方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小 丑、杂技等 •目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业
•7-8层挑空
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•L7-8
•风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给 人震撼的感觉
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•因为飞天体梯的使用，5F为第二个中 庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小 ，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了 租金的提升。
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•手段：扩大5F中庭空间 •方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座 椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户 外座椅收回。 •目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商
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•项目风险应对建议——招商风险应对
•风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店 招商的难度
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•双首层的使用，使人流直接输入到五 层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而 2-4F现有布局单一，无益于主力客户 招商。
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•手段：打造亮点街区 •方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积 ） •目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商
•L3-4
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•3-4F街区
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•香榭大 PPT文档演模板
•L2-3
•表达方式： ➢主题铺装 ➢欧式咖啡馆与品牌结合 ➢主题街景 ➢不统一招牌 ➢与时间同步灯光
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•日韩街 区
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•L3-4
•表达方式： ➢主题铺装 ➢日式咖啡馆结合品牌零售 ➢主题街景 ➢不统一招牌 ➢与时间同步灯光
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•项目风险应对建议——招商风险应对
北京市朝阳区大悦城建 筑规划建议报告
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2020/11/12
北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•一、项目解读 ➢项目概况 ➢项目平面图 •二、风险分析 ➢招商风险 ➢营运风险 •三、未来工作重点
•目录
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•一、项目解读
•项目招商风 险
I. 项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬 位置，缺乏对主力店的招商吸引力
II. 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的 空间及场地，不能给人震撼的感觉
III. 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 IV. 主题不够鲜明，可塑性较弱 V. 10-11F面临很大的招商和租金压力
•表达方式： ➢大量户外表演 ➢时尚家装饰品、个人护理 ➢节日活动 ➢体现主题的家居饰品店
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•项目风险应对建议——招商风险应对
•风险4：单层面积体量大，分层主题不够鲜明
•楼层单体面积达到1万平方米之多， 不易形成鲜明的主题，且不利于商铺 之间的互动和人流的畅通
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•表达方式： ➢户外座椅 ➢挑空小中庭
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•项目风险应对建议——招商风险应对
•风险3：现有规划为常见购物中心布局，未能体现出家庭娱乐气氛，主题特色不够
•布局规划中除了有电影院之外 ，没有其他的能够体现出家庭 娱乐特色的规划
♣ 目前布局如何更好的体现家庭 娱乐的气氛
♣ 主题不够鲜明，可塑性较弱 ♣ 10-11F面临较大的租赁及租金
风险
•项目风 险
•营运：
♣每一层对应面积较大，人 流如何有效带动
♣大型活动场地如何在各个 楼层不同分布，与公共空间 取得平衡
♣未来商业竞争将会更加激 烈，如何有效地吸引消费者
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北京市朝阳区大悦城建筑规划建议报 告
•风险分析
• 朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上 朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。
• 招商：
♣ 项目双首层设计及2-4F平面布 局，令2-4F处在尴尬位置，缺 乏主力店招商的吸引力
♣ 5F作为第二首层，现有规划缺 乏聚集人气及活动的空间及场 地，不能给人震撼的感觉
•朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。
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•项目解读——平面图总结
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•二、风险分析
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•八大主题广场
•手段：开发主题广场 •方法：在不同楼层位置安排不同的主题广场，以装饰品或者活动来营造主题氛围 •目标：通过主题广场的规划，便于广场周边有效吸引目标主力客户
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•目标租户：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP, •EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,White Collar,Swarnoski
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•项目解读——项目概况
•朝北大悦城
•所属商圈：朝青商圈 •地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北 角 •商业类型: 综合体/购物中心 •商业面积：23万平方米 •商业定位：现代超级家庭购物中心 •开业时间：2009年底 • 根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消 费特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。