天津市商品房预售制度
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷.一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一)售房广告引发的纠纷众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影.案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。
2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。
天津市天山房地产开发有限公司、董雪等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
天津市天山房地产开发有限公司、董雪等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】天津市第二中级人民法院【审理法院】天津市第二中级人民法院【审结日期】2021.07.15【案件字号】(2021)津02民终3349号【审理程序】二审【审理法官】郭秀红杨宝华吴晓勇【审理法官】郭秀红杨宝华吴晓勇【文书类型】判决书【当事人】天津市天山房地产开发有限公司;董雪;诺信(天津)企业策划有限公司【当事人】天津市天山房地产开发有限公司董雪诺信(天津)企业策划有限公司【当事人-个人】董雪【当事人-公司】天津市天山房地产开发有限公司诺信(天津)企业策划有限公司【代理律师/律所】侯增虎河北九之律师事务所【代理律师/律所】侯增虎河北九之律师事务所【代理律师】侯增虎【代理律所】河北九之律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】天津市天山房地产开发有限公司【被告】董雪;诺信(天津)企业策划有限公司【本院观点】本案的争议焦点为：天山公司是否应当返还董雪4万元。
【权责关键词】无效代理不当得利实际履行恢复原状新证据质证诉讼请求法院调解缺席判决维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：天山公司是否应当返还董雪4万元。
涉案款项是董雪购房过程中在天山公司通过刷卡方式支付，通过双方之间的预约购房关系、支付的时间和场所来看，董雪有理由相信该笔款项由天山公司收取。
现双方的预约合同关系已经解除，天山公司应当返还董雪所支付的涉案款项。
天山公司否认收取该笔款项，但其也未提供充分证据证明该笔款项的实际用途、最终流向，天山公司应承担举证不能的不利后果。
一审判决未有不妥，本院予以维持。
综上所述，天山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
如何提升商品房预售资金监管有效性
浅谈如何提升商品房预售资金监管的有效性摘要：商品房预售主要是指具有合法资质的房地产企业将其产品(商品房)在竣工验收完毕之前出售给房屋购买者的行为，在此过程过程中，房屋购买者需要依据预售合同来交付购房费用，而预售房地产企则需要依照合同的规定按时交付该商品房。
商品房预售最大的优点在于它能够在一定程度上缓解因为开发商品房而给房地产企业造成的资金压力，保证该商品房项目更加顺畅地竣工验收，因而此方法在房地产市场上应用范围较广。
但是商品房预售行为存在着一定的法律风险。
因此，通过采取有效的措施来提升商品房预售资金监管的有效性则显得非常必要，并且具有巨大的现实意义。
关键词：商品房；预售资金监管；有效性中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）11-0114-01前言由于商品房预售能够在一定程度上缓解房地产企业的资金压力，但是商品房预售行为存在着以下的法律风险：在进行商品房预售的过程中，由于商品房没有竣工验收，没有实现其全部的使用价值，因而还不是完全意义之下的不动产。
因此，签订商品房预售合同时，商品房买受者还没有从实际意义上取得该商品房的真正权益。
另外，因为我国法律监督在此方面存在着不足和漏洞，因此，一旦发生意外，则很难保证商品房买受者的合法权益。
例如，无法办两证、逾期交房、烂尾楼工程等均会给商品房买受者造成巨大的经济损失，也在一定程度上扰乱了正常的房地产交易。
因此，通过采取有效的措施来提升商品房预售资金监管的有效性，不仅非常必要，并且现实意义巨大。
针对目前流行的商品房预售实行资金政府监管的现象，本文首先探讨了实行政府监管商品房预售资金的理论依据，而后分析了当前国内商品房预售资金监管的若干模式，希望从中得到启示，最后总结了强化预售房资金监管力度的若干途径和手段。
一、实行政府监管商品房预售资金的理论依据及其积极作用(一)落实政府监管商品房预售资金的理论出发点根据现代国家的成立目的理论，作为国家代言人的政府应该是而且必须是“公权力”的代表。
天津市商品房买卖合同(官方范本)(3篇)
天津市商品房买卖合同(官方范本) 出卖人（以下简称甲方）：法定代表人：联系电话：注册地址：邮政编码：营业执照号码：开户行：账号：委托代理人（房地产经纪机构）：法定代表人：联系电话：注册地址：邮政编码：营业执照号码：房地产经纪机构资格证书编号：开户行：账号：买受人（以下简称乙方）：国籍/法定代表人：身份证（护照）/营业执照号码：地址：邮政编码：联系电话：委托代理人：国籍/法定代表人：身份证（护照）/营业执照号码：地址：邮政编码：联系电话：根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：第一条商品房情况该商品房销售许可证号：商品房座落：区、县路、道、街设计用途建筑结构建筑层数为层。
建筑面积平方米，其中：套内建筑面积平方米，公共部位分摊建筑面积平方米。
商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。
商品房土地来源为： .以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为年，自 ____年 ____月 ____日至____年 ____月 ____日为止。
第二条商品房价款商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为元（币种：），价款为元，计（大写）。
第三条商品房交付日期商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。
甲方于 ____年 ____月 ____日前，将商品房交付乙方。
如遇不可抗力，不能履行合同的，双方同意按下列第种方式处理：1、变更合同。
2、解除合同。
3、第四条乙方付款形式及付款时间乙方按下列第种形式付款：1、一次性付款。
2、分期付款。
3、其他方式。
第五条甲方逾期交付商品房的处理除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
讲师介绍PPT课件
供“首付一成”轻松入住的全程法律工作；
近年来曾为新世界（安信）、天津珠江实业公
司《京津新城》项目处理部分法律事宜;
为《每日新报》、《今晚报》、天津卫视《案
与法》栏目提供房地产 法律专栏及节目的服务.
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房地产法律与实务
（楼宇销售篇）
第一部分 房地产法律规范 房地产法律渊源及主要规定
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（七）样板房与现房的关系问题
在期房的销售中，样板房作为一种营销手段， 已被广泛使用。法律规定，开发企业设置样板房 的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装 修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的 房屋应与样板房一致。因此，为避免纠纷，开发 企业在设置的样板房中应挂牌明示“样板房仅供 展示，房屋以实际交付为准。
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第二部分 楼宇营销若干法律问题
（一）土地使用权的取得方式
开发商可通过行政划拨及土地出让两种方式取得土地使 用权。
土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使 用，或者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用的行 为。
土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定 年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使 用权出让金的行为。
1中华人民共和国城市房地产管理法2中华人民共和国土地管理法3商品房销售管理办法4城市商品房预售管理办法5城市房地产开収经营管理条例6天津市房地产市场管理规定等等第二部分楼宇营销若干法律问题一土地使用权的取得方式开収商可通过行政划拨及土地出让两种方式叏得土地使土地使用权癿划拨是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿安置等费用后将该幅土地交付其使用戒者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用癿行土地使用权癿出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权出让金癿行为
天津市江宇海汇房地产有限责任公司、张文革商品房预售合同纠纷民事二审民事裁定书
天津市江宇海汇房地产有限责任公司、张文革商品房预售合同纠纷民事二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】天津市第二中级人民法院【审理法院】天津市第二中级人民法院【审结日期】2021.11.01【案件字号】(2021)津02民终7820号【审理程序】二审【审理法官】翟均勇张月刘建奇【文书类型】裁定书【当事人】天津市江宇海汇房地产有限责任公司;张文革【当事人】天津市江宇海汇房地产有限责任公司张文革【当事人-个人】张文革【当事人-公司】天津市江宇海汇房地产有限责任公司【代理律师/律所】程美珍天津吉贤律师事务所;赵翊名天津吉贤律师事务所【代理律师/律所】程美珍天津吉贤律师事务所赵翊名天津吉贤律师事务所【代理律师】程美珍赵翊名【代理律所】天津吉贤律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】天津市江宇海汇房地产有限责任公司【被告】张文革【本院观点】上诉人天津市江宇海汇房地产有限责任公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。
【权责关键词】合同申请撤回上诉执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-19 01:12:58天津市江宇海汇房地产有限责任公司、张文革商品房预售合同纠纷民事二审民事裁定书天津市第二中级人民法院民事裁定书(2021)津02民终7820号当事人上诉人(原审被告)：天津市江宇海汇房地产有限责任公司，住所地天津海河工业区聚兴道9号7号楼2118室。
法定代表人：田雪冬，执行董事。
被上诉人(原审原告)：张文革。
委托诉讼代理人：程美珍，天津吉贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵翊名，天津吉贤律师事务所律师。
审理经过上诉人天津市江宇海汇房地产有限责任公司因与被上诉人张文革商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2021)津0112民初9076号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
李明、天津紫光云庭产业园有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
李明、天津紫光云庭产业园有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】天津市第三中级人民法院【审理法院】天津市第三中级人民法院【审结日期】2021.10.15【案件字号】(2021)津03民终4783号【审理程序】二审【审理法官】张晓彤薛东超姜腾飞【文书类型】判决书【当事人】李明;天津紫光云庭产业园有限公司【当事人】李明天津紫光云庭产业园有限公司【当事人-个人】李明【当事人-公司】天津紫光云庭产业园有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】李明【被告】天津紫光云庭产业园有限公司【本院观点】本案的争议焦点是：一、天津紫光云庭产业园有限公司延迟退还李明首付款导致的损失起算日期及标准的确定；二、天津紫光云庭产业园有限公司是否应当向李明支付延期退还首付款导致的违约金。
【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金新证据罚款诉讼请求开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-27 01:20:49李明、天津紫光云庭产业园有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书天津市第三中级人民法院民事判决书(2021)津03民终4783号当事人上诉人(原审原告)：李明。
被上诉人(原审被告)：天津紫光云庭产业园有限公司，住天津滨海新区塘沽海洋科技园信安创业广场7号楼602室。
法定代表人：刘琨，总经理。
委托诉讼代理人：刘巍。
审理经过上诉人李明因与被上诉人天津紫光云庭产业园有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2021)津0116民初11886号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭。
经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。
本案现已审理终结。
二审上诉人诉称李明上诉请求：1．依据《天津市新建商品房预售资金管理办法》将本案中支付李明的资金成本的起算的时间调整为撤销“网签”后7日起算涉案金额的10%，约4万余元；2．请求天津紫光云庭产业园有限公司支付因违背《天津市新建商品房预售资金管理办法》延期支付导致的违约金；3．请求判令天津紫光云庭产业园有限公司承担本次上诉的费用。
天津市国土房管局关于预告登记权利人入住满两年后办理房地产权属登记有关问题的通知（2013年修订）
天津市国土房管局关于预告登记权利人入住满两年后办理房地产权属登记有关问题的通知（2013年修订）文章属性•【制定机关】天津市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2013.07.01•【字号】津国土房地权[2013]192号•【施行日期】2013.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文天津市国土房管局关于预告登记权利人入住满两年后办理房地产权属登记有关问题的通知（津国土房地权〔2013〕192号）各区、县国土分局，各区、县房管局，滨海新区规划国土局（滨海新区房管局），有关直属单位，各有关单位：根据《天津市行政规范性文件管理规定》，《关于预告登记权利人办理房地产权登记有关问题的通知》（津国土房权〔2008〕439号）、《关于预告登记权利人入住满两年后办理房地产权属登记相关程序的通知》（津国土房权〔2008〕943号）有效期即将届满，现连同《关于预告登记权利人入住满两年办理房地登记程序的补充通知》（津国土房权〔2011〕124号）合并修改，现将修订后的《关于预告登记权利人入住满两年后办理房地产权属登记有关问题的通知》印发给你们，请遵照执行。
2013年7月1日关于预告登记权利人入住满两年后办理房地产权属登记有关问题的通知为保护购房人合法权益，维护房地产市场秩序，确保购房人按时办理房地产登记，现就预告登记权利人入住两年后办理房地产权登记的有关问题通知如下：一、适用范围（一）根据《天津市房屋权属登记条例》（以下简称《条例》）第24条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起30日内申请办理初始登记，并将登记结果及时通知购房人。
（二）房地产开发企业未按照上述规定办理房屋初始登记的，根据《条例》第54条规定，预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年的，由办理房屋初始登记的登记机构在房地产权属登记系统上（下称：6.0系统）按本通知规定进行项目数据补录后，购房人可直接到各区县房地产登记机构申请办理房屋所有权登记，领取房地产权证。
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天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度主要包括以下内容：
1. 房地产开发企业在销售商品房之前必须进行预售许可申请，并由相关部门进行审核和批准。
2. 商品房预售价格由房地产开发企业按照市场价格形成，并在预售许可证上公布。
3. 商品房预售需提供相关的销售资料和信息，包括建筑规划、用地情况、建筑施工标准等。
4. 房地产开发企业需按照一定的比例将销售款项存入专用账户，并由监管机构进行监督。
5. 商品房预售期限一般不得超过2年，预售期满后，开发企业需办理商品房销售许可。
6. 在商品房预售期间，企业不得以任何理由拒绝买方支付房款，也不得以任何方式变相涨价。
7. 商品房买卖合同需严格按照法定程序签订，并在法定期限内办理相关的产权过户手续。
8. 商品房预售过程中，存在虚假宣传、捆绑销售等不合法行为的，相关部门有权进行查处和处罚。
以上是对天津市商品房预售制度的一般介绍，具体政策和规定可能随时发生变化，建议关注相关部门的最新公告和通知。