浅谈房价与地价的关系

浅谈房价与地价的关系 摘要：随着近几年来我国的经济快速的发展，房价和地价也呈现出不同的增长现象。众所周知，我国是一个人口大国，而居住是人类的基本生活需要，那么对房子的需求就必然会多。尽管这几年国家颁布了很多的调控政策，可是正如我们看到的那样，在政策的调控下房价也还是只增不减。现如今，不断上升的房价成了社会群众议论的焦点，人们总是在抱怨房价的上升带来的许多不便。加之，许多城市开始限制用地范围，地价对房价的影响因此更加突出。本文首先简单的介绍一下房价和地价，接着根据其构成要素来阐述影响房价和地价的因素，最后详细分析房价和地价的关系。要想真正的对房价进行调控，必须得对房价和地价进行详细而深入的分析。只有深入分析地价和房价的关系，才能判断地价是否过高，才更加有利于宏观调控。 关键词：房价、地价、关系 经过几十年发展，我国房价保持整体快速上涨的格局，目前，房价已经成为社会关注的重要民生问题和政府宏观调控的重要关切点。房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资的热点。从成本角度看，地价是房价的重要构成部分，2004年我国全面实施经营性用地“招、拍、挂”以来，各地地价呈现明显的上涨趋势，地价上涨对房价的影响以及房价和地价的关系成为备受业界和社会各界关注的热点问题。但随着房价过快上涨，政府出让地价也不断上扬，各城市“地王”不断刷新，房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点，是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论越来越激烈。一些人认为，房价高是由于地价高引起的，甚至有的房地产开发商还声言，房价降不下来，主要是地价过高！如果再推行土地招标拍卖，定会抬高地价，那么居高不下的房价将会继续上升。很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。究竟是房价高决定了地价高，还是地价高决定了房价高，房价与地价之间存在着怎么样的内在关系，这一问题的求解不仅对于更为科学地理解和认识当前房价与地价的关系具有帮助，更为重要的是对于如何发挥房地产市场调控以及土地宏观调控作用，促进房地产业健康、持续发展具有决策意义。 研究房价与地价的关系，首先我们要了解什么是房价，什么是地价，影响房价和地价的因素都有哪些。

1、房价的特征和构成 1.1、房价的特征 房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值等特性。房地产与其他经济物品一样，之所以有价格是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。 1.2、房价的构成 我国规定商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。 开发成本费：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。 期间费用：指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。 2、地价的涵义及构成 2.1、地价的涵义 土地具有资源和资产两重性质。土地是一种自然资源，没有价值，其价格是资本化的地租，但在土地利用中已凝结了人的劳动，并且有生产费用，就有了价值因素和价值价格，是一种资产。土地价格的内涵包含两个部分：一是土地资源价格，二是土地固定资产价格。土地价格即两者之和的资本化。 土地资源价格产生的基础，是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是对土地资源所有权的垄断而获得的，正如马克思所说，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。 土地固定资产价格，是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。所以土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低也不是由生产成本所决定。 2.2地价的构成 根据房地产估价理论中成本法的公式来分析地价构成： 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 其中土地取得费分为两种：一是国家征收集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费；二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿。土地开发费用是指各土地级别宗地基础设施完备程度达到三通一平还是五通一平、七通一平的开发水平的平均开发费用，此项费用由于各地区的经济发展程度不同而存在差异。由上述公式中可以看出，各地区地价受到多种因素的影响，在一定时期内土地取得费、土地开发费、利息率、利润率和土地增值收益率相差不大，所以税费是政府调节地价的一个重要手段。 3、影响房地产价格的因素 3.1、影响房地产价格的基本因素 影响房地产价格的因素分为两大类，一种是房地产自身因素，又分为区位因素、实物因素和权益因素；另一种是房地产的外部因素，又分为人口因素、制度政策因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。 3.2供求对房地产价格的影响 供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的波动，房地产价格水平的高低及其变动，从经济学上来说，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。由于土地总量不可增加，建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发周期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产的商品供给在短期内很难有较大的增减，因此房地产市场在短期内缺乏弹性，房地产的价格短期内受需求的影响较大。 3.3 房地产市场特性对价格的影响 房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产本身具有区别于其他商品的独特属性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性、信息不对称等方面。 3.4 房地产市场运行周期性对价格的影响 根据经济周期理论，从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为周期性的运动。一个经济周期大致分为谷底、复苏、高峰和衰退四个阶段。 根据房地产周期理论，房地产市场在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。具体来说是：确认对新入住或使用空间的需求，促使新建筑产生；受到新建筑的刺激而导致经济扩张；经济的持续扩张进一步刺激新建筑；新建筑超过空间需求，导致超额建筑；调节，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓；复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑；回复到空间市场供需均衡状况；经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加；确认对新入住或使用空间的需求，促使建筑产生。 房价和地价的表现是和房地产市场的运行情况密不可分的。因此，我们在谈论房价和地价的时候，不能脱离所处在的房地产市场的发展阶段。 4、房价与地价的关系 最近几年。根据各个学者专家的研究，对房价和地价的关系主要有以下几个观点： 4.1、地价决定房价 建设部政策研究中心在《怎样认识当前房地产市场形势》中提出：地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，“招拍挂”制度存在短期内推动地价上涨的明显缺陷。王洋、杜超基于武汉市实施土地储备以来地价占房价变化比率逐年提高的事实，认为“招拍挂”虽然纠正了扭曲的地价，但土地招拍挂和土地出让的市场化使地价上涨，而市场配置土地资源与日趋旺盛的房地产开发形成了反差，使土地供需出现了不平衡，在一定程度上带动了房屋用地价格的上升。连子康、唐芷兰等从房地产价格的成本分析来看，房价的巨大差异是地价的巨大差异引起的。 4.2房价决定地价 朱道林、董玛力用玉米法律悖论和引致需求理论的道理来说明地价和房价的因果关系问题。认为人们因为需要住房而产生了对住宅房屋的需求，土地是建造房屋必须的生产要素，这就导致了对住宅类用地的需求。土地的价格太高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房的需求。对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而并非原因。黄健柏、江飞涛、陈伟刚用方差分解法将前人实证研究的方法统一在一个框架下,研究发现：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献度大幅下降至零附近。因而地价上涨对房价上涨的影响薄弱。但是房价变动对地价变动的贡献度接近100%。 4.3、相互影响，一定条件下表现出因果关系 这种观点认为，房价与地价是相互影响着的，并在短期或长期中会表现出因果关系。有些学者认为房价与地价在长期中表现出因果关系。赖小倩通过用Granger因果关系检验证明：短期房价和地价之间确实互有影响，但不能得出具体结论谁决定谁。长期（1 年以上）来看房价对地价的影响程度较为明显，房价最终决定地价的水平，而地价对房价不能起决定性作用。黄英以1998 年~2004年武汉市数据通过协整检验，格兰杰因果关系检验和回归分析，发现武汉市房价与地价之间存在着长期稳定的相关关系，长期房价走势决定地价走势，而短期内两者相互制约。谢叙祎5 年的上海市数据用Granger 检验表明短期两者相互影响，长期内房价决定地价。 4.5、相互影响，但不存在因果关系 叶晓东对地价和房价关系进行双向定量研究得出城市地价与房价相互影响，房价对地价的影响大于或近似于地价对房价的影响。赵克诚以宁波市为例，表明地价和房价变动趋势基本一致，两者之间存在着密切联系。姚先国、黄炜华土地使用权招拍导致土地使用权价格上升。地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨；要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。行怀勇房价与地价的关系是循环关联的，在不同的角度下会有不同的结论。实证分析时，房价上涨并不能全部归因于地价上涨。土地成本推动只是其中的一部分，并不能说明二者谁决定谁的问题。 4.6、我的看法 房价和地价在变化的过程是相互影响、相互作用的。地价的上涨拉动房价的上涨，土地成本对房价的影响主要表现在以下四个方面：一是提高了房地产开发的总成本，直接推动房价上升，这是不言而喻的；二是地价提高后，政府考虑到开发商的利益，又大幅提高容积率，高层住宅大大增加，使刚性成本更高，进而推动房价上升；三是高价地块提高了周边地块房价预期，形成价格预期互动，共同推动房价上升；四是地价上升的情况下，地价占房价比例低，只能说明房价总水平更高。因此，无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环