东方市滨海北片区总体定位报告

东方市滨海北片区

总体定位报告

东方海航投资开发有限公司

2010年1月

目录

1、项目概况 (4)

1.1 项目背景

(3)

1.2 项目地理位置

(3)

1.3 项目交通状

况 (4)

1.4 地块属

性 (4)

1.5 建设用地指标状

况 (4)

2、项目优劣势分析 (5)

2.1 项目优势分析 (5)

2.2 项目劣势分析········································

(6)

3、项目SWOT分析 (8)

3.1 项目SWOT分析 (8)

3.2 营销对策 (9)

4、项目成本和销售价格分析 (10)

5、项目初步开发设想 (10)

5.1 16、17和24号地块居住部分 (11)

5.2 24号地块酒店宾馆部分 (13)

1、项目概况

1.1项目背景

随着海南国际旅游岛正式上升为国家战略，海南岛也进入房地产开发的第二波热潮，“坐拥”盛会的海南西部地区的经济神经也再次亢奋。对西部地区这一面临转型的“经济高地”来说，打造西部旅游城市的机遇可谓千载难逢。东方市具有优越的地理环境、自然环境和人文环境，滨临北部湾，在坐拥“八港七湾”的独具特色的海景一线地带、西线铁路、西线高速和未来规划轻轨线从边擦过、以及西部机场将有可能设点东方的各种优势而成房地产开发商眼里投资开发的“市场宠儿”。

1.2项目地理位置

项目地处东方市滨海北片区，临滨海北路，距二环路400M 处，地理位置优越，坐落在东方市规划的以生活居住为主的北部综合性片区，在两端有“两港两湾”自然风景环境可谓得天独厚，在距离200M外逐渐有市民的私宅、商店、医疗和学校等生活文化娱乐设施，其周边市政道路、酒店、商业、文化、娱乐、生活配套设施完备，是东方市区域硕果仅存的大型商住综合项目建设用地，具有“地王”级的项目开发价值。

1.3项目交通状况

项目周边道路四通八达，交通极为便捷，5分钟车程可达解放路中心商业圈、现汽车站、行政办公中心，10分钟可达八所镇政府等未来规划的行政办公文化娱乐中心，15分钟便至火车站、规划新汽车站和轻轨东方站，周边现有的富岛海湾大酒店和海鲜排挡齐全，以及随着规划的滨海广场等高档别墅酒店社区的陆续开发，将成功塑造片区高端的商住功能，以滨海南片区的工业区、解放路中心行政商业中心区、东部行政办公中心

区形成“一心三区”的“T”型发展带，空间价值必定得到极大的提升。

1.4地块属性

本项目地块现为无人居住的荒地，现国土局正在做征地和审批的工作，随着征地审批的结束，新区的土地便可进入政府的竞拍过程。

随着片区规划的高起点、高档次商业、居住、酒店的开发，项目地理位置的“商住”功能越加明显，结合两端的八所港、墩头港和魅力海岸线的优越环境，“城中城”的定位开发注定攀登新台阶。多重功能为一体的使命感，便利交通﹑优越环境及相关配套于一身的贵族感，新城市﹑新市容的标签已经悄然被雕码。

1.5建设用地指标状况

项目共分三个地块，总用地面积39.69hm2，红线内实际用地面积32.753 hm2。各地块建设用地指标详见下表。

建设用地指标一览表

2、项目优劣势分析

2.1 项目优势分析

依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，主要由以下几方面：

2.1.1 地处滨海区北片区一线海景地带，为规划的中高档居住、度假社区，易受市场关注

滨海北部综合性社区为东方市未来规划的中高档居住、度假社区，是东方市84.4公里的海岸线中最独特优势的地段，这里海岸、沙滩、交通都为东方市绝无仅有的海岸景观地段。随着滨海北片区的逐步开发发展、八所港的扩大建设和基础设施不断完善，该区域升值潜力将日益显现。

2.1.2 滨临北部湾、紧连鱼鳞洲、龙须湾（墩头湾），海景资源丰富

项目西边滨临北部湾，南靠鱼鳞洲，北接龙须湾（墩头湾），空气质素好，环境优美，永享无敌海景。是项目的独特优势点、开发热点、市场吸引点和卖点。

2.1.3 频临港口资源，打造海洋运动具有市场空间

项目南面有八所港，是全国最大的深水港，东方市近期已对八所港进行扩建，是海南西部港口枢纽；项目北边市墩头港，本着规划将可利用（龙须湾）墩头湾的吸引点儿把墩头港打造成集游艇运动和冲浪运动等海上运动的西部旅游港中心。

2.1.4 周边基础设施进一步完善，升值潜力巨大

东方市民族中学、思源学校以及东方市近期将规划迁移的东方市人民医院都位于项目周边，随着滨海北片区的逐步开发，市政设施和生活设施将进一步建设并完善，观海广场、体育馆、体育公园、度假酒店、商场超市和休闲娱乐等设施将会逐步开发建设，服务质量将进一步得到提升。

2.1.5 地处规划的中高档居住、度假社区，市场吸引力巨大

项目地处规划的东方市居住社区，人气资源和海景资源将作为此地段独具“垄断”的社区地位，坐拥优越的地理环境、集各种优势于一身的滨海社区，在想来东方市置业、二次置业和投资需求的人群对此地段非常关注，地段的市场吸引力巨大。

2.1.6 交通优势地位，为住户提供了良好的交流空间和平台

项目地块南靠二环路，西临滨海北路，北有一条规划路和三环路，西是规划路和琼西路，中间为一条规划贯穿而过，便利的交通环境是地段独具优势的卖点，视野开阔无遮挡的海景资源为项目“锦上添花”的送来舒适而奢华的生活空间。在以人为本的规划理念下，项目为住户打造了集海岸广场和海岸公园等生活、娱乐、休闲社区。

2.2 项目劣势分析

由于种种客观原因，本项目也存在不足之处，具体由以下几点：2.2.1 开发建设尚在延迟阶段

由于近期东方市土地交易市场混乱，影响政府征地拍卖过程，项目的开发目前还处在征地和整理的过程，开发延迟也影响了项目的宣传和打造开发。

2.2.2社区配套配套赞不成熟

项目周边还未有医院和商场等便利的生活配套，不成熟的配套也是项目的瓶颈。

2.2.3人气未旺，居住氛围还不浓

项目周边现在一些零落的市民私宅，居住氛围尚未形成，布局混乱、随意的建设没有形成统一的规划，不仅影响了项目区的景观，也是容易给客户带来心理障碍，也同时左右了客户进入社区的原因。

2.2.4周边未有楼盘，市场宣传未做到位

项目周边现在还未有楼盘，客户的了解不够，主要是市场宣传未到位，政府开发进度还未没有实质性的进展，包括广场、