房地产估价期末复习题
房地产估价考试复习题
房地产估价考试复习题⼀、单项选择题（每题3分，共15分）1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ）A．抵押权B．地役权C．租赁权D．所有权1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。
A.发明B.发现C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同⼀估价对象在同⼀估价⽬的、同⼀估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。
A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托⼈不同3、某宗房地产规划⽤途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此⽆其他更好的⽤途，则根据(B)应按服装店⽤途进⾏估价。
A.合法原则B.最⾼最佳使⽤原则C.估价时点原则D.替代原则4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。
A.交通B.⽤途C.环境D.楼层5.在市场法中，对房地产状况进⾏间接⽐较调整，其中可⽐实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。
A.0.95B.0.99C.1.01D.1.056.下列各类房地产中，特别适⽤于成本法估价的是（B）。
A.某标准⼚房B.某酒⼚⼚房C.某待出让⼟地D.某写字楼7.在房地产估价中，长期趋势法运⽤的假设前提是（A）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去⽆明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。
A.房地产投机B.物价变动C.财政收⽀状况D.居民收⼊⽔平9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托⼈同意后综合确定。
A.估价原则B.估价⽬的C.估价⽅法D.估价程序10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。
A．⼤⽓环境B．声觉环境C．卫⽣环境D．物价因素11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。
学生房地产估价复习题
一般的说，增加房地产开发环节的税收，增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升。
（√）可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复损耗。
（×）综合还原率=土地还原利率+建筑还原利率。
（×）替代原则要求在同一供求范围的房地产，其价格可以互相替代。
（×）可比实例必须是已成交的实例房地产。
(√)资本华率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。
（√）财产抵押后，改财产的价值大于所担保债券的余额部分，下次可再抵押。
（×）房地产价格构成中的投资利息，不仅要计算借贷资金的利息，而且要计算自有资金的利息。
（√）建筑物在其生命期间如经过了翻修，改造等自然寿命，自然寿命可能得到延长，但经济寿命不变。
（×）现判定某可比定例的个别因素比估价对象的差2%，对可比定例的修正系数100/102. （×）1、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。
（对）2、估价时点在评估出房地产的价格以后再确定。
（错）3、期房的价格一定高于现房的价格。
（错）4、替代原则要求在同一供求范围的房地产，其价格可以相互替代。
（错）5、可比实例必须是已成交的实例房地产。
（对）6、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。
（对）7、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，不可以再次抵押。
( 错 )8、房地产价格构成中的投资利息，不仅要计算借贷资金的利息，而且要计算自有资金的利息。
（对）9、建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命可能得到延长，但经济寿命不变。
（错）10、房地产分割一般不宜采取实物分割的方法。
（错）11、人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，一定降低房地产价格。
房地产估价考试复习题
一、单项选择题（每题3分，共15分）1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ）A．抵押权B．地役权C．租赁权D．所有权1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。
A.发明B.发现C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。
A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。
A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。
A.交通B.用途C.环境D.楼层5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。
A.0.95B.0.99C.1.01D.1.056.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。
A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。
A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。
A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。
房地产估价复习题
一、单项选择题1、房地产交易成交的条件是〔A 〕。
A、最高买价≥成交价≥最低卖价B、最低卖价≥成交价≥最高买价C、成交价≥最高买价≥最低卖价D、最低卖价≥最高买≥成交价2、通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为〔C 〕。
A、协议、拍卖、招标B、拍卖、招标、协议C、协议、招标、拍卖D、招标、拍卖、协议3、按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是〔A 〕。
A、投资价值B、成交价格C、评估价值D、理论价格4、某抵押房地产价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，那么抵押贷款额度应为〔D 〕万元。
A、500B、200C、300D、1805、某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，那么该房地产2007年1月1日的计税价值应为〔B 〕。
A、500B、450C、700D、6306、现有建筑物应予保存的条件是：现状房地产的价值〔 B 〕新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A、小于B、大于C、等于D、小于或等于7、收益法是以〔 B 〕为根底的，该原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A、收益原理B、预期原理C、未来原理D、替代原理8、重建价格，是采用及估价对象建筑物一样的建筑材料、建筑构配件、设备与建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造及估价对象建筑物〔 B 〕的新建筑物的正常价格。
A、具有同等效用B、完全一样C、具有同等功能D、类似9、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于〔 C 〕A、物质折旧B、经济折旧C、功能折旧D、有形折旧10、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，那么该房地产的搂面地价为〔C〕元/m2。
房地产估价复习题
房地产估价复习题一、单项选择题（每小题2分、共20分）1、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A、该建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况2、保留自然风貌、不具有城市基础设施的土地（如荒地、农地）称为（）。
A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程3、某宗房地产的建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价为100元/㎡，则其土地单价为（）。
A.250B.500C.200D.1004、某建筑物尚可使用30年（无残值），经济寿命为50年，则该建筑物的成新率为（）。
A.60%B.67%C.40%D.50%5、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（）万元。
A、109B、117C、124D、1306、运用收益法估价时，应依据房地产的（）进行估价。
A.实际收益B.客观收益C.实收益D.虚收益7、运用成本法估价时，应依据房地产的（）进行估价。
A.实际成本B.客观成本C.最高成本D.最低成本8、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。
A、180.0B、300.0C、309.0D、313.29、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
A.等于B.高于C.低于D.不低于10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的资本化率应（）。
A. 越可靠B.越低C. 越高D.不变11、楼面地价=土地单价÷（）。
A.建筑层数B.建筑覆盖率C.绿地率D.建筑容积率12、完好房的成新度一般为（）。
房地产估价理论与方法期末考试试题
房地产估价理论与方法期末考试试题班级造价姓名学号一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。
A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内2．下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。
A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考3．某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000 元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500 元／月，在受损情况下的市场价格为4500 元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300 元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。
A．该损害在经济上是可修复的B．修复所能带来的价值增加额为500万元C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为 6.5 万元4．关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。
A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性5．关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。
A．对估价对象范围的描述就是说明其四至B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度6，某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。
最新《房地产估价》复习题及答案
《房地产估价》复习题及答案（供参考）三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。
(2)坐落。
（3）面积。
（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。
（6）装修。
（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。
（8）平面位置。
（9）工程质量。
（10）建成年月。
（11）维护、保养、使用情况。
(13)利用现状。
（14）权属状况。
2、房地产价格的特征主要有哪8方面？其来源于房地产的哪些特性？（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。
（2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。
（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。
（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。
（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。
（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。
（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。
（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。
3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。
4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。
求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。
（4）综合法。
最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。
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复习题
一、单项选择题
1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。
下列距离中越来越受重视的是（)。
A、空间直线距离
B、交通路线距离
C、交通时间距离
D、至市中心距离
2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1％。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2.
A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
3、房地产估价中的价值，一般是指( ).
A、使用价值
B、交换价值
C、投资价值
D、账面价值
4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为（）元/m2。
A、100
B、300
C、600
D、900
5。
某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。
A。
20 B.40 C.50 D.60
6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( ）。
A、开发时间结束时的时间
B、购买待开发房地产时的时间
C、房地产的现时价格资料
D、估价人员选取的价格资料
7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于( ）.
A、物质折旧
B、功能折旧
C、经济折旧
D、会计折旧
8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。
A、资本化率应较高，价值较低
B、资本化率应较低,价值较高
C、资本化率应较高，价值较高
D、资本化率应较低,价值较低
9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6％，则交易情况修正系数为( ）。
A、0。
060
B、0。
940
C、1。
060 D、1。
064
10、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（)估价。
A、比较法
B、成本法
C、假设开发法
D、长期趋势法
11、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起,每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为( ）万元。
A、195
B、210
C、213
D、217
13、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％。
一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元.
A、40
B、100
C、160
D、200
14、某宗收益性房地产,预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12％，届时转让税费为售价的6％，资本化率为9%。
该房地产目前的价值为( ）万元。
A、923 B、1111 C、1353 D、1872
15、有效毛收入乘数是估价对象房地产的( ）除以其有效毛收入所得的倍数。
A、售价
B、租金
C、潜在毛收入
D、净收益
16、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2,套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2.该套住宅的建筑面积价格为( ）元/m2。
A、2600.00
B、2386.30
C、2832。
84 D、3003。
45
17、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（)进行估价.
A、保持现状前提
B、装修改造前提
C、转换用途前提
D、重新利用前提
18、在进行房地产状况修正时,应注意可比实例的房地产状况是( ）的房地产状况。
A、估价时点
B、搜集该可比实例时
C、进行房地产状况修正
D、成交价格所反
映
19、收益法适用的条件是房地产的( ）。
A、收益能够量化
B、风险能够量
化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
20、某宗房地产的土地使用年限为40年,包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元,运用费用率为40％，该类房地产的资本化率为8%,该房地产的收益价格为（)万元。
A、457.40
B、476.98
C、686。
10 D、715.48
二、多项选择题
1、成本法中的“开发利润"是指（).
A、开发商所期望获得的利润
B、开发商所能获得的最终利润
C、开发商所能获得的平均利润
D、开发商所能获得的税后利润
A、开发商所能获得的税前利润
2、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A、繁华程度
B、临街状况
C、容积率
D、使用年限
E、周围环境
3、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。
A、深度百分率
B、资本化率
C、收益率
D、物价指数
E、其他价格修正率
4、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（)。
A、一般物价上涨率
B、餐饮业利润率
C、国内生产总值增长率
D、特殊物业投资收益率
E、土地开发利润率
5、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）.
A、求得的路线价已是正常价格
B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E、路线价是标准宗地的平均水平价格
6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（).
A、农用地改为非农建设用地
B、在写字楼旁新建大型游乐场
C、住宅区内道路禁止货车通行
D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E、常常遭受洪水威胁
7、权益是房地产中无形的部分，包括( ）.
A、权利
B、权力
C、利益
D、收益
E、利润
8、投资风险和投入资金缺乏流动性补偿,是根据估价对象的（）等来确定的。
A、规划用途
B、新旧程度
C、规划限制条件
D、所在地区未来经济状况
E、投资者管理水平
10、从某种意义上讲，房地产价格是（）。
A、个别人的价值判断
B、估价人员的主观定价
C、由市场力量决定
D、市场参与者集体竞价的结果
E、由交易双方委托经纪人确定
三、简答题
1、什么是房地产？房地产有哪几种存在形态?
2、房地产的自然特性有哪些？
3、房地产估价报告撰写的要求有哪些？
4、成本法估价的操作步骤.
5房地产价格影响因素
三、计算题
1、某出租的写字楼,使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用）的25％.假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变,报酬率为9％.请求取该写字楼的净收益并计算其收益价格
2、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益.据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%.
3、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60％,可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3％，年利率为6％，销售税费为90万元,开发利润为120万元.门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年；假设残值均为零。
试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。
4、评估某块城市规划确定的住宅用地，土地总面积为1500平方米，估价人员在附近地区调查得到了A、B、C、D、E五宗类似交易实例，
（1）收集有关具体资料如下表:
注:表中的价格指数为定基价格指数（以2002年1月为100）.
（3）房地产状况的比较判断结果,如下表所示:
试运用上述资料选取最合适的3个交易实例作为可比实例,并估算该土地2004年9月20日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）.。