世联昆山曼哈顿项目营销策划提报
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核心区外围
• 整体品质升级阶段
• 纯写/创新产品出 现阶段
• 以5A甲级为标准打造 产品，第一梯队项目 较多，以既有区域内
• 受城市规划、交通、 标杆项目，带动整体 产业格局驱动明显， 市场品质提升
新盘主要分布在前进
路沿线和新区
沿前进路区域
城南新区
核心区外围
沿前进路区域
产业园区
与城市经济发展相伴随，昆山写字楼整体市场呈现阶段性发展的特点
相对于竞争对手的优势——好在哪？
毗邻城西高档生态居住区、片区地标性建筑、高端产品配置、品牌主力店 法国欧尚的引进、现楼
项目带给用户的利益/价值——产生什么价值？
都市新贵璞缇风 亦工作，亦生活
充分利用项目本身的区位及硬件优势，嫁接“璞缇生活”的概念，从 整体上定位写字楼和商业街。
形像演 绎
璞缇源于法语“BOUTIQUE”， 译为“璞缇客”，原意是指专卖 时髦服饰的小店，现逐渐上升为 一种“追求个性化、精品化、专 属化”的生活理念。
形象推广
免费传媒
利用世联免费、成熟 的专业杂志：《置业周 刊》、《地产评论》、 《楼市中国》
昆山——东方曼 哈顿
利用免费、 广泛的网络 资源：占据 首屏广告位， 占领视觉中 心！
传媒资源
使用低成本传媒，最大范围内的覆盖客 户，吸引关注！
形象推广
便捷传媒
方式：直邮、短信 直邮形式：大信封 +内容 直邮发行量：每次不少于3千份 直邮创新：信封革命 短信内容：项目销售信息
货量 盘点
商业
货量 盘点
写字楼
曼哈顿*国际（写字楼）初期定位为中小创业企业的致富天地，但 开盘三年以来，去化速度缓慢，目前已售楼盘不到总数的50%； 写字楼1-3层为公共服务配套设施，4-19层为分割精装修，20-24 层为毛坯房； 已售楼盘中入住客户主要以需求面积较小的中小型创业企业为主， 如小型的装潢、设计公司，也有少量面积需求较大的企业，如JBC概 念英语等培训机构；
曼哈顿国际可充分挖掘其处于沿前进路区域，靠近城西中高档生活居住区的 优势，与璞缇街一起，从商务人士的精品、专属与个性化空间的角度定义该 区域，建立健康工作与品质生活之间的紧密联系，打造都市新贵生活理念。
都市新贵璞缇风
亦工作，亦生活
1、2、如何加强推广以树立 项目新形象？
传媒资源
充分利用外部、内部免费传媒资源，实现 经济效益最大化——不花钱也能办事！
用区位优势与现房优势，抓紧市场时机，在竞争激化前完成 销售! 永泰国际大厦，9、10、11层共20套写字楼在售，均价11000元/㎡，5年包租。一次性返首付。
亚太广场，部分办公楼年底开售 尚东国际，60多套办公楼在售，均价6500元/㎡
台昆国际，35栋独栋、18栋双拼、7栋联排别墅式办公楼10月开售
谨呈： 昆山超华投资发展 有限公司
曼哈顿项目营销策划提报
2010.7.11
项目营销目标 欧商购物中心 住宅 纀缇街
曼哈顿国际
快速实现商业及写字楼的尾盘去化 实现项目综合体的联动价值
总建筑面积（平米） 住宅建筑面积（平米） 写字楼建筑面积（平米） 商业总建筑面积（平米）
19,9286 4,7673 2,8793 11,2000
先办公楼后商铺的思考
为什么这么做？？？
市场决定
写字楼市场
2010及以后
2002--2004
2005--2007
B 演变
2008—至今
C 质变
D 升级
A 起步
• 住宅、沿街作办 公用阶段
• 以人民路沿线沿街 门面房、相邻住宅 小区、少量办公楼 较为集中，自然分 布状态
城中核心区
• 商住分离阶段
• 以人民路、前进 路、朝阳路、长 江路及与其交叉 道路沿线及市政 府周边，分布集 中在主城区
前期入住的商铺业态、 布局都比较混乱，由于缺 乏客流，都纷纷弃店转租； 璞缇街商铺前期定位及 招商的失误，严重损坏了 项目形象；
物业管理
项目印象
大堂等公共区域形象差 形象差
物业档次低、管理不到位 管理不 到位
售前承诺不能落实
诚信 质疑
物业标准低：服务不周到、管理不 到位、清洁卫生差； 公共区域形象差：大堂设计及服务 不到位、公共走道缺乏生机与活力、楼 底大厅无入住企业指示牌； 配套设施缺位：电梯智能化程度低、 停车位缺乏管理； 诚信遭质疑：承诺未能确实落实；
为了保证目标的实现 必须梳理项目剩余单位现状及价值
盘点 与 审视
超华—欧尚商业中心
欧尚三、四楼： 5,0000㎡。 招商—业态定位 租金拟定
商业购物中心一、二楼由欧尚统一招商，百 货业态已初步形成
璞缇街销售现状
璞缇街
总套数：
182套
去化套数：
10套
剩余套数：
81套
销售套数比例： 56%
剩余总销金额： 1.6亿
前。 中面积：84
2
169
1.1893
201
99-102
小面积：39-58
21
941
1.1870
1117
44-62
总计
101
11735
1.2072
14166
注： 共196套，已销售86套，三楼9套暂不出售，目前可销售101套；
44-426
49.47% 41.23% 1.42% 7.89% 100.00%
Contents
目 形象重塑 标
实 现 销售策略
达成目标的途径(“四控”策略)
1、控形象 ——定位策略 2、控房型 ——推售策略 3、控客 ——客户引导策略 4、控场 ——销售管理策略
实现销售目标需要采取的策略
“四控”策略体系之一控形象
如何挖掘并凸显项目核心竞争优势？ 如何加强推广以树立项目新形象？
周边环境
项目印象
项目所在片区现有使用商业大 都为住宅楼盘配套的社区商业， 分布较零散，业态凌乱，档次较 低，整体商业氛围较弱；
项目正对面为大众都市家园的临界商铺，业态布局 混乱，档次较低，且还附有一个垃圾中转站，使得片区 整体缺乏高档次的商业氛围； 项目旁边为开发商的子项目——建材市场，其带来 的客流、车流都比较杂乱，对欧尚的商业形象有硬伤， 对整个项目的高端形象也有较大损害；
舒适度低
配套缺乏
电梯智能化程度低
二楼会议室及大堂的商务配套设施缺乏
项目硬件、软件“标准”的缺失
物业管理及品牌形象是物业保值乃至升值的有 力保障！！！ 大堂及公共走廊形象是树立物业高档品牌的标 杆！！！ 配套设施的完善及档次是实现物业高档形象的 重要保证！！！ 诚信纠纷将严重影响项目及开发商企业象！！！
曼哈顿国际 中茵世贸
长城国际
前进路沿帝线景天成
华敏世家
隆祺丽景 中航城
交通驱动
地段、规划驱动
产业驱动
核心区外围：昆山
单核城市快速扩展时 诞生的一批中端办公 楼，受政府推出土地 性质要求明显，体量 不大，品质有所提升
城南新区：昆山产
业和铁路交通的快速 发展，带动区域商务 发展，办公品质逐步 升级，近期引领了昆 山商务潮流
1、1、如何挖掘并凸显项目 核心竞争优势？
钱景
地处城市中心外围地段，开启城西的桥头堡
位于城市主干道—— 前进路上，交通便利， 通达性极好！
李昆嘉山诚市n城年市前就规说划过—：—地段，地段，还是地段 本案 “东拓西扩”，本项 目将成为西扩的起点， 未来价值无限！
挖掘价值
李嘉诚n年前就说过：地段，地段，还是地段！
好胚子
1、城市中心地段外 围 2、区域配套较成熟， 交通可通达 3、写字楼硬件5A级 标准
VS
当下问题
1、写字楼和商铺尾盘 量较大 2、前期定位差错，导 致项目形象有些许损伤
如何挖掘价值改 变形象？
问题的分解
如何在市场竞争 中实现价值？
达成目标的途径
明确了营销目标，如何通过各种策略的综合运用去达成目标？
高速度公路是市内商端商务客户到达上海、的重要交通途径之一,因此 我们建议可通过高炮、公路桥广告等多种形式覆盖高速公路各段入口， 引爆项目形象；
传媒资源
发现各类可用资源，创新传播手段，实 现信息的高效传递！
形象推广
特色资源
实现销售目标需要采取的策略
“四控”策略体系之二控房型
如何有节奏的推售实现尾盘产品的销售？ 如何有节奏的推售实现项目价值的拔升？
体量
2010年下半年昆山写字楼体量汇总
项目目前的竞品主要集中在前进路沿线，有中航城、隆 祺丽景、中茵世贸、新晶商务大厦，体量大约1.3万余方，
竞争较激烈；
今年下半年到明年上半年，包括城中CBD在内的昆山新
推高档次楼盘体量庞大，同质化产品进一步增多，竞争将愈 演愈烈；
本项目必须在大量新写字楼充斥城中市场之前，充分利
整体格局之下，写字楼板块特色明显
城中核心区：
城市快速发展前的一 批老商住混用或者商 住初步脱离的办公楼， 物业档次较低； 随着城中CBD建设的 推进，东兴街沿线正 在形成新的高档次商 务楼。
沿前进路区域：
东拓西进规划布局， 直接催生沿前进路 一线办公市场发展， 办公整体品质提升， 渐成为昆山商务氛 围集中区
挖掘价值
地产江湖
FAB分 析
F（Features/fact）
本项目
A (Advantages）
本项目
B (Benefit/value）
本项目
定义FAB
项目本身的特性/属性——有什么？
综合体物业、通达的交通网络、星级标准的大堂、六部电梯、大金中央空 调系统、360度城市全景、充足车位、体验式风情街区
商业 市场
商业整体分布——城 市单核商圈，商业消 费主要集中在市中心 区内，其核心商圈的
地位难以撼动！
社区型商业，超市， 住宅底商
区域型商业，超市， 购物中心，专业市 场，住宅底商
主流商圈，包含 大型商场物业、 大型商业街，以 购物、娱乐、休 闲为主
区域型商业，超市， 购物中心，住宅底 商
城中：昆山传统商圈，以人民路 为主要商业圈，商业网点密集，高端 商务资源丰富，几乎所有的市级商业 中心都集中在市中心以内； 城东：除弘基财富广场等部分商 业运营外，城东后续商业供给量大， 未来发展潜力较大； 城西：商业发展缓慢，都为住宅底 商，尚未形成规模化商业聚集地，目 前在建的主要有百乐门、凯迪城等社 区性商业； 城南：以吉田广场为核心，形成 南部商服中心，吉田广场引进的5万 平米的乐购大型购物中心，已培养一 定的人气和优势，具备形成商圈的成 熟条件； 城北：现为传统自发形成的低层 次商业、萧林路、春晖路商圈，目前 城北也已经有易初爱莲，同时川普吸 引力广场、温莎堡广场、金浦时尚街 等项目的相继入市，将推动城北商圈 的形成与档次提升；
办公楼剩余房源 统计
套数（套）
面积 （平米）
均价 (万元)
总销 (元)
总价范围 (万元)
比例 （按总销计）
整层：
写字楼自07年开盘以来，去 4F5F12F13F18F
55
5697
1.2301
7008
1241-1729
化速度缓慢，曾一度停滞不 大面积：138-
287
23
4928
1.1851
5840
161-426
璞缇街开业初期采用统一定位招 商的租赁模式——女人一条街； 一楼初期招商业态为：时尚女性 用品、儿童服饰及休闲餐饮等；
二楼初期招商业态为：品牌女装、 茶楼、美容、纹身馆、化妆品、鞋等；
虽已有56%的销售，但因经营不善，现已全部停业！
虽然欧尚购物中心百货业态已初步形成，
但因项目整体面临新的定位和招商，璞 缇街剩余的销售任务也较艰巨！
+节点活动预告 +客户活动通知 短信发行量：每次不少于5千条
绝对传播到位的低成本媒介
传媒资源
利用高铁内广告传递楼盘信息，在高流 动人流群中形成迅速传播！！
形象推广
火车站媒体
可考虑广告投入处为：
靠椅广告、车窗广告、过道、杂志 等
传媒资源
多途径、多视觉，多选择，在城墙入口 即截留项目客户！
形象推广
高速出口大牌
世联的推售策略是：建立在对市场、对
产品准确把握之上的先办公楼后商铺的推售
2010
2011
Fra Baidu bibliotek地区
6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
办公楼
类型
第3批推售单位
商铺
最早推 出时间
最迟推 出时间
最早推 出时间
最迟推 出时间
从时间节点来看，办公楼最好在八月初重新开盘推出，最迟九月初必须推出；而 商铺最好在年底就推出，最迟明年年初必须推出；
钱景
集中商业价值挖掘
挖掘价值
城市综合体； 居住、餐饮、娱乐、购物、商务于一体； 业态互补，功能互补；
地产江湖
钱景
超强硬件配套
挖掘价值
5A甲级写字楼硬件配套 豪华精装修
360度全城景观
地产江湖www.dcjianghu.com――数十万份专业资料任你下载，
钱景
体验式风情街区
沿河广场及欧尚购 物中心广场的优化 利用，可增加项目 的商业与生活氛围！
竞争楼盘检索——现状
商业 市场
国际模具城 5600元\平米
温莎堡假日广场 25000元\平米
城北
萧林路
中航城
15000元\平米
中茵世茂广场
• 整体品质升级阶段
• 纯写/创新产品出 现阶段
• 以5A甲级为标准打造 产品，第一梯队项目 较多，以既有区域内
• 受城市规划、交通、 标杆项目，带动整体 产业格局驱动明显， 市场品质提升
新盘主要分布在前进
路沿线和新区
沿前进路区域
城南新区
核心区外围
沿前进路区域
产业园区
与城市经济发展相伴随，昆山写字楼整体市场呈现阶段性发展的特点
相对于竞争对手的优势——好在哪？
毗邻城西高档生态居住区、片区地标性建筑、高端产品配置、品牌主力店 法国欧尚的引进、现楼
项目带给用户的利益/价值——产生什么价值？
都市新贵璞缇风 亦工作，亦生活
充分利用项目本身的区位及硬件优势，嫁接“璞缇生活”的概念，从 整体上定位写字楼和商业街。
形像演 绎
璞缇源于法语“BOUTIQUE”， 译为“璞缇客”，原意是指专卖 时髦服饰的小店，现逐渐上升为 一种“追求个性化、精品化、专 属化”的生活理念。
形象推广
免费传媒
利用世联免费、成熟 的专业杂志：《置业周 刊》、《地产评论》、 《楼市中国》
昆山——东方曼 哈顿
利用免费、 广泛的网络 资源：占据 首屏广告位， 占领视觉中 心！
传媒资源
使用低成本传媒，最大范围内的覆盖客 户，吸引关注！
形象推广
便捷传媒
方式：直邮、短信 直邮形式：大信封 +内容 直邮发行量：每次不少于3千份 直邮创新：信封革命 短信内容：项目销售信息
货量 盘点
商业
货量 盘点
写字楼
曼哈顿*国际（写字楼）初期定位为中小创业企业的致富天地，但 开盘三年以来，去化速度缓慢，目前已售楼盘不到总数的50%； 写字楼1-3层为公共服务配套设施，4-19层为分割精装修，20-24 层为毛坯房； 已售楼盘中入住客户主要以需求面积较小的中小型创业企业为主， 如小型的装潢、设计公司，也有少量面积需求较大的企业，如JBC概 念英语等培训机构；
曼哈顿国际可充分挖掘其处于沿前进路区域，靠近城西中高档生活居住区的 优势，与璞缇街一起，从商务人士的精品、专属与个性化空间的角度定义该 区域，建立健康工作与品质生活之间的紧密联系，打造都市新贵生活理念。
都市新贵璞缇风
亦工作，亦生活
1、2、如何加强推广以树立 项目新形象？
传媒资源
充分利用外部、内部免费传媒资源，实现 经济效益最大化——不花钱也能办事！
用区位优势与现房优势，抓紧市场时机，在竞争激化前完成 销售! 永泰国际大厦，9、10、11层共20套写字楼在售，均价11000元/㎡，5年包租。一次性返首付。
亚太广场，部分办公楼年底开售 尚东国际，60多套办公楼在售，均价6500元/㎡
台昆国际，35栋独栋、18栋双拼、7栋联排别墅式办公楼10月开售
谨呈： 昆山超华投资发展 有限公司
曼哈顿项目营销策划提报
2010.7.11
项目营销目标 欧商购物中心 住宅 纀缇街
曼哈顿国际
快速实现商业及写字楼的尾盘去化 实现项目综合体的联动价值
总建筑面积（平米） 住宅建筑面积（平米） 写字楼建筑面积（平米） 商业总建筑面积（平米）
19,9286 4,7673 2,8793 11,2000
先办公楼后商铺的思考
为什么这么做？？？
市场决定
写字楼市场
2010及以后
2002--2004
2005--2007
B 演变
2008—至今
C 质变
D 升级
A 起步
• 住宅、沿街作办 公用阶段
• 以人民路沿线沿街 门面房、相邻住宅 小区、少量办公楼 较为集中，自然分 布状态
城中核心区
• 商住分离阶段
• 以人民路、前进 路、朝阳路、长 江路及与其交叉 道路沿线及市政 府周边，分布集 中在主城区
前期入住的商铺业态、 布局都比较混乱，由于缺 乏客流，都纷纷弃店转租； 璞缇街商铺前期定位及 招商的失误，严重损坏了 项目形象；
物业管理
项目印象
大堂等公共区域形象差 形象差
物业档次低、管理不到位 管理不 到位
售前承诺不能落实
诚信 质疑
物业标准低：服务不周到、管理不 到位、清洁卫生差； 公共区域形象差：大堂设计及服务 不到位、公共走道缺乏生机与活力、楼 底大厅无入住企业指示牌； 配套设施缺位：电梯智能化程度低、 停车位缺乏管理； 诚信遭质疑：承诺未能确实落实；
为了保证目标的实现 必须梳理项目剩余单位现状及价值
盘点 与 审视
超华—欧尚商业中心
欧尚三、四楼： 5,0000㎡。 招商—业态定位 租金拟定
商业购物中心一、二楼由欧尚统一招商，百 货业态已初步形成
璞缇街销售现状
璞缇街
总套数：
182套
去化套数：
10套
剩余套数：
81套
销售套数比例： 56%
剩余总销金额： 1.6亿
前。 中面积：84
2
169
1.1893
201
99-102
小面积：39-58
21
941
1.1870
1117
44-62
总计
101
11735
1.2072
14166
注： 共196套，已销售86套，三楼9套暂不出售，目前可销售101套；
44-426
49.47% 41.23% 1.42% 7.89% 100.00%
Contents
目 形象重塑 标
实 现 销售策略
达成目标的途径(“四控”策略)
1、控形象 ——定位策略 2、控房型 ——推售策略 3、控客 ——客户引导策略 4、控场 ——销售管理策略
实现销售目标需要采取的策略
“四控”策略体系之一控形象
如何挖掘并凸显项目核心竞争优势？ 如何加强推广以树立项目新形象？
周边环境
项目印象
项目所在片区现有使用商业大 都为住宅楼盘配套的社区商业， 分布较零散，业态凌乱，档次较 低，整体商业氛围较弱；
项目正对面为大众都市家园的临界商铺，业态布局 混乱，档次较低，且还附有一个垃圾中转站，使得片区 整体缺乏高档次的商业氛围； 项目旁边为开发商的子项目——建材市场，其带来 的客流、车流都比较杂乱，对欧尚的商业形象有硬伤， 对整个项目的高端形象也有较大损害；
舒适度低
配套缺乏
电梯智能化程度低
二楼会议室及大堂的商务配套设施缺乏
项目硬件、软件“标准”的缺失
物业管理及品牌形象是物业保值乃至升值的有 力保障！！！ 大堂及公共走廊形象是树立物业高档品牌的标 杆！！！ 配套设施的完善及档次是实现物业高档形象的 重要保证！！！ 诚信纠纷将严重影响项目及开发商企业象！！！
曼哈顿国际 中茵世贸
长城国际
前进路沿帝线景天成
华敏世家
隆祺丽景 中航城
交通驱动
地段、规划驱动
产业驱动
核心区外围：昆山
单核城市快速扩展时 诞生的一批中端办公 楼，受政府推出土地 性质要求明显，体量 不大，品质有所提升
城南新区：昆山产
业和铁路交通的快速 发展，带动区域商务 发展，办公品质逐步 升级，近期引领了昆 山商务潮流
1、1、如何挖掘并凸显项目 核心竞争优势？
钱景
地处城市中心外围地段，开启城西的桥头堡
位于城市主干道—— 前进路上，交通便利， 通达性极好！
李昆嘉山诚市n城年市前就规说划过—：—地段，地段，还是地段 本案 “东拓西扩”，本项 目将成为西扩的起点， 未来价值无限！
挖掘价值
李嘉诚n年前就说过：地段，地段，还是地段！
好胚子
1、城市中心地段外 围 2、区域配套较成熟， 交通可通达 3、写字楼硬件5A级 标准
VS
当下问题
1、写字楼和商铺尾盘 量较大 2、前期定位差错，导 致项目形象有些许损伤
如何挖掘价值改 变形象？
问题的分解
如何在市场竞争 中实现价值？
达成目标的途径
明确了营销目标，如何通过各种策略的综合运用去达成目标？
高速度公路是市内商端商务客户到达上海、的重要交通途径之一,因此 我们建议可通过高炮、公路桥广告等多种形式覆盖高速公路各段入口， 引爆项目形象；
传媒资源
发现各类可用资源，创新传播手段，实 现信息的高效传递！
形象推广
特色资源
实现销售目标需要采取的策略
“四控”策略体系之二控房型
如何有节奏的推售实现尾盘产品的销售？ 如何有节奏的推售实现项目价值的拔升？
体量
2010年下半年昆山写字楼体量汇总
项目目前的竞品主要集中在前进路沿线，有中航城、隆 祺丽景、中茵世贸、新晶商务大厦，体量大约1.3万余方，
竞争较激烈；
今年下半年到明年上半年，包括城中CBD在内的昆山新
推高档次楼盘体量庞大，同质化产品进一步增多，竞争将愈 演愈烈；
本项目必须在大量新写字楼充斥城中市场之前，充分利
整体格局之下，写字楼板块特色明显
城中核心区：
城市快速发展前的一 批老商住混用或者商 住初步脱离的办公楼， 物业档次较低； 随着城中CBD建设的 推进，东兴街沿线正 在形成新的高档次商 务楼。
沿前进路区域：
东拓西进规划布局， 直接催生沿前进路 一线办公市场发展， 办公整体品质提升， 渐成为昆山商务氛 围集中区
挖掘价值
地产江湖
FAB分 析
F（Features/fact）
本项目
A (Advantages）
本项目
B (Benefit/value）
本项目
定义FAB
项目本身的特性/属性——有什么？
综合体物业、通达的交通网络、星级标准的大堂、六部电梯、大金中央空 调系统、360度城市全景、充足车位、体验式风情街区
商业 市场
商业整体分布——城 市单核商圈，商业消 费主要集中在市中心 区内，其核心商圈的
地位难以撼动！
社区型商业，超市， 住宅底商
区域型商业，超市， 购物中心，专业市 场，住宅底商
主流商圈，包含 大型商场物业、 大型商业街，以 购物、娱乐、休 闲为主
区域型商业，超市， 购物中心，住宅底 商
城中：昆山传统商圈，以人民路 为主要商业圈，商业网点密集，高端 商务资源丰富，几乎所有的市级商业 中心都集中在市中心以内； 城东：除弘基财富广场等部分商 业运营外，城东后续商业供给量大， 未来发展潜力较大； 城西：商业发展缓慢，都为住宅底 商，尚未形成规模化商业聚集地，目 前在建的主要有百乐门、凯迪城等社 区性商业； 城南：以吉田广场为核心，形成 南部商服中心，吉田广场引进的5万 平米的乐购大型购物中心，已培养一 定的人气和优势，具备形成商圈的成 熟条件； 城北：现为传统自发形成的低层 次商业、萧林路、春晖路商圈，目前 城北也已经有易初爱莲，同时川普吸 引力广场、温莎堡广场、金浦时尚街 等项目的相继入市，将推动城北商圈 的形成与档次提升；
办公楼剩余房源 统计
套数（套）
面积 （平米）
均价 (万元)
总销 (元)
总价范围 (万元)
比例 （按总销计）
整层：
写字楼自07年开盘以来，去 4F5F12F13F18F
55
5697
1.2301
7008
1241-1729
化速度缓慢，曾一度停滞不 大面积：138-
287
23
4928
1.1851
5840
161-426
璞缇街开业初期采用统一定位招 商的租赁模式——女人一条街； 一楼初期招商业态为：时尚女性 用品、儿童服饰及休闲餐饮等；
二楼初期招商业态为：品牌女装、 茶楼、美容、纹身馆、化妆品、鞋等；
虽已有56%的销售，但因经营不善，现已全部停业！
虽然欧尚购物中心百货业态已初步形成，
但因项目整体面临新的定位和招商，璞 缇街剩余的销售任务也较艰巨！
+节点活动预告 +客户活动通知 短信发行量：每次不少于5千条
绝对传播到位的低成本媒介
传媒资源
利用高铁内广告传递楼盘信息，在高流 动人流群中形成迅速传播！！
形象推广
火车站媒体
可考虑广告投入处为：
靠椅广告、车窗广告、过道、杂志 等
传媒资源
多途径、多视觉，多选择，在城墙入口 即截留项目客户！
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高速出口大牌
世联的推售策略是：建立在对市场、对
产品准确把握之上的先办公楼后商铺的推售
2010
2011
Fra Baidu bibliotek地区
6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
办公楼
类型
第3批推售单位
商铺
最早推 出时间
最迟推 出时间
最早推 出时间
最迟推 出时间
从时间节点来看，办公楼最好在八月初重新开盘推出，最迟九月初必须推出；而 商铺最好在年底就推出，最迟明年年初必须推出；
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集中商业价值挖掘
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城市综合体； 居住、餐饮、娱乐、购物、商务于一体； 业态互补，功能互补；
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体验式风情街区
沿河广场及欧尚购 物中心广场的优化 利用，可增加项目 的商业与生活氛围！
竞争楼盘检索——现状
商业 市场
国际模具城 5600元\平米
温莎堡假日广场 25000元\平米
城北
萧林路
中航城
15000元\平米
中茵世茂广场