房地产估价理论与方法真题2008年

房地产估价理论与方法真题2008年

一、单项选择题

(共35题。每题的备选答案中只有一个最符合题意)

1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。

A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C．房地产估价会有误差且难以控制

D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是( )。

A．最高最佳使用原则 B．合法原则 C．替代原则 D．谨慎原则

3、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法

院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是( )

A．该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让

金

B．该房改房现时上市交易的正常价格

C．现时该房屋的房改成本价

D．当时该房屋的房改成本价

4、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得( )。

A．抵押人无权优先受偿 B．抵押人有权对全部房地产优先受偿

C．抵押权人有权优先受偿 D．抵押权人无权优先受偿

5、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路

20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为( )元/m2。

A．98 B．102 C．108 D．116

6、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100m2的住宅，单价为5000元/m2，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年底该套住宅实际增值额为( )元。

A．4296.96 B．5560.86 C．5839.91 D．30838.91

7、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是( )的结合体。

A．实体、权益、区位 B．实物、权益、区位

C．实物、权利、位置 D．实物、权益、位置

8、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总

收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。假设折现率为10%，风险

补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是( )元/m2。

A．4395 B．4486 C．4636 D．4850

9、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷

款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。

A．370 B．385 C．420 D．550

10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

(1) 要求在成交日期时一次付清。

(2) 如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%。

(3) 以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在来来10年内按月等额支付。

(4) 约定一年后一次付清。

(5) 从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

下列选项中，存在名义价格的是( )。

A．第(1)、第(3)种情况 B．第(3)、第(5)种情况

C．第(1)、第(5)种情况 D．第(2)、第(4)种情况

11、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。

A．上升 B．下降 C．保持相对稳定 D．先上升后下降

12、为评估建筑面积为120m2的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4

13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素

中的( )。

A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素

14、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的( )。 A．配套设施建设的限制 B．房地产使用管制

C．房地产权利的设立和行使的限制 D．房地产相邻关系的限制

15、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价

对象最佳用途的经济学原理是( )。

A．收益递增原理 B．收益递减原理 C．最佳效益原理 D．适合原理

16、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产

进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状

况与房地产市场状况分别为( )。

A．估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去

B．估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在

D．估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

17、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时．当估计未来收益可能

会高也可能会低时，一般采用( )的收益估计值。

A．较高 B．较低 C．最高 D．最低

18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：

交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉

及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分

别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到 2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为

( )元/m2。

A．3673.20 B．3673.68 C．3790.43 D．3792.93

19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地

合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最

为公平合理的正常价格应为( )万元。

A．40 B．48 C．60 D．70

20、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方ft2，成交总价为110万美元，分四次付款 (如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的

关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为( )元人民币

/m2。(1ft2=0.0929m2)

A．17484.19 B．19019.99 C．19753.57 D．20538.77

21、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为( )元/m2。

A．55.20 B．103.22 C．109.63 D．114.82

22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置