价值链分析法在房地产企业的应用研究

0前言

房地产行业飞速发展十多年，已经形成由几家特大公司为主，各地中小型为辅的格局。现在国家为了抑制快速增长的房价，满足国民住房需求，在大力发展廉租房的同时，各地一、二线城市相继出台了限购政策，调高首付比例，银行也收缩房贷，提高申请条件，使得部分房地产企业资金链出现断裂，各个中小房地产企业危机重重。在价值链的层面对房地产企业进行深入剖析，使得其内部的价值链能够清楚明朗，帮助企业找到关键活动点，进行相应的战略管理。在经济新常态下，为房地产企业明确竞争优势、理顺价值活动关系及选择恰当的战略方案，已成为管理会计重要的工作任务。

1房地产企业开发流程分析

房地产开发企业从项目投资之初，到项目建设终结，基本上离不开4个阶段，即觉察分析阶段、前期准备阶段、工程建设阶段及房屋销售阶段。开发流程图如图1所示。

1.1投资决策分析阶段

投资决策分析阶段，是指开发之初要对市场有一个比较深刻和全面的调查，并将这些信息进行归纳和整理，用于研究投资是否可行，挖掘有效的投资机会。此外，针对开发项目方案做深入的投资效益考量也极为重要，基于此，在地段、时机、种类的选择之上就会有更大的选择权，如此一来，在构建初步设计方案时就能少走弯路，开发用地的可行性也能上升到更高的一个层次。

1.2前期准备阶段

前期准备阶段比较重要，在这一阶段所要做的事情是明确项目的定义和概念，进而使项目立项得以顺利进行，为后期的建设工作打下坚实的基础。这一阶段的工作内容比较多，有调研、审批、设计、采购等。

1.3工程建设阶段

工程建设阶段是项目实施的核心阶段之一。这一阶段包含施工阶段的全部环节，会受到各种各样的因素的影响，且所耗时间较长，一些政府部门也需参与其中，诸如施工建设、工程监理等。尽管其中的某些环节可以外包，但是涉及房地产生产的安排和策划的事项，房地产企业还是必须亲力亲为。

1.4房屋销售阶段

房地产销售阶段也就是房地产商品的市场营销。房地产营销当然不仅有销售这一项活动，在楼盘还未正式销售之前，还包括市场调研在内的诸多工作，只有将这些工作做好之后，才能够完成产品的销售。房地产开发经营的核心就是要搞好销售工作，能否做好销售工作，决定着企业能不能获取高额利润，决定着房地产企业经营的成败。

2房地产价值链构建

2.1企业价值链

总结企业发展趋势，切实可行的方式就是采用价值链的研究方法，实际的操作方法是把顾客在向企业获取服务的环节转换成一种价值活动，这种价值活动在战略上是处于一种关联的关系，通过对这种活动的研究和对它们之间关系的研究，找出企业自身的竞争优势所在。房地产开发企业也可以被称为“系统集成商”，它将包括资金、土地在内的多种不确定因素糅合成属于自己的产品，并且通过广告等方式使自己的市场价值发挥到极致。

价值链分析法在房地产企业的应用研究

魏奇锦

（青海民族大学工商管理学院，青海西宁810007）

【摘要】在竞争日益激烈的房地产市场，房地产企业建立自己企业的价值链管理模式是一

种必然趋势。要想高效地实现企业价值，必须对价值链进行深入的分析，分清基本活动和辅助活动的范围，并建立各种活动的联系，发挥价值链的整合功能。【关键词】房地产企业；价值链；管理【中图分类号】F293.3【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）01-0155-02

【作者简介】魏奇锦，男，河南驻马店人，青海民族大学工商管理学院2016级会计硕士研究生，研究方向：财务管理

。

图1开发流程图

2.2房地产企业价值链构建

对我国房地产开发企业的业务要求进行深入的研究之后，总体上可将其经营活动分为9个部分，前5个部分是基础部分，分别为前期工作、产品设计、建筑施工、市场营销及物业管理，后4个部分为辅助活动，包括信息管理、技术开发、人力资源管理和企业基础设施。

在掌握了房地产开发企业价值链之后，第一要务就是要为企业的每一项价值活动找准定位，并且要把它们与基本价值链中基本活动和辅助活动一一对应。由于房地产开发的特殊性质，每一项价值活动下面还关联着大量的更为细小的价值活动。因此，房地产价值链模型绝不可能面面俱到，企业要对自身的价值链有一个比较清晰、深刻的认识，并对其内外部的关系了解透彻，在宏观的角度上整体调控，发挥出价值链最大的作用。房地产企业的价值链如图2所示。

2.3房地产企业价值链分析

（1）从内部价值链角度来看，房地产开发企业的价值链其复杂程度难以想象，其环节之多难以计数，而且每个环节之间联系紧密、相互依存，包含工程、营销在内多种因素都受到价值链的调控。在企业的全局发展战略的研究基础之上，使每一部分的价值活动和每一部分要素都符合价值链的理论，从而使整体实现最大限度的优化，进而使得物质、信息流和技术流这三者得以完美结合。如此一来，便可以使业务重组的进程大大加快，因此价值链的内部协同效应也取得了极为可观的成效。

（2）从外部价值链的视角去探析，外包是房地产开发企业采取的最主要的一种手段。这种手段使得各种各样的企业资源都能够整合在一起，使得项目能够顺利推进。房地产开发企业必须本能地肩负起宏观调控的职责，对每一个价值活动的环节都能够精准把握。在涉及管理系统的战略规划中，房地产开发企业必须认识到哪一个环节最重要，采取横向和纵向2种方式实现对企业资源的整合，进而获取更大的竞争优势。

简而言之，土地和资金之所以成为价值链上不可多得的战略性资源，究其原因，主要是由于现有的土地资源比较稀少，加之资金对价值链具有比较强的约束性。最近几年，国家在房地产调控上给予了更多的关注，银行银根呈几何倍数下降，城市土地资源也面临消失殆尽的危机。在这种局面下，房地产企业的发展关键就在于对土地和资金如何管理。构建企业信息管理系统之时，企业应当把目光投射到对土地和资金的整合上来，使得信息管理系统能够成为企业发展的根基，使得企业的价值链能够维持在一个比较稳固的水平。此举有2个方面的优势，第一，企业能够对资金进行全方位的掌控；第二，企业能够使各个项目的进度依据规划如期推进，最大限度地使整体运作的优势得以发挥，从而使得资本运作的效率上升一个层次。

3对房地产价值链分析得到的启示

（1）房地产业的产业具有功能性，其开发模式可以说非常具有创新性。为人们提供遮风挡雨和学习工作的场所是房地产产业最为基本的属性，故而其产品是具有功能性的，但是从开发企业的角度来说，一个能够研发出极具有功能性的商业模式，才具有创新精神。

（2）房地产产品的开发有一个极为漫长的周期，之所以周期如此漫长，这主要是由其产品的特性造成的，开发商的首要任务就是最大限度地缩短产品的研发时间，使得资金能够高速流转。透视到房地产开发价值链上来，也就是从横向水平连切入，把时间、精力都能够得到有效利用。

（3）房地产有大量的产业价值环节。房地产产业和其他产业之间具有极强的关联，因此我们就可以知道在整个环节中能够创造价值的环节究竟有多少个。在仔细研究价值链后得知，每一个供应方都会参与到开发价值的分配这个过程中来。房地产开发商必须对价值链环节进行宏观调控，进而达到项目最优化。

（4）在谋求房地产开发价值的过程中，开发商必须从实际情况出发，具体问题具体分析，不可盲目跟风。对待比较薄弱的环节，要积极寻求其他解决方法，使风险降到最低。这样一来，就能为自身能够创造价值的项目留出更多的空间，从而获取更大的利益。

（5）每一个价值环节都发挥出最大的价值，能够使房地产产品的终极价值显露出来。每一个环节的成败都能够决定这个项目能否成功，所以开发商必须在寻找良好开发模式的基础上付出更大的努力。

图2房地产企业的价值链利

润

（下转第160页）