地产开发价值链模型
基于价值链的房地产开发企业盈利模式分析
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（ 中南大学商学院 湖南 长沙 ４０８） １０ ３
摘 要： 价值链 与盈利模 式之 间有 着密不可分的关系 企
业关注的核心业务及 利润增 长点， 往往 从识别价值链 的构成 开始入手 ，企业创造 的价值产 生于其 自身的一 系列活动 中， 但是 只有某些特定 的价值活 动才真正创造价值 ， 它们 构成 了
立 在 行 业 中的 位 置 。
并集 中资源从 中获取收益 以维持企业 的生存与发展 。盈利模
式是 业 开拓经营活 动过程 中获取 利润 的标准 套路 和方式 方法 。企、往往会将经 营的成败 归结 为企业战略制定和实施 ｌ 的成败 ， 但事 实 上， 是盈利 模式而 小是 企、 战略对 企 业的经 ｌ 营成果起直接 的作用 。 对房地产 行业价 值链 的分析可 以使 企业确 定长远 的战 略定位， 而对房地产 开发企业 内部 价值链 的分析 可以使企业
关键 词： 产； 房地 价值链； 利模 式 盈
现 代企业 的一项重大经营 决策， 是合理选择盈 利模式 就
行业 价值链 分析 是指分析 仓业 所在行 业 内所 有创造 价
值 的活动 ， 包括从 基本原材料的生产到产 品消亡 的全过程嘲。 行 价值链始 于基本 原材料 的生产 者 ， 丁最终产 品运送 至 ｋ 止 顾客手中 。行业价值链分析 的关键是理解并利用企、 在本行 Ｉ 业 中的相对优势 ， 过对行 业价值 链 的分 析 ， 通 有助 于企业 确
制订 的依据∞ ］
寻找到适合 自身特 点的价值 增值环节 ， 创造 出独特 的竞争优
势。基于 Ｋ远发展战 略， 使得企业 在 内部 的价值 链上必须有
房地产行业的价值链分析(一)2024
房地产行业的价值链分析（一）引言概述:房地产行业作为一个重要的经济部门，涉及到房屋开发、建筑施工、物业管理等多个环节。
在这个文档中，我们将对房地产行业的价值链进行分析。
通过深入了解房地产行业的各个环节，我们可以更好地理解这个行业的运作机制，为相关企业的发展提供参考和指导。
正文:一、土地开发阶段分析：1.市场调研和土地评估2.土地收购和合规审批3.规划设计和项目开发策划4.土地平整和基础设施建设5.预售和市场营销策略二、房屋建设阶段分析：1.建筑设计和施工图纸制定2.施工资源采购和供应链管理3.施工队伍管理和施工过程监控4.质量控制和工程验收5.竣工维护和交付管理三、房地产销售与物业管理阶段分析：1.定价策略和销售渠道选择2.市场推广和品牌建设3.购房合同签订和贷款安排4.物业配套与维护管理5.售后服务和用户满意度调查四、资产管理与投资运营阶段分析：1.资产评估和投资风险分析2.投资组合管理和风险分散3.资金筹集和财务管理4.项目管理和运营监控5.资产增值和退出策略五、政策环境与社会责任阶段分析：1.政府政策支持和监管环境2.社会公益和环保责任履行3.法律合规和合同执行4.诚信经营和企业责任感5.品牌形象塑造和企业文化建设总结:通过对房地产行业的价值链分析，我们可以看到房地产行业是一个复杂而庞大的系统，由土地开发、房屋建设、销售与物业管理、资产管理与投资运营以及政策环境与社会责任等多个环节组成。
每个环节都扮演着重要的角色，相互之间紧密联系。
对于房地产企业来说，只有在各个环节中做好工作，才能实现企业的持续发展和盈利。
同时，应注重合规管理、社会责任履行以及品牌形象的塑造，提升企业整体竞争力，为行业发展做出积极贡献。
10.3中国房地产价值链分析
100%
土地 规划设计 建筑施工 销售 物管 行业
土地
规划设计 建筑施 招商运营 工/改 造重建
物管
资产管理
行业
盈利模式 演进
土地红利形成快速且具规模，土地快速开发 销售的模式可令企业快速获利，因而低成本 快速复制成为行业主要盈利模式
土地红利形成速度与规模下降，土地开发不能满足利 润要求，应通过长期持有运营获取持续稳定收益与物 业升值及金融化手段进行低成本高效的资产管理
同样的，在商业地产中，越来越多企业将商业模式的重点向价值链 后端转移，以此获取更高的价值及更加长期的竞争力
商业地产价值链重点环节变化示意图
房地产行业价值链发展方向
行业 价值链
拿地
规划
开发
销售
地产 服务
地产 运营
地产 金融
价值链重点转移方向
主要盈 利模式 及优劣
开发销售为主
> 通过房地产销售收 入盈利
地产 运营
地产 金融
> 不同城市发展阶段，不同产品细分领域的产业链构成各有 不同、竞争格局也不一样
> 互联网技术、科技技术、其他相关行业(如金融、零售、 智能家居系统等)通过产业链延伸，对房地产行业价值链 构成的冲击
房地产行业新进入 与跨界合作者均众
行业 新进 入者 示例
沿产品类型 方向演进
单体住宅/ 商业
绿都地产战略地图
10.3中国房地产价值链分析
郑州，2015年4月
开发商总包模式是我国房地产行业价值链的传统构成方式，但由于 其高昂的成本且难以满足逐渐分化的客户需求，面临重构机遇
行业价值链现有构成方式及弊端
行业价值链现有构成方式1)
现有构成方式弊端
(完整版)房地产行业的价值链分析
房地产全程营销的价值链分析1.1、房地产全程营销价值链根据房地产开发企业实施全程营销的业务流程，利用迈克尔·伯特的基本价值链方法，我们可以画出房地产全程营销价值链可见，房地产全程营销的价值链也包括两个方面——房地产开发企业的价值活动和企业利润。
与其他经济活动一样，房地产开发企业的价值活动，是房地产企业创造对购房者价值的房地产商品的基石，开发商的利润是总价值与从事各种价值活动的总成本之差。
房地产开发企业的价值活动，同样分为两大类——基本活动和辅助活动。
基本活动是涉及房地产商品的营销策划、开发经营、销售、物业管理服务的各种活动；辅助活动是辅助房地产开发经营的基本活动并通过提供外部采购、技术开发、人力资源管理及企业基础设施以支持基本活动的。
点划线可以反映了这样的事实；采购、技术开发、人力资源管理都与各种具体的基本活动相联系并支持整个价值链。
房地产开发企业的基本设施虽不与各种特别的基本活动相联系，但也支持整个价值链。
1.2、识别房地产全程营销价值链的价值活动基本活动；1)内部后勤：与接受、存储和分配相关联的各种活动。
房地产开发商在获得使用权前，一定要对所选地进行选址论证，要对周边楼盘的竞争情况作详尽的市场调研，确定开发楼盘的市场定位，明确消费主体，进行项目投资分析。
这是房地产全程营销的第一环节，也是最重要的环节。
这个环节操作好了，项目的成功就有了基础。
作为全程营销来讲，这一十七尤为重要的是在此时就要介入营销策划，对未来的项目开发有一个前瞻性的展望，这恰是全程营销的精髓所在。
所以，房地产开发企业的内部后勤，主要包括选址论证、市场调研、营销策划三个方面。
2)生产作业：与将投入转化为最终产品形式相关的各种活动。
全程营销策划方案制定后要付诸实施，首先就要进行房地产的开发，即工程项目的建设。
在工程项目建设过程中，房地产开发商要注重工程项目建设的管理，如质量管理、进度控制管理等，我们统称为工程项目的建设管理。
价值链模型
• 通过实现外部价值链协同，提高整个价值链的效率和竞争力
02
价值链模型的类型与适用场景
内部价值链模型及其应用
内部价值链模型
内部价值链模型的应用
• 包括企业的生产、营销、运输等环节
• 优化生产流程，降低生产成本，提高生产效率
• 帮助企业识别核心业务和非核心业务
运用数字化技术提升价值链管理水平
数字化技术在物流运输过程中的应用
• 采用物流信息平台、智能仓储等先进技术提高物流效率
• 利用物联网、大数据等技术实现物流过程监控和优化
• 采用无人配送、自动驾驶等技术降低物流成本
数字化技术在生产过程中的应用
• 采用智能制造、工业4.0等先进技术提高生产效率
• 利用大数据、物联网等技术实现生产过程监控和优化
• 采用差异化营销、品牌营销等创新
• 采用集中采购、第三方物流等高效
产管理方法
营销策略
物流模式
• 提高设备利用率，降低设备折旧成
• 提高客户满意度，降低客户流失成
• 提高库存周转率，降低库存成本
本
本
通过外部价值链的协同提高效率
与供应商协同
• 降低原材料成本，提高原材料质量
• 建立战略合作关系，实现资源共享和互补
• 采用云计算、边缘计算等技术降低企业IT成本
数字化技术在营销过程中的应用
• 利用大数据、人工智能等技术实现精准营销
• 采用社交媒体、内容营销等创新营销手段提高客户满意度
• 利用数字化渠道、电商平台拓展市场份额
04
价值链模型在战略管理中的应用
基于价值链模型的战略分析
分析企业内部价值链
房地产评估师的房地产市场价值链分析
房地产评估师的房地产市场价值链分析房地产市场一直是社会经济发展中重要的组成部分，房地产评估师作为房地产市场中的关键角色，承担着评估房地产价值的重要任务。
房地产市场的价值链是指从土地开发到房地产销售的整个过程，涵盖了多个环节，使得评估师能够全面地分析房地产市场的价值。
本文将从房地产市场价值链的角度出发，对房地产评估师在市场分析、评估方法和市场前景等方面进行深入探讨。
一、市场分析房地产评估师首先需要对房地产市场进行全面的分析，从宏观经济、政策法规、人口流动、用地规划、供需关系等方面综合考虑，以获取房地产市场的整体运行情况和发展趋势。
同时，评估师需要利用数据和统计分析工具，分析不同城市、不同地段、不同类型的房地产市场，以了解市场的细分情况和需求。
二、评估方法房地产评估师在进行市场价值评估时，需要采用一系列评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是指通过比较同一地段或相似类型的房地产交易价格，来确定被评估房地产的市场价值。
收益法是通过分析预计的租金收益和投资回报率，来评估房地产的市场价值。
成本法是通过计算房地产的重建成本和折旧值，来确定被评估房地产的市场价值。
房地产评估师需要在实际评估过程中根据不同情况综合运用这些方法，以提供准确和可靠的评估结果。
三、市场前景房地产评估师还需要对房地产市场的发展前景进行分析和预测，为市场参与者提供决策依据。
评估师可以通过对未来经济趋势、政策调控和社会变化等方面进行研究，来评估房地产市场的发展潜力和风险。
同时，评估师还需要关注使用者需求的变化趋势，如商业地产的租赁需求和住宅楼盘的销售需求等，以及房地产资产价格的波动情况，以准确预测市场的未来走势。
结论房地产评估师在房地产市场中具有重要的地位和作用。
通过对房地产市场的价值链进行分析，评估师能够全面了解市场运作和发展趋势，为市场参与者提供准确可靠的评估结果和决策建议。
同时，评估师需要不断学习专业知识和提升技能，以适应房地产市场的不断变化和发展。
价值链理论视角下房地产企业管理模式研究
价值链理论视角下房地产企业管理模式研究随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展，房地产企业的竞争日渐加剧。
当前，规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征，而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。
以价值链理论为视角，在分析房地产企业的价值链构成的基础上，对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。
标签：价值链；房地产企业；管控模式1房地产企业的发展趋势近年来，随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧，房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合，规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。
规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。
规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变，它特别强调企业管理的专业化能力，同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确，业务单元划分适当，并且相互之间的联系通道顺畅，业务流程管理高效。
集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。
一方面，它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转，且高效地掌控不同区域的多项目运作；同时，不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行，以保证高效顺利地完成。
另一方面，必须更好地配置企业资源，做到优势互补，互相推动，有效降低管理成本。
规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势，在其促动之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色，企业从“母公司—项目公司/项目部”的架构向“总部—区域联动”的集团模式转型成为必然。
相应地，现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新，否则难以适应发展的要求。
2价值链理论1985年，迈克尔·波特首次提出“价值链（Value chain）”管理理论，其认为，企业的价值产生于包括生产（投资）、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值，而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。
房地产产业链与价值链分析
汇报人：可编辑 2024-01-06
目 录
• 房地产产业链概述 • 房地产价值链分析 • 房地产产业链与价值链的关系 • 我国房地产产业链现状与问题 • 我国房地产价值链现状与问题 • 未来房地产产业链与价值链的发展趋势
CHAPTER 01
房地产产业链概述
产业链定义
产业链是指围绕某一核心产品或服务 ，从原材料的供应到最终消费品的生 产与销售过程中所涉及的一系列相互 关联的产业活动的集合。
竞争激烈
房地产市场参与者众多，竞争激烈， 利润空间有限。
价值链优化建议
加强成本控制
通过精细化管理、技术创新等方式降低成本 。
拓展融资渠道
积极探索多元化的融资方式，降低融资成本 。
关注政策动向
及时了解和应对政府政策变化，规避政策风 险。
提高产品品质
通过提高产品质量和服务水平，增强竞争力 。
CHAPTER 06
产业链的各个环节之间存在紧密的上 下游关系，形成了一个完整的价值链 条。
房地产产业链构成
01
02
03
04
土地获取
土地资源的供应和拍卖，房地 产开发企业通过竞拍获得土地
使用权。
规划设计
根据市场需求和土地条件，进 行项目规划和建筑设计，确定 产品定位和目标客户群体。
建设施工
按照规划设计方案进行建筑工 程施工，包括地基、主体结构
规划设计
规划设计环节的价值创 造主要体现在提升项目 品质和满足消费者需求 方面，优秀的设计方案 能够提升项目的市场竞
争力。
建设施工
建设施工环节的价值创 造主要体现在施工质量 控制和成本控制方面， 优质的施工质量能够提 升项目的品牌形象和市
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房地产开发价值链（AVC）模型
房地产开发价值链（AVC）模型是目前描述房地产开发阶段与各专业衔接方面一个比较好的模型。
从价值增值链的角度看，项目开发过程一般来说可以分为七大阶段，即：项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。
各个阶段存在串行或并行的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。
图中横向表示房地产开发的各个阶段，坚向表示各个专业；图内黄色表示某个阶段的主导工作任务，白色菱形箭头方框表示该阶段各专业需要配合的工作
地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输入输出关系的，能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部科研部成果，模板类报告、支持性关键表格、政府批复等文件。
其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周全无遗漏，倘若不能完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件，我们称之为阶段关键成果文件。
关键成果文件具有以下四个特征：①目标性（关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，且多数是流程运作的主要目的。
从这一意义上说，流程的存在仅为使成果产生更科学、合理、可控。
我们可以没有流程，但必须要形成合理的成果文件。
）、②有效性（必须是科学有效，并能根据各阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成无遗漏的成果标准。
）③指导性（成为指导下游流程继续的依据。
）④系统性（关键成果文件一定能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审视和总结，即使是以某专业部门为主导形成，其中也蕴含与表达了其他相关专业部门的意见或成果。
即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来，实现项目开发的系统性和一致性。
）
房地产开发企业阶段关键成果文件列表（某标杆企业）
（含项目计划）
投资目标执行监控、项目计划动态管理
关键成果文件推进跟踪表报告》。