地产开发价值链模型
房地产行业标杆企业模式借鉴及简单的价值链分析
混沌期：伴随改革开放宏观经济形势的发展，万科经 历了多元化扩张
70
营 业 收 入 和 关 联 公 司 数 目
66.1
60
万 科 膨 胀 期 的
50 40 30 20 10 0 5.7 1984
营业 收入(千万)
38 18 1 1988 1992
关联公司数目(个)
14
84-91年万科没有明确的战略定位，处于盲目扩张期，很多项目都是短期收益项目，虽然在此 期间公司净利润、净资产收益率连年保持20%以上，但实际上业务并不稳定、没有竞争力。所有 项目规模都很小，市场占有率极低。 面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模， 集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。 业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。 资料来源：北大纵横数据库
珠江投资是珠江地产组合中的成 本控制中心，由于涉及的价值链过 长，部分管理职能的优势已经丧失， 比如物业管理水平低下已经对珠江 品牌造成很大负面影响
注重政府关系的营造
获取政府关系
通过为政府开发基础设施或建 设形象工程与政府建立攻守同 盟，合生在广州的第一个项目-广州天河项目就是通过开发大 面积的偏僻土地取得政府信任
顺驰在天津以外地区的项目分布（截至2004年9月）
城市 北京 上海 南京 无锡 苏州 石家庄 榆次 高唐 郑州 进入时间 2003年3月 2003年5月 2003年8月 2003年9月 200年10月 2003年12月 2004年2月 2004年2月 2004年2月 项目个数 3 2 1 1 2 2 1 1 1 拥有土地面积 79万平方米 33万平方米 18万平方米 73万平方米 103万平方米 30万平方米 16万平方米 16.8万平方米 24万平方米
基于价值链的房地产开发企业盈利模式分析
维普资讯
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（ 中南大学商学院 湖南 长沙 ４０８） １０ ３
摘 要： 价值链 与盈利模 式之 间有 着密不可分的关系 企
业关注的核心业务及 利润增 长点， 往往 从识别价值链 的构成 开始入手 ，企业创造 的价值产 生于其 自身的一 系列活动 中， 但是 只有某些特定 的价值活 动才真正创造价值 ， 它们 构成 了
立 在 行 业 中的 位 置 。
并集 中资源从 中获取收益 以维持企业 的生存与发展 。盈利模
式是 业 开拓经营活 动过程 中获取 利润 的标准 套路 和方式 方法 。企、往往会将经 营的成败 归结 为企业战略制定和实施 ｌ 的成败 ， 但事 实 上， 是盈利 模式而 小是 企、 战略对 企 业的经 ｌ 营成果起直接 的作用 。 对房地产 行业价 值链 的分析可 以使 企业确 定长远 的战 略定位， 而对房地产 开发企业 内部 价值链 的分析 可以使企业
关键 词： 产； 房地 价值链； 利模 式 盈
现 代企业 的一项重大经营 决策， 是合理选择盈 利模式 就
行业 价值链 分析 是指分析 仓业 所在行 业 内所 有创造 价
值 的活动 ， 包括从 基本原材料的生产到产 品消亡 的全过程嘲。 行 价值链始 于基本 原材料 的生产 者 ， 丁最终产 品运送 至 ｋ 止 顾客手中 。行业价值链分析 的关键是理解并利用企、 在本行 Ｉ 业 中的相对优势 ， 过对行 业价值 链 的分 析 ， 通 有助 于企业 确
制订 的依据∞ ］
寻找到适合 自身特 点的价值 增值环节 ， 创造 出独特 的竞争优
势。基于 Ｋ远发展战 略， 使得企业 在 内部 的价值 链上必须有
房地产行业的价值链分析(一)2024
房地产行业的价值链分析（一）引言概述:房地产行业作为一个重要的经济部门，涉及到房屋开发、建筑施工、物业管理等多个环节。
在这个文档中，我们将对房地产行业的价值链进行分析。
通过深入了解房地产行业的各个环节，我们可以更好地理解这个行业的运作机制，为相关企业的发展提供参考和指导。
正文:一、土地开发阶段分析：1.市场调研和土地评估2.土地收购和合规审批3.规划设计和项目开发策划4.土地平整和基础设施建设5.预售和市场营销策略二、房屋建设阶段分析：1.建筑设计和施工图纸制定2.施工资源采购和供应链管理3.施工队伍管理和施工过程监控4.质量控制和工程验收5.竣工维护和交付管理三、房地产销售与物业管理阶段分析：1.定价策略和销售渠道选择2.市场推广和品牌建设3.购房合同签订和贷款安排4.物业配套与维护管理5.售后服务和用户满意度调查四、资产管理与投资运营阶段分析：1.资产评估和投资风险分析2.投资组合管理和风险分散3.资金筹集和财务管理4.项目管理和运营监控5.资产增值和退出策略五、政策环境与社会责任阶段分析：1.政府政策支持和监管环境2.社会公益和环保责任履行3.法律合规和合同执行4.诚信经营和企业责任感5.品牌形象塑造和企业文化建设总结:通过对房地产行业的价值链分析，我们可以看到房地产行业是一个复杂而庞大的系统，由土地开发、房屋建设、销售与物业管理、资产管理与投资运营以及政策环境与社会责任等多个环节组成。
每个环节都扮演着重要的角色，相互之间紧密联系。
对于房地产企业来说，只有在各个环节中做好工作，才能实现企业的持续发展和盈利。
同时，应注重合规管理、社会责任履行以及品牌形象的塑造，提升企业整体竞争力，为行业发展做出积极贡献。
价值链模型分析及应用(共26张PPT)
分析价值链的目的
在降低成本的同时维持价值（收 入）不变
提高客户价值或降低
生产成本(增强企业竞 争力)
降低工序投入的同时有保 持成本收入不变
在提高价值的同时保持成本 不变
价值链分析的内容
企业横向 价值链分
析
企业内部 价值链分
析
企业纵向价值链 分析
9
企业内部价值链分析
企业内部价值链的分析旨在找出企业在内部价值链各个环节上 的不增值的作业和成本与价值不适配的作业予以消除和改进， 从而降低成本。内部价值链分析是对企业内部设计、开发、生 产、销售及服务等互相影响的价值活动进行分析，寻找企业成 本发生动因和价值增值的分布情况。
价值链分析的实例——咸阳钢绳 厂
咸阳钢绳厂通过实施“模拟市场核算、实现目标利润”的成本管理模式。
1
（1）在内部后勤环节原材料价值是关键，在采购上，采取
（2）在生产作业环节上，该厂通过全员、全过程的的全面成 本管理，把降低成本的重点首先放在充分挖掘现有设备潜力上；其 次放在技术改造上，对钢丝绳生产线进行五次技术改造，提高生产 效率和产品质量。
在具体的分析过程中，引入作业成本法，将内部作业链作为内部 价值链的物质载体，对作业链上的每项作业进行分析，根据作业 变动与价值变动的关系，将作业区分为增值作业和非增值作业， 剔除非增值作业，从而实现内部价值链的最大增值。通过对企业 内部价值链的分析，还可以考虑以内部价值链为基础，在横向和 纵向价值链上寻求降低成本的新途径。
采购与 业生产原料的采购，也包括支持性活动相关的购买行为，
物料管 理
如研发设备的购买等；另外亦包含物料的的管理作业
价值链实例——莱钢
这些真正创造价值的经营活动，就是企业价值链的“战略环节”。 另外亦包含物料的的管理作业 所谓“大办公”是针对机构客户（企业和政府）的需求而言，机构客户所需要的文具并不是某几个单品，而是包括办公所需的品种繁多的 办公系列产品。 在具体的分析过程中，引入作业成本法，将内部作业链作为内部价值链的物质载体，对作业链上的每项作业进行分析，根据作业变动与 价值变动的关系，将作业区分为增值作业和非增值作业，剔除非增值作业，从而实现内部价值链的最大增值。 因为它意识到随着人们生活水平的提高，人们对于饮用水的要求不再仅仅停留在干净这个概念上，而是更多关注有益于身体健康，富含 微量矿物元素的矿泉水恰恰符合这个趋势。 在餐饮业，这种战略环节主要是餐馆地点的选择。 但齐心文具在其中能够脱颖而出，与其在价值链中的正确定位有关。 然而，竞争对手在价值生成过程中的定性信息以及其战略通常是可以获得的。 包括各种涉及所有类型人员的招聘、雇佣、培训、开发和报酬等各种活动。 企业横向价值链分析主要是对同行业竞争对手的价值链进行分析。 企业在竞争中的优势，尤其是能够长期保持的优势，说到底，是企业在价值链某些特定的战略价值环节上的优势。 提高客户价值或降低生产成本(增强企业竞争力) 企业通过了解竞争对手在生产价值链的每一环节上是如何完成任务以及其成本情况，将结果同本企业的价值链分析结果进行比较，就可 以利用定性分析的方法明确企业的相对成本地位，即同竞争对手相比是处于成本竞争优势还是劣势，从而采取一定的战略行动，消除成 本劣势、创造成本优势。 如会计制度、行政流程等 服务：与提供服务以增加或保持产品价值有关的各种活动，如安装、维修、培训、零部件供应等 中国的天然水行业是一个竞争十分激烈的行业，目前有农夫山泉、娃哈哈、乐百氏、康师傅、屈臣氏、可口可乐、雀巢和伊云等数十个 国内外品牌，而生产的天然水也包括了矿泉水、纯净水和蒸馏水等众多产品类型。 齐心文具很早就认识到大型企业和政府部门成为了文具的日益增长的需求者，文具品牌和文具定制服务已经成为了文具行业中核心环节 ，而价格（成本）反而并不是第一位的因素。 企业横向价值链分析主要是对同行业竞争对手的价值链进行分析。 这些互不相同但又相互关联的生产经营活动，构成了一个创造价值的动态过程，即价值链。 企业在竞争中的优势，尤其是能够长期保持的优势，说到底，是企业在价值链某些特定的战略价值环节上的优势。
(完整版)房地产行业的价值链分析
房地产全程营销的价值链分析1.1、房地产全程营销价值链根据房地产开发企业实施全程营销的业务流程，利用迈克尔·伯特的基本价值链方法，我们可以画出房地产全程营销价值链可见，房地产全程营销的价值链也包括两个方面——房地产开发企业的价值活动和企业利润。
与其他经济活动一样，房地产开发企业的价值活动，是房地产企业创造对购房者价值的房地产商品的基石，开发商的利润是总价值与从事各种价值活动的总成本之差。
房地产开发企业的价值活动，同样分为两大类——基本活动和辅助活动。
基本活动是涉及房地产商品的营销策划、开发经营、销售、物业管理服务的各种活动；辅助活动是辅助房地产开发经营的基本活动并通过提供外部采购、技术开发、人力资源管理及企业基础设施以支持基本活动的。
点划线可以反映了这样的事实；采购、技术开发、人力资源管理都与各种具体的基本活动相联系并支持整个价值链。
房地产开发企业的基本设施虽不与各种特别的基本活动相联系，但也支持整个价值链。
1.2、识别房地产全程营销价值链的价值活动基本活动；1)内部后勤：与接受、存储和分配相关联的各种活动。
房地产开发商在获得使用权前，一定要对所选地进行选址论证，要对周边楼盘的竞争情况作详尽的市场调研，确定开发楼盘的市场定位，明确消费主体，进行项目投资分析。
这是房地产全程营销的第一环节，也是最重要的环节。
这个环节操作好了，项目的成功就有了基础。
作为全程营销来讲，这一十七尤为重要的是在此时就要介入营销策划，对未来的项目开发有一个前瞻性的展望，这恰是全程营销的精髓所在。
所以，房地产开发企业的内部后勤，主要包括选址论证、市场调研、营销策划三个方面。
2)生产作业：与将投入转化为最终产品形式相关的各种活动。
全程营销策划方案制定后要付诸实施，首先就要进行房地产的开发，即工程项目的建设。
在工程项目建设过程中，房地产开发商要注重工程项目建设的管理，如质量管理、进度控制管理等，我们统称为工程项目的建设管理。
房地产行业产业链与价值链
06 案例分析
CHAPTER
万科企业股份有限公司
产业链分析
万科在房地产行业中形成了完整的产业链， 从土地开发、规划设计、建筑施工、销售策 划到物业管理等环节都有涉及。这种全产业 链的经营模式有助于提高效率和降低成本， 同时也有利于企业掌握更多的资源和市场信 息。
价值链分析
万科的价值链主要体现在品牌建设、产品创 新和服务优化等方面。公司注重品牌形象的 塑造，通过提供高品质的产品和优质的服务 来提升客户满意度，进而实现企业价值的最 大化。
建设施工
按照规划设计进行施工建设，包括基础设施建设、房屋建设等。
房地产销售
营销策划
制定销售策略，进行市场推广和品牌宣传。
销售执行
通过各种渠道销售房产，实现资金回流和利润回报。
物业管理
物业服务
提供物业维护、清洁、安保等服务，确保房产的正常使用和 保值增值。
资产管理
对物业进行资产管理和投资运营，实现长期稳定的收益。
分类
根据不同的分类标准，房地产行业可 以分为不同的类型。如按用途分类， 可以分为住宅地产、商业地产、工业 地产等；按产权分类，可以分为商品 房、保障性住房等。
房地产行业的发展历程
起步阶段
20世纪80年代初，我国开始进行住房制度改革，房 地产行业开始起步。
快速发展阶段
20世纪90年代至21世纪初，随着城市化进程加速和 经济发展，房地产行业进入快速发展阶段。
03 房地产行业价值链
CHAPTER
价值链基本理论
价值链定义
价值链是一个企业或行业创造价 值的流程，包括产品设计、生产 、销售等环节。
价值链分析方法
通过分析价值链，可以了解企业 在行业中的竞争地位，发现潜在 的竞争优势和改进空间。
地产开发价值链模型
房地产开发价值链（AVC）模型房地产开发价值链（AVC）模型是目前描述房地产开发阶段与各专业衔接方面一个比较好的模型。
从价值增值链的角度看，项目开发过程一般来说可以分为七大阶段，即：项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。
各个阶段存在串行或并行的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。
图中横向表示房地产开发的各个阶段，坚向表示各个专业；图内黄色表示某个阶段的主导工作任务，白色菱形箭头方框表示该阶段各专业需要配合的工作房地产开发企业阶段关键成果文件列表（某标杆企业）地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输入输出关系的，能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部科研部成果，模板类报告、支持性关键表格、政府批复等文件。
其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周全无遗漏，倘若不能完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件，我们称之为阶段关键成果文件。
关键成果文件具有以下四个特征：①目标性（关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，且多数是流程运作的主要目的。
从这一意义上说，流程的存在仅为使成果产生更科学、合理、可控。
我们可以没有流程，但必须要形成合理的成果文件。
）、②有效性（必须是科学有效，并能根据各阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成无遗漏的成果标准。
）③指导性（成为指导下游流程继续的依据。
）④系统性（关键成果文件一定能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审视和总结，即使是以某专业部门为主导形成，其中也蕴含与表达了其他相关专业部门的意见或成果。
即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来，实现项目开发的系统性和一致性。
）关键成果文件推进跟踪表。
房地产开发价值链概述-
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一、房地产开发的概念
6
2、房地产业——自2019年以来的10年时间9次调控
。
在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来2009年下半年至
2019年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2019-2019年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期
”。以北京市为例，新建住房均价从约5000元/平方米飙升至15000元/平方米，涨幅达200
％。
版权所有
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5/2/2021
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二、房地产开发价值链的概述
13
1、房地产开发价值链的主要环节
财务、计划
房地产开发价值链是基于 “价值链”模型，结合地产 开发的自身特点从而衍生出 来。 房地产开发的最大特点与 价值体现就在四个字“资源 整合” 其大致模型如左图所示
支援性 业务
战 略
投资估算
项目取得 项目策划阶段
项目策划会 方案评审会 方案设计阶段 初设-施工图阶段
主体结构开工
开盘销售
工程管理阶段
销售管理阶段
竣工
入伙 产品交付阶段
用地规划许可证 国有土地使用证
项目定位
《规划许可证》、《建筑工程规划 许可证》、《施工许可证》（ 基础
提前施工报建）
项目营销总案、项目推广方案策划 销售前准备（含前期客户积累）
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房地产开发价值链（AVC）模型
房地产开发价值链（AVC）模型是目前描述房地产开发阶段与各专业衔接方面一个比较好的模型。
从价值增值链的角度看，项目开发过程一般来说可以分为七大阶段，即：项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。
各个阶段存在串行或并行的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。
图中横向表示房地产开发的各个阶段，坚向表示各个专业；图内黄色表示某个阶段的主导工作任务，白色菱形箭头方框表示该阶段各专业需要配合的工作
房地产开发企业阶段关键成果文件列表（某标杆企业）
地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输入输出关系的，能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部科研部成果，模板类报告、支持性关键表格、政府批复等文件。
其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周全无遗漏，倘若不能完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件，我们称之为阶段关键成果文件。
关键成果文件具有以下四个特征：①目标性（关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，且多数是流程运作的主要目的。
从这一意义上说，流程的存在仅为使成果产生更科学、合理、可控。
我们可以没有流程，但必须要形成合理的成果文件。
）、②有效性（必须是科学有效，并能根据各阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成无遗漏的成果标准。
）③指导性（成为指导下游流程继续的依据。
）④系统性（关键成果文件一定能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审视和总结，即使是以某专业部门为主导形成，其中也蕴含与表达了其他相关专业部门的意见或成果。
即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来，实现项目开发的系统性和一致性。
）
关键成果文件推进跟踪表。