郑州市中原区商业(中原万达、锦艺王府井、碧沙岗)

– 二七商圈是全市商业体量、零售总 额、人流量都最大的核心商圈，随着 业态的更新和商圈的升级，其核心地 位和辐射能力也不断增强。
高铁商圈
商都路商圈
– 大学路商圈在升龙国际中心、碧沙岗 商圈在中原万达广场和伟业时代广场 等的推动下，将共同架起西区的大商 圈氛围。 – 同时，近年来，随着城市的东扩东部 的商圈快速崛起，目前东部的新区 CBD商圈、新东站商圈、金水路曼哈 顿商圈，共同成为郑州的核心商圈之 一。 – 西区作为老工业区，近几年改造建 设，大型综合体涌现，以中原新城、 锦艺国际华都、中原万达为代表的大 型综合体出现，未来将形成棉纺路商 圈、中原万达商圈
商业价格不断攀升，商业投资环境良好；商铺租金水平与商圈的成熟度成正
比。中原区商铺租金上升空间明显。
商业市场
中原区商圈分析
商业市场 商业分布——中原区内大型商业项目分布相对分散，且以大卖场、超市为主，随着 人均收入提高，大型购物中心出现，区域商业发展进入快速发展阶段，下一阶段商 业将出现主题化与特色化细分。
商业市场
郑州市商业发展演变趋势——一站式购物中心的先进商业开发主体入驻 郑州，商业地产向主题特色化、全业态的综合性方向发展
起步 发展 现状 未来发展
• 郑州最初的商业体 以金博大、正道中 环百货为主要代表， 以传统的购物百货 为主，规模小，业 态单一，聚客能力 较弱。
• 曼哈顿广场、升龙国际 中心为郑州带来了城市 综合体的概念，但住宅 底商式的商业模式以及 规划并未收到良好的经 营效果。 • 新田国贸中心以大商新 玛特和国贸360购物中 心良好的业态组合，成 为了花园路农业路商圈 的核心。
6
4 2 0
百货/大型商业
购物中心
百货/大型商业
大型商业的吸附能力和影响力对城市商业格局产生较大的影响，研究郑州市5万㎡以上大型商业 的数量与分布对我项目产生较大的影响； 据统计郑州市二七区5万㎡以上大型商业21个，金水区18个，管城区9个，中原区7个（包括在营 /在建/规划），中原区商业在全市的地位仍需要提升和增强
传统百货
商业市场
经济支撑——从城市商业发展轴上看出，郑州人均GDP已经突破综合体 的出现条件，而城市化率的不断提高，也为商业能级的提升创造了必要 条件
郑州： 2011年常住人口885万，人均GDP8817美元，城市 化率67.8%，理论上商业形态已经满足综合体出现的 1/2的条件，这就提出了政府在不断提高城市化率的 同时应注重业态植入的适当前臵，以达到城市商业能 级与城市发展进程的高度吻合。
商业市场
商业销售情况——2012年全年商铺成交均价1.68万元/㎡，月均去化4.5 万㎡，商业存量巨大（含自持），商业开发成本收益率高，能够拉高楼 盘整体利润率，但需要考虑商业销售速度与自持比例关系。
20 万㎡ 元/㎡ 26000 22000
15
18288
18000
10 5.5 5 14000 10000 6000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2011年 商业用房供应面积 商业用房销售面积 2012年 销售均价
郑州市各区域大型商业面积占 比图
11% 32% 19% 二七区 管城区 金水区 郑东新区
区域 二七 区 金水 区 管城 区 郑东 新区
代表项目 印象城、大上海、 金博大、德化街、 华联 国贸中心、丹尼斯 百货、 易初莲花、紫荆山 百货、银基、百盛 宝龙、丹尼斯七天 地、红星美凯龙
规模（万 ㎡） 308.2 213.7 131.2 184.0 107.0 952
本项目
二七万达商圈
新兴商圈 传统商圈
城市商圈演变规律：
单中心商 圈
聚集多核商 圈
分散多核商 圈
分散聚集多 核商圈
中原区改造升级力度大，未 来居住人口密集，商业氛围 即将显现。
商业市场 城市商圈——未来城市各商圈的商业档次及业态丰富度将得到极大的提升，各商圈 之间竞争异常激烈，市中心商圈由传统零售业态为主向全业态演变，副中心区域级 商圈规模扩大，区域影响力上升，本项目所处商圈处于发展期，商业氛围显现
郑州市典型百货销售坪效分析
火车站商圈
二七商圈
碧沙岗商圈
中原万达
备注：坪效=营业额/商业总建筑面积
郑州市各大商圈租金水平差距明显，尤其西区租金处于全市的价格洼地，西区商业经营价值并为充分挖 掘，商业未来市场发展潜力巨大； 郑州市老百货经营能力下降，尤其中原区的中原商贸城经营状况日渐下行； 随着中原区商业的崛起，区域间的商业租金差距将进一步缩小。
商业市场
总结——特色主题化、休闲化商业将是未来发展的重要方向，中原区人 均商业快速提高，新兴商圈扩容，大型商业存在市场机会。 格局及发 展趋势 商业形 态
商圈呈现向多中心发展，经营环境和经营档次不断提升，经营业态更加丰富， 一站式购物中心涌现，全国品牌商业开发商“万达、恒隆、百盛、华润、鹏 欣、王府井、金地”等商家会战郑州。 大型购物中心显现，多物业形态城市综合体遍地开花，商业形态呈现全面升 级，但主题鲜明的购物中心或专业商厦市场相对空白。
现有商圈
中原万达、大悦城、 升龙国际中心 红星美凯龙、居然 中-中高 之家
中-中高
中 中-中高 中 中
王府井、锦艺城
中原万达
华润欢乐颂
中昇、大商
未来商圈
升龙广场、绿地之 窗
新蓝钻 新蓝钻 升龙又一城
商业市场
各区域大型商业分析——郑州市主城区五大区域中，中原区1万㎡以上规 模商业总存量107万㎡，总体量屈居全市末位，人均商业面积较全市水平 偏低，随着人均收入不断提高，人均商业面积得到快速提升。
商业市场
各商圈租金水平特征——中原区商业租金及商业经营能力处于全市洼 地，商铺经营价值有待提升，商业发展空间较大，随着中原区经济及商 业的发展，中原区与其他区域间的租金及商业经营价值将逐步缩小
各商圈典型商业租金水平（首层）区间
1000 600 500 400 300 200 100 200 200 200 100 花园路商圈 150 棉纺路商圈 450 350 250 250 150 200 80 紫荆山商圈 600 30000 25000 25000 20000 20000 15000 10000 5000 0 8500 6000 10000
0
商铺成交价格高，历月成交均价在1.5万-2.6万元/㎡，价格上涨幅度快，投资利润高，且一直以来市 场投资成交量稳定； 受供应拉动，商业物业需求一路上涨，而11年整体商业受09-10年需求过旺影响，存量下降，共成交 68.30万㎡，较10年小幅下降； 商业持有量增加，导致近一年来供大于求现象突出，因此自持大规模集中商业是各开发商未来开发大 型商业的必然走势。
7
中原万达 中晟国际 中原新城 世纪华联
1
13
西元国际 佳和家居 大商建设路店
3 11
中原商贸城 丹尼斯嵩山路
5
4
锦艺城 盛润锦绣城
① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦
万达广场 西郊丹尼斯 郑州图书城 世纪联华汝河路店 双河农贸市场 锦艺城 西元国际
⑦ ⑧ ⑨ ⑩ 11 12
佳和家居 建设路大商 中原商贸城 中原新城 盛润锦绣城 中原文化广场
人口（2010 年） 71.3 158.9 64.6 47 90.5 432.3
人均面积
4.32 1.34 2.03 3.91 1.18 2.20
中原区
23% 1% 14%
规模商业：面积在1万㎡以上具有一定影响力的商业 项目
中原 中原商贸城、锦艺、 区 中原万达、欧凯龙 合计 /
来自中原区政府的一组数据显示，中原区流动人口约26.5万(2010年)，常住人口为59.8万(2010年) 。由 于区域住宅项目的逐步开发，区域人口进一步增加，人均零售商业面积远小于郑州市的平均值。因此， 郑州西区一直被称为城市“商业洼地”。
商圈级别 商圈名称 火车站商圈 商圈现状 档次 现有代表项目 未来代表项目 商业发展趋势 中低端批发零售 银基、小商品城、 低-中低端 正弘凯宾城 升级改造，零售为主、批发外溢 为主 万博 以服装、服饰零 万象城、丹尼斯 金博大、大上海、 大型购物中心兴起、业态丰富、档 大卫城、恒隆广 二七商圈 售为主的大型 中-中高端 二七步行街 次提升，吸附能力将更强 百货 场、金地广场 中环百货、360、丹 档次提升，业态丰富，辐射影响力 万达广场 花园路商圈 服饰百货为主 中-中高端 尼斯百货 进一步增强 中原商贸城、大商 老旧低能商业升级改造成为必然趋 中低-中 商业大厦（改造） 碧沙岗商圈 传统老商圈 电器 势，否则面临被替代的危机 紫荆山商圈 郑东商圈 老百货为主 中 中-中高 中 中 紫荆山百货 宝龙广场/丹尼斯七 天地 曼哈顿广场 嘉里中心 千玺广场 金林中心、聂庄 改造项目 档次提升、业态丰富 逐渐兴起、辐射省内 区域级商圈地位加强 辐射影响力逐渐增强，分流大学路 商圈客流 市级家居建材中心，辐射全市 购物体验感增强，休闲娱乐业态比 例上升 商圈氛围渐浓，形成以家庭消费为 主的一站式商圈 高铁带来的新兴商圈，以商务消费 群体为主 家庭消费为主的购物中心 以学生及家庭消费为主的商圈 市场培育期，人 气冷清 新兴起商圈，氛 曼哈顿商圈 围欠佳 二七万达商 新兴起商圈 圈 市级家居建材市 商都路商圈 场中心 新兴起商圈，氛 棉纺路商圈 围渐起 中原万达商 新兴起商圈，氛 圈 围渐起 高铁商圈 航海路商圈 高新区商圈 规划阶段 规划阶段 规划阶段
商业市场
各区域商业体量分布——大型商业是新型商圈形成的基础，各区域5万㎡ 以上大型商业涌现，而中原区5万㎡以上大型商业数量较其他区域处于弱 势地位，随着人均商业面积提高，对于大型商业数量需求增加，区域存 在大型商业的空间与机会。
郑州各区域5万㎡以上大型商业数量