郑州商圈分析

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郑州商圈
地铁影响 环境分析
目录 郑州概况
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郑州商圈
地铁影响 环境分析
郑州概况
郑州市，地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，一直以来都是全国重要的交通和通讯枢纽，是 新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。郑州是著名的绿 城，更是中原地区具有重要地位的商贸城市。十九世纪初，由于陇海铁路和京广铁路的建成，郑州成为 中国东西、南北大动脉的纽带，使得它的经济地位逐步开始上升。20 世纪90 年代，郑州被定为国家级 商贸试点城市，轰动全国的“商战”也是在这里打响。21 世纪初确立郑州的中原城市群核心地位。 商朝早期都城在郑州境内，郑州有“商都”的雅号。郑州被认为是中国商业的发源地之一，又是中 国国务院确立的商贸中心试点城市之一，因此“商都”也具有“商业之都”的含义。
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朗道企业愿景
Responsibility of estate service providers
责任地产综合服务商
产品定位+全程营销+策略推广+商业整合
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朗道企业战略
Responsibility of estate service providers
郑州市商圈分析
目录 郑州概况
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郑州商圈
二七商圈
目标——打造中部第一城市商圈
郑州市二七区计划通过升级改造，打造中部第一商圈。这个全新的二七商业中心，东起紫荆山路、 西至京广路、北起金水路、南至陇海路，涵盖火车站商圈、二七广场商圈、人民公园及金水河区域、商 城遗址四大公共活动区域，规划区占地面积约774公顷，主要由公共设施用地、道路广场用地、居住用 地、市政设施用地组成，将包括火车站、二七广场、人民公园及金水河区域、商城遗址四大商圈和11个 规划项目，总用地面积284.57公顷。 项目全部建成后，二七广场商业中心区将形成配套功能完善、产业链条完整、抗风险能力强、辐射 面积广的中国中部第一商圈，年销售额将达到400亿元。
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桐柏路商圈—新兴商圈
主力商场：大商新玛特、王府井百货、世纪联华超市 郑州王府井百货是“新中国第一店”王府井百货 开设的第28家连锁百货店，也是进驻郑州市场的第一 家店，该店地处郑州市棉纺路与桐柏路交叉口。经过 一年紧锣密鼓的筹备，郑州王府井百货于2013年1月16 日正式隆重开业。该店建筑面积60000㎡，经营面积约 32600㎡，地上四层，地下一层，王府井百货以中高档 精致时尚百货为经营定位，将致力于创造一种新的生 活主张，秉承王府井集团的“人文购物、人性服务” 服务理念。王府井在郑州的第一家店，不管从硬件设 施还是从品牌组合上，都会将王府井百货的精华充分 体现。将努力在西区打造城市的另一个核心商圈，为 消费者提供更多的选择。
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郑东商业圈——新区商圈形成
在推动郑东商圈成形的力量中，除了和CBD本身的商业街道规划有关外，还与城市交通 规划密切相关。2006年，郑州市政府决定将郑州高速公路客运枢纽站定在新107国道与中央大 道交叉口东北角建设，这一决策对郑东CBD商圈的成形具有里程碑式意义。 此外，全新规划的郑州铁路新客站则选址在金水东路南侧1.5公里处，更为郑东CBD带来 了庞大的商机和人流。两大车站强大的人气聚集功能和郑东新区的强磁场效应，将使人流、 物流、资金流在此组合，推动郑东新区商业的发展。
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大学路商圈—新兴商圈
主力商场：永辉超市、丹尼斯、升龙国际中心、大润发超市、坤业时尚百货、新悦城、沃尔 玛、二七万达广场 大学路商圈范围始于建设路医学院，终点为南三环。稠密的住宅、高校、企事业单位分 布其中 。航海路畅通东西，大学路直达南北，汉江路、人和路、嵩山路、长江路围绕周围， 20条公交、BRT线路、未来地铁5号线和6号线均驻足于此，使得这里与全城互为融通，大学路 商圈正是以此为核心，辐射全城。正因为大学路贯穿东西、承接南北的独特地理位置，再加 上周边的大规模城中村改造新建起的10余个大型居住小区，和周边有数十所各类专业院校， 常住人口已超过100万人，通畅的交通条件及密集的人流加上二七政府大力支持新型商业地带 的发展，使大学路成为新商圈核心成为现实。
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地铁影响 环境分析
郑州商圈
二七商圈——城市形象门户商圈
主力地铺：德化步行街、德化风情购物公园、二七路、光彩市场、太康路、人民路 主力商场：北京华联、华润万象城、丹尼斯大卫城、郑州百货大楼、金博大、大上海、百盛、 人民路丹尼斯 在郑州所有商圈当中，二七商圈除佩戴了“河南省商贸名片”、“重要核心商圈”的桂 冠外，也是历经商战洗礼时间最长的商圈，更是进入2010年之后规划、调整动作最大的商圈， 二七商圈也因此而成为最具商业魅力及发展潜力的商圈。
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碧沙岗商圈——西区生活集中区
主力商场：中原商贸城、嵩山路丹尼斯大卖场、绿城广场大商超市 碧沙岗商圈位于郑州商业大厦周围，是目前郑州市西区最集中的商业繁华区。碧沙 岗商圈，从上世纪50年代起就已有商业积淀，成为西区人气聚集带，并一步步地走向了繁 荣。上世纪80年代到90年代中期，“碧沙岗商圈”一度是郑州西区的骄傲。从碧沙岗公园 周边地理位置来看，这里确实是一块黄金宝地，占地400亩的碧沙岗公园和绿城广场是西区 人们休闲的场所，周边高校林立，靠近建设路、嵩山路、中原路等城市主干道，公交线路 四通八达，交通便利，各种市政配套设施齐全。
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郑东商业圈——新区商圈形成
主力商场：宝龙城市广场、丹尼斯七天地 随着郑州新东区轮廓逐渐清晰，该区域的房地产得到了飞速发展，大型住宅片区已规模 初具，区域内以即将搬迁的政府公务员为主的居住人群消费力强劲，各商品房价处于潜力发 展阶段，随着大型商业企业的进驻及安营，给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用。
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郑州秦岭路商圈—新兴商圈
主力商场：中原万达广场、西元国际广场 中原万达广场位于市中心主干道中原路秦岭路交叉口，项目总规划用地面积92679.2平 方米，地上总建筑面积约42.2万平方米， 将建成集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字 楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体,建成后将极大的提升周边的商业、商务 环境，成为郑州中原区新的城市商业中心。西元国际广场坐落于郑州市中原区建设西路与秦 岭路交汇处，是由河南西元置业有限公司开发的集高档写字楼、大型购物中心于一体的城市 新型商业复合体。
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北环商圈—外来人口密集商圈
主力地铺：陈寨、庙李、沙门、柳林 主力商场：家乐福超市、沃美莱超市 2006 年２月１６日，位于郑州文化路与北环路交叉 口东北角的家乐福 (Carrefour) 北环店开业。这是家乐福 在中国内地开设的第72家大卖场，同时也是其在河南开张 的首家大卖场。家乐福北环店单层大卖场建筑面积近３万 平方米，是郑州单层面积最大的大卖场，经营有３万余种 商品，同时还有肯德基、永和新一代等５０多家品牌商品 专卖店。 以家乐福为中心，附近有着郑州市最大的几个城中 村，居住着十几万城市外来打工人群，这部分人群普遍收 入中等偏下，但是因为人口基数庞大，所以消费力也一直 非常旺盛，吸引了很多运动，休闲，鞋类等品牌专卖在这 些地方开店。不过伴随着郑州市城中村的改造，北环这个 商圈有待重新洗牌。
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碧沙岗商圈——西区生活集中区
近几年，随着商业连锁企业纷纷布点郑州西区， 尤其家电企业不约而同选址碧沙岗商圈，加上西区原有 商业项目本身的不断调整，碧沙岗商圈愈来愈沸腾。目 前，该区有家世界超市、沃尔玛、五星电器、苏宁电器 等大型商业设施，居住人口有 80 万，其中具备中高档消 费潜力的有15万～20万人。 它今后的努力目标是：进一步提高商业聚集程度， 调整结构，提高档次，明确定位，突出特色，注入文化 特质，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、餐饮于 一体的商业区特色；鼓励设置专业店、专卖店、文化娱 乐网点、餐饮网点；适度设置大型购物中心、百货店、 便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务 网点；限制设置仓储式商场、大型综合超市。
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地铁影响 环境分析
地铁的影响
地铁对郑州商业发展的影响
一个商业中心的形成由多种因素构成， 交通是其中之一，决定性因素是市场潜量规 模（包括业态构成、消费群体）和业态经营 者。 随着商家、人口的逐渐增多以及地铁物 业的发展，地铁口将逐渐形成新的贸易圈， 从而影响到城市的商业格局。像北京、上海 等城市的一些主要地铁站口，历来都是商家 抢滩的黄金地带。 未来地铁通车，将全面带动整个郑州的经济 发展，巨大的客流无疑会带来巨大的商机。 由于地铁与居民生活密切相关，以国外发达 城市的经验来看，日后地铁各站点周围很有 可能成为银行、药店、便利店、干洗店及彩 扩店等必争的黄金宝地。
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紫荆山商圈——政治气氛、行政区域
主力商场：紫荆山百货、正道花园、正道中环、新世界百货、纬四路服装市场 紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省政府、省政协、省公安厅、省司法厅 以及检察院等政府办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有些弱化。而 该区域的商业项目也以服务政府机关或以此为主要消费目的客户。
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花园路农业路商圈
主力商场：大商新玛特总店、国贸360、丹尼斯百货、丰产路丹尼斯大卖场、兰德中心 顺花园路向北，分布着正道花园商厦、中环百货等大型超市、购物商场，也有人提出花 园路商圈这个说法。但确切地说，它应该称为“花园路农业路商圈”。因为，在花园路与农 业路口，两大商业巨头碰面了。它们分别是花园路上的郑州新玛特国贸店和丹尼斯百货花园 店。
地铁的影响 地铁对郑州商业发展的影响
随着郑州地铁的运营和周边楼盘的交付，会有大量人口入住，引发区域商业产 业的升级。据市场调查，地铁物业前期的客源多为中高收入的白领和部分改善居住条 件的工薪阶层。大量具有消费购买力者的入住，会加快区域生活配套的完善及商业产 业的升级。 对郑州中心区域而言，如二七商圈，在如此巨大人流的枢纽处，百货商场、餐饮 娱乐等将与地铁相通，商业价值将进一步提升。对于城市副商业中心，如碧沙岗商圈、 紫荆山商圈，地铁对区位价值的提升作用表现得更为明显。 将来商家选址会以地铁站点为首选地段，地铁站点附近相应的生活配套设施逐步 完善后，人们的消费模式会发生很大的变化，市场消费的辐射半径也会明显放大。同 时，地铁能够促进各个商圈之间的联动，让商圈之间的客流有机地流动起来。但这要 基于各个区域商业定位的差异化，各有特色，才能够形成互补的效应。