郑州火车站商圈
河南省商圈详细介绍
郑州主要商圈郑州市辖6个市辖区、1个县，代管5个县级市。
市人民政府驻中原区中原西路233号。
郑州市人口661万。
中原区人口57万人。
二七区人口50万人。
管城回族区人口32万人。
金水区人口78万人。
上街区人口8万人。
惠济区人口15万人。
新郑市人口63万人。
登封市人口63万人。
新密市人口82万人。
巩义市人口79万人。
荥阳市人口65万人。
中牟县人口69万人。
1、二七商圈——城市形象门户商圈二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。
涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。
也是郑州商业业态最为丰富，配套最为全面的区域。
因二七与火车站相距很近，而两个商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。
如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。
德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。
2、火车站商圈——批发集散地与其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。
郑州火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也不能不说是利用了郑州火车站是亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇集了南来北往的物流。
火车站北侧的郑州长途客运站也担负了同样的责任。
目前主要经营的服装、小商品批发市场汇集地，共聚集了数以万计的服装、小商品商家等。
3、紫荆山商圈——政治气氛、行政区域紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等ZF办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有些弱化。
而该区域的商业项目也以服务ZF机关或以此为主要消费目的客户。
区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。
中部大观及郑州火车站商圈分析
中部大观及郑州火车站商圈分析中部大观是郑州市的一个重要商圈，位于郑州市中心的黄河沿岸，是郑州的商业、文化和旅游中心之一、郑州火车站商圈是郑州市的交通枢纽，是郑州市最繁忙的商业中心之一、下面将详细分析中部大观和郑州火车站商圈。
1.中部大观中部大观被称为黄河之窗，坐落在郑州市金水区中部大道附近。
这里毗邻黄河，拥有得天独厚的自然风光，是郑州市的旅游景点之一、中部大观拥有大量的高档酒店、购物中心、餐饮区和休闲娱乐设施。
这里的商业氛围浓厚，吸引了大量的来自全国各地的投资者和消费者。
顺便提一句，郑州市中部大道也是郑州市区内的一条主要交通干道，横贯于郑州市的东西方向，连接了郑州市的许多重要区域。
因此，中部大观也因其得天独厚的地理位置而成为郑州市的交通要塞。
2.郑州火车站商圈郑州火车站商圈位于郑州市中心，是郑州市重要的交通枢纽之一、这里拥有中国最繁忙的火车站之一，每天都有大量的旅客从这里进出。
郑州火车站商圈周边拥有大型商场、超市、餐饮店、酒店和娱乐场所。
商圈内的商业氛围非常浓厚，生意非常兴旺。
郑州火车站商圈的发展离不开火车站作为交通枢纽的优势。
火车站附近的商家经营范围多样，价格也相对较低，吸引了大量的消费者。
同时，火车站商圈也吸引了周边地区的消费者前来购物和旅游，成为了郑州市的繁华商业中心之一中部大观和郑州火车站商圈都是郑州市的重要商业中心，但两者也存在一些区别。
首先，中部大观位于黄河沿岸，拥有得天独厚的自然风光，吸引了大量的游客。
这里的商业氛围相对较为高档，主要以高档酒店、购物中心和高端餐饮为主。
而郑州火车站商圈则以繁华和实惠为主导，商家经营范围广泛，价格相对较低。
其次，中部大观和郑州火车站商圈在地理位置上也存在一些差异。
中部大观位于市中心，交通便利，周边有多条主要干道通过，方便人们进出。
郑州火车站商圈位于郑州火车站附近，火车站是郑州市的交通枢纽，各类公共交通工具频繁，使商圈得以吸引更多的消费者。
总的来说，中部大观和郑州火车站商圈在商业氛围、价格水平和地理位置等方面存在一些差异，但都是郑州市的繁华商业中心，吸引了大量的投资者和消费者。
浅析郑州火车站站前广场以及周边群体建筑人流聚散关系
浅析郑州火车站站前广场以及周边群体建筑人流聚散关系一，郑州火车站简介郑州火车站始建于1904年，1953年郑州站改扩建工程动工，1956年投入使用，并先后分离出货运站、编组站和以运输旅客为主的客运站。
为适应经济发展的需要，1988年郑州站再次进行改扩建工程。
1999年12月28日随着主站楼的投入使用，长达12年的改扩建工程落下帷幕，一座崭新、雄伟的现代化客运站，伴着新世纪的钟声，呈现在世人面前。
郑州车站扼守中原腹地，位居河南省郑州市的中心，连接京广、陇海两大铁路干线，占地面积近3000亩，站房面积10万平方米，固定资产3．2亿元，有站台7座，客车到发线13条，日接送旅客列车288列，日均发送旅客4万多人，每天过往人流近15万人次，年运输进款达14亿元，既是全路特等客运站，也是全路最大行包中转站，素有中国铁路客运的“心脏”之称。
二，郑州火车站广场以及周边建筑介绍如上图所示：站前广场东西有中心汽车站和火车站相望，南北有大同路和兴隆街包围。
站前广场在人流密集的郑州中心地带，相对来说还是比较开阔。
但是他的周围依然有很多高层建筑林立。
比如红珊瑚酒店、郑州酒店、中原大厦、邮政大楼。
离其不远又有郑州国际小商品城、银基商贸城、锦荣商贸城，以及德化步行街等，这些都是人流集中的地方，无疑给火车站增加了很大的人流压力。
通过对火车站站前广场的调查，以及分析将对我们对以后学习与设计有很大帮助。
三，郑州火车站附近交通体系的分析一），公交体系公交体系设计原则有以下几点：1、沿主要客流方向开线。
2、优先大流量的直达客流。
3、线路平均客流不低于最低开线标准。
4、平均载客率要尽可能高。
5、线路的客流量尽可能均衡。
6、公交线路的布设应该尽可能的选取最短距离的线路。
而郑州火车站附近的公交体系的设计遵循了以上原则，具有很大的合理性。
如上图，郑州火车站附近公交站牌主要设在大同路兴隆街上，无形中将人流分成两拨。
一拨沿着福寿街——兴隆街——二马路转向北面行驶；一拨沿着敦睦路——大同路——一马路转向南面行驶。
郑州市商圈分析（35页）.doc
郑州市商圈分析（35页）.doc郑州市商圈分析⼀、郑州市情况简介郑州市，地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，⼀直以来都是全国重要的交通和通讯枢纽，是新亚欧⼤陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史⽂化名城，是中国⼋⼤古都之⾸。
郑州是著名的绿城，更是中原地区具有重要地位的商贸城市。
⼗九世纪初，由于陇海铁路和京⼴铁路的建成，郑州成为中国东西、南北⼤动脉的纽带，使得它的经济地位逐步开始上升。
世纪年代，郑州被定为国家级商贸试点城市，轰动全国的“商战”也是在这⾥打响。
世纪初确⽴郑州的中原城市群核⼼地位。
郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩⼭，东南为⼴阔的黄淮平原，是典型的平原城市。
郑州市是全省的政治、经济、⽂化中⼼。
辖个县（市）、区，其中县个、县级市个、区个。
据年的统计资料，全市总⾯积平⽅公⾥，其中市区⾯积平⽅公⾥，建成区⾯积平⽅公⾥；年末全市总⼈⼝万⼈，市区户籍⼈⼝万。
郑州地处国家地理中⼼，是中国中部地区重要的中⼼城市和国家重要的综合交通枢纽之⼀。
国家级战略“中原经济区”的中⼼城市。
清末朝廷⼤⾂盛宣怀勘察芦汉铁路时，将郑州站辟为甲等⽕车站，直接影响了郑州近现代的发展进程。
如今拥有亚洲最⼤的列车编组站郑州北站和中国最⼤的零担货物转运站郑州东站。
未来郑州将成为全国普通铁路和⾼速铁路⽹中唯⼀的“双⼗字”中⼼，形成以郑州为中⼼的中原城市群“半⼩时经济圈”和全国“⼩时经济圈”。
以郑州新郑国际机场为中⼼，⼀个半⼩时航程内覆盖全国三分之⼆的主要城市、五分之三的⼈⼝。
郑州是国务院确定的个商贸中⼼试点城市之⼀，是国家服务业综合改⾰试点城市，现代物流、会展、⽂化旅游、服务外包等现代服务业发展迅速，是中部地区最⼤的物资集散地。
其中郑州商品交易所是三⼤全国性商品交易所之⼀，我国第⼀家期货市场。
商朝早期都城在郑州境内，郑州有“商都”的雅号。
郑州被认为是中国商业的发源地之⼀，⼜是中国国务院确⽴的商贸中⼼试点城市之⼀，因此“商都”也具有“商业之都”的含义。
郑州小商品城分布
郑州小商品批发市场主要是集中在火车站附近，有郑州国际小商品城A,B座，万博商品，和苑陵商场，金林商场，郑州国际小商品城它分为A、B两座，以一座过街天桥连接起来，形成一个整体。
郑州国际小商品城主要经营饰品、玩具、家居用品、工艺品、五金、问题用品等小商品。
郑州苑陵商场，郑州园林商场位于大同路与敦睦路口，主要经营小家电和饰品。
万博商城区位优越，正在郑州火车站北出站口正对面，四面临街（福寿街、德化步行街、苑陵街等）周边银行、医院、学校等配套完善，火车站、长途汽车站近在咫尺。
小商品批发市场，位于郑州大酒店楼下，主要经营饰品、玩具、家居用品、工艺品、五金、问题用品等。
功能完备——超高复式铺，一铺顶两铺；空中停车场解决火车站地区停车难的问题；40部电梯带来便捷。
核心级中原区域物流中心，第一时间将货物输送至附近主要省市地区，卸货专区旁，设货物保管专区，供客户短暂储存货物，安全便利。
而且规划合理——主入口设于人流最集中的福寿街，面宽18米，将成为吸引人流汇聚的焦点。
项目四周的次入口将有力吸引附近人流，并通过商场内各主次通道直达中庭，并根据业态合理分流客户直接到达目标商户进行采购，让每位商户都能享受最大化的收益。
郑州的小商品批发市场主要分布在火车站附近,在大同路与敦睦路口有园林商场,在东方红对面有金林市场,还有福寿街与步行街交叉口的饰品,以及郑州大酒店楼下的小商品批发市场!郑州国际小商品市场，在火车站附近，小商品批发的相对比较集中,档次也以中高档为主。
郑州国际小商品城座落于郑州市福寿街以西，饮马池路以南，东至福寿街，南至郑州大酒店，北至饮马池路的郑州火车站地区。
郑州国际小商品城是郑州市面积最大、设施设备最为齐全的小商品批发市场。
郑州国际小商品城A座建筑面积11234平方米，共有商铺569间（一楼81间，二楼121间，三楼121间，四楼124间，五楼53间，六楼53间，门面房16间）；郑州国际小商品城A座经营布局是经专家审核之后确定的，其中一楼以打火机、钟表、饰品、布艺、喜庆用品为主，二楼是以照相器材、电脑耗材、电话、电池、灯具、监视器、雨具、保健用品、不锈钢、大家电、小家电为主，三楼以办公用品、体育用品、床上用品、地垫、塑料制品、水杯茶具、皮具箱包、水晶制品、麻将为主，四楼工艺礼品、礼品、玩具为主，五楼为企业展示中心，六楼为商务会所。
郑州小商品市场doc
一、专业市场总体概况汇总表市场名称地址经营规模经营业态经营状况国际小商品市场火车站核心商圈兴隆街8号分A，B两个商城，总营业面积约40000余平方米，入驻商户近1000家主营时尚饰品、工艺礼品、小家电、玩具、文体用品、钟表、针织家纺、箱包皮具、居家装饰、水杯茶具、不锈钢制品、塑料制品等良好万博小商品城火车站福寿街和苑陵路交叉口经营面积约66000平米经营各种小商品，品类齐全良好豫泰小商品城郑州市陇海东路191号总经营面积六万多平方米小商品经营品类主要集中在一楼良好盈合万货城南三环与京广路交叉口占地面积七万多平方米文体用品、玩具、工艺品、五金百货良好金林市场二七区福寿街与正兴街交汇处专业批发零售玩具、礼品、饰品、文具、电子、办公用品、学习用品等良好黄河小商品批发市场金水区东三街和丰产路交叉口主要经营小商品、箱包、厨具、五金电料、劳保用品、塑料制品等批发与零售。
良好苑陵商场位于福寿街7号经营面积3700多平方米，660余家商户经营小家电和饰品良好中州商场小商品批发市场福寿街与大同路交叉口西北角（福寿街西侧）主营各种小家电、电子、音响工程等小商品。
良好中天市场二七区福寿街3饰品、婚庆用品、文具较老市场，号办公用品等规模小，经营状况一般百年德化小商品批发市场火车站福寿街东侧百年德化步行街各类小商品、饰品良好凯龙小商品城东风路与文化路交叉口中原国际小商品城郑上路99号中原郑州箱包城大同路28号乘坐98路, 在福寿街大同路站下车440米步行至郑州箱包城二七箱包城步行街和大同路交叉口银基钱塘箱包城河南省郑州市管城回族区乘坐98路, 在福寿街大同路站下车450米步行至钱塘箱包城二、专业市场具体资料郑州国际小商品城座落于火车站核心商圈兴隆街8号，是中原地区最早创办的小商品专业批发市场，多年来，在政府创办中原商贸城宏观战略郑州国际小商品城指导下，商场历经多次科学规划与扩建，已经形成了中西部地区规模最大、产品辐射力最强的小商品批零基地、小商品流通中心、展示中心。
郑州商圈分析
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郑州商圈
地铁影响 环境分析
目录 郑州概况
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郑州商圈
地铁影响 环境分析
郑州概况
郑州市，地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，一直以来都是全国重要的交通和通讯枢纽，是 新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。郑州是著名的绿 城，更是中原地区具有重要地位的商贸城市。十九世纪初，由于陇海铁路和京广铁路的建成，郑州成为 中国东西、南北大动脉的纽带，使得它的经济地位逐步开始上升。20 世纪90 年代，郑州被定为国家级 商贸试点城市，轰动全国的“商战”也是在这里打响。21 世纪初确立郑州的中原城市群核心地位。 商朝早期都城在郑州境内，郑州有“商都”的雅号。郑州被认为是中国商业的发源地之一，又是中 国国务院确立的商贸中心试点城市之一，因此“商都”也具有“商业之都”的含义。
制
造
影
响
力
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朗道企业愿景
Responsibility of estate service providers
责任地产综合服务商
产品定位+全程营销+策略推广+商业整合
✲
朗道企业战略
Responsibility of estate service providers
郑州市商圈分析
目录 郑州概况
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郑州商圈
二七商圈
目标——打造中部第一城市商圈
郑州市二七区计划通过升级改造，打造中部第一商圈。这个全新的二七商业中心，东起紫荆山路、 西至京广路、北起金水路、南至陇海路，涵盖火车站商圈、二七广场商圈、人民公园及金水河区域、商 城遗址四大公共活动区域，规划区占地面积约774公顷，主要由公共设施用地、道路广场用地、居住用 地、市政设施用地组成，将包括火车站、二七广场、人民公园及金水河区域、商城遗址四大商圈和11个 规划项目，总用地面积284.57公顷。 项目全部建成后，二七广场商业中心区将形成配套功能完善、产业链条完整、抗风险能力强、辐射 面积广的中国中部第一商圈，年销售额将达到400亿元。
郑州火车站附近批发市场
郑州火车站附近批发市场有那些？
1、百年德化小商品批发市场
市场简介：
百年德化小商品批发市场是火车站地区主要的小商品、饰品批发市场之一。
位于郑州市火车站百年德化步行街。
地址：郑州市火车站福寿街东侧百年德化步行街。
2、苑陵商场
市场简介：郑州苑陵商场和中州商场是郑州较老的小商品批发零售中心，位于郑州火车站地区中州商场对面。
主营各类小商品文具的批发。
地址：郑州市火车站福寿街万博商场南邻
3、中天市场
市场简介：郑州中天商场是郑州较老的小商品批发零售中心，位于郑州火车站地区苑陵商场南面。
主营各类小商品文具的批发。
地址：郑州市火车站福寿街万博商场南邻
4、中州商场
市场简介：
郑州中州商场位于郑州火车站地区，福寿街与大同路交叉口西北角（福寿街西侧），主要经营各种家电、电子、音响工程等小商品。
地址：郑州火车站。
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火车站圈之商业生态——2006001号案例之“世贸商城”研究报告（二）七日财富 07 商业前研 2006年09月01日09030701.jpg案例要素项目名称：世贸商城项目位置：东临乔家门路、南临陇海路、西临一马路、北临西三马路投资商：上海肯同投资有限公司郑铁（集团）公司开发商：肯同（郑州）置业有限公司郑州艾姆实业有限公司物业形态：专业服装批发商业地产建筑面积：２０万平方米报告摘要：世贸商城系大河经济研究中心的首个研究案例。
本研究报告是该中心成立以来的首个研究报告，也是整合媒体、企业和经济学者资源推出的一种全新媒体产品。
它分为《世贸商城多维剖面》、《火车站圈之商业生态》、《服装流通架构新走向》、《商业地产“虚实”之辨》、《同盈干预模式调查》、《解析大户探索路》等九大部分。
本章，聚焦火车站商圈近１０年发展缩影，透析穿梭其间、环环相扣的商业链条，以及世贸商城Ｍ区大户中心植入后，客观上对火车站商圈未来带来较大的影响。
关键词：商业链条错位经营不可复制升级换代商务化课题组成员：张曦沈锐万军伟张翼鹏指导客座学者：张进才李晓峰协作机构：河南省商业经济研究所河南财经学院房地产研究所郑州希瑞咨询撰文：万军伟近２０年发育成形郑州火车站商圈的形成，迄今大约十年的时间。
这里是郑州最早的商业区域之一。
最初即上个世纪９０年代初，这里的经营业态绝大部分是摊位式，简陋的临街房是其主要经营特色，大部分集中于敦睦路和振兴市场。
当时，这里商业气氛一般，尚未形成商圈。
以苑陵商场为例，在１９８９年年底该商场开业时，火车站周围规模较大的商场仅有中州商场一家。
最初苑陵商场招商异常困难，经常是一半以上的摊位闲置，鲜有商业竞争。
不过，随着社会经济的发展和郑州商贸城定位的日渐清晰，再加上火车站独有的地理优势，火车站周边商业发展非常迅速，直接催生了该地段的服装批发和小商品的兴盛。
从１９９６年开始，火车站商圈逐渐成形并红火起来。
低价位、规模化、品种齐全、交通便利四个主要因素，再加上周边省市尚未形成强有力的竞争对手，由郑州到周边市地，再到省外市地，其辐射半径越来越远，影响越来越大。
租金涨２０倍，人潮多３０倍，辐射面积扩张１０倍，这是郑州火车站商圈近１０年的发展缩影。
供需支撑服装大盘当寒流袭击佛罗里达时，美国超市的橘子价格都上升了。
每年夏天，当新英格兰地区的天气变暖时，加勒比地区饭店房间的价格直线下降。
这些事件的共同之处是它们都表现出供给与需求的市场作用。
在火车站商圈，又存在着怎样的市场供需关系？２００５年以来，郑州火车站服装商圈商铺数量几乎成倍增长。
在已有商铺日进斗金的刺激下，各路资本大鳄便选择此处作为逐利的竞技舞台，短短几年间，共有１３家服装批发市场在此驻扎。
外地的、本地的、其他行业的人纷纷来做服装批发。
持续高涨的租金反过来又诱惑新的资本搏击该市场。
一个值得研究的事件是，去年五一前后，在火车站商圈有三家批发商场同时开业，新开的几家商场，加起来总面积应该有２０多万平方米，相当于又开了一家小一点的银基。
很多持商圈饱和论的人意外发现，这三家市场的招商均达到了预期的成功。
火车站商圈到底有多大能量，服装业到底能不能容得下这么多的分食者，不少人表示担心。
但担心之外，越来越多的市场还是在这个商圈蓬勃生长。
从经济学的角度，支撑火车站地区商铺投放持续增长的一个主要原因，是该地区以及周边省市存在的供需市场关系。
事实上，首先的一个因素，就其整体发展而言，与外部大的经济环境的变化密切相关。
我们来看一组数据。
２００１年中国的ＧＤＰ是９５９３３亿元人民币（下同），经济增长率为７．３％。
这一年中国的ＧＤＰ位于世界第六。
２００５年，中国国内生产总值比上年增长９．９％，人均ＧＤＰ达到１７０３美元，中国经济增长之快不仅超过了世界经济的平均增长速度，而且也超过了日美欧等主要国家的增长速度。
在外部经济形势的直接催化下，人们的消费意识越来越强，尤其在服装消费方面的支出越来越多。
有关数据显示，自２００４年以来中国消费增长率达到１９．６％。
大多数中国消费者被问到最喜欢购买什么类型的产品时，服装（３７％）在所有产品中位居榜首。
同时，商业地产的复苏，也引发了郑州火车站地区商业地产的大规模开发。
从１９９８年开始，首先是房改推动了房地产市场的复苏，带动了房价的上涨和开发投资增长，供需两旺又进一步掀起了各式各样的圈地运动，加速度地出现房价上涨、投资热潮、原材料紧张、房地产信贷剧增等现象，也使得郑州火车站商圈进一步繁荣。
另外，有三大利好因素，吸引了这里资本的急剧增多。
首先是迎合政府的产业政策。
郑州市政府明确提出将南起陇海路，北至正兴街的火车站区域规划为服装交易园区。
这意味着从政府层面而言，会有一系列优惠扶持政策支持该产业发展。
其次，豫派服装产业迅速崛起。
豫派服装伴随着郑州火车站服装批发商圈的成长而成长，反过来，它还将反哺该商圈。
再次，郑州商贸物流业商机无限。
区域竞合的形成与演变火车站商圈演绎了无数的商业传奇。
这里有着庞大的人流、现金流，有着纷繁复杂、错综交织的商业生态，在貌似繁杂的表象背后，有着怎样的商业生态链，各种资本和业态又是如何做到井然共存和相互竞合的？据我们调查，在火车站商圈商业生态的两个显著链条，其一（从地产经营）：投资商——开发商——投资人——经营户——消费者；其二（从服装流通）：服装生产者——总代理——分销商——消费者。
这两个链条环环相扣，拿前者来说，开发商开发楼盘后，转手给投资人。
投资人再把商铺租赁给经营户，以租金的收取来获利。
经营户则根据市场定位和自身特点，选择相应的产品进行经营。
第二个链条更为显赫，因为它是该商圈核心商业价值和竞争力。
这样，基本实现了从工厂到消费者，从开发商到消费者的完整链条。
在整个火车站商圈，形成了无数类似的链条。
每个链条之间，又形成了错综的联系。
对于商户而言，火车站辐射的人口有１．５亿到２亿，消费者是整个市场的共享资源。
多重链条拼成的商业生态除了上中下游的商业链条，区域内各市场的横向竞合也成为火车站商圈商业生态的重要形态。
如今，火车站商圈市场之间与商户之间，又形成了一定的错位经营。
童装、女装、男装、牛仔、帽子等，市场和商户越来越细分，同时，还有寄生于市场的装修、设计、印刷商标、小吃、缝裤边、餐馆等提供服务的相关行业，与整个市场共生共存。
而形形色色的商户刚好满足形形色色的消费者。
这也能在一定程度上解释，为什么“饱和”的市场能够不断吸引资本进来。
据我们调查，每年有新增商户，本区域的商铺供应也有限，但本域的升级产品也不少，商铺数量也趋于饱和，这对于每个商场也是考验。
但这种饱和有它特有的相对性，在竞争残酷的今天，定位是否准确、操作是否得当、理念是否超前并切合实际，也在考验市场经营者的功力。
２００５年以来新开的几家商场大部分提出了错位经营的理念。
整个商圈不应该停留在量的扩充上，而应该着力促进质变——细分市场并牢牢占有市场，合力扩大整个商圈的辐射半径。
就各个商业链条之间的联系而言，投资人之间存在转介绍，或成立业主委员会维权。
而开发商之间，在动态和战略发展上相对屏蔽，但是，更为主要的是竞合关系。
在香港，经常有不同的开发商把各自的楼盘在２楼连接起来，这样消费者就不用穿马路，政府也不用投资过街天桥，香港两个楼盘最宽的有６０米，从而达到多赢的局面。
我们调查到，就单个链条而言，目前市场上相对于产权式，很多投资人开始选择租赁房子，以规避自身的风险。
而开发商也迅速适应市场，把卖商铺改为租商铺，把风险控制在自己手上，促使自己加强后期物业管理。
维持整个市场的长期稳定发展，避免卖完撂挑子现象。
如果开发商不卖，则有权利和动力进行进一步改造，培育市场，进行纵深化经营。
但是若卖了，则只是一个物业的管理，失去对市场的调整控制和战略性的规划。
升级换代的印记火车站商圈的显著特性是，无论从哪个方向，在空间位置上已经没有进一步扩张的可能。
约百万平方米的黄金商圈，在空间上已经封死。
火车站地区的独一无二性，市区商业中心土地资源日益匮乏的稀缺性，早已使这２平方公里的商圈成为炙手可热之地。
这样的一个商圈，其发展目前正处于一个升级换代的历史转折时期。
从严格意义而言，火车站商圈始终处于一个升级换代的过程中。
作为个体而言，但凡新进的商铺，在最初都会到外地和本地考察，希望能做到最先进、最符合当地消费需求的经营方式。
而作为商户，总希望自己能不断适应市场，不断更新经营方式。
个体的合力造成了整个市场的升级换代。
这种潜移默化的升级换代，在遇到一些大的节点，比如新的商场出来或市场升级改造，体现得则更为明显。
目前一个大的节点是，火车站商圈出现的一个引人注目的现象，将直接促使整个商圈的升级换代可能。
为数不少的代理商在做到一定程度后，已经由批发商成长为销售公司。
这些销售公司急需商务化的办公和展示场所，同时，为吸引客户，不能距离火车站商圈的批发市场过远。
目前，郑州大酒店、格林兰等的不少房间，均被这些销售公司租下，但是，这些地方的条件，显然难以满足更多销售公司和批发代理商的需要。
２００５年１２月，肯同投资集团和郑铁（集团）公司签约，共同打造世贸商城Ｍ区及大户中心。
其中的大户中心，其意图即在于这些需要商务化经营需求的批发大户，据调查，尽管尚未开工，但是进行的招商登记已经达到预期的成功效果。
这座高达３０层的国际服装中心，对火车站商圈势必形成大的升级换代影响，有望引领郑州服装商圈也因此步入商务化时代。
除此之外，盛和小商品城的拆迁，其他服装批发市场的升级改造，共同拉动了整个火车站商圈的升级换代。