ID462-商品住房市场土地政策调控的传导机制分析
房地产市场调控的策略与效果分析
房地产市场调控的策略与效果分析随着国内经济的不断发展，房地产市场也成为了重要的经济领域之一。
然而，随之而来的是房价飞涨、投机炒房等问题，也引起了社会的广泛关注。
因此，房地产市场的调控成为国家政策重点之一。
本文将分析房地产市场调控的策略以及实施的效果。
一、政策调控的策略1. 宏观调控宏观调控是房地产市场调控的主要手段之一。
主要包括货币政策、财政政策和土地政策。
货币政策包括利率调控、信贷政策等；财政政策包括税收政策、对房地产开发企业的财政补贴等；土地政策包括控制供应量、提高土地出让收益等。
宏观调控通过宏观经济政策的调整，达到影响房地产市场的目的。
2. 微观调控微观调控主要是指对购房者和房地产开发企业的行为进行规范和管制。
主要包括购房政策、房地产开发企业管理等。
购房政策包括限购政策、限贷政策、以租代售等；对房地产开发企业的管理包括加强监管、规范开发行为等。
微观调控通过对个体的行为进行规范，避免市场出现恶性竞争和乱象。
二、政策调控的效果分析1. 宏观调控的效果宏观调控可以通过影响货币的供求关系、调整财政政策、控制土地供应等手段来影响房地产市场。
以利率调控为例，当央行提高利率时，会导致银行贷款利率升高，购房者贷款成本增加，从而影响购房意愿。
这种手段可以控制房价的上涨，避免市场泡沫。
但是，宏观调控需要考虑社会和经济的整体效益，控制难度较大。
2. 微观调控的效果微观调控主要通过对购房者和房地产开发企业进行管制和规范，避免市场出现过热或过冷等问题。
以限购政策为例，限购政策能够有效控制房价，降低市场泡沫。
但是，微观调控也存在缺点，会影响正常的房地产销售和购房需求，容易引起一些社会不稳定因素。
三、总结综上所述，房地产市场调控需要有科学合理的政策手段，并不断完善和优化。
在宏观调控方面，需要考虑国家整体经济和社会效益；在微观调控方面，需要加强对市场购房和企业开发行为的规范和管理。
只有通过不断完善和优化政策，才能避免市场泡沫和投机炒房，保持市场稳定、健康和可持续发展。
《2024年政策因素对我国房地产市场的影响分析》范文
《政策因素对我国房地产市场的影响分析》篇一一、引言作为国家经济发展的重要支柱，房地产市场在我国经济生活中占据了举足轻重的地位。
政策的导向和调整往往能对房地产市场产生深远的影响。
本文将深入分析政策因素对我国房地产市场的影响，探讨其背后的逻辑和实际效果。
二、土地政策的影响土地政策是影响房地产市场的重要因素之一。
我国实行的是土地公有制，土地的供应和分配直接关系到房地产市场的供求关系。
一方面，土地供应政策的调整将直接影响房地产市场的供应量，从而影响房价的涨跌。
另一方面，土地使用政策的调整也会影响房地产项目的开发和建设。
例如，近年来我国实施了更为严格的土地拍卖和招标制度，对房地产企业的资金实力和运营能力提出了更高的要求。
三、货币政策的影响货币政策是调控房地产市场的重要手段之一。
通过调整利率、存款准备金率等货币政策工具，可以影响房地产市场的资金成本和流动性。
例如，当央行实施紧缩的货币政策时，贷款成本上升，房地产市场将面临资金压力，房价上涨的势头可能会得到抑制。
反之，宽松的货币政策可能会刺激房地产市场的发展，但也可能导致房价过快上涨。
四、房地产税收政策的影响房地产税收政策是调节房地产市场的重要手段之一。
税收政策的调整将直接影响房地产市场的交易成本和投资回报。
例如，提高房产税和土地增值税等税收政策将增加房地产市场的成本，从而抑制投资投机行为，稳定房价。
同时，一些地方政府的购房补贴、减免契税等优惠政策则能刺激购房需求，促进房地产市场的销售。
五、住房政策的影响住房政策是解决住房问题、保障居民住房权益的重要手段。
通过调整住房政策，可以影响房地产市场的需求和供应结构。
例如，我国实施的“房住不炒”政策，旨在抑制投资投机行为，稳定房地产市场。
同时，政府还推出了公租房、共有产权房等保障性住房项目，以满足中低收入家庭的住房需求。
这些政策的实施将有助于优化房地产市场的供需结构，促进房地产市场的健康发展。
六、结论综上所述，政策因素对我国房地产市场的影响是多方面的。
《2024年政策因素对我国房地产市场的影响分析》范文
《政策因素对我国房地产市场的影响分析》篇一一、引言中国房地产市场一直备受国内外关注，作为国民经济的重要组成部分，其发展不仅关乎着数以万计家庭的居住权益，更关乎国家经济健康和稳定发展。
近年来，随着政府对房地产市场的调控力度不断加大，政策因素对房地产市场的影响愈发显著。
本文将深入分析政策因素对我国房地产市场的影响。
二、政策因素概述政策因素主要包括土地政策、金融政策、税收政策、住房政策等。
这些政策在房地产市场的调控中发挥着重要作用，直接影响着房地产市场的供求关系、价格走势以及开发商和购房者的行为。
三、土地政策对房地产市场的影响土地政策是房地产市场调控的重要手段之一。
政府通过调整土地供应、土地出让方式等措施，来影响房地产市场的供求关系。
例如，限购限售政策的实施，使得土地供应量减少，推动了地价的上涨，进而影响了房价的走势。
此外，土地使用权的出让方式也会影响房地产市场的竞争格局和开发成本。
四、金融政策对房地产市场的影响金融政策是调控房地产市场的重要手段之一。
政府通过调整贷款利率、首付比例等金融政策，来影响购房者的购买能力和市场资金成本。
例如，降低贷款利率和首付比例，可以刺激购房者的购买需求，推动房地产市场的繁荣；反之，则会抑制购房需求，减缓市场热度。
此外，金融政策还会影响房地产开发商的融资渠道和融资成本，从而影响其开发行为和市场竞争力。
五、税收政策对房地产市场的影响税收政策是调节房地产市场的重要手段之一。
政府通过调整房地产交易税、个人所得税等税收政策，来影响房地产市场的交易行为和投资者收益。
例如，提高房地产交易税和个人所得税等税收政策，可以降低投资性购房需求，减缓市场热度；反之，则可以刺激市场交易和投资活动。
此外，税收政策还会影响房地产开发商的盈利能力和开发成本，从而影响其市场竞争力。
六、住房政策对房地产市场的影响住房政策是保障房地产市场健康发展的重要措施。
政府通过调整住房保障制度、住房租赁市场等措施，来满足不同层次、不同需求的住房需求。
限制购买政策影响商品房需求传导机理分析
限制购买政策影响商品房需求传导机理分析作者：吕美萱金荻侯博心来源：《管理观察》2011年第36期摘要：为了有效实施房地产调控，国家实施限制购买的政策措施，限制购买不但影响受限制区域的商品房需求，也会影响到其他区域，使得房地产调控更趋复杂。
为研究其传导机理，从理论视角和开发商的两个视角分析传导机理的涉及的影响因素，利用系统动力学反馈图分析影响因素间的关系，限制购买影响影响因素，有影响因素再传导的过程。
关键词：限制购买商品房需求传导机理1.引言2010年前后，国家先后出台了系列的限制房地产发展的政策和措施，其中重要的一项是限制购买，即部分城市，在一定的时期内划定市区或者周边的部分区域为限制第二套购买的范围。
此政策制订的初衷在于限制和调整过快增长的商品房价格，以保障房地产稳定发展和居民的住房福利。
然而由于社会经济的复杂多变，加之商品房购买者的消费和投资心理的变化，使得商品房需求变化更加的复杂，如部分受限制的主城区房价出现了下降、滞销和观望等现象，国家在调整房价的同时把部分的购买力挤到了其他的区域，如未受限制周边则先扬后抑，出现房价和购买量的震荡波动，其他的二线和三线城市的房价出现上涨等现象，此类现象对于商品房需求调控的影响极大，以至于影响的房地产市场的发展和稳定，因此研究限制购买政策影响商品房需求的传递机理，能够更加明确的分析房地产市场状况，为投资者和决策部门提供参考。
2.限制购买政策的影响商品房需求传递因素分析2.1从理论视角分析影响因素在分析限制购买政策的影响因素之前，首先回顾经典的需求和投资理论，在需求理论中影响需求因素的主要由购买欲望和购买能力组成。
其他因素直接或者间接地作用于这两个主要因素。
投资理论中影响投资的因素主要包括了利率，但是现实中的更多的影响会对需求产生影响。
经济发展水平因素。
随着经济的飞速增长，职工人均收入水平不断提高，企业经济效益也不断改善，这样不但使职工能从其收入中拿出更大的部分用于投资买房，企业也可以从其福利基金中拿出更多的资金来资助职工买房或租房，从而使住宅房市场需求量不断增长，经济的高速发展，对住宅市场需求的增长有积极的推动作用。
土地政策在房地产市场调控中的作用
我国自从 2003年开始针对房地产市场的新一 轮调控以来, 到- 2004年针对房地产投资过快增长 的调控; 第二阶段是 2005年针对房价的调控; 第三 阶段是 2006年针对住房供应结构的调控。在这三 次调控中, 土地政策与其它政策紧密配合, 发挥了重 要作用。
土地供应结构 : 是指高档房用地供应偏少, 而低档房用地供应偏 多。
总的来看, 土地政策参与房地产市场调控, 在政 策工具上, 可分为两大类, 一类是数量型工具, 例如, 土地规划、计划; 另一类是价格型工具, 例如, 出让方
经济与社会
式、价格管制、租金管制等。从调控的政策目标看, 主要有三类, 即对 房地产投资的 调控; 对房 价的调 控; 对房地产供应结构的调控。
表1
土地政策对房价变化的影响
政策工具 土地利用计划 土地出让方式 土地价格政策 土地税收政策 土地金融政策 土地利用计划 土地出让方式 土地价格政策 土地税收政策
土地金融政策
操作变量
中间目标 最终目标
土地供应量
土地供应结构
土地供应速度
市场化程度 交 易 价格 管 制程 度 房价
减小 土地取得税
土地保有税
收稿日期 2009- 08 - 16 修回日期 2009- 09 - 07
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经济与社会
城市问题 2010 年第 2期
土地政策在房地产市场调控中的作用
2. 在房地产开发成本调控上的作用 实践证明, 通过调整地价政策, 可以直接对房价 进行调控。地价作为房价的重要组成部分, 地价的 涨落自然会影响到房价的升降。从我国当前地价的 构成看, 主要包括取得成本 ( 征地补偿安置和拆迁 费用 )、开发成本 ( 几通一平费用 ) 和政府收益 ( 相关 税费和土地纯收益 ) 。这三项构成大体上各占三分 之一。 其中取得 成本和开发成本呈现一定的刚性特 征, 调控的余地不大, 而政府收益部分则有一定的调 节空间。例如, 选择不同的土地出让方式, 就会形成 不同的价格。如果通过 招拍挂 的方式公开出让, 价格会就会大幅上升; 而通过协议的方式出让, 价格 则会偏低。再如, 当土地价格发生异常时, 对交易价 格进行直接管制, 也会影响到房价的变化。 由上述分析可以看出, 土地政策对房地产市场, 特别是房价的影响, 不仅政策工具较多, 而且效果也 比较明显, 具体如表 1所示。
住房市场调控政策的效果与问题分析
住房市场调控政策的效果与问题分析近年来，我国住房市场经历了快速发展和价格上涨的阶段。
为了稳定房价、保障民生，政府实施了一系列的住房市场调控政策。
本文将就住房市场调控政策的效果和问题进行分析。
一、住房市场调控政策的效果1. 房价稳定住房市场调控政策的第一个目标是稳定房价。
政府通过限制购房人数、提高购房门槛、加大房地产税等手段，有效控制了投机炒房现象，稳定了房价。
调控政策的实施使得房地产市场逐渐回归理性，减少了投资性需求，从而保护了广大居民的住房权益。
2. 促进房地产市场健康发展住房市场调控政策对房地产市场的发展具有积极作用。
政府对房地产市场的监管力度加大，推动了房地产行业的规范化发展。
调控政策的实施使得房地产企业更加注重产品质量和品牌建设，提高了整个行业的竞争力。
3. 提高居民购房能力住房市场调控政策通过限制投资购房，以及提高贷款利率等措施，减少了投资客对房屋的需求，释放了更多的住房资源给真正的购房需求者。
同时，政府还出台了一系列的购房优惠政策，例如购房补贴和公积金贷款等，提高了中低收入群体的购房能力，促进了民生改善和社会稳定。
二、住房市场调控政策的问题1. 一刀切的问题住房市场调控政策在实施过程中存在一些问题。
其中主要的问题之一就是政策的一刀切，也就是将全国范围内的市场情况一概而论，并采取同样的调控措施。
实际上，不同城市的住房市场情况存在较大的差异，一些发展相对滞后的地方可能并不需要过于严厉的调控政策，而一些热点城市可能需要更加严格的政策措施。
因此，在调控政策的制定过程中，应该更加注重地方差异，灵活掌握调控的力度。
2. 增加了购房成本住房市场调控政策一方面限制了投机炒房的行为，有效控制了房价，另一方面也增加了购房成本。
政府采取的措施，例如提高首付比例、加大贷款利率等，使得购房者需要支付更高的购房成本。
这对于一些首次购房者来说，无疑增加了购房的门槛，对于中低收入者来说，可能会造成一定的经济压力。
3. 物价上涨压力住房市场调控政策的实施，一定程度上减少了投资性需求，但也带来了一些负面影响。
房地产市场调控效果分析
房地产市场调控效果分析随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场成为我国经济的重要支柱和社会稳定的重要组成部分，但是也存在着种种问题。
为了促进房地产市场健康发展、保障居民住房需求、防范金融风险等，自2016年以来，我国政府对房地产市场进行了一系列的调控。
本文将从调控政策的实施、房地产市场的供需形势以及房价走势等方面对房地产市场调控效果进行分析。
一、调控政策的实施近年来，我国政府对房地产市场的调控政策主要包括限购、限贷、限售和调整税费等措施。
在限购方面，我国政府采取的主要措施是通过房产证和户口等手段对购房人员进行限制。
限贷也是我国政府采取的另一个重要手段，主要是通过加大房贷利率和限制贷款额度等方式对购房人员进行限制。
限售方面主要采取的是加强二手房交易的管理和限制。
而在税费方面，我国政府主要是通过调整房产税和土地增值税等税收政策来规范房地产市场。
二、房地产市场的供需形势房地产市场的供给依赖于房屋的建设和销售情况，而需求则依赖于人民群众的居住需求以及投资需求。
在调控政策的实施下，房地产市场的供应端明显受到了影响。
一方面，由于政府对房地产开发的控制，房屋供应量下降，一些房地产开发商也因为政策的压力纷纷延迟项目或者加速推货后撤。
另一方面，由于购房者被限购、限贷，购房资金的来源受到了限制，导致了房地产市场的需求量的减少。
三、房价走势房价走势是考验房地产市场调控政策效果的重要指标。
自2016年开始，先有部分大城市因房价过高开始出台积极稳定房价的政策，后来随着房价的上涨和房地产市场的泡沫化危机逐渐明显，国家政府也开始加大调控力度，对房地产市场进行了大范围刚性限制。
房地产市场调整政策不断加码之下，房价出现了震荡回调，效果显著。
以北京为例，2017年以前，北京房价一路飙升，高峰时段一平米房价因素3万元，但自此之后，房价开始回落，2018年，北京市房价全城均价约为5.9万元/平米，比2017年的高点下降了20%以上。
调控政策对土地市场的影响
调控政策对土地市场的影响随着城市化进程的加速，土地作为稀缺资源的供需矛盾日益突出。
为了平衡土地市场，各级政府纷纷出台调控政策，以影响土地供应、价格和市场行为。
这些政策对于销售人员而言，无疑是一个重要的变量，因为它们直接影响了购房者的购买力和意愿。
本文将探讨调控政策对土地市场的影响，并提供一些销售人员应对的建议。
1. 调控政策对土地供应的影响调控政策对土地供应的影响主要体现在两个方面：土地供应量和土地使用限制。
首先，调控政策可以通过限制土地供应来影响市场。
例如，政府可以通过减少土地出让面积、加强土地审批和审查，或者提高土地出让价格来限制土地供应。
这种限制会导致土地市场供应减少，从而推高土地价格。
对于销售人员而言，这意味着在供应紧张的市场环境中，房源的稀缺性将加剧，竞争也将更加激烈。
因此，销售人员需要提高自身的销售技巧和服务质量，以吸引更多购房者选择自己的产品。
其次，调控政策还可以通过限制土地使用来影响市场。
政府可以通过划定土地用途、限制开发强度和建筑规模等手段，来控制土地的开发速度和质量。
这种限制可能导致项目的开发周期延长，增加销售人员的销售压力。
在这种情况下，销售人员需要更加积极主动地与政府部门沟通，了解政策的最新动态，以便及时调整销售策略和预测市场需求。
2. 调控政策对土地价格的影响调控政策对土地价格的影响是最直接和显著的。
政府可以通过限制土地供应、加强土地出让条件和提高土地出让价格等手段，来推高土地价格。
这种影响会直接传导到房屋价格上，对销售人员的销售策略和价格定位产生重要影响。
首先，销售人员需要了解土地市场的供需关系和价格走势，以便合理定价。
在土地供应紧张的情况下，销售人员可以适当提高房屋价格，以应对成本的上升和市场需求的增加。
然而，过高的房屋价格可能会导致购房者的购买意愿下降，因此销售人员需要权衡利弊，制定合理的价格策略。
其次，销售人员需要根据政府的调控政策，灵活调整销售策略。
在政府出台限购、限贷等政策时，销售人员可以通过推出优惠政策、提供分期付款等方式吸引购房者。
房地产市场的调控措施及效果分析
房地产市场的调控措施及效果分析近年来，我国房地产市场经历了快速增长的阶段，但也带来了一系列问题，如房价上涨、投机炒房等。
为了维护房地产市场的稳定和可持续发展，政府采取了一系列调控措施。
本文将就房地产市场的调控措施及其效果展开分析。
一、限购政策限购政策是为了控制房地产市场过热，遏制投资投机性购房行为而实施的措施。
通过限制个人购房的数量和面积，有效地抑制了购房需求。
这一政策的初衷是保障居民居住权益，限制房价上涨，防止房地产市场泡沫的形成。
然而，限购政策也存在着一些问题。
一方面，限购政策严重限制了刚需家庭的购房需求，导致他们无法在自己心仪的地方购房。
另一方面，限购政策的执行难度较大，存在规避及虚假购房行为的问题。
此外，限购政策对一线热点城市的影响较大，但对二线和三线城市的效果有限。
二、限售政策限售政策是指对购房者对购房后一定时间内不得转让房产的限制，旨在控制投机炒房行为，稳定房地产市场。
限售政策可以有效遏制房地产市场的过度投机，减少短期房价的波动。
通过限制销售市场的供应量，可以逐渐平稳地调整市场需求与供应之间的关系。
然而，限售政策也存在一些弊端。
一方面，对购房者的资金流动存在一定限制，限制了部分购房者的财产权益。
另一方面，执行限售政策需要耗费大量人力物力，且容易引发市场的不健康竞争和黑市交易。
三、调控金融政策调控金融政策是通过加大对房地产市场金融支持的力度，以控制房地产市场过快发展的政策措施。
此类政策主要包括提高房地产贷款的首付比例、收紧购房贷款政策、提高利率及执行限制性措施等。
这些政策的目的是通过提高购房门槛和贷款成本，控制购房人群的数量，缓解市场需求。
然而，调控金融政策也会带来一些不利影响。
一方面，对购房者的资金流动存在一定限制，可能会导致购房需求的下降。
另一方面，政策执行需要一定时间，可能导致市场出现调控政策前的短期买卖行为的高峰。
四、土地供应管理土地供应管理是指政府通过土地供应的调控，控制房地产市场的供应量。
城市房地产市场调控政策的效果分析
城市房地产市场调控政策的效果分析城市房地产市场一直是各个国家关注的焦点，尤其是在大城市。
为了遏制房价过快上涨及避免房地产市场泡沫的出现，许多国家都采取了不同的调控政策。
本文将对城市房地产市场调控政策的效果进行分析。
一、背景介绍随着城市化进程的加速，越来越多的人涌入大城市，对住房的需求不断增加。
然而，过快的房价上涨使得许多居民负担过重，同时也存在着投机性购房和房地产市场泡沫的风险。
因此，各国政府纷纷出台相应的调控政策。
二、限购政策的效果分析1. 有效控制投机炒房。
限购政策限制了购房者的购房数量和购房资格，有效遏制了投机炒房行为。
购房者不得不慎重考虑购房决策，使得房地产市场回归到实际需求层面，减少了投机性购房的风险。
2. 降低房价上涨速度。
通过限制购房人群，供求关系得到调整，市场供应量增加，从而降低了房屋的价格上涨速度。
尤其是一线城市，限购政策的实施使得房价趋向稳定，为居民提供了一个相对稳定的购房环境。
3. 但同时可能对一线城市的发展带来一定的影响。
限购政策使得一些购房者无法进入市场，这可能对一线城市的人才流失和经济发展产生一定的负面影响。
因此，在制定调控政策时需要兼顾各方利益，寻求最佳平衡点。
三、限贷政策的效果分析1. 控制房地产市场投资风险。
限贷政策通过降低购房者的购房贷款额度和增加购房首付比例等方式，有效控制了房地产市场投资风险。
购房者难以获得高额贷款，阻断了炒房资金的来源，从而降低了房地产市场的投机性风险。
2. 降低购房者的负债压力。
限贷政策强制购房者提高首付比例，有效减少了购房者的负债压力。
这对于购房者来说，是一种保护和引导，使得购房者不会轻易陷入负债困境，减少了居民的风险承受能力。
3. 但限贷政策也有一定的副作用。
过严的限贷政策可能导致住房市场需求减少，从而影响了房地产市场的正常运行。
因此，在制定限贷政策时需要权衡各方利益，避免过度限制对市场产生过大影响。
四、加强土地供应的效果分析1. 增加房地产市场供应量。
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商品住房市场土地供给政策调控的传导机制分析唐旭君（上海财经大学，上海，200433）【摘要】自2003年开始，我国城市商品住房市场出现价格上涨过快、投资性住房需求比重过高等问题，使商品住房市场调控成为城市发展讨论中的热点。
土地供给政策在中央及各城市综合调控政策文件中频繁出现，表明了其在住房市场调控中的重要作用。
本文就各土地供给政策工具将如何影响商品住房市场进行研究，希望对土地供给政策的制定提供参考。
文章主要通过供求均衡模型分析各土地供给政策对住房市场的作用方向。
并得出如下结论：各土地供给政策通过影响土地市场和住房市场供给弹性对商品住房市场产生影响，其影响渠道较为复杂，但主要土地供给政策工具通过各种渠道影响住房市场的方向基本一致。
【关键词】土地出让、住房供给价格弹性、住房价格、传导机制【中图分类号】F293.3 【文献标识码】AThe Transmission Mechanism Analysis of Land supply policy on PrivateHousing MarketTANG Xujun【Abstract】From 2003, many problems have occurred in China’s private housing market, such as sharp increase of housing price, therefore, macroeconomic regulation and control on private housing market had become the hot-spot in city development discussion. Land supply policy had been used frequently in the private housing market regulation and control documents published by the central and local government. This article focuses on the effects of land supply policy on private housing market, and how does it work. Using the supply-demand equilibrium model, we can analyze how do the land supply policy affect the private housing market, and its result. From this analysis, we can draw this conclusion: different kinds of land supply policy affect the private housing market through the land market and housing supply-price elasticity, its transmission mechanism is very complicate. However, the direction of effects of the main land supply policy on housing market is not paradoxical.【Keywords】Land supply; Housing supply-price elasticity; Housing price; Transmission mechanism作者简介：唐旭君（1978-），女，四川成都人，上海对外贸易学院讲师，上海财经大学博士生，研究方向：房地产经济。
1 引言商品住房市场发展是城市发展的重要组成部分。
近年来，随着我国住房制度的改革，商品住房市场得到了快速发展，但同时出现了很多问题。
因此，商品住房市场调控成为了城市发展的热点议题。
在国土资源部发布的《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资[2004]71号）中首次明确提出：土地供应是调控房地产市场的基本手段。
使土地政策成为继税收政策和信贷政策之后，商品住房市场调控的重要手段。
商品住房市场的土地供给政策调控是指城市土地和规划管理部门对土地供应、土地使用（指住房建设）中的相关政策进行变更和调整，以达到调控商品住房市场的目的。
那么，土地供给政策中又包含那些具体的调控工具？这些调控工具又是如何影响城市商品住房市场？本文欲就以上问题做些许探讨。
2 商品住房市场土地供给政策调控工具分析由于世界各国或地区土地制度的差异，由土地制度所决定的土地产权市场流转政策也有较大差异，大致可归纳为两种类型：一是以土地私有制为基础的土地产权市场流转政策。
这以美国、日本、韩国为代表。
在这些国家，绝大部分土地为私人所有，允许土地买卖、出租、抵押、继承、赠与等。
土地交易方式和地租、地价由供求关系决定，政府较少直接参与。
二是以土地公有制为基础的土地产权市场流转政策。
在英联邦国家及地区，如中国香港、新加坡、马来西亚等，土地的绝大部分为国家或政府所有。
在土地经营中，政府不放弃土地所有权，只转让土地使用权。
政府通过公开拍卖、招标、协议等方式将一定期限的土地使用权有偿、有条件地“批租”给个人或企业使用。
我国的土地供给政策很明显属于第二种类型。
在我国城市土地使用权流转市场中，城市土地一级市场占有很大的市场比重。
在这一市场中地方政府是市场的供给主体，因此，政府可以通过城市土地一级市场的土地供给政策调控商品住房市场。
其主要工具包括：2.1 土地出让总量新建商品住宅土地出让总量直接影响土地出让价格和未来一段时间内城市新建商品住宅的供应总量，从而影响新建商品住宅的总体价格水平。
而土地供应总量计划的调整和公布，会影响商品住宅供给和需求双方的预期，从而影响即期商品住房市场。
因此，根据住宅用地和住房市场状况调节各时期土地出让总量是土地政策调控的基本方式。
2.2 土地出让结构新建商品住宅用地出让结构指各类型、各档次住宅在住宅用地供应中的配比。
土地供应结构的管理主要通过三种方式体现：（1）土地密度（容积率）控制。
因为只有低容积率的土地才能建造别墅类低密度住宅。
（2）土地用途管理。
世界各国在土地出让时可能直接设定住宅用地的具体用途，如用于建造公有住房或用于建造中小户型普通商品住房。
（3）土地出让区域选择。
如果出让位置较好的高档住宅区土地，那么用该土地建造高档住宅的可能性就很高。
从住宅供应对象和建造标准上，可将我国住宅分为保障性住房、普通商品住房和高档商品住房（含别墅）三种类型。
土地供应在以上三类用地中的配比决定了住宅用地出让的结构。
对于此问题，需要从两方面分析：一是商品住房用地外部结构关系，即住宅用地供应中商品性与保障性住宅用地供应的结构比例；二是商品住房用地内部结构关系，即商品住宅用地供应中普通商品住房与高档商品住房用地供应的结构比例。
2.3 土地出让方式世界各国政府出让土地的基本方式主要有协商、招标和拍卖三类，通常将协商方式称为非公开出让方式；将招标和拍卖称为公开出让方式。
对不同出让方式的选择将影响土地成交价格，从而影响商品住房市场。
一般情况下，协商、招标和拍卖三类土地出让方式形成的价格将依次上升。
但为了保障土地的有效利用和土地出让的公平，多数国家和地区以公开出让方式为主。
此外，对某种土地出让方式的细节进行调整，也可能影响土地成交价格，从而影响商品住房市场，如在招标出让方式中，引入除价格以外的综合评价标准等。
3 土地供给政策调控的传导途径分析由于土地制度差异，世界各地区就土地供给对住房市场的影响这一问题的研究角度并不相同。
相关研究可分为两类：第一类研究以估算住房供给价格弹性并分析其对房价及其波动的影响为主，这在欧美国家的研究中比较普遍；第二类研究则以土地供应量、供应时点、供应预期对房价的影响为主要研究对象，这在土地一级市场由政府垄断的地区，如中国内地、中国香港和新加坡比较普遍。
[1]根据前人的研究思路，相应地可以从两个方面考察土地政策在商品住房市场中的传导途径。
本研究基于中国，因此首先从第二类研究思路入手，考察土地供给政策如何通过土地及住房市场各环节对住房价格产生影响；之后考察土地供给政策如何通过影响住房供给价格弹性对住房价格产生影响。
3.1 基于土地及住房市场各环节的传导土地供给政策基于土地及住房市场各环节可分别对商品住房市场的供给、需求和价格产生影响。
其传导途径如图1所示：图1 土地供给传导机制示意图3.1.1 通过住房供给数量影响住房市场某些土地政策会影响土地市场的土地供给数量，就我国而言，除土地出让总量外，加强闲置土地的管理等土地政策也会在短期内增加住宅用地供应。
而住宅用地供给数量的变动会影响一定时期后商品住宅的供应量，从而影响住房价格。
我国学者胡晓添（2005）等以南京住房市场为例，通过分析土地出让面积和住房价格交叉相关系数发现土地出让面积领先于住房价格的变化，这一时滞在南京大约为两年。
[2]值得注意的是这一传导渠道的效率受土地投资行为的制约，如果开发商、其他个人或企业大量囤积土地，存在规模较大的土地二级市场，则政府通过调节土地一级市场土地供给数量的方式难以有效调控住房供给。
Tse（1998）、Lai和Wang（1999）通过对香港住房市场数据的研究，以及Barlow（1993）通过对欧洲案例的研究，均认为开发商的囤地行为会减弱和推迟土地供应对住房价格的影响。
3.1.2 通过土地价格水平影响住房市场某些土地政策会影响土地价格的形成机制，从而影响土地价格水平。
除土地出让方式外，土地价格管制等政策均影响土地价格水平。
土地价格是房地产价格的主要构成部分，以上海市为例，土地价格占商品住房价格的平均比重为超过50%。
因此，住宅用地价格的变化将对商品住宅产生影响。
但对于地价与房价之间的具体关系一直存在较多争论，我国理论界有三种观点：一是，地价决定房价，主要原因是土地成本上升带动房价上涨。
这种观点是从成本的角度去研究房价的构成，认为土地成本上升是房价上涨的主要原因之一。
二是，房价决定地价，其原因在于在土地供给不变的情况下，人口的增加导致房屋需求量增加，房价上涨，进而土地需求量增大，地价上涨。
因此，地价是房价的结果，不是房价的原因。
三是，地价与房价相互作用，有关两者作用的形式，相关学者的观点却大相径庭。
[3]从微观经济学的角度，地价对房价的影响如图2所示：在商品住房市场中，如果地价上升△P d，则要保持住房供给总量的不变，房价需上涨△P d，即住房供给曲线垂直向上移动△P d。