2006年北京房价走势

2006年北京房价走势北京市委研究室胡睿宪/文近年来，北京住房价格一直呈增长态势(见表1)。

特别是自2004年下半年起呈加速态势，2005年上涨势头更为明显，期房单月价格在5月份创历史最高，为每平方米7136元。

2005年商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2%；现房价格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23.3%。

商品住宅销售价格指数由2004年的104.3上升到了107.1。

在国家逐步加强宏观调控，抑制房地产市场过热的大背景下，北京住房价格出现大幅增长，引起了社会各界的密切关注。

1999～2005年北京市商品住宅价格变化表年份现房价格/年增长率（%）期房价格/年增长率（%）销售价格指数1999年 4786 0.4 98.32000年 4557 -4.8 98.82001年 4716 3.5 100.1 2002年 4467 -5.3 100.2 2003年4456 -0.2 100.6 2004年4747 6.5 104.3 2005年5853 23.3 107.1 一、当前住房价格上涨的原因经过初步分析，我们认为：本轮住宅价格上涨的根本原因是商品住宅市场供不应求，市场多年平稳发展为房价上涨积蓄了力量，二手房发育不足削弱了宏观调控力度，在维系市场价格稳定的力量失衡后，住房价格上涨成为必然趋势，而国内外宏观经济发展环境进一步推动了北京市的房价上涨。

从这五个方面的原因中可以看出，北京住房价格上涨是市场供需双方力量对比的结果，市场发展不是一种非理性行为，当前市场价格的上升并不表明北京房地产市场就存在泡沫。

1、住房市场多年平稳发展为此轮价格上涨积蓄了力量自1999年以来，北京在大力推进住宅市场化的同时，保持了价格平稳增长，取得了巨大的成绩(见表2)。

1999年9月1日出台《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，标志着北京房地产市场进入新的发展阶段，福利分房制度逐步退出历史舞台。

从1999年到2003年，商品化率从当时的59.8%上升到了89.7%，4年提升了近30个百分点。

而与此同时，北京地区生产总值保持了两位数以上的增长，城镇居民人均可支配收入除1999年以外，也保持了两位数的增长。

住房市场化改革深化，而经济实力的增强和人民财富的增多，对商品住宅产生了巨大的需求，推动房价上涨。

但是，1999年住宅销售价格指数仅为98.3，虽然此后持续回升，到2003年也只有100.6，住宅销售价格保持了相对稳定。

多年平稳的市场发展为本轮价格上涨积蓄了巨大的能量。

2、商品住宅供不应求是此轮房价上涨的根本原因任何一种商品的价格走势取决于基本供求关系的变化，北京住宅价格变动也不例外(见表3)。

1999年，商品住宅竣工面积比销售面积多423.6万平方米，销售—竣工比(销售面积占竣工面积比重)仅为53.4%，市场供给量比较充足。

此后，这一比值迅速提高，到2004年达到了97.5%，竣工面积竟然只比销售面积多出58.2万平方米，仅占当年竣工面积的2.2%。

再考虑到住房销售周期一年左右，比较销售面积与前一年的竣工面积，1999年到2004年的竣工量比2000年到2005年销售量少了586.7万平方米。

因此，基本上是市场有多大供给量，就有多大销售量。

如此紧张的供求关系，必然会导致住宅这种兼具消费、投资、投机的商品价格上涨，这是本轮商品住宅价格上涨的根本原因。

3、维系住宅价格稳定的力量失衡推动了此轮房价上涨从1999年到2003年，北京住房价格指数没有大幅上涨，主要原因有两点。

一是由于新建楼盘不断向外扩散，主要供给区域从三环到四环，再向五环扩展，郊区、远郊区供给量大幅增长供给区域离市中心越远，房价逐渐降低，保持了总体售价没有大幅提升(见表4)。

2001年，远郊区新建住宅面积比重达到33.5%，2002年近郊区新建住宅竣工面积达到79.3%，这是保障总体住宅价格稳定的中坚力量。

二是政府下大力气建设了一批经济适用房，从而拉低了整体房价(见表5)。

到2003年，经济适用房竣工面积为322.8万平方米，占全市新建住宅竣工面积的13.9%。

一旦这两个方面的情况发生变化，维系稳定住宅价格的力量对比失去平衡，房价就会出现波动。

2004年，新建住宅竣工量，城区比重比最低的2001年增加了近6个百分点，近郊区比重比最高的2002年降低了近5个百分点，远郊区比重比最高的2001年下降了20个百分点。

经济适用房建设占全市住宅竣工面积比重，2004比2003年下降了2.3个百分点，2005年又比2004年下降了0.8个百分点。

总之，城区新建住宅比重的增加，经济适用房建设量的减少，维系市场价格稳定的力量失衡，促进住宅价格上扬。

4、二手房市场发育不足阻滞本轮宏观调控政策的传导这次宏观调控的重点是遏制投机者，打击炒作投机行为，整顿房地产市场，维护普通居民的基本住房权益。

投机炒作行为与二手房市场密切相关，禁止期房转售、两年内转手个人住房全额征收营业税、禁止转按揭等措施对二手房市场影响相当大，由此传导到一手房市场，从而实现对房地产市场的宏观调控。

上海一、二手房市场同时严重萎缩就证明了这一点。

上海二手房交易量与一手房交易量大致相当，而北京不到三分之一，北京二手房市场发育远远落后于上海。

北京二手房市场发展滞后，导致房地产调控政策传导机制不健全，削弱了房地产新政的政策效应。

也就是说，由于房地产市场发育不成熟，抵消了部分房地产调控政策打压房价的压力，北京的房市受国家宏观调控政策的影响就明显小于上海。

5、外部宏观经济环境助推当前房价上涨从国内环境来看，全国经济持续增长为房地产市场快速发展奠定了坚实的基础。

由于当前房地产市场正处在住房市场化改革之后的快速发展阶段，房地产业成为利润率相当高的一个行业，据估计行业利润率高达30～50%，从而吸引了众多企业投资房地产业。

房地产开发融资链条从土地使用权银行抵押到要求建筑企业垫资建造，再到商品房预售，为企业进入房地产业提供了有利的金融环境。

而与此同时，国内银行实际存款利率较低，再综合利息税和物价指数，基本上接近于零利率；股票市场长期低迷，投资渠道不畅；住房价格上涨幅度远高于住房按揭贷款利率，住房投资首付只需20～30%，可以进行以小搏大的投资。

这些条件又促使社会资金大举流向房地产业。

北京作为全国发展得较快的东部发达地区之一，作为最有潜力率先建设国际化大都市的城市之一，房地产业的成长性最好，成为房地产业投资的首选之地。

从国际上看，全球房地产业都处在一个高速发展的阶段。

2005年，美国《新闻周刊》、英国《经济学人》、仲量联行、中信证券等国内外机构发布的研究报告都表明，最近几年，美国、法国、西班牙、英国、爱尔兰、南非、香港、瑞典和澳大利亚等国房地产都在大幅上涨，房价的上涨已经不再是某个地方或某个国家的现象，已经成为一个全球性的走势。

中国已是全球经济增长的主要动力源之一，北京作为首都，处在对外开发开放的前沿，房地产市场走势必然与国际市场产生联动关系，随国际房价上涨而上涨。

特别是人民币汇率相对稳定，而人民币预期升值，进一步强化了这种联动关系，促进了外资房地产投资的扩大。

二、未来两年住房价格走势的初步判断未来住宅价格走势既取决于市场供求力量的变化，又取决于宏观调控政策的组合状况及政策强度。

北京房地产市场正处在一个高速发展时期，从当前的市场发展状况和政策取向来看，未来住宅价格还将呈上升态势。

考虑到当前价格已处在一个比较高的位置，2005年上半年房价上涨幅度相当大，再综合以下几个方面的原因，我们的判断是：2006年住宅价格的走势是，前半年的价格继续上涨，但增幅要低于2005年上半年，全年的增长速度将略低于2005年。

这种增长态势很有可能要延续到2007年甚至更长。

(一)当前巨大需求缺口是推动住宅价格上升的基本动力城市住宅需求动力主要来自于收入水平提高、城市化加速、城市更新折旧、外部需求和拆迁引发的刚性需求等五个方面。

1、收入增加产生650万平方米的需求量。

随着收入水平的提高，北京市居民居住环境不断改善。

城镇人均住宅使用面积由1999年的15.9平方米上升到2005年的19.5平方米。

从表6中可以看到，自1999年以来，人均住宅使用面积增加的绝对值由0.9平方米减少到了0.4平方米。

假定2006年人均住宅使用面积仍只增加0.4平方米，达到19.9平方米，根据2005年全市城镇人口来推算，北京市2006年需新增约650万平方米住宅建筑量。

2、城市化推进产生660万平方米的需求。

北京城市化一方面增加了非农户籍人口，另一方面吸引了大批外来人口(见表7)。

从非农户籍人口的增加来看，2005年已达880.2万，比上一年增加了25万人。

假定新增非农户籍人口在2006年仍净增25万，住房条件也达到人均19.9的平均水平，则需要新增660万平方米住宅建筑量。

大批外来人口涌入，除小部分直接购买商品房外(后面要估算到)，还产生了大量租赁需求，间接转化为购买需求，这里不作估算。

3、住宅更新折旧产生950万平方米的需求。

初步估计，2005年末实有住宅建筑面积约2.9亿平方米，其中有1.3亿平方米是1995年之前建的。

参照自然折旧估计，1995年以前建成的住宅假定折旧年限为20年，1995年后建成的住宅折旧年限为50年，则每年需新增住宅建设量约为950万平方米。

4、外部需求产生900万平方米的需求。

从统计调查来看，大约有30～40%的商品房被外地人购走。

现在，北京社会经济发展越来越好，奥运效应也开始显现，未来几年继续保持商品房原有外销规模是可能的。

2005年全年商品房销售面积为2566万平方米，按照35%折算，产生了约900万平方米的住宅建设量。

5、拆迁过程中产生400万平方米的刚性需求。

近年在奥运建设的推动下，城市建设速度加快，为了配套大工程、大项目的建设和拆危解困，年均拆迁约7万户居民。

2004年，全市家庭平均人口规模为2.76人，再假定拆迁居民居住水平至少达到人均19.9平方米的水平，则每年产生510万平方米的住宅建设量。

再扣除与住宅更新折旧的重复计算量，至少需新增400万平方米的建设量。

总体估计，当前供需缺口约为1000万平方米。

以上五大需求产生的住宅建设量合计为3560万平方米，基本上都是有效需求。

从国际经验来看，进入高收入行列的国家和地区，住宅面积年均增长幅度基本稳定。

当前，北京人均GDP 突破5000美元后到进入高收入行列的发展阶段，是住房市场增量扩张的关键时期。

由于全面实现小康水平的住房标准是城镇人均住宅使用面积27平方米，北京城镇人均住宅使用面积在2005年还只有19.5平方米，每年增加1平方米也是可能的。

因此，3560万平方米的住宅需求量的估算是偏于保守的估计。