房地产开发流程完整版
房地产开发详细流程
房地产开发详细流程一、项目规划1.市场调研：对目标市场进行调研，收集并分析相关数据，了解市场需求和潜在竞争对手等情况。
2.项目定位：根据市场调研结果，确定项目的定位，包括项目的类型（住宅、商业等）、目标客群和市场定位等。
3.土地选择：根据项目定位，选择合适的土地，考虑土地的价格、区位、周边环境等因素。
4.可行性研究：进行项目的可行性研究，包括市场可行性、技术可行性和经济可行性等方面的评估。
二、前期准备在确定了项目规划之后，需要进行一系列的前期准备工作，包括获取土地、规划设计和融资等。
1.获取土地：通过招标、拍卖或协商等方式获得土地使用权。
2.规划设计：进行项目的规划和设计工作，包括总平面布局、建筑设计和景观设计等。
3.融资筹备：根据项目的规模和资金需求，寻找合适的融资渠道，如银行贷款、股权融资等。
三、土地开发土地开发是房地产开发的核心环节，它包括勘察、设计、施工和销售等多个步骤。
1.勘察：对土地进行详细勘察，包括地质勘察、环境勘察和地形勘察等。
2.设计：根据项目规划和勘察结果，进行详细的设计工作，包括建筑设计、施工图设计和装修设计等。
3.施工：进行项目的施工工作，包括地基处理、主体建设和装修施工等。
4.销售：在施工过程中，同时进行项目的销售工作，包括市场推广和销售合同签订等。
四、竣工验收项目完成施工后，需要进行竣工验收工作，以确保项目达到相关标准和规定。
1.办理手续：提交相关资料，如竣工图纸和验收报告等，办理竣工验收手续。
2.竣工验收：由相关部门对项目进行验收，检查项目是否符合规定的标准和要求。
3.竣工备案：在验收合格后，进行竣工备案手续，包括领取竣工验收证书和办理房屋产权证等手续。
五、交付入住项目经过竣工验收并办理了相应手续后，即可交付给购买者入住，完成整个房地产开发流程。
1.交付手续：签订交付合同，并进行相关手续办理，如过户、缴纳税费等。
2.公共设施的投入使用：确保项目的公共设施和配套设施正常运行，并满足购买者的需求。
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房地产开发全套流程大全完整版)房地产开发全套流程大全完整版1. 概述2. 前期准备在进行房地产开发之前，需要进行一系列的前期准备工作。
主要包括市场调研，项目评估和可行性研究。
市场调研的目的是了解当地市场需求和竞争情况，以确定项目定位和产品规划。
项目评估涉及到土地选择，规划设计和项目成本等方面的考虑。
可行性研究则是对项目的可行性进行综合评估，包括市场前景，经济效益和技术可行性等。
3. 土地获取在确定项目可行之后，需要寻找合适的土地用于开发。
土地获取包括土地寻找，土地评估和土地收购等步骤。
开发商需要根据项目规划和市场需求，在当地寻找合适的土地。
然后，对所找到的土地进行评估，包括土地面积，地形地貌和环境等方面的考虑。
与土地所有者进行谈判和协商，完成土地收购手续。
4. 规划设计土地获取之后，需要进行项目的规划设计。
规划设计包括总体规划和详细规划两个阶段。
总体规划是对项目整体布局和用地规划的设计，包括建筑布局，绿地规划和交通设计等方面。
详细规划则是对具体建筑物的设计和施工进行规划，包括建筑结构，装修设计和工程预算等方面。
5. 施工建设规划设计完成后，就可以开始项目的施工建设。
施工建设包括开发商筹备工程施工队伍，组织进场施工，监督工程进展和质量控制等环节。
在施工过程中，需要进行严格的工程管理和质量控制，以确保工程按时、按质完成。
6. 销售营销随着项目的施工建设，开发商也需要进行销售和营销工作。
销售营销包括项目推广，销售策略和销售渠道的选择等。
通过广告宣传、营销活动和售楼处的建设，开发商可以吸引潜在购房者的关注，并进行销售和签约。
7. 交房入住项目建设完成后，就可以进行交房和入住。
交房入住包括房屋交付，入住流程和物业管理等环节。
开发商需要准备交房手续和资料，并与购房者进行房屋交接。
购房者则需要按照约定时间和方式入住，并办理相关的物业管理手续。
8. 售后服务房地产开发的一个环节是售后服务。
开发商需要为购房者提供售后服务，并解决购房者在入住后遇到的问题和需求。
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房地产开发全套流程大全完整版)房地产开发全套流程大全完整版介绍土地获取房地产开发起始于土地获取阶段。
土地的获取可以通过多种方式实现，包括购买、租赁以及政府征地等。
在土地获取过程中，需要考虑土地的位置、规模、用途以及法律法规等因素。
市场调研与规划获得土地后，开发商需要进行市场调研与规划工作。
市场调研的目的是了解目标群体的需求，以确定项目定位和开发策略。
规划阶段则包括制定项目整体规划、建筑设计、景观规划等，确保开发项目符合市场需求，并能够顺利获得相关政府审批。
筹备资金房地产开发需要大量的资金投入，筹备资金是至关重要的一步。
开发商可以通过自有资金、银行贷款、股权融资、债券发行等多种途径获得资金支持。
筹备资金的过程中，需要进行风险评估和财务分析，以确保项目的可行性。
建设与施工在获得资金后，开发商开始进入建设与施工阶段。
该阶段包括项目招标、选址、设计及工程施工等一系列工作。
开发商需要与建筑公司、设计公司及监管部门等进行沟通和合作，确保项目按计划进行并符合标准。
销售与促销建设完成后，开发商将房地产产品推向市场进行销售。
销售与促销工作包括市场推广、成立销售团队、制定销售策略等。
开发商需要根据市场需求和竞争情况制定合理的销售价格和销售政策，通过有效的促销手段吸引购房者。
交付与售后当购房者签订购房合同后，开发商开始进行房屋交付和售后服务。
房屋交付包括办理产权证书、物业管理等手续。
售后服务包括解决购房者的问题和投诉，提供售后维修等服务。
开发商需要确保房屋的质量和售后服务的满意度，以提升品牌形象和口碑。
监督与评估房地产开发过程中，政府部门及相关机构会对项目进行监督和评估，以确保项目合规和质量。
开发商需要积极配合监督评估工作，并及时解决问题。
结束语房地产开发流程涵盖了从土地获取到项目结束的各个环节。
了解并掌握这些环节对于开发商来说至关重要，可以帮助其顺利进行房地产开发项目，并最大限度地降低风险。
开发商应该在实践中不断经验，吸取教训，不断优化自身的开发流程和管理方式。
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房地产开发全套流程大全完整版)房地产开发全套流程大全完整版本文将为您介绍房地产开发的全套流程，以帮助您了解房地产开发的各个环节，从选址到项目交付的全过程。
房地产开发是一个复杂而庞大的工程，涉及到很多环节和专业知识，以下是详细的流程步骤：1.项目可行性研究项目可行性研究是房地产开发的第一步，它主要包括以下内容：- 市场调研：对现有的房地产市场进行调研，了解市场需求、竞争对手、潜在风险等信息。
- 经济效益分析：对项目的投资和回报进行经济效益分析，评估项目的可行性。
- 法律法规研究：了解国家和地方的相关法律法规，确保项目的合法性和符合政策要求。
2.土地选购和规划设计在完成可行性研究后，如果项目前景良好，就需要开始土地选购和规划设计的工作：- 土地选购：通过招标、议价等方式获取合适的土地，考虑土地的位置、面积、用途等因素。
- 规划设计：根据项目的需求和市场研究的结果，制定土地用途规划图，并委托专业设计团队进行详细的规划设计。
3.项目立项和融资项目立项和融资是房地产开发的重要环节，主要包括以下步骤：- 项目立项：提交项目立项申请，经过审批程序获取立项批复文件。
- 融资筹资：根据项目需要，选择合适的融资方式，如银行贷款、股权融资等，确保项目的资金需求。
4.工程施工和监督施工和监督是房地产开发过程中的核心环节，确保项目按时、按质完成：- 施工筹备：招投标、施工合同签订、人员组织等准备工作。
- 施工管理：管理施工进度、质量、安全等，保证工程质量和施工进度符合要求。
- 工程监理：委托专业监理公司进行工程监督，确保施工过程的合规性。
5.销售和市场推广项目竣工后，就需要开始销售和市场推广工作，以吸引购房者：- 房屋交付：完成施工并获得竣工验收合格证书后，开始房屋交付。
- 销售策划：制定销售方案和策略，选择适当的销售渠道和推广方式。
- 市场推广：通过广告、媒体报道、开放日等手段，宣传项目并吸引购房者。
6.售后服务和项目运营项目售出后，需要提供售后服务，并运营项目维持其价值：- 售后服务：提供房屋质保、维修等售后服务，解决购房者的问题和需求。
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在每个阶段完成后，开发商需组织相关单位进行 验收，确保工程质量符合要求。
注意事项
在监理和验收过程中，开发商需严格遵守相关法 律法规和标准，确保工程质量和安全。
04
房地产开发销售篇
营销策划与推广
确定目标市场
对目标市场进行调研，了解客户需求、竞争对手情况以及市场趋 势，为营销策划提供基础数据。
销售渠道
拓展多种销售渠道，如直销、中介、网络等，提 高销售效率和客户满意度。
售后服务与客户关系管理
售后服务
提供完善的售后服务，如维修保养、退换货等，提高客户满意度 和忠诚度。
客户关系管理
建立客户关系管理系统，了解客户需求和反馈，及时解决客户问 题，提高客户满意度和忠诚度。
客户回访与关怀
定期对客户进行回访，了解客户需求变化，提供关怀和增值服务 ，提高客户满意度和忠诚度。
城市房地产管理法
01
02
建筑法
土地管理法
03
04
城乡规划法
环境影响评价法
05
06
消防法等
合同管理与风险防范
• 合同管理体系建设 • 合同管理制度 • 合同管理流程 • 合同管理责任人 • 合同风险防范 • 合同条款的审查 • 合同履行监督 • 合同纠纷处理
法律纠纷的解决与诉讼管理
• 协商解决 • 与当事人协商解决纠纷 • 与相关部门协商解决纠纷 • 调解解决 • 委托第三方调解 • 自行调解 • 诉讼解决 • 起诉前准备 • 起诉材料准备 • 诉讼过程管理
开发企业向工程所在地建设行政主管部门提出书面申请，并提
交相关材料，由建设行政主管部门审批。
所需材料
02
施工图设计文件审查报告、建设工程规划许可证、中标通知书
房地产开发全流程（总10页）
房地产开发全流程（总10页）预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制房地产开发全流程(总10页)第一部分：房地产开发流程第一章：房地产开发总流程注：1 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上13层考虑，多层按6层考虑。
主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑）2项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天3本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》9070高层78015第二章：房地产项目开发全流程发展中心/开发部设计管理工程管理成本控制招标采购策划营销计划管理物业管理目的：为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程适用范围：本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控定义：《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程工作程序：详见《工作流程说明》项目初级计划概念设计招标/拍卖取得土地使用权投资估算项目及产品定位开发设想提供建设项目选址意见书方案设计任务书建筑方案设计审查意见书土地拆迁拉围墙、地质勘探营销策划成本测算方案设计地勘、文堪单位招标编制项目运营计划初稿设计单位招标建设用地规划许可证建筑初步设计审查意见通知书国土使用证初步设计任务书初步设计、景观方案设计编制项目工程计划目标成本制定项目工程招标计划编制项目运营计划完成销售部选址销售部选址销售部设计销售部施工管理销售指标确定施工图审查备案建筑工程规划许可证施工许可证建筑施工图设计基础施工图三通一平甲供（指）材招标方案监理单位确定总包单位确定销售推广方案销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准）项目班子配置项目初级计划完成施工图设计、景观设计基础工程施工销售培训确定分包单位基础工程验收主体结构施工砌体工程施工主体结构验收门窗、栏杆、精装修一般装修工程外墙保温、防水景观道路室外配套管网外架拆除设计变更装修材料的选样及封样成本施工过程控制计划签证变更审核隐蔽工程收方开放产权测量预售许可证定价开盘招标工作阶段性总结招标评价进度款审核成本过程控制总结回顾分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评）施工过程提前介入销售管理（强销期、持续期、尾盘）业主开放日项目施工阶段运营管理（计划、控制、调整、考核）运营管理总结、考核物业检查及接管过程招标采购招标工作总结招标评价向物业移交交房准备（交房方案、交房附图）交房交房后的整改竣工备案综合竣工验收竣工结算物业管理商业经营支持性文件：无相关记录：无二房地产开发全流程（网络计划样本）（一）工作类别制定目标成本投资估算成本测算、编制工程计划甲供（指）才招标方案三通一平设计单位招标地勘、文堪单位招标拉围墙、地质勘探工程招标计划监理、总承包单位确定临建搭设工程类施工图设计（有关全套可概念设计方案设计初步设计、景观方案设计部门口头确定）完成景观设计完成技术类行性调查结束项目选址方案设计审查建设用地规划建筑初步设计审查施工图审建筑工程形签订土地协议意见书意见书许可证意见通知书查备案规划许可证施工许可证发展类成报按实际时间告土地拆迁国土使用证售楼部选址销售目标销售准备（售房附图道产品定位营销策划售楼部设计售楼部施工确定销售方案推广具合同配置标准）营销类时间（网络计划样本）（二）工作类别施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）技术类预售许可证发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作发展类成本阶段性成本施工过程中计划控制、工程进度款审核、施工过程中的招标采购控制总结保温、防水门窗外架室外管网土方工程施工桩基工程基础工程五层结顶主体封顶砌体工程装修工程栏杆拆除配套工程工程类水、电、智能化等安装工程业主产权测量销售培训开放1 定价开盘销售管理（强销期、持续期）营销类1 2 6 5 4 3 11 813 18 17 7 14 12 9 21 10 15 19 16 20 22 24 26 28 25 23 29 30 31 33 35 3640 3748 34 3244 38 39 41 42 43 464745 27 49时间（网络计划样本）（三）工作类别分项验收（消防、人防、综合竣工验收规划、档案、环评竣工备案发展类成本控制工作总结竣工结算根据物业景观道路工程资料准备移交物业反馈整改配合交房交房后整改工程类交房准备（交房物业验收方案、交房附图）交房业主投诉处理进入物业管理程序物业类业主开放2 销售收尾、配合交房工作营销类时间说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。
房地产开发全套流程大全完整版
房地产开发全套流程大全完整版引言：随着城市化进程的不断推进，房地产行业在近几十年中得到了蓬勃发展。
房地产开发是房地产行业的核心环节之一，它涵盖了一个完整的流程，从规划、设计、施工到交付等环节。
本文将深入探讨房地产开发的全套流程，以供读者参考。
1. 土地选购与规划阶段房地产开发的第一步是选购土地和进行规划。
开发商需要根据市场需求和自身定位，找到适合开发的土地，并在规划阶段进行土地评估、利用方案设计等工作。
在规划中需要考虑到城市的整体规划标准、用地性质、环保要求等因素，确保开发项目能够与城市环境相协调。
2. 项目设计与开发策划在土地选购和规划阶段确定后，开发商需要进行项目设计与开发策划。
项目设计包括建筑设计、景观设计、室内装修设计等，以确保房地产项目能够满足市场需求和提高购房者的生活品质。
开发策划则包括市场调研、销售方式的确定、价格策划等，以确保项目的商业价值。
3. 施工与工程管理在项目设计与开发策划确定后，开发商需要进行工程施工与管理。
这个阶段需要确保施工质量、工期和安全等，包括施工队伍的选拔与管理、施工进度的控制、质量验收等。
同时，还需要与相关的监管机构进行沟通和配合，保证项目的合规性。
4. 销售与推广施工与工程管理过程中，开发商还需要进行销售与推广工作。
这个阶段主要包括房源的销售、销售渠道的建立、宣传推广等。
在市场竞争激烈的房地产行业，开发商需要通过有效的市场营销手段提高项目的知名度和竞争力，以吸引购房者。
5. 交付与售后当房地产项目的施工完成，并经过相关部门的验收后，开发商需要进行房屋交付与售后服务。
房屋交付工作包括购房合同的签署、过户手续的办理等。
售后服务则包括解决购房者在入住后的问题、维修保养等，以确保购房者对项目的满意度。
6. 长期管理与维护房地产开发的流程并不仅止于交付与售后，实际上，开发商还需要进行长期的管理与维护工作。
这涉及到物业管理、设施维护、绿化保护等内容。
只有通过良好的管理与维护，房地产项目才能保持其市场价值和竞争力，为业主提供更好的生活环境。
房地产开发流程详细了解从规划到交付的房地产开发过程
房地产开发流程详细了解从规划到交付的房地产开发过程房地产开发流程详细了解：从规划到交付的房地产开发过程房地产开发是一个复杂的过程，涉及多个环节和各种专业知识。
本文将详细介绍房地产开发的全过程，从规划到交付，为您提供全方位的了解。
1. 规划阶段在房地产项目的规划阶段，开发者需要评估市场需求，制定初步的发展方向。
这包括确定项目地点、土地使用权、项目规模等。
同时，开发者还需要考虑相关政策法规和环保等因素，以确保项目的合法性和可持续性。
2. 立项阶段一旦规划确定，开发者进入立项阶段。
这意味着开发者需要向相关部门提交项目申请，包括土地审批、用地规划等。
这一过程通常需要与政府部门进行沟通和协商，以获取必要的许可和批准。
3. 土地购置在获得立项审批后，开发者需要进行土地购置的工作。
这包括与土地所有者进行谈判，达成购置合同，完成土地出让手续。
同时，开发者还需要对土地进行调查和评估，确保土地的可开发性和可行性。
4. 建设设计土地购置完成后，开发者需要进行建设设计的工作。
这包括招募相关设计团队，进行建筑设计、结构设计、水电设计等。
设计团队需要根据项目规划和市场需求，完成详细的设计方案并获得相关审批。
5. 筹资和投资在设计方案确定后，开发者需要筹措资金来支持项目的建设。
这通常包括与银行和其他金融机构洽谈贷款，与投资者谈判合作等。
同时，开发者还需要制定合理的项目投资计划，并确保投资回报率的可行性。
6. 施工和监理资金筹措到位后，开发者可以着手进行房地产项目的实际建设工作。
这包括招标、施工、设备采购等，需要与建筑工程公司和相关供应商进行合作。
同时，监理团队需要对工程质量进行监督，确保施工符合设计要求和相关标准。
7. 销售和营销房地产项目建设完成后，开发者需要进行销售和营销工作，以吸引购房者。
这包括制定销售策略、设计营销方案、进行房屋销售宣传等。
同时，开发者还需要与购房者进行签约、办理过户手续等。
8. 交付和售后最后，开发者需要在购房者付款完成后，按照合同约定的时间节点交付房屋。
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2023年度：房地产开发全套流程大全完整版)本文档旨在详细介绍房地产开发的全套流程，包括前期工作阶段、设计和规划阶段、施工阶段以及销售和交付阶段。
每个阶段中的各项工作都将被一一列举，并附有详细的说明。
本文档可作为房地产开发人员、投资者和相关从业人员的参考手册。
前期工作阶段1. 项目策划在项目策划阶段，需要对项目进行全面的规划和分析，并确定项目的类型、规模和所在地点。
以下是具体工作：1.1 确定项目类型和规模确定项目类型并制定相应的规划方案，包括住宅、商业、办公、工业等。
1.2 选定项目所在地首先选择目标区域，然后根据项目特点和需求，确定具体的地点。
1.3 分析市场情况和需求通过市场调研、问卷调查、专家访谈等方式，对目标市场进行分析，评估潜在需求。
1.4 制定项目规划方案通过对市场情况和需求的评估，制定出适合项目的规划方案，并对项目进行初步预算和可行性分析。
2. 土地选择土地选择是房地产开发的基本前提，需要筛选出适宜用于项目开发的土地资源。
以下是具体工作：2.1 筛选土地资源选择适宜用于项目开发的土地资源，包括土地面积、位置、交通等因素。
2.2 调查土地性质和权属通过政府部门、律师事务所等渠道查询土地性质和权属情况。
2.3 检查土地用途规划和限制条件查看土地用途规划和限制条件，确定能否进行开发。
例如，是否存在限制建高、限制用途等规定。
3. 土地收购和转让如果选定的土地无法直接购买或土地使用权到期，需要考虑土地转让。
以下是具体工作：3.1 与土地所有者协商与土地所有者进行谈判，并达成共识。
3.2 确定土地转让价格根据市场行情及土地性质、面积等因素，确定土地转让价格。
3.3 编制土地使用计划书根据规划方案和土地用途规划，编制土地使用计划书。
3.4 完成土地转让手续与相关政府部门协商，完成土地转让手续。
4. 项目立项项目立项是确定项目开发的详细计划和目标，包括确定投资规模、工期、项目组织架构等内容。
以下是具体工作：4.1 制定详细的项目计划制定详细的项目计划，包括投资计划、时间计划等。
房地产开发各节点流程 完整版
房地产开发各节点流程完整版一、前期准备阶段房地产开发项目在进行之前，必须经历一系列前期准备工作，确保项目的可行性和可持续性。
在这个阶段，开发商需要进行以下几个重要步骤：1. 市场调研与需求分析在决定开发某一地区的房地产项目之前，开发商需要进行市场调研，了解该地区的市场情况和需求。
这包括对当地经济发展情况、人口结构、消费能力等方面的调查与分析，以确保项目的市场竞争力和未来的收益。
2. 土地选址与谈判在确定了目标市场后，开发商需要选择合适的土地进行开发。
这需要综合考虑土地的位置、规划条件、周边配套设施等因素，并与土地所有者进行谈判，达成土地购买或租赁的协议。
3. 项目规划与设计在确定了土地之后，开发商需要进行项目规划和设计。
这包括确定项目的整体定位、建筑风格、功能布局等，并委托专业设计机构进行详细设计，以确保项目符合市场需求和法规要求。
4. 资金筹措与融资安排房地产开发项目需要大量的资金支持。
开发商需要进行资金筹措，包括自有资金、银行贷款、股权融资等，以确保项目的顺利进行。
此外，还需要制定融资安排，确定资金使用计划和偿还方式。
二、开发阶段在完成前期准备工作之后，开发商进入项目开发的实施阶段。
这个阶段通常包括以下几个步骤：1. 调动施工资源开发商需要调动相应的施工资源，包括人力、物力和技术力量等，以确保项目的顺利推进。
这可能涉及到与施工队伍的合作、设备租赁、材料采购等事项。
2. 地基处理与基础设施建设在进行主体建筑施工之前，开发商需要对土地进行地基处理，并建设必要的基础设施，如道路、给排水系统、电力供应等。
这些工作是项目后续工程的基础，必须保证质量和安全。
3. 主体建筑施工主体建筑施工是房地产开发项目的核心内容之一。
该阶段包括结构施工、装修施工、电气施工等，确保项目按照规划和设计进行。
4. 竣工验收与交付在主体建筑完工之后，项目需要进行竣工验收与交付。
这包括对整体工程的质量、安全、环保等方面进行检测和评估，并向购房者提供相关证明和文件，确保其享有合法的产权和使用权。
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最新房地产开发流程（完整版）
房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新
区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘
察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落
实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶
段：
1)选址定点;
2)规划总图审查及确定规划设计条件;
3)初步设计及施工图审查;
4)规划报建图审查;
5)施工报建;
6)建设工程竣工综合验收备案。
1选址定点阶段，此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
2规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文
化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
3初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行
审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委
托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，
发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
4规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进
行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规
费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。
5施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非
招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
6商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：
1、以下证明材料：
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，
并已经确定施工进度和竣 工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、
预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面
图。
7建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林
局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和
范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正
本)。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目
竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提交材料：
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
房地产开发原则有哪些?
房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地
产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原
则主要有：
1依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。
在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，
房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房
地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。
2房地产开发必须严格执行城市规划的原则。
城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展
的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科
学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协
调发展的保证。
3坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。
经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条
件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市
自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，
又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合
整合和管理。
4应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开
发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌;有利于城市各项建设的协调发展，促
进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。
5符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。
国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则
和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划
的制约。
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