最新第五章--房地产评估教学讲义PPT课件

1、确定评估方法： 该宗房地有经济收益，适宜采用收益法。
2、计算总收益： 总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝ 486000（元）
ห้องสมุดไป่ตู้
3、计算总费用 年管理费=486000*3.5%=17010（元） 年维修费=2500*900*1.5%=33750（元） 年税金=20*900=18000（元） 年保险费=2500*900*0.2%=4500（元）
在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和 城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有 的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、 自留山属于农民集体所有。集体土地不能进入 房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入 房地产市场流转。
土地使用权出租是指土地使用者作为出租 人将土地使用权随同地上建筑物、其他 附着物租赁给承租人使用，由承租人向 出租人支付租金的行为。
第五章--房地产评估
(二)土地的经济特性
(1)供给的稀缺性。
(2)可垄断性。在土地所有权或使用权让渡时， 要求实现其垄断利益。
(3)土地利用多方向性。客观上要求在地产估价中 需要确定土地的最佳用途。
(4)效益级差性。由于土地质量的差异性而使不 同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有 级差性。
(三)土地使用权
在出租期间，每月平均实收租金为3万元，另据
调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每 建筑平方米50元。空置率为10％，每年需支付 管理费为年租金的3.5%、维护费为重置价的 1.5%、土地使用税及房产税为每平方米20元、 保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7％， 建筑物资本化率8％，试根据以上资料评估该 宗土地1998年11月的土地使用权价格。
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他 附着物随之抵押。地上建筑物、其他附 着物抵押时，其使用范围内的土地使用 权随之抵押。
(四)地价的特征
1．地价是地租的资本化。地价并不是土地的 购买价格，而是地租的资本化。
2．地价是权益价格。由于地产位置不可移动， 因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物 质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。 地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、 抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地 产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权 益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。
三、房地产价格的影响因素
(一)一般因素 1．经济因素。 (1)经济发展因素。 (2)财政金融因素。 (3)产业结构因素。
2．社会因素。
(1)人口因素。表现为人口数量、人口密 度和人口素质三个方面。
(2)家庭规模因素。家庭规模是指社会或 某一地区家庭平均人口数。
(3)房地产投机因素。
(4)教育科研水平和治安因素。 (5)社会福利因素。
(3)文体娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、 博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
(三)个别因素 1．土地的个别因素（宗地因素 ）。 (1)区位因素。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。 (3)形状因素。 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 (5)用途因素。 (6)土地使用年期因素。
2．建筑物的个别因素。 (1)面积、结构、材料等。 (2)设计、设备等是否良好。 (3)施工质量。
某房地产公司于1994年11月以有偿出让方 式取得一块土地50年使用权，并于1996 年11月在此地块上建成一座砖混结构的 写字楼，当时造价为每平方米2000元， 耐用年限为55年，残值率为2％。1998 年该类建筑重置价格为每平方米2500元。 该建筑物占地面积500平方米，建筑面积 为900平方米。
解：根据纯收益在若干年后保持不变，县收 益有限年期的计算公式：
例2：有一宗地产，目前的纯收益为50万元， 资本化率为5％，若（1）未来各年的纯 收益将在上年的基础上增加1万元；（2） 未来各年的纯收益将在上一年基础上增 长1％。试分别两种情况下的地产收益价 格。
解：根据纯收益等差组数递增和等比 级数递增的计算公式：
（一）、适用范围
收益法适用于有收益的房地产价格评估， 如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于 政府机关、学校、公园等公用、公益性 房地产价格评估大多不适用。
（二）公式
房地产价格=房地产纯收益/资本化率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产 总费用
房地产总费用=管理费+维修费十保险费 +税金十空房损失
例1：有一宗土地，土地使用权出让年期为50年， 资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分 别为15万元、16万元、18万元、15万元、20 万元，从第六年开始，纯收益大约可以稳定在 25万元左右，试评估该宗土地的收益价格：
3．土地具有增值性。 4．地价与用途相关。 5·地价具有个别性。 6．地价具有可比性。
二、房地产评估程序
房地产评估一般应依照以下程序进行：明 确评估基本事项（1．明确评估目的。 2．了解评估对象。3.确定评估时点。4. 签订评估合同。 ），制定工作计划，实 地勘察与收集资料，测算被估房地产的 价格，确定评估结果和撰写评估报告。
(4)法律限制。 (5)建筑物是否与周围环境协调。
第二节 房地产评估方法
一、收益法（收入资本化法、投资法、收 益还原法 ）
收益法的理论前提是：收益性房地产能够 在未来的时期内形成源源不断的收益。 这种理论的抽象，包含着三个假设前提： (1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定； (3)收益为无限年期。
3．行政因素。 (1)土地使用制度与住房制度、地价政策。 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。 (4)行政隶属关系变更。 (5)交通管制。 4．心理因素。
(二)区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然 条件与社会、经济、行政、技术等因素 相结合所产生的区域特性，对该区域内 的各块土地的价格水平产生影响。
1．商服繁华因素。 2．道路通达因素。
3．交通便捷因素。 4．城市设施状况因素。
5．环境状况因素。
城市设施可以分为以下三类
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供 气、通讯等设施。（三通一平：通水、通路、 通电，平整地面。七通一平：通上水、通下水、 通路、通电，通讯、通气、通热、平整地面）
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、 银行、储蓄所、邮电局等设施。