基于因子分析法的北京市房地产泡沫测度
北京市住房市场泡沫实证研究——基于投资视角
收稿 日期 ：０ ９—１ ２ ２０ ２— ８
修 回 日期 ：Ｏ０— ｌ Ｏ ２１ ０ — ８
作者简介 ： 柳德荣（９ ４一） 男 ， １６ ， 湖南浏 阳人 ， 现任湖南商学院经 贸学 院教授 、 图书馆馆 长， 工学博士 ， 研究方 向为国际直接投资 、 房地
产经济。
ｌ ６
经 济发 展
指 标的计 算来考察 一个地 区住房 市场是 否存在 泡沫及 其程度 。 以 ２０ ０９年 ３— ５月 易居 网上 发布 的二 手住
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数据建立给定城 市房价 收人 比与该地 区历史 房 价、 口密度、 人 房贷利率 、 区家庭 收人 与全 国平 地 均水平 的比值 等因素 的函数关系 ， 住房 市场价格 低于模型预测价格被认为定价偏低 ， 房市场价 住 格高于模型预测价格被认为定价偏高 、 可能存 在 泡沫。该方法及类似的方法一个致命 的缺陷是基 于“ 过去一段 时期房价总体合理” 这一前提 ， 事实 往往不是这样。如果过去一段时期因为某种因素 （ 模型建立时被遗漏） 影响使得住房价格相对其真
本文以 ２０ ０９年 ３ ８月易居网发布的二手住 —
房租、 售数据为基础 ， 基于投资视角通过住房购买 的现金流净现值、 溢价率、 内部收益率等指标的计 算对 目前北京市朝 阳、 崇文 、 东城 、 丰台、 海淀、 石 景山、 西城、 玄武等 ８ 个城区住房价格是否存在泡
沫进行了研究。以二手房为研 究对象、 从投资角
我国房地产市场泡沫测度分析
我国房地产市场泡沫测度分析发布时间：2022-12-22T05:33:27.616Z 来源：《城镇建设》2022年16期8月作者：孙鑫[导读] 近几年，我国的房价不断上涨，而房价的泡沫也成为人们普遍关心的问题。
改革惯性作用、土孙鑫青岛亚泰房地产评估咨询有限公司，山东省青岛市，266000摘要：近几年，我国的房价不断上涨，而房价的泡沫也成为人们普遍关心的问题。
改革惯性作用、土地资源稀缺、商业银行信贷过度、开发商炒作和市场预期是导致房地产泡沫的重要因素。
房地产泡沫的治理要从其成因入手，文章通过对房地产市场泡沫成因的分析，选择不同的指数作为衡量泡沫程度的依据，并在此基础上给出相应的政策建议。
关键词：房地产泡沫；测度分析引言：作为国民经济的基础产业，房地产业对国民经济的发展起着举足轻重的作用。
中国的房地产业从上个世纪八十年代开始迅速发展，在一定程度上促进了中国的投资和消费，促进了中国经济的高速发展。
在房地产投资持续增加的今天，一些地方房地产市场供需失衡，房地产经济与国民经济的发展不平衡，导致了大量的房地产市场积压，出现了许多问题楼盘。
房地产泡沫是一个备受瞩目的话题，而如何衡量其价值已成为一个焦点。
1.房地产泡沫的形成机理1.1投机价格机制在需求理论中，当物价上涨时，需求就会降低。
但是，在房地产市场的泡沫时期，房价上涨，投机客们预计房价还会上涨，他们就会提高当前的消费水平，把购买的资产囤积起来，以便将来房价上涨时再卖出。
这就是房价上涨，需求不会下降，而是会增加，业主会惜售，所以，到了现在，供应就会下降。
当泡沫破裂时，股价会下降，投资者们会把它卖掉，这会使它的供应量更大，因为没有人愿意购买它，所以它的需求就会下降。
1.2自我膨胀机制由于银行信用的介入，房地产市场出现了一种自爆的机制。
房价上涨后，房产所有者的财产增值，接着他把房产抵押给了银行，拿到了贷款，接着又买了房子，导致房价进一步攀升。
在一个投机性的市场上，不仅投机者参与了炒房，就连银行也积极介入。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析1. 引言1.1 引言中国房地产市场一直是备受关注的热点领域，其泡沫现象一直备受争议。
随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场泡沫问题逐渐显现出来。
泡沫现象使得房价出现过快上涨和过快下跌的情况，给市场带来了巨大不稳定性和风险。
对中国房地产市场泡沫进行分层测度和时变溢出效应分析显得尤为重要。
本文将从房地产泡沫现象、泡沫分层测度和时变溢出效应分析三个方面展开探讨，通过详细分析中国房地产市场泡沫的特点和形成机制，以期从理论和实践层面找到有效的调控措施和政策建议。
在当下经济环境下，如何有效解决房地产泡沫问题，保持市场稳定，是中国政府和监管部门需要认真思考和努力探索的重要课题。
希望通过本文的研究，对中国房地产市场泡沫问题有更深入的了解，从而为相应的政策制定和实施提供参考和支持。
2. 正文2.1 房地产泡沫现象房地产泡沫现象是指在某一特定时期，房地产市场出现过度炒作、价格飙升等情况，导致房地产市场出现虚假繁荣和过度投机的现象。
这种泡沫现象通常在供求关系失衡、政府政策不当、投资者盲目跟风等多种因素的影响下出现。
在过去的几年中，中国房地产市场泡沫现象频繁出现，各大城市的房价一度飙升，导致许多千禧一代无法负担房价而被迫租房生活。
部分城市甚至出现了空置率居高不下的情况，这一切都源于房地产市场的泡沫化现象。
虽然政府多次出台政策控制房地产市场，但泡沫现象仍未得到有效遏制。
解决房地产泡沫现象至关重要，需要政府加强管理监管，同时也需要投资者理性看待房地产市场，避免盲目投机。
只有通过多方合作，才能有效防范和遏制房地产泡沫现象的发生，保护市场的稳定和可持续发展。
2.2 泡沫分层测度泡沫分层测度是对房地产市场泡沫程度进行定量评估的一种方法。
通过分层测度，可以更准确地了解不同区域、不同类型的房地产市场泡沫情况，为监管部门制定针对性政策提供参考依据。
在进行泡沫分层测度时，常用的指标包括房价收入比、房价租金比、房价建筑面积比等。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析中国的房地产市场一直是一个备受关注的领域，特别是近年来随着国民经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场的火热程度更是不断提升。
随之而来的问题也是不容忽视的，其中最为突出的就是房地产市场的泡沫问题。
泡沫是指资产价格高企，远超过其实际价值的一种市场现象。
而在中国的房地产市场中，泡沫现象尤为突出，如何测度和分析这一问题成为了当前政策制定和市场监管的重要议题。
我们来探讨一下中国房地产市场泡沫的分层测度方法。
一般来说，房地产市场的泡沫可以分为城市层面和区域层面两种分层。
对于城市层面的泡沫测度，我们可以考量城市的房地产价格与收入水平的比值。
通常情况下，这个比值超出了一定的范围，就应当警惕可能存在的泡沫。
而对于区域层面的泡沫测度，我们可以考察不同地区房地产价格的年增长率，一般而言，如果某个地区的房地产价格年增长率明显高于其他地区，有可能存在泡沫。
还可以考虑城市规模、人口流动、GDP增速等因素，来全面评估房地产市场泡沫的分层情况。
我们来分析一下中国房地产市场泡沫的时变溢出效应。
时变溢出效应是指泡沫在时间上的变化对其他市场的影响。
在中国的房地产市场中，泡沫的时变溢出效应表现在多个方面。
首先是对金融市场的影响。
由于房地产市场的泡沫往往伴随着大量的银行信贷和资金流入，一旦泡沫破裂，将会对金融市场造成较大冲击。
其次是对宏观经济的影响。
房地产市场的泡沫一旦破裂，将会对整个经济体系造成较大的影响，包括就业、消费等方面。
房地产市场的泡沫也会对其他行业的发展产生溢出效应，特别是与房地产相关的建筑、装饰、家具等领域。
针对中国房地产市场泡沫的分层测度和时变溢出效应，我们应该如何应对呢？政府应当采取更加严格的监管措施，加大对房地产市场的调控力度，遏制泡沫的形成和发展。
应当建立更加完善的房地产市场监测系统，及时发现并应对市场泡沫。
对于金融机构应当严格控制住房贷款的发放，遏制过度的房地产市场投机行为。
北京市住房市场泡沫实证研究——基于投资视角
北京市住房市场泡沫实证研究——基于投资视角柳德荣【摘要】将住房购买视作旨在解决自住问题的一项长期投资,通过现金流净现值、溢价率、内部收益率等指标的计算来考察一个地区住房市场是否存在泡沫及其程度.以2009年3-5月易居网上发布的二手住房出售、出租数据为基础,应用上述方法对北京市朝阳、崇文、东城、丰台、海淀、石景山、西城、宣武等8个城区住房市场研究表明,这8个城区住房市场均不同程度地存在泡沫.【期刊名称】《科学决策》【年(卷),期】2010(000)002【总页数】8页(P16-22,93)【关键词】北京住房市场;价格泡沫;净现值;内部收益率;溢价率【作者】柳德荣【作者单位】湖南商学院,湖南,长沙,410205【正文语种】中文【中图分类】F293.3一、引言近年来我国住房价格快速上涨，住房市场是否存在泡沫成为关注的焦点。
但关于住房市场是否存在泡沫远未形成统一的认识，持存在泡沫观点、不存在泡沫观点的均大有人在，其中均不乏重量级的经济学家。
种种迹象表明，住房泡沫问题引起了政府高层的深度关注。
住房市场是否存在泡沫关系到老百姓的切身利益，也是政府进行宏观调控的重要依据，开展实证研究回答这一问题具有非常重要的现实意义。
作为全国政治、经济、文化中心的北京是我国近年住房价格最高、上涨最快的城市之一，选择北京市作为研究对象不仅能够回答北京住房市场是否存在泡沫这一问题，而且可以起到标杆作用——如果北京住房市场不存在泡沫，可能全国大多数地区就不存在住房泡沫了。
以往关于泡沫的定义常常侧重于某些特定的方面，如快速增长的价格[1]，对未来价格增长不切实际的预期[2]，价格偏离真实价值[3]，泡沫破灭后的价格大幅下降[4]。
作者认为，一个地区大多数住房的购买价格高于其真实价值，就说明该区住房市场存在泡沫。
关于住房市场泡沫的测量，不同的研究者采用的方法相异。
Case和Shiller从住房价格与家庭收入比的视角认为，如果中等收入家庭买不起房，住房价格就存在泡沫[2]。
我国房地产泡沫的测度分析
CH INA MANAGEM ENT INFORMATION IZATION / 77
经济管理
生因素和外生因素的影响 。房地产价格波动模型可表示为 : P = f [ X ( Y, K, L, P, M , AS, AD ) , Y ( S, C, E) ]。
其中 , P代表房地产价格 , X 表示内生变量 , Y 表示外生
中 国 管 理 信 息 化 China M anagement Informationization
M ay, 2009 Vol. 12, No. 9
我国房地产泡沫的测度分析
王西军
(潍坊学院 经济管理学院 ,山东 潍坊 261061)
[摘 要 ]本文首先找出了适合测度我国房地产泡沫的指标 ;然后 ,根据国际及国内的经验 ,确定了指标的临界值 ; 最后 ,运用房地产泡沫指标法和综合指数法分析了我国房地产行业 1991 - 2004 年的泡沫问题 ,得出初步结论 :就 全国而言 ,当前并未出现房地产泡沫现象 ,但存在着产生房地产泡沫的风险 。 [关键词 ]房地产泡沫 ;形成机制 ;指标指数 ;综合指数 ;测度分析
R1 01046 01050 01056 01065 01074 01086 01096
资料 来 源 : ( 1 ) 中 国 房 地 产 投 资 额 ,《中 国 统 计 年 鉴 1995 2005》。 (2)中国 GDP增长率 ,《中国统计年鉴 1995 - 2005》。
2. 房价增长率 / GDP增长率 房价增长率 / GDP增长率指标的计算公式为 :
= 7571226 1。
误差修正模型为 :
lnGD Pt
= 21833 855 (91177695)
+
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析中国房地产市场一直以来备受关注，其泡沫化程度和时变溢出效应一直是经济学家和政策制定者们关注的焦点。
在过去的几十年里，中国房地产市场经历了快速的发展和巨大的变化，房地产价格的泡沫问题和时变溢出效应成为了社会各界关注的焦点。
本文将就中国房地产市场的泡沫测度及时变溢出效应进行分析和探讨。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度中国房地产市场的泡沫问题一直备受关注，尤其是在近几年，随着中国房地产市场的快速发展和泡沫化程度的加剧，人们对泡沫问题的关注度也日益增加。
泡沫是指资产价格偏离其真实价值的情况，而房地产市场的泡沫主要体现在房价与居民收入的比值过高、房地产供求失衡等方面。
分层测度是指将房地产市场分为不同的层次，针对不同层次的房地产市场进行泡沫测度。
中国的房地产市场可以分为一二三四线城市、商住用地等不同的细分层次。
针对不同的层次，可以采用不同的指标进行测度。
一二三四线城市的房地产市场泡沫测度可以采用房价收入比、房价租金比等指标进行分析。
根据国家统计局的数据显示，一线城市的房价收入比一直维持在6至8左右的水平，而二线城市的房价收入比为5至7左右，三四线城市的房价收入比则在3至5的水平。
从这些数据可以看出，一二线城市的房价收入比偏高，存在较大的泡沫风险。
商住用地的泡沫测度可以采用土地成本与开发成本的比值进行分析。
如果土地成本远高于开发成本，就意味着土地价格过高，存在泡沫风险。
而对于住宅用地，可以采用住宅用地的周转率、库存周期等指标进行分析。
通过对不同层次的房地产市场进行泡沫测度，可以更好地把握房地产市场的泡沫化情况，为政策制定者提供参考。
时变溢出效应分析时变溢出效应是指房地产市场的泡沫化程度随时间推移而发生变化，导致整个经济系统发生溢出效应。
中国房地产市场的泡沫问题一直备受关注，而泡沫化程度的时变溢出效应也是影响整个经济系统的重要因素。
房地产市场的泡沫化程度会对金融系统产生溢出效应。
房地产泡沫测度系数研究
房地产泡沫测度系数研究目前，我国尚没有关于房地产泡沫测度的深入的理论研究。
国内理论研究的角度集中在对房地产景气波动的研究，确立的指标体系，即各种预警系统，旨在评价整个房地产市场发展的状况，也就是利用房地产市场波峰和波谷的历史记录，来预测市场发展的方向，其主要目的是为减少市场的波动提供依据。
不置可否，波动与泡沫有关，但是，波动绝不等于泡沫，它们的本质不同，对波动的判断标准根本不能用来判断泡沫。
因此，目前的许多争论用这些景气指标系统的综合指数，甚至只是利用这些指标系统中的几个指标，来分析当前房地产市场，做出目前中国出现了房地产泡沫或没有出现房地产泡沫的结论，都缺乏充分的理论依据。
sO100一、房地产泡沫测度系数研究综述关于房地产泡沫的测度，国内的研究很少，黄正新(2002)指出实物资本（产）基础价值的确定不是根据现实资本的投资收益，而是由该资产或商品的生产成本加上流通费用再加上社会平均利润计算的；李维哲和曲波(2002)设计了关于地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融类指标四大类，这些指标虽然以测度房地产泡沫为名，实质上仍然是房地产景气的测度指标，并且指标过多，为实际应用带来困难；洪开荣(2002)提出了泡沫计量“市场修正法”，以空置率为基础计算房地产泡沫，同样没有分清景气与泡沫的区别。
国外关于房地产泡沫的研究大致可以分为两类：一类是从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。
另一类是从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。
应该说，国外关于房地产泡沫的研究要远远超过国内的研究。
但是，国外对房地产泡沫的度量是基于完善的统计体系而进行的，所设计的指标对国内的情况并不适用。
并且，房地产基础价格的计算本身就具有很大的难度及不确定性。
由于房价和地价相互转化的关系，无论是根据收益原理还是根据成本原理，都无法脱离对房地产未来趋势的预期，而预期是肯定与泡沫相关联的，因此，笔者认为通过计算房地产基础价格来测度房地产泡沫并不完全科学。
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基于因子分析法的北京市房地产泡沫测度房地产业可带动国民经济的发展，但近年来我国房价飞速上涨，严重影响到了人们生活水平的提高和社会经济的发展。
本文首先通过指标评价法，选取七个单项指标对北京市房地产泡沫度进行判断，构建房地产市场泡沫测度指标体系，然后利用因子分析法确定评价指标的权重大小，进而测度北京市房地产的泡沫程度。
标签：房地产泡沫；因子分析法；指标体系法1、引言2008年由于全球金融危机的冲击，我国房价普遍回落，销售量减少，房地产行业陷入低迷阶段。
在宽松信贷政策的调控下，我国住房需求于2009年开始增加，房地产业得到快速发展。
然而近年来随着城市化进程的不断加快，我国城市房价持续快速上涨，部分一线城市出现“购房潮”、“炒楼花”、“地王”等现象，房地产价格已远远超出普通居民的承受范围。
在房地产价格节节上涨的情况下，各界人士对房价讨论观点不一，房地产行业是否存在泡沫成为了广大居民关注的焦点问题。
因此，对房地产泡沫进行测度不仅可以使人们了解房地产市场的发展情况，从而做出理性判断，更能为宏观政策的实施提供方向和建议，引导房地产市场稳定运行。
关于泡沫的定义，经济学界众说纷纭。
经济学家查尔斯·P·金德尔伯格认为，泡沫指的是某种资产迅速涨价引起人们的看涨预期，使得新的投资者不断进入，最终由于资产价格大跌导致金融危机的出现。
北京大学教授王子明（2002）认为，泡沫是某种价格水平与经济基础条件决定的理论价格的偏移量。
笔者认为房地产泡沫是指由于房地产价格与其实际价值严重背离，并持续上涨。
北京市作为我国政治经济中心，房价增长迅速，是房地产泡沫争论的典型城市，其房地产市场的健康发展对全社会稳定有重要意义。
因此，本文选用指标体系法和因子分析法对北京市房地产市场泡沫进行测度。
指标体系法可将多个指标同时进行评价，反映综合情况，使结果更加全面准确；通过因子分析法确定各指标的权重，不需要专家进行评分，其结果更具有客观性。
2、构建房地产泡沫测度指标体系2.1指标的选取及指标预警区间根据我国历史经验和相关资料，分析得出下列泡沫测度指标预警区间。
2.2单项指标值的计算2.2.1商品房空置率空置率直接反映商品房的市场供应和有效需求情况。
如果空置率比较小，处于合理范围内，则说明商品房供需基本平衡，房地产市场健康运行；如果空置率过高，则商品房供过于求，出现房屋严重积压的现象，而且会导致开发商资金回收期延长，银行信贷风险升高，房地产市场出现严重的金融风险。
目前我国通常使用的计算公式为：国际上普遍认为，该指标值正常区间为5%-10%，大于20%为商品房严重积压区。
由于我国房地产行业起步晚，市场发展不成熟，体系不完善，故认为我国商品房空置率处于5%-14%比较合理。
数据来源：北京市统计局、Wind资讯根据表2可得：2005年起北京市商品房空置率持续较高，房地产行业出现轻度泡沫。
至2011年该指标冲破20%，商品房严重积压，房地产市场泡沫严重。
2.2.2房价收入比房价收入比反映一个城市的家庭收入与住房价格的直接关系，在一定程度上衡量居民的购房能力。
其计算公式为：由于我国城市间发展的不平衡性，计算方式、统计口径等方面与国际有差异，因此我国房地产市场的分析不可直接采用国际指标临界值。
杨帆等人（2005）认为我国房地产市场泡沫已经产生，而且大部分城市房价收入比处于8-15，据其研究，笔者认为北京市的房价收入比低于8位于安全区，15以上出现泡沫，20以上则泡沫严重。
从单一指标来看，2005年北京市该指标值接近15，房地产市场处于高度警戒区，泡沫不断累积，至2007年开始，泡沫程度严重。
自2011年起，随着城镇居民人均可支配收入的增加，房价收入比逐渐下降，泡沫程度得到缓解。
2.2.3房地产价格增长率/GDP增长率根据我国历史经验：香港于1997年房地产市场泡沫破裂，该指标值高达至3.6，而在泡沫破裂前十年，该指标平均值为2.4。
结合我国近年来经济快速发展的实际情况，笔者认为该指标值的合理值应在2.4倍以内，超过3倍则出现极度泡沫。
由表4得出，从2005年开始北京市房价快速增长，远超GDP增速，房地产市场处于高度警戒区。
2008起该指标值小于临界值1.3 ，房地产行业向稳定化、安全化发展，不存在泡沫。
直至2015年，泡沫出现，房地产市场进入危险区。
2.2.4房地产开发投资额/固定资产投资额该指标可以体现出全社会固定资产投资结构是否合理，如果比值过大，房地产投资将会挤占社会基础设施建设、改造资金，使得实体经济发展后劲不足。
重庆市市长黄奇帆强调：该指标值低于15%应加快房地产建设进度，超过25%房地产投资一定供过于求，30%以上则出现房地产供给严重过剩。
据其观点，笔者以该指标值在25%以内为合理区间，30%以上存在严重泡沫。
根据表5可得，在2005-2015年间，北京市该指标值均高达50%以上，远超临界值，房地产投资过热，泡沫程度严重。
2.2.5房地产贷款增长率/金融机构贷款增长率房地产开发具有资金需求量大、投资回收期起长等特点。
大部分房地产开发商资金缺乏，向金融机构贷款是它们的主要资金来源。
而银行等金融机构的非理性放贷不仅使房地产开发存在高杠杆风险，更推动了房地产泡沫的产生。
国际上对该指标没有明确界定，一般认为其合理值为1-3，3倍以上则存在房地产泡沫。
从表6可以看出，2009年北京市房地产国内贷款额明显增加，房地产开发资金过于依赖金融机构，市场存在嚴重泡沫，其余年间房地产市场安全平稳发展。
2.2.6住宅销售额增长率/社会消费品零售额增长率近年来我国城镇化建设的不断推进，促进了商品房的刚性需求，住宅销售额增长率超过社会消费品零售额增长率属于合理现象。
但如果二者比值过大，则说明居民住宅需求偏离经济增长，远远超过消费需求的增长速度，房地产业泡沫现象显现。
一般认为，该比值大于2时泡沫出现，超过3则出现极度泡沫。
从表7可以看出2005、2009和2012年，该指标远超临界值3，房地产市场存在极度泡沫。
其他年间，住宅销售额增长缓慢，甚至出现负增长，房地产市场安全发展。
2.2.7房地产开发投资额/GDP该指标主要通过分析房地产业是否投资过热和社会对于房价预期是否过高来判断房地产业投资的合理性。
房地产虽然可以推动国民经济增长，但若出现投资过热现象，则会引起产业结构的改变，影响经济的健康发展。
1994年海南省房地产泡沫破裂，而其在1993年时房地产开发投资额占GDP的比重为22%。
香港于1991-1997年间，该指标值处于12%-17.8%。
根据经验数据，结合北京市第三产业为主导的产业结构，笔者认为该指标的比值在12%以内属于安全范围，超過15%出现泡沫，20%以上则存在极度泡沫。
由数据可得，2005-2007年，北京市该指标值均高于20%，房地产泡沫程度严重。
2008年开始，泡沫得到挤压，但房地产市场仍然处于泡沫危险区。
3、基于综合指标的泡沫程度测度3.1指标体系法本文借鉴谢经荣（2002）提出的指标体系法，通过指标的实际值与临界值作对比，确定信号值，然后利用信号值和与之相对应的权重判断房地产市场的泡沫程度。
基于上文预警区间的划分，信号值A取值0，1，2，3分别表示安全区，警戒区，危险区，严重危险区。
Ai：第i项指标的信号值；Wi：第i项指标的权重；Y：综合指数，则有：当Y=0时，表示不存在泡沫，房地产市场安全；当0<Y≤1时，虽不存在泡沫，但房地产市场进入警戒区；当1<Y≤2，房地产市场存在泡沫；当2<Y≤3时，房地产市场泡沫程度严重。
3.2指标权重的确定因子分析法的应用侧重于成因清晰性的综合评价，通过降维的方法，把相关性较高的几个变量归为一个公共因子，然后通过较少的公共因子代替原来较多地原始变量来反映信息。
3.2.1原数据进行标准化处理为消除量纲的影响，利用SPSS19.0对原数据进行标准化处理。
3.2.2可行性检验由表9显示KMO和Bartlett检验的相伴值为0.03，小于显著性水平值0.05，分析可得这些指标间具有很强的相关性，可以采用因子分析法。
3.2.3指标权重确定需要提取的主成分时，以特征值大于1作为纳入标准，主成分的累积贡献率达到80%则符合要求。
由表10得出，可以提取3个主成分，且主成份的累积贡献率达到84.922%，提取的主成分有很强的解释力。
由成份得分系数和方差贡献率可计算出指标权重，并经过归一化处理后得到各指标权重依次为：W1=0.0189、W2=0.1712、W3=0.1851、W4=0.1542、W5=0.1269、W6=0.2174、W7=0.1263。
3.3基于综合指数法的泡沫程度测度判断各指标信号值的大小，结合其权重，计算综合指数，结果如下表所示：表12 2005-2015年北京市房地产泡沫分析表由表12可得，北京市房地产近年来一直存在泡沫，且于2005年和2009年泡沫程度最为严重。
综合指数表明，受2005年和2006年国家出台的“国八条”、“国六条”的影响，2006-2007年北京房地产存在泡沫，但泡沫程度比较小。
为摆脱2008年全球金融危机的影响，国家放宽信贷刺激房地产市场，使得我国房地产投资加快、市场快速升温、泡沫不断累积，2009年末北京市房地产进入严重危险区。
2010年1月为抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨，国家出台“国十一条”对房地产市场进行调控，之后两年北京市房地产市场泡沫得到释放，泡沫程度降低。
近三年来，北京市房地产均存在轻度泡沫，2014年限购松绑刺激需求使得房地产市场强势复苏，随后北京市房地产泡沫程度再次回升。
4、泡沫产生的原因供需矛盾直接推动价格上涨，投机现象严重。
作为我国首都，拥有丰富的经济、教育等优质资源，北京市每年都有大量的人口净流入量，而且由于人民生活水平的不断提高，当地居民的住房改善性需求增加，促使北京市房地产刚性需求快速增长。
然而房地产供给量不足，加之由于房地产企业过于追求高利润，大量建设高档大户型住宅，不能满足中低等人群的需求，房地产市场出现结构性失衡。
供需不均衡，直接促使房价被抬升。
不断上涨的价格引发社会对房价看涨的预期，投机现象越发严重，房地产价格不断被拉升。
金融机构信贷的不合理扩张。
房地产开发周期长，投资量大，开发商的很大一部分资金来源于银行等金融机构的贷款。
在房价不断上涨阶段，更是有大量投机者利用银行信贷进行房地产投机。
信贷的不合理扩张不仅加剧了房地产投资、投机现象，而且推动了城市土地拍卖溢价，使房价快速上涨。
土地溢价推动房价上涨。
土地的有限性、不可替代性，使得土地不断增值。
我国土地供给完全由政府垄断控制，地方政府为提高财政收入，限制土地供给，并以高价出让土地，上涨的土地溢价使得房地产开发成本增加，最终必然推动房价的上涨。