房地产泡沫的测度及心理学解释
浅析中国房地产价格泡沫的测度及其成因
浅析中国房地产价格泡沫的测度及其成因改革开放以来，随着中国经济的不断发展，房地产价格问题一直是社会关心的焦点问题。
2018年，7月31日中共中央政治局会议明确提出“遏制房价上涨”的要求。
目前对于房地产价格泡沫的测度指标主要包括房价收入比和房屋租售比。
本文对房价收入比和房屋租售比两个指标进行分析发现，中国主要城市的房地产价格大都存在一定程度的价格泡沫。
本文认为房地产价格出现泡沫的主要原因在于中国国内存在数量庞大的刚性需求、土地的垄断供给以及房地产市场的不断虚拟化，因而为了化解房地产价格泡沫应当扩大廉租房、经济适用房等政策性住房供给，应当扩大城市土地供给，应当完善国内资本市场，增加投资渠道。
标签：房地产；价格；泡沫；成因1、引言改革开放以来，特别是住房制度改革以来，我国房地产市场迅速发展，房地产价格不断上升。
近年来，房地产产值占GDP的比例不断上升，2017年达到6.5%，房地产已经成为我国经济发展的支柱产业[1]。
房地产能够带动整个经济发展，但是房地产的发展会对实体经济产生挤出效应，并抑制居民消费，从长远来看不利于经济的可持续发展[1]。
2018年7月31日，中共中央政治局会议分析研究了中国上半年的经济形势。
会议明确提出“遏制房价上涨”要求。
相比于以往“遏制房价过快上涨”的要求，本次会议的对于抑制房地产价格上涨的表述更加明确和严格，房地产价格再次成为了人们关心的焦点问题。
那么中国房地产价格是否存在泡沫，泡沫的程度如何呢，导致中国房地产价格出现泡沫的原因是什么？本文将重点分析以上几个问题。
2、泡沫的定义及中国房地产泡沫的测度2.1 泡沫的定义“泡沫”往往是指资产价格严重偏离其基本价值，帕尔格雷夫经济学词典将将泡沫状态描述为：一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些买主往往是以投机获利为动机，并不关注资产本身的盈利能力[3]。
因此，当人们对房地产进行投机，使其远远高于其本身价值时，房地产泡沫就产生了。
房地产泡沫测度方法分析
房地产泡沫测度方法分析摘要：房地产业作为我国将来若干年的支柱产业，在整个国民经济体系中起到先导性、基础性作用，一旦发作房地产泡沫，将给国民经济带来严重结果。
本文把房地产泡沫的指标分红曾经可供参考的预警程度的指标和没有可供参考的预警程度的指标。
前一类指标包括：房价收入比、商品房空置率、房价增长率与人均GDP增长率的比率、房地产开发投资与固定资产投资的比率、房地产开发资金中国内贷款所占比重，对这类指标本文作为主要指标;后一类指标作为辅助指标。
依据统计材料，主要指标普通都能够进行定量剖析;由于缺乏统计数据，有的辅助指标不能定量剖析，只能做定性剖析。
一、房价收入比房价收入比是一个有严厉内涵的概念，详细应用时要留意其到底是什么状况下的房价收入比。
在西方，房价收入比有新建住宅的(新房买卖)、也有旧有住宅的(二手房买卖)，所选取的房价是中位数价钱，家庭收入是中位数收入。
由于中国的住宅是依照平方米价钱买卖而不是依照套来买卖，又由于归入中国度庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因而即便是北京市这样相对兴旺的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差别，更为横向比拟带来了艰难。
笔者以为，地域性是房地产商品的主要特征之一，所以，依据国度统计局提供的数据计算出的房价收入比对各个地域来说，只能作为参考。
真正能阐明各地域居民家庭支付才能的还是各地域的剔除别墅、经济适用房后的商品住宅的房后的商品住宅的房价收入比;商品住宅的面积应该按当地一切商品住宅的套型面积加权均匀后的面积计，房价应按当地商品住宅的均匀房价计算;居民均匀家庭年支配收入在各地是比拟容易得到的，这样计算出的数据更能反映当地居民对房价的支付才能。
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付才能，比值越高，支付才能越低，房地产市场包含泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。
由于房价最终要靠居民的支付才能来支撑，所以房价收入比可以直接反映房地产市场能否存在泡沫以及泡沫的严重水平。
我国房地产市场泡沫测度分析
我国房地产市场泡沫测度分析发布时间：2022-12-22T05:33:27.616Z 来源：《城镇建设》2022年16期8月作者：孙鑫[导读] 近几年，我国的房价不断上涨，而房价的泡沫也成为人们普遍关心的问题。
改革惯性作用、土孙鑫青岛亚泰房地产评估咨询有限公司，山东省青岛市，266000摘要：近几年，我国的房价不断上涨，而房价的泡沫也成为人们普遍关心的问题。
改革惯性作用、土地资源稀缺、商业银行信贷过度、开发商炒作和市场预期是导致房地产泡沫的重要因素。
房地产泡沫的治理要从其成因入手，文章通过对房地产市场泡沫成因的分析，选择不同的指数作为衡量泡沫程度的依据，并在此基础上给出相应的政策建议。
关键词：房地产泡沫；测度分析引言：作为国民经济的基础产业，房地产业对国民经济的发展起着举足轻重的作用。
中国的房地产业从上个世纪八十年代开始迅速发展，在一定程度上促进了中国的投资和消费，促进了中国经济的高速发展。
在房地产投资持续增加的今天，一些地方房地产市场供需失衡，房地产经济与国民经济的发展不平衡，导致了大量的房地产市场积压，出现了许多问题楼盘。
房地产泡沫是一个备受瞩目的话题，而如何衡量其价值已成为一个焦点。
1.房地产泡沫的形成机理1.1投机价格机制在需求理论中，当物价上涨时，需求就会降低。
但是，在房地产市场的泡沫时期，房价上涨，投机客们预计房价还会上涨，他们就会提高当前的消费水平，把购买的资产囤积起来，以便将来房价上涨时再卖出。
这就是房价上涨，需求不会下降，而是会增加，业主会惜售，所以，到了现在，供应就会下降。
当泡沫破裂时，股价会下降，投资者们会把它卖掉，这会使它的供应量更大，因为没有人愿意购买它，所以它的需求就会下降。
1.2自我膨胀机制由于银行信用的介入，房地产市场出现了一种自爆的机制。
房价上涨后，房产所有者的财产增值，接着他把房产抵押给了银行，拿到了贷款，接着又买了房子，导致房价进一步攀升。
在一个投机性的市场上，不仅投机者参与了炒房，就连银行也积极介入。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析1. 引言1.1 引言中国房地产市场一直是备受关注的热点领域，其泡沫现象一直备受争议。
随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场泡沫问题逐渐显现出来。
泡沫现象使得房价出现过快上涨和过快下跌的情况，给市场带来了巨大不稳定性和风险。
对中国房地产市场泡沫进行分层测度和时变溢出效应分析显得尤为重要。
本文将从房地产泡沫现象、泡沫分层测度和时变溢出效应分析三个方面展开探讨，通过详细分析中国房地产市场泡沫的特点和形成机制，以期从理论和实践层面找到有效的调控措施和政策建议。
在当下经济环境下，如何有效解决房地产泡沫问题，保持市场稳定，是中国政府和监管部门需要认真思考和努力探索的重要课题。
希望通过本文的研究，对中国房地产市场泡沫问题有更深入的了解，从而为相应的政策制定和实施提供参考和支持。
2. 正文2.1 房地产泡沫现象房地产泡沫现象是指在某一特定时期，房地产市场出现过度炒作、价格飙升等情况，导致房地产市场出现虚假繁荣和过度投机的现象。
这种泡沫现象通常在供求关系失衡、政府政策不当、投资者盲目跟风等多种因素的影响下出现。
在过去的几年中，中国房地产市场泡沫现象频繁出现，各大城市的房价一度飙升，导致许多千禧一代无法负担房价而被迫租房生活。
部分城市甚至出现了空置率居高不下的情况，这一切都源于房地产市场的泡沫化现象。
虽然政府多次出台政策控制房地产市场，但泡沫现象仍未得到有效遏制。
解决房地产泡沫现象至关重要，需要政府加强管理监管，同时也需要投资者理性看待房地产市场，避免盲目投机。
只有通过多方合作，才能有效防范和遏制房地产泡沫现象的发生，保护市场的稳定和可持续发展。
2.2 泡沫分层测度泡沫分层测度是对房地产市场泡沫程度进行定量评估的一种方法。
通过分层测度，可以更准确地了解不同区域、不同类型的房地产市场泡沫情况，为监管部门制定针对性政策提供参考依据。
在进行泡沫分层测度时，常用的指标包括房价收入比、房价租金比、房价建筑面积比等。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析中国的房地产市场一直是一个备受关注的领域，特别是近年来随着国民经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场的火热程度更是不断提升。
随之而来的问题也是不容忽视的，其中最为突出的就是房地产市场的泡沫问题。
泡沫是指资产价格高企，远超过其实际价值的一种市场现象。
而在中国的房地产市场中，泡沫现象尤为突出，如何测度和分析这一问题成为了当前政策制定和市场监管的重要议题。
我们来探讨一下中国房地产市场泡沫的分层测度方法。
一般来说，房地产市场的泡沫可以分为城市层面和区域层面两种分层。
对于城市层面的泡沫测度，我们可以考量城市的房地产价格与收入水平的比值。
通常情况下，这个比值超出了一定的范围，就应当警惕可能存在的泡沫。
而对于区域层面的泡沫测度，我们可以考察不同地区房地产价格的年增长率，一般而言，如果某个地区的房地产价格年增长率明显高于其他地区，有可能存在泡沫。
还可以考虑城市规模、人口流动、GDP增速等因素，来全面评估房地产市场泡沫的分层情况。
我们来分析一下中国房地产市场泡沫的时变溢出效应。
时变溢出效应是指泡沫在时间上的变化对其他市场的影响。
在中国的房地产市场中，泡沫的时变溢出效应表现在多个方面。
首先是对金融市场的影响。
由于房地产市场的泡沫往往伴随着大量的银行信贷和资金流入，一旦泡沫破裂，将会对金融市场造成较大冲击。
其次是对宏观经济的影响。
房地产市场的泡沫一旦破裂，将会对整个经济体系造成较大的影响，包括就业、消费等方面。
房地产市场的泡沫也会对其他行业的发展产生溢出效应，特别是与房地产相关的建筑、装饰、家具等领域。
针对中国房地产市场泡沫的分层测度和时变溢出效应，我们应该如何应对呢？政府应当采取更加严格的监管措施，加大对房地产市场的调控力度，遏制泡沫的形成和发展。
应当建立更加完善的房地产市场监测系统，及时发现并应对市场泡沫。
对于金融机构应当严格控制住房贷款的发放，遏制过度的房地产市场投机行为。
房地产泡沫测量
房地产泡沫测量在当今的经济社会中，房地产市场一直是备受关注的焦点。
而其中，房地产泡沫的存在与否以及其程度的测量，更是一个至关重要的课题。
要理解房地产泡沫的测量，首先得明白什么是房地产泡沫。
简单来说，房地产泡沫指的是房地产价格远远高于其实际价值，这种虚高并非基于真实的需求和经济基本面，而是受到过度的投机、不合理的预期等因素推动。
那么，如何去测量房地产泡沫呢？这可不是一个简单的任务。
一个常用的方法是房价收入比。
这一指标将房价与居民的平均收入进行对比。
比如说，如果一个地区的平均房价过高，而居民的平均收入相对较低，导致房价收入比过大，那就可能暗示着存在房地产泡沫。
但需要注意的是，不同地区的经济发展水平、消费习惯等因素会影响这一比例的合理性，所以不能单纯地依据一个固定的数值来判断。
另一个重要的测量指标是房价租金比。
租金往往反映的是房屋的实际使用价值，如果房价大幅高于租金所能带来的长期收益，就可能存在泡沫。
比如在某些地方，房价飙升，但租金涨幅相对较小，这就值得警惕。
空置率也是一个关键的测量角度。
如果一个地区有大量的房屋空置，无人居住或出租，这就可能表明房地产市场存在过度供应，泡沫风险增加。
因为正常情况下，房屋应该是被实际需求所消化，而不是大量闲置。
房地产投资增长率也是一个参考因素。
如果房地产投资增长过快，超过了经济增长和人口增长的合理速度，那么就可能存在泡沫化的倾向。
因为过多的资金涌入房地产市场，可能导致价格虚高。
此外，还可以从信贷方面来测量。
当银行等金融机构大量向房地产市场发放贷款，而且贷款条件宽松，杠杆率过高，这也可能助长房地产泡沫的形成。
再看看市场参与者的心态和预期。
如果大多数人都认为房价会永远上涨，盲目投资购房，而不考虑实际的居住需求和经济承受能力，这种过度乐观的市场情绪往往是泡沫的一个重要信号。
然而，房地产泡沫的测量并非一蹴而就，也不是依靠单一指标就能准确判断的。
它需要综合考虑多种因素，并且要结合当地的具体情况进行分析。
房地产市场理性泡沫分析
房地产市场理性泡沫分析中国房地产市场如今发展势头迅猛，房地产市场也迅速增长，引发许多国内外专家学者关注。
然而，近年来，由于投资者的非理性行为，房地产市场因为经济环境的动荡而产生了“泡沫”现象。
如何准确分析泡沫，并应对之，已经成为市场上最受关注的话题。
首先，要解决房地产市场的“泡沫”，就必须弄清楚“泡沫”到底是什么。
泡沫是指在房地产市场中出现的局部性风险，伴随着价格的显著上涨及价格稳定后的持续下跌。
与此同时，这种价格的上涨来自投资者的过度乐观与宏观经济的不确定性，而“泡沫”终究会变为真实的房地产价格波动形成的一种状态。
而房地产市场的“泡沫”解释的体现有两个角度，第一是房地产价格的变化超出经济基本面的基本规律；第二是不受市场规则限制的资本流动。
另外，房地产市场“泡沫”也可以从市场行为角度来分析。
如果投资者大规模地购买房产，市场价格就会迅速上涨，进而形成“泡沫”；而如果超过投资者的需求，就会产生抛售行为，也就会导致“泡沫”出现。
此外，金融膨胀也会促使房地产市场“泡沫”的出现，上述只是房地产市场出现泡沫的原因之一，其他原因还有经济环境的政策等。
理性泡沫分析要把握好市场价格与实际价值的平衡点，关键是避免投资者的过度乐观情绪，采取恰当的风险防范措施。
要正确应对和处理泡沫，首先应加强宏观经济政策，控制资金投放，并积极参与市场经济核算，把握好经济增长节奏、进一步对经济投资进行调控，使得市场价格更稳定，同时也要适度调整房地产税收等政策，以促进房地产市场的稳定发展。
另外，房地产市场泡沫的治理也应重视投资者的行为，此外还应进一步加强市场监督，加大对违法行为和金融危机的处置力度，积极发挥投资者消除泡沫的作用。
总的来说，准确预测和处理房地产市场的“泡沫”，是一项极为复杂的工作。
必须结合经济环境和投资者行为，从宏观经济上、金融管理层面和投资者行为出发，提出有效的解决方案，落实科学的发展战略，以减少房地产市场的“泡沫”，促进房地产市场的稳定发展。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度及时变溢出效应分析中国房地产市场一直以来备受关注，其泡沫化程度和时变溢出效应一直是经济学家和政策制定者们关注的焦点。
在过去的几十年里，中国房地产市场经历了快速的发展和巨大的变化，房地产价格的泡沫问题和时变溢出效应成为了社会各界关注的焦点。
本文将就中国房地产市场的泡沫测度及时变溢出效应进行分析和探讨。
浅谈中国房地产市场泡沫分层测度中国房地产市场的泡沫问题一直备受关注，尤其是在近几年，随着中国房地产市场的快速发展和泡沫化程度的加剧，人们对泡沫问题的关注度也日益增加。
泡沫是指资产价格偏离其真实价值的情况，而房地产市场的泡沫主要体现在房价与居民收入的比值过高、房地产供求失衡等方面。
分层测度是指将房地产市场分为不同的层次，针对不同层次的房地产市场进行泡沫测度。
中国的房地产市场可以分为一二三四线城市、商住用地等不同的细分层次。
针对不同的层次，可以采用不同的指标进行测度。
一二三四线城市的房地产市场泡沫测度可以采用房价收入比、房价租金比等指标进行分析。
根据国家统计局的数据显示，一线城市的房价收入比一直维持在6至8左右的水平，而二线城市的房价收入比为5至7左右，三四线城市的房价收入比则在3至5的水平。
从这些数据可以看出，一二线城市的房价收入比偏高，存在较大的泡沫风险。
商住用地的泡沫测度可以采用土地成本与开发成本的比值进行分析。
如果土地成本远高于开发成本，就意味着土地价格过高，存在泡沫风险。
而对于住宅用地，可以采用住宅用地的周转率、库存周期等指标进行分析。
通过对不同层次的房地产市场进行泡沫测度，可以更好地把握房地产市场的泡沫化情况，为政策制定者提供参考。
时变溢出效应分析时变溢出效应是指房地产市场的泡沫化程度随时间推移而发生变化，导致整个经济系统发生溢出效应。
中国房地产市场的泡沫问题一直备受关注，而泡沫化程度的时变溢出效应也是影响整个经济系统的重要因素。
房地产市场的泡沫化程度会对金融系统产生溢出效应。
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格相对较低) , 那么人们就可以通过卖掉其它资产购入这种资产
而获益 。他将国债利率等典型的收益率作为贴现率 , 并记为 it , 则有 :
it
=
rt pt
+
pt3+ 1 (1 +
- pt it) pt
(1)
解得 :
pt
=
rt
+ pt3+ 1 + it
1
(2)
(2) 式就是资产价格的决定模式 。假定每期的资产收益与
N
V = ρ At (1 + R) - t + L (1 + R) - N
(7)
i =1
其中 , At 为 t 年净收益 ; R 为还原利率 ; L 为残余价值 ; N
为使用年限 。At 的确定是根据收益资本化的原理 , 净收益是经
营期各年所发生的全部净现金收入 (净现金流量) , 等于经营期
的现金流入减去现金流出 。至于还原利率的确定方法也有很多
底有多大和产生泡沫的原因就成为本文接下来研究与分析的重
点。
二 、房地产泡沫测度的理论回顾
房地产泡沫评估的基本思想来源于对泡沫实质的认识 。如
果房地产泡沫被认为是现实价格在一定时期内超过了房地产的
基础价格 , 那么其超过部分即为房地产泡沫 。股票 、土地等资
产具有价格 , 是因为它们能够带来收益 , 股票的收益是分红 ,
利用 1871 - 1979 年标准普尔指数推算出的历年的股票实际价格
与实际股息样本 , 计算出了样本方差及其上限 , 结论是 : 拒绝
不存在泡沫的零假设 。
方差上限检验法以市场有效性为前提 , 绕开了资产基本价
值与价格的直接比较 , 通过对其价格波动性大小间接推测泡沫
的存在性 , 使该检验方法应用更加方便 。然而 , 在现实经济中
关键词 : 房地产泡沫 ;测度方法 ;心理学解释 中图分类号 :F29313 文献标识码 :A 文章编号 :1004 - 292X(2008) 01 - 0105 - 04
一 、引言
泡沫状态在历史上确实发生过 , 在房地产市场也发生过数
次泡沫事件 。“泡沫”是指现实资产价格中 , 实体经济不能说明
收稿日期 : 2007 - 10 - 21 作者简介 : 龙建辉 (1978 - ) ,男 ,江西宜春人 ,博士研究生 ,研究方向 :房地产投资与管理 。
·105 ·
技术经济与管理研究 2008 年第 1 期
LeRoy 和 Porter (1981) 、Shiller (1979 , 1981) 分别提出了方
值 (一般均衡稳定状态价格) 的非平稳性偏移 。因此 , 要度量
房地产泡沫的大小 , 必须首先求出其基础价值和实际价格 。房
地产泡沫就是其实际价格偏离基础价格的程度 , 即 :
bi = (pi - ji) / ji
(5)
其中 , bi 指房地产的泡沫 , pi 指房地产的实际价格 , ji 指
房地产的基础价值 。房地产的实际价格可以从统计资料中获得 ,
设资本收益的预期为零 ; 其二 , 房地产所有者预期价格变化导
致其资本收益的增减量 。他认为影响投机收益变化的主要变量
分别是可支配收入 、贷款利率和过去房地产价格实际增长率 ,
并以这些变量的关系为基础建立房地产业投机度检验模型 。历
史上的许多泡沫时间都可以用资产投机理论得到很好的解释 ,
而投机度检验法为泡沫的检验提供了很好的思路 。
的部分 。日本金融学会会长三木谷良一认为 ,“所谓泡沫经济就
是资产价格 (具体指股票与不动产价格) 严重偏离实体经济
(生产 、流通 、雇佣 、增长率等) 暴涨 , 然后暴跌这一过程 。”
而房地产泡沫就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格
脱离市场的基础价格而持续上涨的现象 。既然泡沫及房地产泡
沫的概念已经界定 , 那么如何测度房地产泡沫 , 或者说泡沫到
差上限检验方法 。他们把该方法分为两种形式 , 第一种形式是
检验不等式的方差 。先假定市场是有效的 , 资产未来各期的收
益的理性预期贴现值可以作为其理论价格 P , 它的方差比市场 实际价格 P3 的方差小 , 即 var (pt) ≤var (pt 3 ) , 该式为第一种 形式的方差上限检验的零假设 。在不存在泡沫的零假设下 , 给
除了以上国外学者的研究之外 , 国内也有很多学者对泡沫
的测度进行了有益的探索和研究 , 如周方明 (2006) 认为虚拟
经济以实体经济为依据 , 人们处于对市场过分乐观的预期 , 房
地产泡沫的生成条件主要有过度投机和金融信贷的支持 , 基于
这些原因他把测度泡沫的方法分为两大类 , 即指标法和模型法 。
都反映了经济基本结构 (是实体经济因素) , 所以这个价格被称
为“实体经济价格”。野口悠纪雄把价格的变化过程描述为 :
pt =
r i
+a
(1 + i) t
(4)
这里 , a 是任意的常数 , 根据前面的定义 , a (1 + i) t 就是
超出实体价格的部分 , 也就是泡沫 。 (4) 式所表示的价格 , 资
经常会受到市场非有效性的影响 , 如投资者的非理性 。因此 ,
该检验方法在实际应用中还缺乏一定的解释力 。
Levin (1997) 针对房地产市场出现的投机问题 , 提出了投
机度检验法 。他认为在房地产领域投资 , 获得投机收益的机会
有很多 , 但从房地产预期价格形成的角度出发 , 主要有两个因
素 : 其一 , 房地产所有者从物业的使用中获得的收益 , 这是假
贴现率 (利率) 都相等 , 则资产价格方程式可以作如下简化 。
根据相同的思路可以得到 (t + 1) 期资产价格的期望值为43; +i
2
;
其中 ,
r 和 i 分别表示资产收益与贴现率
(利率) 。将
此式代入
(2)
式中的 pt3+ 1 ,
可得
pt
=
1
r +i
+
r (1 + i) 2
会发生) 。正的泡沫 (a > 0) 在资源有限的现实世界中 , 也一定
会在什么时候遇到某些制约条件 。即正的泡沫也不会永远持续
下去 , 总会在将来某个时候破裂 。因此 , 野口悠纪雄虽然提供 了一种初步衡量泡沫的范式 , 但是这样得到的泡沫总是理性的 , 对理性与非理性泡沫并没有合理的界定 , 而且对于 a 值的衡量 如何获得存在一定的困难性和模糊性 。
定某些条件 , 就可以求出价格方差的上限 。第二种形式可称为 方差上限正交性检验 。他们认为 P 和 P3 之间的关系可用下面的 等式表示 : pt 3 = pt + et , 其中 et 表示误差项 。根据理性预期的 含义 , pt 和 et 是正交的 , 因此上式可表示为 : var (pt 3 ) = var (pt) + var (et) , 该式为第二种形式的方差上限检验的零假设 。 当泡沫出现时 , 这两个方差上限条件会受到破坏 。Shiller (1981)
+
pt3+ 2 (1 + i) 2
,
重复以上过程 , 则 pt 可以表示为如下的级数形式 :
pt
=
1
r +
i
+
r (1 + i) 2
+
r (1 + i) 3
+
…+
pt3+ n (1 + i) n
(3)
当 n 无限大时 ,
最后一项收敛趋于零 ,
于是得到 pt =
r i
,
没有出现将来资产价格的期望值 , 因为收益与贴现率 (利率)
土地的收益则是通过住宅用地 、商业用地 、工业用地等使用而
获得的 。因此 , 土地作为一种资产的价格就其本质而言就是由
这些收益所决定的 。
野口悠纪雄 (2005) 认为实体经济价格由资产的收益与贴
现率 (利率) 所决定 , 超出实体价格的部分就是泡沫 。他假定
pt 为 t 期的资产价格 、pt3+ 1为 (t + 1) 期的预期资产价格 , 则资 产带来的预期经济利益 , 就可以表示为收益 rt 和预期资产收益 (pt3+ 1 - pt) 之和 。在均衡状态下 , 所有资产的收益率均相等 。 因为如果某种资产的收益率较高 (即与其收益相比较资产的价
三 、模型的建立与泡沫实证分析
目前测量房地产泡沫的方法理论界有很多说法 , 也没有哪
位学者能说出什么方法更有效 。因此 , 本文以野口悠纪雄的泡
沫测量模型 (见 (4) 式) 为基础 , 即泡沫是超出 “实体经济价
格”的部分 , 只是把泡沫转换为以百分比来衡量 。房地产泡沫
实质上是房地产的实际价格相对于经济基础条件决定的基础价
当年净收益相等时 , 房地产还原价为 :
V= R
[1
-
A 1/ (1
+
R) n ]
+L
(1 + R) - N
(6)
其中 , A 为年净收益 ; R 为还原利率 ; L 为残余价值 ; N 为
使用年限 。若不动产使用年限长的 , 则可将年限 N 视为无穷大 ,
则 V = A/ R。
当年净收益不相等时 , 房地产还原价为 :
种 , 其中最常见的方法是安全利率加风险调整法 。该方法实质 上与资本资产定价模型 (CAPM) 相同 , 即一个投资项目在某段 时间上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加
上这个投资项目的系统性市场风险的相关系数乘以该项目的市