浅议房屋租赁合同中任意解除权
不定期个人合伙,合伙人享有任意解除权
不定期个人合伙，合伙人享有任意解除权阅读提示个人合伙作为最为灵活的投资方式之一，受到小型投资者的青睐，投资者通过订立合同而不设立企业的方式就能够参与市场竞争。
同时，这些投资者本身也是风险敏感型，为了最大限度的保护自己的投资利益，往往会在合伙合同中约定类似于保本退伙、随时退伙的条款。
但是这些条款能否得到司法认可呢？合伙合同条款设计的限制条件有哪些呢？本节通过四川高院的一则案例展开讨论。
裁判要旨合伙人退出个人合伙，应进行合伙清算并按份额取回出资。
合伙协议约定合伙人可以无条件退伙并取回全部投资的条款无效。
不定期个人合伙，合伙人可以随时解除合伙协议终止合伙，但仍要进行合伙清算。
案情简介1. 2015年9月29日，周某伟与某平公司签订协议，约定双方共同投资参与龙池寺改扩建工程项目的建设、经营，某平公司出资880万元，周某伟出资额220万元。
2015年10月3日，周某伟、某平公司与龙池寺签订相关合作协议。
2. 2015年10月27日，廖某红与周某伟签订《合伙投资协议书》，约定由周某伟代表廖某红与龙池寺、某平公司签订上述协议，周某伟不能取代廖某红作为投资人应有的权利，两人均为合伙投资人，廖某红的30万元出资所占份额为4%；在合伙过程中，廖某红有权向周某伟要求退股并退还出资款，或向第三方转让股权收回出资款。
3. 同日，周某伟向廖某红出具《承诺书》，载明：如因本人原因，或龙池寺原因又或某平公司原因，导致与龙池寺和某平公司的协议未能履行，本人承担退还此30万元及利息的义务；协议正常履行后，此款项不再偿还。
黄某明作为担保人签署该承诺书。
4. 因政策原因，祈福位销售业务无法开展。
5. 2019年4月，廖某红向中江法院提起诉讼，请求判令周某伟退还出资款30万元并支付资金占用利息，黄某明对此承担连带担保责任。
中江法院认为合伙未经清算，合伙人不得请求返还出资，驳回廖某红诉讼请求。
廖某红不服提起上诉，德阳中院认可一审裁判理由，驳回上诉。
合同的单方解除权
合同的单方解除权合同的单方解除权当我们说到合同的单方解除权，首先要从合同解除说起。
广义上说，合同解除是在合同有效成立之后，没有履行或者履行完毕之前，当事人双方通过协议或者一方行使解除权的方式，使合同关系提前消灭。
它包括双方协议解除和单方行使解除权解除两种情况，即单方解除权的行使是合同解除的一种方式。
狭义的合同解除仅指单方行使解除权的解除，即当事人一方行使法定的或约定的接触权，使合同的效力消灭。
我国《合同法》关于合同解除的含义及立法体例指的是广义的合同解除，即我国《合同法》规定的单方解除权的行使是我国合同解除的方式之一。
关于合同的单方解除权，我国民法学界对于单方解除权的行使和解除之后效力问题一直观点不一，在实践中存在着诸多问题，使得合同关系当事人屡屡诉诸法院。
根据我国《合同法》的规定，合同的单方解除权包括约定解除权和法定解除权两种类型。
约定解除权根据合同双方当事人的约定而发生的解除权。
此种解除权往往事前约定：主要指在履行合同过程中，若发生了一定情形时，一方或双方当事人享有解除合同的权利。
对于约定解除，我国《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。
即约定解除的发生条件是双方当事人事先约定的，只要在履行合同过程中，该条件成就了，符合双方当事人合同约定的解除条件，当事人便可行使单方解除权。
法定解除权是指由法律直接规定了解除合同的法定事由而发生的解除权。
其实关于单方法定解除，我国《合同法》有较详细的规定。
《合同法》第94条第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的`；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
浅析委托合同任意解除权规范的适用范围
管理合 同 》性质为委托合 同性质 ，委托合 同的宗 旨是由受托 人代 为委托人办理委托事务 ，体现 的是委托人对 于受托 人的 办事 能力 和信誉 的信任 ，当原告与被告 间的信任关 系发 生变 化 ，原 、被 告任 何一方均可单方解除合 同。于是根据 《 合 同 法 》第 ４ １ ０条 的规定 作出了解除原被告之 间签订 的 《 委托经 营管理 合同 》的判决。二审法院亦 以相 同的理 由作 出了维持
三 、 理 论 分 析
此 可见 ，在有偿 的委托中 ，任意解除权的行使对 当事人之 间 的利益影 响甚是 巨大 ， 倘若任 由委托合同双方随时解除合同 ， 则被解 除一 方的利益将会被暴露而得不到救济 ，而根据 目前 关 于委 托合 同任意解除权的规定 ，这样的一种行为还是有合 法有效 的。因此 ，在 实践中 ，很多委托人在委托事务快要结 束 的时候行使任 意解 除权 ，恶意地解除合 同关系 以逃避其应 当支付 的报酬 。 比如说某 甲委托某律师乙为其办理诉讼 事务 ， 在搜集 到了足够 多诉讼证 据材料的时候 ，甲解除 了与律师 乙 之 间的委托 合同。在这样的情况 中，甲是合法地行使其任意 解 除权 ，而乙却 只能被动地接受委托合同被解除 的后果而无 法救济 ，显然是不公平 的。 四、委托合同任 意解除权规范的适用范围 我国委托合同任意解除权规范 中的最大问题在于没有合 理 界定 出任 意解 除权 在委托合同 中的适用范 围，即没有 区分 无偿委托合 同和有偿 委托合同 ，而一律对其加 以适用任意解 除权 。有偿 委托合 同的一个最大特点就在于其趋利性 ，也就 是说 当事人接受 委托 人的委托而为其办理事务是 出于取得委 托人所 支付 的报 酬为 目的的 ，为 了完 成委托人 委托 的事 务 ， 委 托人可能会 付出一定 的成本去 做准备 ，在 这样 的情 况下 ， 如果允许委托人 任意地解除合同 ，那么受托人 的利益就无法 保障 ； 而无 偿 的委托 大多 是建 立在 无偿 的基础 之上 的 ，很 多无偿委托还是 受托 人顺 带着给委托人办理 ，其并不会垫付 什 么成本 ，也不会有 什么期待 ，委托人解除委托合 同和不解 除委托合 同对受 托人的利益均没有影响 ，在这类委托 中就可 以给予 委托 人以任意解除权 。因此 ，笔者认为有必要对我 国 的委托合 同任意解除权规范的适用范 围作 出界定 ，在无偿委 托合 同场合 ，可以赋予双方当事人以任意解除权 ，在有偿 的 委 托合 同场合 ， 则 应该 坚守 “ 契约严 守原则 ” ，在没 有 出现 合 同法 总则规定 的法 定解 除事 由或者是没有意定解除 的情况
住房租赁法中的正当理由规则及其借鉴意义周珺
国对正 当理 由规则 可能还 比较陌生 ,但许多法制较为发 达的
国家(美国 日 德 国 法国 意大利 葡萄牙等 )都在一定程 本
度上采纳 了该规则 本文拟对该规则的基本含义 法理基 础 以及引发的若干争议进行介绍和分析 ,并探讨该规则对完 善
正当理 由规则是住房租赁法 中颇具特色的一项制 度, 其 精髓在 于通过 限制出租人终止租赁合同的权利 ,来维系租赁 关系的存续 ,进 而保护承租人及其家人基本的居住利益 我
租人不得解除租赁合 同
关于正当理由规则的含义 ,还可作 三点说 明: 1. 正当理 由规则的适用 正当理 由规则是立法者为保护
民法 典 仅 仅在不定 期租赁 中采 纳了正 当理 由规则 ,也 即非 有正 当理 由 , 出租人 不得终止不 定期租赁合 同 ,但在定期 租
赁中适用的依然是传统规则, 也即租赁期限届满租赁关系即
告终止 , 即便承租人请 求续租 , 出租人也 可以任何理 由予以
拒绝 此外 , 我国台湾地区也仅在不定期租赁中承认 了正当
的适用产生了两点影响 :其一 ,该规则只能适用于住房租赁 , 在其他房屋租赁 (如厂房租赁 商铺租赁 写字楼租赁 )以及 各种动产租赁 中不存在所谓 的正 当理 由规则 从各 国(地区 ) 立法例来看 ,正 当理 由规则都是规定 于住 房租赁之 中 ,作为
我 国相关法制的借鉴意义
一 正当理 由规则的基本含义 传统民法理论认 为, 在定期租赁 中, 当租赁期限届满时 ,
不定期 租赁 中.出租人不享有任意解除权 , 非有正当理 由 , 出
仅仅是对出租人 的权利予以限制 , 并不影响承租人所享有的 终止租赁关系的权利 换 言之 , 在正当理 由规则之下 , 出租人
租赁合同--高等教育自学考试辅导《合同法》第十二章第一节讲义
正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)自考365 中国权威专业的自考辅导网站官方网站： 高等教育自学考试辅导《合同法》第十二章第一节讲义租赁合同一、租赁合同的概述（一）租赁合同的概念租赁合同指当事人双方约定一方将租赁物交于他方使用收益，他方支付租金并于租赁关系终止时返还原物的合同。
租赁合同依其租赁物之不同，分为动产租赁与不动产租赁。
动产租赁包括一般的动产租赁、动物租赁、船舶租赁、汽车租赁等；不动产租赁即房屋租赁与土地租赁。
（二）租赁合同的特征1.租赁合同是转移财产使用权的合同。
2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。
3.租赁合同的标的物，即租赁物，通常是特定物、非消耗物。
4.租赁合同的标的物通常为有体物。
5.租赁合同在当事人之间产生债的法律关系。
依《合同法》第229条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
当出租人将租赁物的所有权让与第三人后，尽管第三人取得的权利是物权，但不能对抗承租人的权利。
在剩余的租赁期内，尽管出租人发生了变动，承租人的地位却不受任何影响。
这一规则，被简称为“买卖不破租赁”规则。
（三）租赁合同的形式不定期租赁或租赁期限不满6个月的定期租赁，无需采用书面形式。
但租赁期限在6个月以上的定期租赁，应采用书面形式；若未采用书面形式，且双方当事人对租赁期限存在争议的，该租赁合同推定为不定期租赁，双方均有权任意解除。
需注意的是，此处的合同形式缺陷不存在通过实际履行进行补正的可能。
（四）租赁的期限1.法定最长租期租赁权与其他债权一样，具有期限性。
租赁期限的长短可由当事人自由确定。
但依《合同法》第214条之规定，该期限最长不得超过20年。
当事人约定的期限如果超过20年最长期限的，超过部分无效。
于租赁合同续订场合，续订的最长租期也不得超过20年。
2.定期租赁与不定期租赁依当事人是否对租赁期限作有明确约定.可将租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。
居间合同委托人的任意解除权及“跳单以最高人民法院《指导案例1号》为例
3、赔偿责任的承担：在委托人解除居间合同或实施“跳单”行为后，法院会 根据居间人的实际损失情况，要求委托人进行相应的赔偿。
四、启示与建议
从以上分析可以看出，居间合同中委托人的任意解除权及“跳单”行为涉及的 法律问题较为复杂。为了减少纠纷和保障各方权益，以下几点启示和建议值得：
1、完善法律规定：当前法律规定赋予委托人以任意解除权，但在实践中可能 存在一定的不合理性。建议立法机关在充分考虑各方利益的基础上，对解除权 的行使条件和程序作出更为详细的规定，以避免产生不必要的纠纷。
居间合同委托人的任意解除权及“跳 单”——以最高人民法院《指导案例1号》
为例
01 一、法律规定
目录
02 二Hale Waihona Puke 实践案例03 三、裁判思路
04 四、启示与建议
05 参考内容
居间合同委托人的任意解除权及“跳单”问题研究——以最高人民法院《指导 案例1号》为例
在最高人民法院《指导案例1号》的背景下，本次演示将探讨居间合同中委托 人的任意解除权及“跳单”问题。居间合同是一种特殊的合同形式，委托人通 过向居间人支付报酬，寻求签订买卖、租赁等合同的媒介服务。然而，在实践 中，委托人在签订居间合同后，可能会遇到各种问题而产生解除合同的意愿。 本次演示将从法律规定、实践案例、裁判思路和启示与建议等方面，全面分析 居间合同委托人的任意解除权及“跳单”问题。
（2）解除居间合同。如果“跳单”行为导致居间合同无法继续履行，那么可 以解除居间合同并要求买卖双方承担违约责任。
（3）限制交易。如果“跳单”行为严重影响了中介公司的业务，那么可以限 制买卖双方的交易行为，直到其履行中介费用为止。
四、结论
房屋买卖居间合同中的“跳单”行为是一种不诚信的行为，应当得到严厉打击。 在实践中，应当根据具体情况采取相应的处理措施，以保护中介公司和买卖双 方的合法权益。同时，应当加强宣传教育，提高公民的法律意识和诚信意识， 从根源上杜绝此类行为的再次发生。
单方解除房屋租赁合同范本(5篇)
单方解除房屋租赁合同范本根据我国《民法典》规定，解除合同的方式有协议解除和法定解除两种。
所谓协议解除，即是出租人与承租人双方对于房屋、租金以及其他内容已经没有了争议，选择解除房屋租赁合同，不过这是双方协议解除，而非单方解除。
所谓法定解除，即只要发生了法律规定的情况，那么当事人就可以不经另一方同意，直接解除合同。
所以说，在法定解除的情况下，租房协议的当事人可以单方解除房屋租赁协议。
符合了法定情况，就能单方解除租房合同。
法律规定可以单方解除租房的合同如下：1《民法典》第七百二十九条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
就是说在租赁房屋具有瑕疵如房屋无法供人正常居住，或者出租人并非所有权人且未获授权出租的，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
2《民法典》第七百三十一条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
此条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。
如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。
3《民法典》第七百一十一条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。
4《民法典》第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
（承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。
关于房屋租赁合同主要内容是什么
关于房屋租赁合同主要内容是什么关于房屋租赁合同主要内容是什么。
一、房屋租赁合同的主要内容根据相关法律的规定，房屋租赁的当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：(一)当事人姓名或者名称及住所;(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;(三)租赁用处;(四)租赁期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)违约责任;(十)当事人约定的其他条款二、签订房屋租赁合同的考前须知(一)时限规定1、租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过局部无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁(任意解除权)。
(二)出租人义务1、出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
2、出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
3、因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利如第三人行使抵押权的，承租人应当及时通知出租人。
4、因不可归责于承租人的事由，致使租赁物局部或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物局部或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
(三)承租人义务1、应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承当损害赔偿责任。
2、承租人经出租人同意，可以对租赁物进展改善或者增设他物。
未经出租人同意，改善或者增设他物的，出租人可要求承恢复原状或者赔偿损失。
3、经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
4、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
民法通则合同法
民法通则合同法篇一：合同法与民法通则重点法条合同法重点法条李建伟第二章合同的订立合同条款、合同形式、要约与承诺、格式条款、缔约过失1、合同形式 10条要式（书面－一般要式）/不要式（可以口头）特殊要式：书面＋有权机关登记/批准（生效）5类明确要求书面形式的合同：建设工程、商业借款、技术开发、技术转让、融资租赁合同不采用则合同不成立非绝对 36、37条一方已经履行主要义务而对方接受的（事实合同），合同成立2、合同条款 12条非必备条款，一般具备标的物和数量就可以成立合同61、62、63条3、要约与承诺 15条要约邀请 4类：价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书商业广告可能为要约邀请或要约（符合14条）14条内容具体确定－有标的和数量表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束16条要约的生效：到达主义→可撤回（到达前）、可撤销（到达后）19条要约不得撤销的情形：①要约明确规定不可撤销；②要约人确定了承诺期限；③受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经作了准备工作21条28、29条承诺须遵守时间迟到是受要约人自己造成则无效30、31条承诺须遵守内容实质性变更/非实质性变更26条承诺的生效：到达主义25条承诺生效时合同成立限制解释：只限于不要式的诺成合同践成合同须有标的物的交付>4、格式条款 39、40条提请对方注意，按要求予以说明不尽到该两项义务格式条款不成立，即使成立也无效41条解释规则：非格式条款优先于格式条款，按普通人理解解释，按不利于格式条款提供方解释5、缔约过失 42、43条两种：在订立合同中由于一方原因导致合同不能成立在订立合同中利用商业秘密损害对方利益的58条两种：合同虽成立但由于一方过失导致合同无效或被撤销第三章合同的效力1、合同的成立与生效 44-46条3个模式：⑴合同成立即生效⑵成立在前，生效在后①法律规定合同生效须以批准或登记为前提（中外合资、中外合作、向外国人转让商标、专利的合同）②附条件的合同③附期限的合同⑶成立而不能生效无效合同、被撤销或效力待定而归于无效2、效力有瑕疵的合同⑴效力待定的合同 47条限制行为能力人订立的合同48条无权代理人订立的合同51条无处分权人订立的合同△49条表见代理－有效合同⑵无效的合同 52、53条①一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益；②恶意串通损害国家、集体或第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定；⑥免责条款造成对方人身伤害；⑦免责条款因故意或重大过失造成对方财产损失△超出经营范围不构成无效，只有违反第5项才无效⑶可撤销的合同 54条欺诈、胁迫、乘人之危只有受害方才享有撤销权重大误解、显失公平任何一方都享有撤销权当事人请求变更的，法院或仲裁机构不得撤销55条撤销权的行使期限只有一年，从一方知道或应当知道受侵害之日起第四章合同的履行1、抗辩权 66-69条都是迟延抗辩权，都只存在于双务合同当中66条同时履行抗辩权67条先履行抗辩权（后履行一方）68、69条不安抗辩权（先履行一方）发现后履行义务人：①经营状况严重恶化；②转移财产、抽逃资金以逃避债务；③丧失商业信誉；④有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形先中止履行并通知对方无以上情形或提供适当担保应恢复履行有该情形或未提供适当担保可解除合同2、部分履行和提前履行 73、71条3、保全⑴73条代位权之诉适用的前提－债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害①必须通过诉讼方式，仲裁机构无权受理②债权人是原告，次债务人是被告，债务人是第三人③数额以债权人的债权额为以足④如胜诉，次债务人要直接交付给债权人，而不交付债务人诉讼费用由债务人承担，解释：可先行由次债务人代付（最终仍由债务人承担）⑤如债务人也起诉次债务人，先审理债权人对次债务人的代位之诉，后审理债务人对次债务人的普通之诉⑥债权人可分别请求执行债务人的财产和次债务人支付不足部分，此时先审理债权人对债务人的普通之诉，再审理债权人对次债务人的代位之诉⑵74、75条撤销权不是单纯的形成权，既有请求权给付之诉的性质，也有形成权变更之诉的性质适用的3种情形：①无偿转让自己财产；②免除次债务人债务；③以明显不合理低价转让财产（以第三人恶意为前提，但不构成恶意串通）原告是债权人，被告是债务人2个期间限制：1年－自债权人知道或应当知道撤销事由起5年－自债务人行为发生之日起谁先到期谁生效第五章合同的变更和转让1、债权的转让 3种情形：⑴单纯的债权协议移转：82条不须债务人同意但要通知（对抗要件而非生效要件）83条债权移转不得影响债务人权利（抗辩权、抵销权对新债权人仍有效）84条债务转让须债权人同意生效⑵债权债务的概括转让 88、89条须经对方同意⑶一并移转且通过法定方式 90条债权人可主张分立后的债务人承担连带责任①原则上连带；②债权人分别与其达成协议，可为按份责任；③债务人内部协议按份，不能对抗债权人第六章合同的终止1、因解除而终止合同成立并生效后清偿之前抵销、提存、混同、免除93、94条协议解除单方解除约定解除（约定可单方解除的条件，条件成就解除权人可解除合同）①因不可抗力致使不能实现合同目的；②履行期限届满前一方明确表示或以行为表示不履行主要债务；因根本违约而解除合同（限制解除权）③一方迟延履行经催告后合理期限内仍未履行；④一方迟延履行或有其他违约行为致使不能实现合同目的；⑤法律规定的其他情形ⅰ232条不定期租赁合同ⅱ410条委托合同ⅲ268条承揽合同中定作人ⅳ308条货物运输合同中托运人ⅴ担保法27条未定保证期间的最高保证人①双方都有解除权②-④非违约方才享有解除权95、96条解除权是形成权，无须对方同意2、解除的效力 97条尚未履行的，不再履行已经履行的，未必有追溯力，根据履行情况和合同性质可要求赔偿损失（过错为前提）3、抵销 99条单方抵销形成权，因一方的意思表示就可抵销①必须互负债务；②必须性质、种类相同（一般是货币与货币之债）；③债务都到期限：都到期可以抵销，都未到期不可抵销，一方到期一方未到则未到期的债务人可以抵销④诉讼时效一方未过一方已过，未过诉讼时效的债权人（已过诉讼时效的债务人）可以抵销⑤是否有担保不决定能否抵销100条协议抵销只要双方互负债务就可抵销4、提存 103、104条①提存物所有权归债权人；②孳息归债权人；③提存费用债权人承担；④提存风险由债权人承担第七章违约责任1、构成要件⑴必须有违约行为 107条实际违约行为基本归责原则为无过错责任个别为过错责任：ⅰ.189、191条赠与合同中的赠与人故意或重大过失ⅱ.374、394条保管合同、仓储合同中的保管人ⅲ.406条委托合同中的受托人ⅳ.303条Ⅰ款客运合同中承运人对旅客自带物品损害108条预期违约行为⑵只有请求损害赔偿金时才须举证自己有损失；如果请求继续履行、采取补救措施、违约金或定金不须举证损失2、“三金”的适用 113条损害赔偿金：有损失才赔偿，没有损失就不赔原则上有多少损失就赔多少经营者对消费者提供商品或服务有欺诈行为增加1倍114条违约金：违约金自由约定，但ⅰ.违约金低于损失，受害人可以要求增加ⅱ.损失过分低于违约金，违约方可适当要求减少ⅲ.违约金高于损失但不过份，可不再调整有损失而又约定了违约金，违约金与损害赔偿金不能并用，只能适用违约金116条违约金和定金都约定，只能选择一个适用损害赔偿金和定金可以并用3、违约责任的相对性 121条因第三方造成一方违约，受害人不能直接要求第三人承担违约责任或侵权责任（债权不是我国法律规定的侵权对象）受害人只能要求违约方承担责任违约方可以要求第三方承担侵权责任64、65条第三人代为履行或第三人代为接受履行的合同，如果发生违约，第三人无须向债权人承担责任，债务人也无须向代为接受履行的第三人承担责任4、违约与侵权竞合 122条只能选择一个当事人自由选择，一审开庭前可变更违约与侵权：①请求的范围不同，侵权可请求精神损害赔偿，违约可请求违约金或定金②被告不同，违约只能是违约的对方当事人，侵权可起诉销售者（对方当事人）也可以起诉生产者③诉讼时效不同，侵权适用《产品质量法》的特别规定2年，违约适用《民法通则》136条第2项的规定1年④管辖不同，违约适用被告所在地或合同履行地，侵权适用侵权行为发生地或被告所在地第八章其他规定1、合同的解释 125条2、特殊时效 129条3、涉外合同的法律适用 126条第九章买卖合同1、所有权转移 133-141条动产交付转移，可约定所有权保留（只适用动产）不动产登记转移2、孳息的归属 163条交付主义3、风险的负担 142条普通情况下交付主义不是所有权人也可能承担风险，如房屋买卖或保留所有权合同中可能交付在前而转移所有权在后144条路货买卖合同成立主义143、148条如果一方违约在先，违约行为构成之日起即承担风险，不问是否交付4、验货期间的特殊规定 158条5、多交货和提前交货的情况 161、162条6、特种买卖 166-172条第十一章赠与合同1、性质 185、186条诺成、实践性2、赠与人的撤销权 186条任意撤销权192条法定撤销权 3种情形：受赠人严重侵害赠与人或其近亲属；对赠与人有抚养义务而不履行；不履行赠与合同约定的义务区别：①适用范围不同，任意撤销权不适用社会公益、道德义务性质合同或经公证的赠与合同，法定撤销权适用于所有类型的合同；②行使人不同，任意撤销权只能由本人行使，法定撤销权在赠与人丧失行为能力或死亡时可由其代理人或继承人行使（193条）；③时间不同，任意撤销权只能发生在合同成立之后履行之前，法定撤销权发生在履行之后；④原因不同，任意撤销权无须有原因，法定撤销权一定举证受赠人有忘恩负义的行为；⑤后果不同，行使任意撤销权后无须再履行，行使法定撤销权后须追回已经交付给受赠人的财产。
浅析次承租人的承租风险与法律防控
浅析次承租人的承租风险与法律防控摘要：次承租人的身份来源于房屋转租这一法律行为，并且应当基于先前房屋租赁这一事实。
在这样不稳定的三方法律关系中，作为权利的末尾，次承租人的权益极为容易受到他人的侵犯。
本文以次承租人在房屋租赁关系中面临的法律问题为主要视角，分析次承租人在错综复杂的房屋租赁关系中需要处理和应对的法律风险，并提出风险防控的建议。
关键词：次承租人；房屋租赁合同；转租合同；风险防范当前，随着城市化脚步的逐渐推进，社会经济发展日益繁荣，产生于不动产之上的法律关系越来越多。
房屋租赁和转租的现象越来越多，房屋上的所有权和使用权始终保持着一种分离的状态，尽管一方面增添了市场的活力，但是由于缺乏有效的法律规制，就容易导致相应法律关系中的当事人的权益遭受损失。
作为房屋使用权的二次继受者，在房屋所有权人不知道次承租人存在的时候，次承租人的房屋使用权就处于一种效力待定的状态，如若出租人不同意房屋转租，次承租人与承租人之间的转租合同就当然不产生效力，这样一来，次承租人难免遭受较大的损失，这样不仅损害了次承租人一方的利益，也影响了社会的稳定。
本文以次承租人在房屋租赁关系中面临的法律问题为主要视角，分析次承租人在错综复杂的房屋租赁关系中需要处理和应对的法律风险，并提出风险防控的建议。
1.次承租人承租风险概述次承租人的风险来源于多个方面，有来自于次承租人自身的原因，也有来自于外部的客观原因，外部原因是影响问题解决的关键方面。
外部原因主要有：转租法律关系相对复杂、合同法的自治性带来的消极影响等等。
具体而言：转租风险来源于法律关系的复杂性；合同法中的自治性规定影响转租合同的履行。
1.1转租风险来源于法律关系的复杂性在一般的合同关系中，主体是双方的，权利和义务关系是对应明确的，很少涉及到第三人的利益，对于他人利益的侵犯也属于小概率事件。
尽管双方也都对权利义务的实现设置了种种门槛，但是这都相对明确，所以在合同制定后，不会产生过多地风险。
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浅议房屋租赁合同中任意解除权
作者：白璐
来源：《大东方》2016年第05期
摘 要：我国《合同法》在房屋租赁合同的解除上，赋予了当事人特定情况下的任意解除
权，本文拟从房屋租赁合同任意解除权的含义性质、适用、行使的法律效力等方面进行浅析，
以期待有益于司法实践。
关键词：房屋租赁合同；任意解除权；法律后果
随着经济和市场的不断发展，租赁物的交易行为也越加频繁的发生，有关房屋租赁的纠纷
也越来越多，纠纷中涉及的常见问题是房屋租赁合同的任意解除问题。对于租赁合同的任意解
除，我国法律没有比较完善的规定，对于其行使的条件未做出十分明确的界定，因此，在实际
操作中也经常出现现行法律法规不能处理妥当的问题，笔者拟从房屋租赁合同任意解除权的含
义性质、适用、行使的法律效力等方面进行浅析，以期待有益于司法实践。
一、任意解除权的概述
任意解除权的含义：
合同解除是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未
履行的部分不必继续履行，已履行的部分依具体情形进行清算的制度，它是合同特有的终止原
因。有法定解除和约定解除。
我国《合同法》“租赁合同”一章规定了租赁合同解除的若干情形，既有任意解除权，也有
非任意解除权。二者在解除权的行使方式、异议、法律后果上具有一定的共性。非任意解除权
是与任意解除权相对应的一个概念，它要求在具备法律规定或当事人约定条件的情形下才可解
除合同。在房屋租赁合同中，二者存在如下区别：一是行使的条件不同。非任意解除权的行使
需要具备法律规定或当事人约定的条件，而任意解除权的行使无需任何条件。二是行使的主体
不同。对于房屋租赁合同的非任意解除权，仅非违约方可得行使，若是因为不可抗力导致合同
无法继续履行的，合同双方均可行使非任意解除权。而房屋租赁合同的双方当事人均可以行使
任意解除权。三是行使的规则不同。租赁合同中的非任意解除权可以依照解除权的一般规则处
理。而任意解除权则不同，《合同法》规定出租人任意解除租赁合同需要提前一定期限通知承
租人，但在非任意解除场合并无此要求。
二、房屋租赁合同中任意解除权的适用
1.现行法律中关于房屋租赁合同任意解除权适用的规定
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根据《合同法》第232条的规定，房屋租赁合同任意解除权存在于不定期租赁当中，而
《合同法》“租赁合同”一章又规定了若干形成不定期租赁合同的情形。因此，房屋租赁合同的
任意解除权在以下几种情形中适用：一是租赁期限在六个月以上未采用书面形式的（第215
条）；二是当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，在依照《合同法》第61条的规定仍
不能确定的（第232条）；三是租赁期间届满，承租人继续使用租赁物且出租人没有提出异议
的（第236条）。
2.理论界关于房屋租赁合同任意解除权适用的补充
我国《合同法》并未对当事人是否可以约定任意解除权作出明确规定，理论界对此问题亦
关注不多。究其原因，可能是司法实践中较少发生房屋租赁合同双方约定任意解除权的情形。
但就理论角度而言，仍有探讨的必要笔者认为，房屋租赁合同中不得约定任意解除权，理由如
下：首先，约定任意解除权不属于《合同法》第93条第2款规定的情形。第93条第2款规定
的是合同当事人可以约定合同解除的条件，只有在约定条件成就时方产生解除权，而任意解除
权的产生并不需要约定条件，因此不能适用该条。其次，合同严守是当事人双方应尽的一项基
本义务，双方既签订固定期限的租赁合同，就理应接受合同的约束，承担合同履行过程中的风
险。再次，从防止权利滥用的角度而言，否定约定任意解除权条款的效力具有重大意义。若规
定此种约定有效，将严重损害承租人的利益，扰乱房屋租赁市场的良好秩序。同样，房屋租赁
合同的任意解除权不得通过约定放弃。
三、任意解除权适用的法律后果
1.房屋租赁合同的任意解除不具有溯及力
对于合同解除是否具有溯及力，我国民法并未做出明确规定，应笔者认为，区分合同种
类，认为继续性合同的解除原则上无溯及力，非继续性合同的解除原则上有溯及力。首先，我
国《合同法》并未对合同解除与合同终止做出严格区分，在《合同法》第91条的规定中，合
同解除是合同终止的下位概念，它作为合同终止的法定情形之一。而在《合同法》的其他地
方，合同解除又等同于合同终止，如租赁合同中不定期租赁合同的解除。《合同法》在合同解
除是否有溯及力的规定上并不明确，导致适用上的不确定。其次，认为合同解除有溯及力或无
溯及力的观点，虽然也指出了在法律规定或当事人约定的情况下可以存在例外，但忽略了继续
性合同的特殊性，因为在继续性合同中，已经由受领方享有的标的物效益是难以返还的，“有
溯及力除了增加不必要的迂回曲折，对当事人没有任何好处，因此不如规定这些合同的解除无
溯及力，除非当事人有相反的约定”。再次，以合同属于继续性合同还是一时性合同来划分合
同有无溯及力，能够使法律适用明晰，避免法官过大的自由裁量权导致合同双方利益失衡。因
此，在房屋租赁合同任意解除的场合，由于租赁合同属于继续性合同的一种，其解除应不具有
溯及力。
2.返还租赁房屋、预收租金
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在房屋租赁合同任意解除之后，承租人应返还占有的房屋。所谓返还，是指搬出自己的物
品，将房屋腾出。我国《合同法》第235条也规定，在租赁期间届满后，承租人应当返还租赁
物。若承租人在租赁合同解除之后未及时返还租屋，需要向出租人支付房屋的占有使用费。对
于使用费如何计算，最高人民法院在城镇房屋租赁合同司法解释中，规定可参照合同约定的租
金标准计算。
在房屋租赁关系中，存在承租人向出租人预付一定租期的租金的情况。由于该部分租金所
对应的租期并未实际进行，在合同解除之后，出租人应当向承租人返还该部分预收租金，并自
受领时起支付预收租金的利息。
参考文献：
[1]王暾：《中国合同解除制度研究》，华东政法大学硕士学位论文，2003年
[2]马春元：《任意解除权的规制问题探讨——兼论合同解除制度的重构》，载《郑州大
学学报》（哲学社会科学版），2009年第6期
[3]李欣：《租赁合同的任意解除权探析》，载《韩山师范学院学报》，2015年8月，第
36卷第4期
（作者单位：西北政法大学）