【全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景
在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

因此，针对上述地价评估管理及技术层面存在的问题，为进一步完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部于2013年4月正式印发旧版《规范》。

旧版《规范》的制订是在2013年4月，特定的市场环境与时代背景，赋予了旧版《规范》相应的实施目的，这也让旧版《规范》在执行过程中面临着前所未有的困难和挑战。

旧版《规范》在历经了5年的风风雨雨后，终于完成了她的使命，新版《规范》除了继承旧版《规范》
的衣钵之外，还在很多地方做了改进。

二、新版《规范》地位
针对旧版《规范》在执行过程中遇到的地方政府规范性文件与旧版《规范》不一致的问题，新版《规范》再次强调，各地自行出台的出让地价评估政策与新版《规范》不一致的，以新版《规范》为准。

这就更进一步的统一了行业技术规范，杜绝“各自为准”的现象发生。

同时明确，在2018年4月9日前受理，但至4月9日仍未出具土地估价报告的，可按新
版《规范》执行
三、适用范围
新版《规范》由集体建设用地使用权流转改为集体建设用地使用权依法入市；同时，删减土地他项权利出让涉及价格评估的情形。

这部分的改动有利于推动农村“三块地”改革涉
新版《规范》同步引用了最新版本的标准和依据，同时，为充分体现《中华人民共和国资产评估法》（以下简称“《资产评估法》”）对土地估价新的、更高的要求，以及与技术规程更好地衔接，《资产评估法》作为新版《规范》的编制依据写入其中。

并且，为了迎合农村“三块地”改革试点，大力推进的美丽乡村建设，将《农用地估价规程》，以及2017年
新出台的《标定地价规程》也加入到新版《规范》的引用标准条文行列。

五、土地估价专业评估师
新版《规范》在对出让地价评估定义上，将原来“土地估价师”修改为“土地估价专业评估师”，此处修改在从业人员范围上更加贴合2016年发布的《资产评估法》中的有关规定。

第二章第八条“评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从
业人员。

”
六、评估方法选取要求
针对评估方法选取上的要求，在旧版《规范》修改征求意见过程中多数反馈执行难度较大，主要是由于部分地区尚未公布基准地价或基准地价已超过六年未更新，其他公示地价亦尚未部署开展，无法使用公示地价系数修正法进行评估；并且对于经营性用地价值评估，使用成本逼近法进行评估较难反映实际市场地价水平。

此时，在成本逼近法和公示地价系数修正法两种方法中选用一种方法进行评估就会存在困难。

而新版《规范》对评估方法的选取，依然要求至少“三选一”、“二选一”，继续保证
地价评估的客观、合理性要求。

七、评估程序
新版《规范》明确，出让地价评估的业务来源是由土地估价机构通过接受国土资源主管部门（或出让方）委托而得；对现场工作的要求也从“实地调查”到“实地查勘”，进一步强调土地估价专业评估师进行现场查勘的程序要求；同时，新版《规范》明确“估价报告需
由两名土地估价专业评估师签署”。

八、评估方法
1、新版《规范》将文中所有的“案例”改为“实例”，更强调实例的真实性；同时，将市场比较法中“历年交易实例”改为“近三年交易实例”，要求实例的选取更加贴合当前社会经济环境与房地产市场发展水平，估价结果更符合市场实际。

九、特定情况评估要点
新版《规范》将原（1）生地评估、（2）通平不完全时的地价评估两点合并说明，整体新版《规范》根据近年来市场环境和政策要求的变化情况，与时俱进地增加了“竞自持面积”这项条件；同时，新增“出让时约定租赁住宅面积比例”条件下的评估技术要求，将近年来国家大力鼓励的用于长期租赁的住宅用地纳入新版《规范》范围，使这类评估工作有内容
旧版
新版
差别
成本逼近法技术要求
(1)国家或地方从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金,包括农业土地开发资金､国有土地收益基金､农田水利建设资金､教育资金､保障性安居工程资金等,以及新增建设用地土地有偿使用费,不得计入土地成本,也不得计入出让底价｡
(4)确定土地增值收益率或收益额,应符合《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关问题的通知》(国土资厅函〔2009〕311号)的规定｡
(1)国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排）的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。

(4)评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。

增加了“新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地成本”的要求；删除了对“土地增值收益率或收益额”方面的要求； 将原 6.3.3中对工业地价评估要求的内容提至此处。

十一、协议出让和补缴地价款
新版《规范》删减了“从高缴纳”、“择高确定”等要求，从某种意义上说，这减轻了改变土地使用条件补缴纳地价款的经济负担，有利于调整土地利用以适应市场需求，促进土
新版《规范》在已出让土地补缴地价款的估价期日上，从“国土资源主管部门同意补缴地价时”修改为“国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点”，此修改有效解决了实际工作中因国土部门同意补缴地价时间不确定，及该时点与业务受理时点间隔过长时，土地市
场价格存在较大变动而导致补缴地价存在争议的问题。

十三、合并计算应补缴地价款
新版《规范》将用地结构调整纳入调整用途的情形，明确用地结构调整及多项条件同时
新版《规范》删减了工业用地调整容积率、工业用地出让评估的技术要求，新增工业用
地调整用途时需补缴地价款的核算方式。

十五、估价报告内容
新版《规范》在报告组成要件一项明确说明了“除《城镇土地估价规程》规定的附件内容外（机构依法备案的有关证明为必备要件）”，对估价机构在备案方面提出了更严格的要求。

后记
值得注意的是，新版《规范》不再对“三旧”改造涉及的土地出让评估作要求，实际上是重新界定了该文件的适用对象。

近几年，“三旧”改造项目遍地开花，各地也因地制宜地出台了很多地方性文件，旧版《规范》在实际执行过程中，存在与地方性文件冲突的现象。

新版《规范》不再提“三旧”改造类项目，更利于“三旧”改造工作的顺利开展。