洋房专题研究
洋房及类别墅产品专题研究PPT课件
3
视线通廊
规划合理的视线通廊，将室内空间与室外景观有 机融合，实现居住环境与自然环境的互动。
装修标准与品质要求
装修风格
根据建筑风格和市场定位，确定室内装修风格，注重色彩搭配和 材质选择。
装修品质
选用高品质的装修材料和设备，注重施工质量和细节处理，打造 高品质的居住环境。
智能家居
引入智能家居系统，提高居住的便捷性和舒适度，满足现代人对 科技生活的需求。
风格定位
根据目标客户群体和市场需求， 确定建筑风格，如现代简约、欧
式古典、中式传统等。
立面设计
注重建筑立面的比例、线条和材质 搭配，营造出高端、舒适的视觉效 果。
细节处理
关注建筑细节的刻画，如门窗、栏 杆、花饰等，提升建筑整体的精致 感和品质感。
空间规划与布局优化
功能分区
01
合理规划空间功能分区，实现动静分离、洁污分离，提高居住
洋房特点
低密度、高绿化率、宽敞的居住 空间、优质的建筑材料、注重居 住体验。
类别墅产品定义及特点
类别墅产品定义
类别墅产品是指在建筑形态、居住环 境和配套设施等方面与别墅相似，但 又不完全具备别墅独立性的住宅产品 。
类别墅产品特点
建筑风格多样、居住环境较好、配套 设施相对完善、价格相对别墅更为亲 民。
提供多种装修风格供客户选择，满足不同客户的 个性化需求。
景观资源优化方案
绿化景观升级
增加绿化面积，优化植物配置，营造宜居的生态环境。
水景设计
运用水景元素，如小溪、池塘等，提升景观的灵动性和美 感。
视野开阔性
利用地形地势，打造开阔的视野，增加居住者的舒适感和 愉悦感。
智能化科技应用前景
花园洋房可行性研究报告
花园洋房可行性研究报告1. 研究背景花园洋房是指建筑物外部有园林式庭院的一种住宅，通常有欧式或美式的风格，外观典雅华丽，内部室内装修一般较豪华。
随着人们生活水平的提高，对于住房环境的要求也越来越高，花园洋房作为一种独具特色的住房形式，受到了越来越多人的青睐。
本报告主要对花园洋房的可行性进行研究，帮助开发商和投资者更好的了解花园洋房的市场需求和发展前景。
2. 市场分析（1）需求分析随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，对于住房环境的要求也越来越高。
传统的公寓和普通的住宅已经无法满足人们的需求，富有独特风格的花园洋房成为了市场上的热门选择。
尤其是年轻家庭和高收入人群，他们对居住环境和生活品质的要求更高，对于花园洋房的需求愈发旺盛。
（2）竞争分析当前市场上的住宅项目种类繁多，竞争也越发激烈。
花园洋房在市场上是一个相对小众的选择，但是其独特的设计和环境优势具有一定的竞争优势。
然而，在花园洋房建设方面缺乏的经验和技术也是当前的一个瓶颈，尤其是在土地开发和园林设计等方面所需要的资金和技术投入更为庞大。
3. 技术可行性（1）土地选址花园洋房一般需要大面积的土地来实现其园林式庭院的设计理念，因此在选址上需要更多的注意。
首先需要考虑周边的市场需求和供给情况，然后需要考虑选址的交通便利程度、自然环境和周边配套设施等因素。
确保选址的合理性和发展潜力。
（2）建筑和园林设计花园洋房的建筑风格一般以欧式或美式为主，外观典雅华丽，内部则需较为豪华的装修。
同时，园林设计也是花园洋房的一大特色，需要有设计师进行细致的规划和施工。
因此，在技术可行性上需要考虑建筑和园林设计的成本和技术支持。
4. 经济可行性（1）投资规模花园洋房项目的投资规模较大，需要在土地开发、建筑和园林设计、装修等方面投入大量资金。
因此要进行细致的投资规划和资金管理，确保项目的可持续发展。
（2）市场营销花园洋房的销售方式一般采用预售的方式，需要进行有效的市场营销策略。
洋房及类别墅产品专题研究PPT课件
洋房与类别墅的规划设计比较
产品定位比较
洋房和类别墅在产品定位上存在差异，洋房更注重中高端 市场，而类别墅更注重高端市场。
设计风格比较
洋房和类别墅在设计风格上也有所不同，洋房通常以欧式 或现代简约风格为主，而类别墅则更倾向于古典或现代豪 华风格。
规划设计重点比较
在规划设计方面，洋房更注重建筑布局、景观设计和室内 装修等方面，而类别墅更注重地块选择、建筑造型、室内 设计和景观环境等方面。
及类别墅产品。
加强品牌建设，提升品牌知名度 和美誉度，以吸引更多目标客户。
对消费者的建议
根据自身经济实力和居住需求， 选择合适的洋房及类别墅产品。
在购买过程中，关注产品品质、 配套设施、物业服务等方面， 以保障自身利益。
理性对待价格波动，避免盲目 跟风或冲动购买，做出符合自 身需求的决策。
THANKS
洋房市场现状
目前，洋房市场呈现出供不应求的态 势，市场需求持续旺盛，价格稳步上 涨。
类别墅市场现状及趋势
类别墅市场概述
类别墅是一种高端住宅产品，通 常位于城市郊区或风景区，以豪
华、舒适、私密为主要特点。
类别墅市场现状
目前，类别墅市场呈现出供大于 求的态势，市场竞争激烈，价格
相对较高。
类别墅市场趋势
目标客户群体
洋房主要面向中高端消费者，而 类别墅则更侧重于高端消费者。
产品特点
洋房注重舒适度和性价比，类别墅 则更注重品质和豪华感。
营销重点
洋房强调社区环境和个性化定制， 类别墅则强调稀缺性和优质服务。
06
结论与建议
研究结论
洋房及类别墅市场需求持续增长，尤其在一二线城市，高端改善型住房需求旺盛。
类别墅的营销策略
花园洋房专题研究
Content1. 花园住宅的种类--------------------------------------------------------12. 空中花园的发展趋势----------------------------------------3. 空中花园的设计法则--------------------------------4. 花园洋房个案---------------------------------------------Twenty Niagra in TorontoAustin Shoal Creek15 Waddell in Atlanta, GeorgiaParkview Senior Apartment in CaliforniaBlock 588瀛海名居金地格林小镇顺驰苏州凤凰城空中花园住宅产品1.空中花园的种类空中花园的种类构成，基本上可分为以下几类：1.顶层空中花园：一般可设置成公共的花园空间，也可是顶层住户的独享空间。
相关绿化配置可设置假山、喷泉、休闲室、甚至空中泳池等豪华设施；2.塔楼空中花园：在塔楼设计的塔楼平面部分，一般是住户共享的公共空间，在配置的时候，应着重考虑多设置一些老人休息、儿童玩乐的设施；3.退台空中花园：一般是住户的独享空间，并且该项目周围应该有比较好的自然景观，退台花园不但自成一体，还要与自然环境有效结合，才能取得明显的效果；4.空中架空层花园：一般采用在高层项目里面，即牺牲建筑面积，以5-8层为单位设计架空层。
它实际上是塔楼平面空中花园的放大与叠加，但在设置时注意不要与塔楼空中花园雷同，因为此种花园是为强调沟通与改善生活品质而设，要注意花园的文化品位；5.空中连廊花园：一般采用在高层项目里面，有两栋高层在空中以连廊形式连接，在连廊里设置花园；6.阳台空中花园：是将阳台功能扩大，从而形成私家花园；7.内部空中花园：是套型内部牺牲一部分面积，形成入户花园。
洋房专题研究
一、什么是洋房
—— 洋房的特征
洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的 范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。
洋房的特征——品质提升关键词：
1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方 式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一 定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。
2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的 增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。
3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的 建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异
洋房产品在住宅解决方案中的常见角色：
洋房专题研究
二、洋房的分类
退台 洋房
通过向阳面的层层退台打造出情景式的花园感受，是目前 主流的洋房产品形式
➢层层退台的台阶状结构将住宅单元逐层错位叠加、层
层退台 , 使每户都有独用的大面积平台 ；
Байду номын сангаас
➢将花园真正的引入到了每一户当中，真正实现了处处
是花园的意境；
➢对居住者来说，是一种心理的缓冲，不会感觉到建筑
1、入户方式开始趋于“私有”
目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住 户获得相对独立 的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。
2、居住空间的“丰富多元”
空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显 增加：
洋房可行性研究报告
洋房可行性研究报告一、研究背景洋房作为一种独特的住宅类型，在国内近年来逐渐受到人们的关注和青睐。
其独特的设计风格和高端的定位，使其成为了一种新兴的住宅选择。
本报告旨在对洋房的可行性进行研究，以期为相关产业提供有益的参考和建议。
二、调研方法1. 数据收集：通过文献资料、统计数据和现场调研，收集和分析相关信息。
2. 实地走访：走访已建成的洋房项目，了解其销售情况、居民反馈和运营管理情况。
3. 专家访谈：与设计师、开发商和房地产经纪人进行深入交流，了解他们对洋房市场的看法和预期。
三、市场需求分析1. 消费升级趋势：随着经济水平的提高，人们对居住品质的要求逐渐提升，洋房的独特设计和高端定位符合了现代都市人的精致生活需求。
2. 城市化进程：城市化进程不断推进，城市居民对生活品质的追求也在不断加强，洋房作为一种高端住宅产品，有望成为城市中高端人士的理想选择。
3. 二次置业需求：随着一线城市房价持续走高，购房者开始将目光投向了二三线城市，而洋房的高品质和独特性，有望成为购房者的置业首选。
四、市场竞争分析1. 竞争对手：目前国内洋房市场主要有国内开发商和海外房企在竞争。
其中国内开发商主要以规模开发为主，海外房企则主要以品牌和设计为重点。
2. 产品定位：不同的竞争对手在洋房产品的定位上各有侧重，有的强调规模效益，有的则更加注重品牌和设计的差异化。
3. 市场需求：市场对洋房的需求呈现出多样化和差异化的趋势，消费者对洋房的需求不仅仅是住房功能，更加追求其独特性和生活品质。
五、可行性分析1. 土地成本：目前城市土地成本不断攀升，高昂的土地成本对洋房项目的开发和盈利带来了一定的挑战。
2. 开发成本：洋房项目的设计和建设成本较高，需要充分考虑设计风格和材料选用，同时还需考虑运营管理成本。
3. 销售预期：洋房作为一种高端住宅产品，其销售预期需要充分考虑市场对品质和独特性的认可，同时还需考虑当地购房者的购房能力和购房意愿。
六、发展建议1. 定位精准：根据城市特点和目标人群，精准定位洋房产品的类型和风格，增加项目的市场竞争力。
重庆花园洋房面积专题研究详细版.doc
大点好？小点好？——重庆花园洋房面积专题研究一、洋房起源及概念花园洋房起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。
更为具体地说，它是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。
狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。
广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。
一般首层赠送花园，顶层赠送顶跃，中间楼层多阳台和露台设计，户户观景。
二、重庆花园洋房发展脉络梳理随着时间的推移，洋房在不断的发展和进化，从面积大小来看，03年以前的洋房主力面积在120—160平米，到06年、07年面积开始走大，主力集中在200平米左右，而发展到现在，面积开始逐渐多元化，从68-190平米。
不管从洋房的种类、面积大小，还是产品特点、产品品质感来看，目前洋房市场可以说是百花齐放，百家争鸣。
从产品设计来分析，洋房户型的功能在不断完善，从前庭后院，送入户花园或屋顶花园；到赠送大量的面积，如送“退、错、露”形成的露台，送地下室等；再逐渐发展为产品建筑风格异域化和材质向别墅看齐，更强调产品的品质感。
（二）知名开发商洋房发展梳理万科洋房的面积从04年的138-168平米大户型到08年的70-124平米的小户型，再到2010年面积适中的90-158平米，这变化也反映出万科在户型面积上不光追求舒适度及豪华度，还更深层次的追求最佳舒适居住尺度标准。
花园洋房全方位研究
花园洋房全方位研究1. 引言花园洋房是一种建筑形式，一般指位于城市郊区或乡村地区的独立住宅，拥有独立的花园空间。
与传统公寓或高层住宅相比，花园洋房更加注重居住者的私密性和舒适度。
在本文中，我们将从设计、功能、优势和未来发展等方面对花园洋房进行全方位的研究。
2. 设计花园洋房的设计注重与周围自然环境的融合，追求自然、宜居的居住环境。
一般来说，花园洋房的设计会考虑以下几个方面：2.1 布局花园洋房通常采用一层或两层的布局，整体布局紧凑，便于居住者的居住和移动。
一般会包括起居室、卧室、厨房、卫生间等常见功能区域。
同时，花园洋房的布局也会考虑到私密性，通常会设立围墙或篱笆来保护居民的隐私。
2.2 外观花园洋房的外观设计简洁大方，通常采用大面积的玻璃窗户和明亮的色彩，以增加室内的采光和通风效果。
同时，花园洋房的外墙常常还会使用石或木材等自然材料，增加建筑与自然环境的融合感。
2.3 花园花园是花园洋房最重要的设计元素之一。
花园可以是前院、后院或侧院等，一般会有绿草、花朵和树木等绿色植物，为居住者提供一个与自然亲近的环境。
花园还可以设置露台、游泳池、凉亭等设施，增加室外生活的乐趣。
3. 功能相对于传统住宅形式，花园洋房具有以下几个功能上的优势：3.1 私密性花园洋房通常拥有独立的围墙或栅栏，可以有效地保护居住者的隐私。
居住者可以在自己的花园中，与家人或朋友共度美好时光，不受外界的干扰。
3.2 室内外空间的融合花园洋房注重室内外空间的连接与融合。
大面积的玻璃窗户可以使室内获得充足的自然光线，同时也方便居住者欣赏花园的美景。
此外，花园洋房还常常设计有室外露台或阳台等，供居住者享受户外生活。
3.3 生活品质花园洋房通常拥有较大的空间，使居住者能够自由地依据自己的生活方式进行布置。
同时，花园洋房独立的花园空间可以使居住者与大自然更加亲近，享受到更好的生活品质。
4. 优势花园洋房相对于传统住宅形式的优势主要体现在以下几个方面：4.1 投资价值由于花园洋房拥有独立的花园空间和较大的室内空间，因此往往具有较高的投资价值。
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括市场中的洋式联排（戒双拼）的TOWNHOUSE，户型较
大，居住舒适秳度高。
广义的洋房已不再是别墅，称之为Garden House 或者 Garden Apartment更贴切，是介于别墅和普通公寓之间， 为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国 乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划 较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的 社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。
一、什么是洋房 二、洋房的分类 三、洋房的设计
四、洋房的附加值设计手法
五、洋房的设计亮点
四、洋房的附加值设计手法
洋房“送”什么？ 洋房怎么“送”？
送
地下室、花园、夹层、露台、阳台等
四、洋房的附加值设计手法
—— 首层地下室的赠送
由于洋房的层高决定了其首层必然的亲地特性，地下室成为了洋房首层
单元的重要赠送手段
首层保留两个入户 ，一个是单元楼梯间，一个是首层花园； 室内课进入地下室，地下室为全赠送空间，甚至可以连接负二层的地下停车场，当做私家车位使用；
四、洋房的附加值设计手法
—— 二层地下室的赠送
通常洋房的首层和二层都能实现单独入户，因此在满足了首层赠送地下
室的基础上，二层也开始出现赠送地下室的情况
2、居住空间的“丰富多元”
3、“院落感”的价值开始体现
一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方 面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强； 所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。
4、造型特质从“整体”走向“细节”
一、什么是洋房
—— 洋房的特征
洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的 范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。 洋房的特征——品质提升关键词： 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方 式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一 定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。
0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 1.3
层数增加一层，容积率可增加约0.2 密度增加1%，容积率可增加约0.05
三、洋房的设计
洋房经过多年的发展历程，其产品设计已经呈现出一些基本的要素特点，
主要体现在“院、退、露、跃”四个方面
专供本栋的停车 位，每户赠送的 储藏室
大面 积露 台赠 送 南露台 南露台 侧露台 F3 层层露台 F5及跃顶 跃顶主卧 和花园
家小院，给到更多别墅的感觉，楼上住 户的入户通道完全与小院隔离，使得小 院的专有性和私密性更强
三、洋房的设计
退——从第二层开始退
台，打造出类似金字塔式的 建筑格局，减小了垂直楼房 给人的压迫感，同时为露台 提供了绝佳的存在可能
三、洋房的设计
露——层层露台，户户露台，露出
花园，露出阳光，带来更多亲近自然的 感受，露台越来越成为洋房的基本设计
上层
共享层
上层使用的共享夹层
下层使用的共享夹层
下层
共享层 上、下层各享有夹层的部 分面积，但夹层并没有占据 整层空间
金域中央
四、洋房的附加值设计手法
—— 露台赠送
通过层层退台实现户户有露台，户户有赠送，露台一直是洋房赠送面积
的基本手段，也是洋房中间楼层面积赠送的主要方式
五层
二层
三层
四层
二层：111平米 3室2厅2卫 三层： 98平米 3室2厅2卫 四层： 88平米 3室2厅2卫 六层： 72平米 2室2厅1卫
积的同时也可以有效隔 离邻近物业。
案例：重庆龙湖睿城 私家花园总计面积 40900 平方米，私家花 园占住宅区景观面积 65%
四、洋房的附加值设计手法
—— 沿用高层的常规赠送
抛开退台从户型上讲，洋房和高层并没有实质上的区别，因此高层住宅中
的一些常规赠送面积手法在洋房中同样适用，且发挥空间更大
华润国际社区
每个房间设置露台户型 露台设置较为集中户型
4㎡ 7㎡ 12㎡ 22㎡
集中设置的大面积 露台更受欢迎
21㎡
12㎡
四、洋房的附加值设计手法
—— 公共绿化私有化
控制公共绿化面积， 尽可能划给私家庭院
建筑栋距较差，私 密性受到影响，因此在 满足集中绿地的标准下， 尽量将公共绿化划入私
家庭院，社增加庭院面
集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的 关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、 材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。
一、什么是洋房
—— 洋房的价值
洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感
一、什么是洋房
1、入户方式开始趋于“私有”
目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住 户获得相对独立 的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。
空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显 增加： 前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景 联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充
一、什么是洋房 二、洋房的分类 三、洋房的设计
四、洋房的附加值设计手法
五、洋房的设计亮点
三、洋房的设计
洋房产品对容积率的贡献
理论容积率=建筑层数×建筑密度
洋房的经验密度在20%左右 洋房层数 理论容积率
4F 4+1F 5F 5+1F 6F 6+1F
4×20%= 4.5×20%= 5×20%= 5.5×20%= 6×20%= 6.5×20%=
万科四季花城
龙湖源著
四、洋房的附加值设计手法
—— 夹层赠送
更为独特的方法为夹层赠送，在建筑面积计算规则以内，实现有效地空
间赠送
考虑到夹层的层高和实用性，通常情况下，夹层都不会以整层的形式出 现，而做出的夹层可分别赠予上层和下层，建筑面积仅算一半
四、洋房的附加值设计手法
—— 夹层赠送
上、下层中出现的一个共享夹层，各自享受一部分赠送空间
半地下室面积：38㎡
Байду номын сангаас
进入半地下室
一层送半地下室
二层送半地下室
四、洋房的附加值设计手法
——首层花园赠送
洋房可以像别墅一样，将近距离周边的绿化当做花园赠送出来，通常情
况下首层住户都能享受这种私家花园
首层住户因享有得 天独厚的亲地条件， 使得其更加容易享有 围绕房屋的私家花园； 私家花园通常分布 于房屋前后和四周， 与公共空间隔离起来， 二层及以上住户需从 另外的通道进入楼上， 保证了花园对于首层 住户的私密性；
首层和二层都是双入户； 同时将地下室分作两个部分，分别赠予首层和二层住户； 首层的地下室从室内进入，二层的地下室直接从室外楼梯进入；
金科十年城
四、洋房的附加值设计手法
—— 二层地下室的赠送
二层建筑面积：138㎡ 一层建筑面积：143㎡ 半地下室面积：48㎡
洋房二层通过： 露台花园→一层 花园→下层花园 进入地下室
—— 洋房的价值
洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
一、什么是洋房 二、洋房的分类 三、洋房的设计
四、洋房的附加值设计手法
五、洋房的设计亮点
二、洋房的分类
在不同的地块和市场环境下，洋房产品也呈现出比较明显的差异，主要
表现为四种形式
常规 洋房
退台 洋房
山地 洋房
度假 洋房
二、洋房的分类
家花园，还可以打造成为舒适的阳光书房
通过访谈发现，业主对露台的 接受度较高，春夏季节的使用频 率高于秋冬季；
在露台中布置绿植、桌椅、鹅 卵石等，使居者能够充分的接触 自然，同时丰富了生活情趣；
超大露台的赠送也是洋房类产 品的一大卖点；
四、洋房的附加值设计手法
—— 露台赠送
比起每个房间都设置露台，集中设置的大面积露台更受客户欢迎
下沉 庭院 B1 底层花园
挑空 下沉 客厅 F1
退台设计
F2
院——底层的私家小院 退——退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面 露——更多的室内空间暴露给自然 跃——跃顶层，复式设计，更大的赠送空间，给予更大的顶层花园
三、洋房的设计
院——目前的洋房都会留有首层的私
• 采用半围合半独立的院落式组团，
打破传统“兵营式”布局
成都弗莱明戈
洋房布局于项目内部，外 围采用高层隔离
重庆弗莱明戈
• 容积率：
成都弗莱明戈（含部分小高、高 层）：1.55 重庆弗莱明戈：1.36
五、洋房的亮点设计
—— 洋房别墅化
【产品形态II】包括底TOWN、顶TOWN和平层产品
顶跃
平层
二跃三
2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的 增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。
3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的 建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异
洋房产品在住宅解决方案中的常见角色：
常规 洋房
建筑体外形更近似于普通多层住宅，建筑外立面规整，无
退台，变化性不强
通常仅首层带私家花园，顶层复式，带露台
和花园；
多阳台、飘窗和入户花园设计； 景观打造依靠小区内一定规模的绿化来实现。
二、洋房的分类