易居中国专题研究-平层大宅-全国武汉
2023年武汉房地产行业市场需求分析
2023年武汉房地产行业市场需求分析武汉作为中部地区的经济中心和人口密集区，其房地产市场一直都是国内的热门话题。
近年来，随着国家政策的调整和市场环境的变化，武汉房地产市场也在不断地发生着变化。
那么，武汉房地产行业的市场需求究竟是什么呢？本文将从几个方面进行分析。
一、住房改善需求住房改善需求是房地产市场中最重要的需求之一。
根据国家发展和改革委员会发布的数据，武汉市目前住房保有量已达到1700万平方米，但其中大部分为老旧住房，存在着改造维修和重建的需求。
此外，随着城市化的加速，外来人口持续增加，他们对更好住房的需求也在不断提高。
因此，针对这一市场需求，武汉地产开发商将会继续开发改造老旧住房、推出更高品质的住房产品，以满足市场的需求。
二、独立居住需求随着城市化的快速发展，越来越多的人选择独立居住，这也促进了市场对公寓、小户型及单身公寓等独立居住型住房的需求。
据了解，武汉市地铁沿线公寓的市场需求比较旺盛，其中多数是面向年轻人群的小户型公寓。
随着房地产市场快速发展，这一市场需求还将继续增加。
三、投资需求房地产市场是广大投资者的重要投资领域，包括大量的个人和机构都会选择在武汉房地产市场进行投资。
根据统计，大部分的投资需求来自于外来人口和本地人群，投资方式多以购买房产和租赁为主。
因此，武汉房地产市场的开发商们将会更多地考虑投资类型的房产产品，以吸引更多的投资者参与市场。
四、文旅地产需求近年来，随着中国旅游业的蓬勃发展和人民生活水平的提高，文旅地产逐渐成为了市场需求的关键之一。
武汉市也在不断开发旅游文化产业，如江滩文化带等，这些区域对于各类文旅地产需求的增加也起到了重要的推动作用。
因此，武汉房地产市场的开发商们将会更加注重文旅地产板块的发展。
总体来说，武汉房地产市场的需求呈现出多样化的趋势，未来市场将会继续朝着多元化的方向发展。
因此，房地产开发商在开发和销售房产产品时，需要更加注重市场需求的分析和研究，以更好地把握市场变化的脉搏，适应市场的需求变化，提供更符合市场需求的产品。
浅谈滨水超高层住宅的设计创新与难点---以武汉长江中心文华府项目为例
浅谈滨水超高层住宅的设计创新与难点---以武汉长江中心文华府项目为例摘要：随着社会经济的发展，人们对生活品质的要求逐年提高，享有稀缺景观资源的城市核心区开发强度不断攀升，地标型超高层住宅频现。
本文以武汉长江中心文华府项目超高层住宅的创新设计介绍与技术难点剖析，总结分析此类超高层住宅的设计重点和经验。
关键词：超高层住宅，滨江资源，多维立体，创新设计，公建化立面引言：我国已进入城镇化的战略转型期，“确保城镇化质量、提高人民生活品质”已是当务之急。
享有稀缺景观资源的城市核心区高强度开发、高品质开发、复合立体开发呈必然趋势。
在拥有江河湖海等优质景观条件的滨水区域建造超高层住宅，体现了都市居所的文明与高度，代表了未来城市核心区住宅的发展方向。
项目概述武汉长江中心项目（后文简称长江中心）位于湖北省武汉市武昌滨江商务区，地处武汉内环内，是武汉市政府规划打造的总部经济聚集区，也是长江主轴核心发展板块。
项目北侧紧邻长江，南临武昌古城，东临沙湖公园，与汉口沿江商务区隔江相望，是武昌滨江最重要长江界面，拥有独一无二的景观视野（图1）。
长江中心共11个地块，总用地19.4万㎡，总建筑面积160万㎡。
包含400m地标超塔（B1），21万㎡特色商业综合体（A1），6栋总部办公楼（C1、C2、C3），2栋超高层公寓与7栋住宅塔楼（B2、B3、B4）。
其中B2、B3、B4为商住地块，用地面积6.4万㎡，建筑面积63万㎡，综合容积率7.5，地块案名武汉长江中心文华府（后文简称文华府），本文重点阐述文华府超高层住宅的设计创新与技术难点（图2）。
图1：区位与资源图2：长江中心鸟瞰图项目总体难度分析如何利用好江景资源同时尊重城市空间、提升城市形象在此类项目中尤为重要。
如何解决小地块高强度开发带来的景观花园狭小、邻里关系淡化也是一个重要课题。
其次，超高层住宅的结构、核心筒、设备要求高，导致实用率偏低的问题也应合理解决。
另外，结构设计、避难层空间的利用，都是超高层住宅的设计难点。
武汉城市布局与风水格局的研究
武汉城市布局与风水格局的研究【摘要】武汉城市布局与风水格局一直备受关注，本文通过深入研究了武汉城市布局的历史渊源和风水在中国传统文化中的重要性，明确了研究目的和意义。
在分析了武汉城市布局的特点、风水格局和不同地区的风水特征，探讨了武汉城市规划中的风水因素以及城市发展与风水格局的关系。
总结了关于武汉城市布局与风水格局的研究成果，给出了对武汉城市规划的启示，并展望了未来研究方向。
通过本文的研究，可以更好地了解武汉城市的布局和风水格局对城市发展的影响，为未来的城市规划和发展提供重要参考。
【关键词】武汉、城市布局、风水格局、历史渊源、中国传统文化、研究目的、意义、特点分析、地区风水特征、规划、城市发展、关系、研究成果、规划启示、未来展望.1. 引言1.1 武汉城市布局的历史渊源武汉城市布局的历史渊源可以追溯至三国时期的江陵城。
江陵城是当时的都城，其布局体现了军事防御和居住需求。
随着历史的演变，武汉逐渐形成了今天的城市风貌。
在唐宋时期，武汉成为了襄阳和黄州的商业中心，城市规模逐渐扩大，城市布局也相应发生了改变。
此后的明清时期，武汉成为了长江流域的重要交通枢纽，城市规模更加壮大，布局也更加科学合理。
近代以来，武汉经历了多次战争与开埠，城市布局又发生了一系列变化。
如今，武汉作为国家中心城市之一，城市规划更加注重绿色生态和可持续发展，同时保留了一定的历史遗迹和文化特色。
武汉的城市布局历史悠久，承载了丰富的历史文化底蕴，是中国中部地区独具特色的城市。
1.2 风水在中国传统文化中的重要性风水在中国传统文化中占据着极其重要的地位，被视为一种关于自然和人类之间能量流动的学科。
在中国传统观念中，风水是一种连接自然和人类生活的重要元素，认为自然界的气场会对人类的运势和命运产生重大影响。
古代中国的帝王将相、建筑规划、城市布局等重要事物都会参考风水格局，以求吉祥和平衡。
风水理论既包含了地理环境的考量，也涉及到建筑、家居布置、墓葬等方方面面的生活方面，被视为一种重要的文化传统。
武汉住宅户型未来发展趋势分析
武汉住宅户型未来发展趋势分析一、武汉住宅户型发展历史武汉住宅户型发展历史可以分为三个阶段：福利分房时代、中大户型时代和中小户型时代，每个阶段都有其不同的形成和发展的原因，也由此抒写了武汉的住宅户型的发展历史。
1、福利分房时代1996年以前，武汉人的住房问题基本上是依靠福利分房解决，其住房和户型条件由单位性质、效益及房主在单位的级别、贡献决定，一般不能自已做主，分到什么条件就是什么条件。
在这种情况下，有的人可以住花园洋房甚至别墅，而有的人却只能住单身宿舍，住房条件和房主的实际需求之间存在着极大的差异。
同时，在户型设计上也没有很好地考虑到人性化的住宅需求，纯粹是以满足基本住房需求考虑。
因此，福利分房时代的户型只可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求。
2、中大户型时代1996年-2002年这段时间内，武汉的商品房市场逐渐发展起来，同时，房价涨幅与市民月均收入涨幅之间差距相对较小，而福利分房则随着企业改制等种种原因逐渐退出历史舞台。
在这种情况下，商品房作为部分有福利房人士改善现有住房条件及无福利房人士解决住房问题的需求对象逐渐成为房地产市场的支柱。
由于房价涨幅与市民月均收入涨幅差距较小，使得市民购买能力相对较强，因此中大户型受到广泛青睐，购房者普遍倾向于购买120㎡以上的3房的住宅。
3、中小户型时代2003年至今，武汉的房地产市场发展日渐成熟，房价也像坐上了直升机一样，突飞猛进、一路上涨，目前均价已经超过4000元/㎡，年增长幅度从2002年之前的5%左右升至目前的10%-15%，且有越升越快之势。
而市民的月平均收入涨幅却变化不大，从2000年直至今增长率一直保持在15%左右的平稳状态，较之房价涨幅差距甚大。
在这种情况下，市民购买能力随着房价一路高歌猛进而逐渐受到限制，对住房面积的需求也不得不从中大户型逐渐调整为中小户型。
小结武汉市民对住宅户型的需求由自身经济条件来决定，在购买能力许可的范围内倾向于较大面积的户型。
2019年11月创远集团 长沙平层豪宅专题研究
趋高，容积率并不是衡量平层豪宅 趋低，容积率是衡量别墅项目的关
的关键指标
键指标之一
会所、商业
会所
对配套要求较高
对居住环境要求较高
讲究“人与社会和谐共处”
讲究“深居简出”
平层豪宅一般都处于城市中心或者城市副中心，对地段以及配套要求较高，更讲究邻里上下的融洽 共处，而别墅豪宅更注重“深居简出”的安宁境界。
对于平层豪宅的界定：
➢资源：距离中心近，能享受市中心的商业配套。或是坐落于一座城市的核心区域，拥有这座城市最 为繁华的商业、快捷的交通以及周全的生活配套 ；或是拥有市中不可复制的自然环境资源、独特人 文底蕴 ；如上海翠湖天地御苑
➢产品：平层豪宅一般单套面积能够满足别墅大部分功能需求，达到400-500㎡ ，如汤臣一品
2/33
3/35
2/40 .7 3/10 0.27 4/10 4.55 4/78 .42 3/65 .75
衣帽 间
厨房
露台
庭院或花 园
地下室
/ 6.5 /
1/10 10
/
1/8. 88
9.25
1/17 .02
入户花园 19 入户花园 15 花园300500
/ / 187.42
2/17 20.5 4/15
1
4.2/35
1/18
447
1.2 万
3
3.6/47 1/71.
.36
04
936. 1.2 73 万
4
3.6/47 1/130
.6
.37
445
1万
2
7/35.1 1/38.
9
88
310
880 0
3
4.2/43 1/50.
大平层豪宅研究ppt课件
项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验
住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400 ㎡，整
个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/ ㎡。
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易居中国 E-HOUSE
CHINA
专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展
上海——中国平层大宅的崛起之都
易居中国 E-HOUSE
CHINA
核心优势 景观视野
社交人脉
平层大宅较大的空
间，可以把住宅和
私人商务功能、私
人社交功能进一步
结合，兼其地理位
置便利，对于私密
会客和小众宴请较
别墅更适合；这无
形的上流社会生活
社交圈层是别墅无
法企及的
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专题研究—— 平层大宅
平层大宅作为后起之秀 凭借其自身的特点
在生活配套、户型分布、景观视野、物业管理、社交人脉等 方面有着别墅无法比拟的优势
境下诞生的经典产物。
平层大宅起源于西方且流行已久
2002年
欧美流行已久， 美国最为流行
中国引入 2005年
中国开山之作
09-10年 中国风行
据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层产品占据了榜上 的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点
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CHINA
专题研究—— 平层大宅
易居中国 E-HOUSE
CHINA
平层大宅
1
专题研究—— 平层大宅
引言
平层大宅介绍
定义
特点 相对别墅的
优势
平层大宅发展
大平层户型专题研究
4
二
武汉平层大宅市场
武汉大宅市场的转变
武汉平层大宅市场
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【武汉大宅市场演变】
平层大宅——后别墅时代的阶段性到来
一味求大 向别墅开启：错层、复式、 跃式结构风行
1995
2000
2005
2006
2008
挖掘平层价值：主卧 独立生活系统出现
08-09年 平层大宅市场探 索
武汉市大宅市场的演变
追求功能：双卫、独立 书房、玄关等的出现
引领武汉平层豪宅
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【武汉平层大宅市场】
万达公馆户型
万达公馆将武汉唯一纯大户平层豪宅作为一大卖点，引领武汉后别墅时代的到来，成为 武汉平层大宅市场的领航者
引领 未来 市场
项目推出16大世界精装品牌 的装修标准：4000元/平米的 装修标准进一步体现了该项 目的高端形象。 而240平米以上的户型只做两 房、三房，90平米的超大客 厅，更有双主卧、套间设置， 另设佣人间，彰显平层大宅 的大气与奢华。
内环线上的璀璨明珠
将打造成为城市中央顶级综合体。
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【武汉平层大宅市场】
复地东湖国际二期户型
2010年1月，复地〃东湖国际天颂系开盘， 均价超过1.4万元/
㎡,其8号楼238 ㎡空中别墅更是开盘即售磬。
市场火爆 天颂系238 ㎡四房
2010年10月15复地〃东湖国际发布天际系sky house，据了解，复 地〃东湖国际天际系sky house最高售价达1500万/套。 共45层高，以
231 ㎡四房
237㎡五房
06、07年的市场有大平层产品，但平层大宅的概念未被提起
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【武汉平层大宅市场】
金都汉宫
占地面积：106560平方米 总建筑面积：300000平方米
易居武汉幸福湾营销策略汇报201502
易居（中国）·湖北大区 2015.02
易居优势及大盘操作案例 项目核心营销思路 2015年营销执行 团队构架及案场管理
目 录
易居优势及大盘操作案例
易居资源
大盘案例
借鉴点
易居优势【第一优势】
2014年武汉楼市单盘成交Top10，易居实力代理“前五占四”/“前十占六” 2014年，武汉 每天不一样
户型 2*2*1（A） 3*2*1 （B） 3*2*1 （C） 3*2*1 （D） 3*2*2（E）
汇总
面积 （㎡） 75.8 90.71
90.89
92.85
117.8
/
推出 套数 176 58
59
152
152
597
推盘 比例 30% 10%
10%
25%
25%
100%
销售 销售价格（元
套数
/㎡）
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花样年
2014年
易居中国
深耕汉口市场10年
见证了汉口的成长与发展！
……
2008年
2009年
2010年 2010年 2012年 2012年
同安家园
汉口花园
天伦我的寓所
天实嘉锦苑 常青南园 汉口城市广场
在这里，我们积累了来访客户约35000组，成交客户约3410组，
在汉口的易居会会员达21.1万，白金会员8.5万，共计29.6万余组。
9070
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已售比 47% 10%
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3%
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26%
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9350
157
9200
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典型项目个案分析
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专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的引入 引入 九树 “九树”——中国平局大宅的开山乊作
平局大宅概念大概在2002年迚入内地，萌収初期引収市场关注较 大，而2005年九树作为杭州首个平局大宅项目，可以看为中国平 局大宅的开山之作。
当时开収商碍于地形和容积率的限制，请英国设计师戴卫·奇
平层大宅特点——内部顶级配套
平局大宅作为别墅产品的华丽转发，其本身就是一个高端产品， 因此，其内部配套也绝对高档
以下为“汤臣一品”的顶级装修配套标准
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专题研究—— 平层大宅
平层大宅相对于别墅的优势——五大优势
平局大宅相对于别墅的优势日渐突出
别墅带来的交通问题以及生 活的便利性使得很多人望而 却步；而平帯大宅回归市中 心，能兼顾小孩上学的问题、 美容健身娱乐问题。
上海 香港
天玺成为香港最高的住宅，面积由88242平斱米。一套大户型公寓的叫价 高达54万元/平方米。
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专题研究—— 平层大宅
北京 御园
杭州 九树
广州 星河湾海怡半岛
上海 汤臣一品
随着2009年中国豪宅市场数据的丌断刷新，一个新的豪宅产 品——平局大宅开始风起云涌，成为传统别墅的华丽转发
武汉豪宅标杆
项目特点：地处武汉市一环线内，面临开阔的长江，临
江线近400米，东西长约300米。90%的户数拥有一线江景。 大尺度、低密度的绝版空间，只有1/10的土地面积用来建房 子，亓万平米的中心园林，相当于8个标准足球场大小。
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专题研究—— 平层大宅
武汉平层大宅市场 金都汉宫
相比敞开式格尿的郊区别墅， 平局大宅屁住安全性更高。其 严密的门禁设斲、入户防范系 统、小区管家等系统更让人省 心。
都市生 活配套
物业管理
三四局的联排空间相 对狭窄，还能不邻屁 隔窗相望；大平局为 单局空间布尿，没有 了上下楼梯的烦恼， 感观开阔舒适。
核心优势 户型分布 社交人脉
大平局和别墅如果共享一块绿 化水景，别墅由于最高3局， 其景观效果必然丌如大平局。
未把平层大宅作为一大卖点 可见当时平局06、07年平局大宅已经出现在市面上，但武汉市场幵没有平层大宅这个概念。
231 ㎡四房
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237㎡五房
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专题研究—— 平层大宅
武汉平层大宅市场 金都汉宫
占地面积：106560平斱米 总建筑面积：300000平斱米 容积率：2.18 绿化率：45% 开盘时间 ：2006年11月 目前销售均价：17000元/平米 建筑形态：高局、小高局 项目地址：武昌区临江大道66号 开収商：武汉浙金都房地产有限公司
06-07年
08-09年 平局大宅市场探 索
10年 平局大宅市场 第一次火爆
11年— 平局大宅标 杆出现，产 品集中推出
武汉市平层大宅市场发展
市场无平局大宅概念
世茂锦绣长江
金都汉宫
复地东湖国际
万达公馆 武汉天地
武汉市目前具有一定的大宅市场，但其平局大宅产品还处于起步阶段。 人们屁住生活品质的提高，对生活斱式功能空间的追求也愈加强烈，催生着武汉市大宅产品的阶段性更新换代。
目前销售均价：12000元/平米
建筑形态：高局、赸高局 项目地址：武汉市汉阳区滨江大道188号
开収商：武汉市世茂锦绣长江房地产开収有限公司
项目特点：世茂锦绣长江项目总投资近100亿元，地理位置十 分优赹，屁两江乊交，武汉三镇乊中，怀抱2公里赸长江岸线。世 茂锦绣长江从两江四岸复合功能区（RBD）収展要求出収，为武汉 新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒庖及高
平局大宅属于资源性的豪华定位，其所处地段必定是城市核心 区戒景观资源等稀缺资源的占有
城市核心区资源的占有 稀缺景观资源的占有
汤臣一品
陆家嘴· 尖
御园 三山五园一学府 史上罕见皇家园林集群环绕 中华第一学府比邻 7
前面是一个历史的风景 后面是一个国家的经济
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专题研究—— 平层大宅
线滨江，正对外滩建筑群，不东斱明珠， 10年12月
金茂大厦，环球金融中心幵肩而立。
30万/ ㎡
09年18万/ ㎡ 06年13万/ ㎡ 05年11万/ ㎡
汤臣一品对外公开的是A、B、C三栋
A栋为一层一户，360度全觅上海，单套面积约为
597平斱米。
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B栋不C栋为一层两户，单套面积约为434平斱米。
平层大宅——后别墅时代也必定阶段性到来
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专题研究—— 平层大宅
武汉平层大宅市场
世茂锦绣长江
占地面积：572286平斱米
总建筑面积：1650000平斱米 容积率：2.97 绿化率40%
新武汉 世中心 世茂滨江生活OSCAR
开盘时间（一期）：2006年10月
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专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展 发展
上海——中国平局大宅的崛起乊都
中粮海景 “上海三大滨江豪宅”乊一，1999年拿地到2009年正式出售，66席一 个月内一售而空，售价达11万/㎡为其楼板价25倍。 壹号
中粮海景壹号位于陆家嘴核心，不汤臣一品地段相差
无几。占地2.4万斱，总建筑面积12万斱，由5栋赸高
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专题研究—— 平层大宅
上海的平层大宅 市场已经进入热 销时代
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专题研究—— 平层大宅
四 武汉平层大宅市场
武汉人均住房面积增加
武汉大宅市场的转变
武汉平层大宅市场
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专题研究—— 平层大宅
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专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展 发展 汤臣一品 上海——中国平局大宅的崛起乊都
汤臣一品是中国平局大宅市场上最耀眼的明星，也是天价豪宅的开 创者，被人称为——中国最贵的楼盘
汤臣一品占地2多万斱，总建筑面积达11.5 万斱。地处上海浦东小陆家嘴核心区，一
金都汉宫可以说是武汉豪宅市场由别墅阶段转向后别墅时代的一个代表作，项目的成功影 起了武汉市其他开发商对平层大宅的关注
06年一期、08年二期中大户型占绝大多数，但 都带有少量120-170 ㎡中型户型，是对武汉平 局大宅市场的探索。
探索 发现
10年三期项目定位为全部的大户型， 250360平方米的平局大宅，体现了项目对于平 局大宅市场的信心。
普菲尔德迚行设计，在杭州市场引迚了平局大宅概念。推出
后市场反应很好，赢得了好的口碑，其后，杭州许多项目如 留庄、河西溪望庄都对平局大宅迚行了尝试。
项目位于西湖风景区西南部亓云山，开収商将九树定位为“非经验
住宅”。项目为多局12栋，一层一户带电梯，350-400 ㎡，整
个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/ ㎡。
特点
相对别墅的 优势
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专题研究—— 平层大宅
一 引言
汤臣一品在新政収布后创下 30万元/平方米的纨彔。
曼哈顿
中国商人2010年初以 3320万美元天价拍得， 这是曼哈顿住宅单位今年 的最高售价，豪宅位于特 朗普国际酒庖大厦，面积 610平斱米，楼高6.7米， 可纵觅曼哈顿中央公园的 景色。
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专题研究—— 平层大宅
二 平层大宅介绍
平层大宅定义
平层大宅特点
平层大宅相对别墅的优势
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专题研究—— 平层大宅
平层大宅定义——三个标准
目前市场对平局大宅没有个准确的定义，以下市场上定义的平局 豪宅有三个标准可供参考
面积体量方面
• 平局大宅多用于多局和高局，单套面积至少170㎡以上，200-300㎡较为多见。
2002年 中国引入 2005年 中国开山乊作 欧美流行已久， 美国最为流行 09-10年 中国风行
1
起源
起源巴黎 当时在巴黎出现了一些新的住宅 形式，其结构式有柱子而丌是墙 来格尿，是在有大建筑的屁住环 境下诞生的经典产物。
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据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平局产品占据了榜上 的七席位置，成为了这份榜单最叐关注的特点
局江景公寓围合而成。
308㎡
340㎡
中粮海景壹号赶上2009年“豪宅热潮”，纯大宅产品赢得市场
的认同，达成其火爆销售。
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专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展 发展 浦东 星河湾 上海——中国平局大宅的崛起乊都
浦东星河湾同样是上海平局大宅的代表作乊一 2009年8月8日项目创下了6小时卖出40亿元的销售奇迹
尚居住为一体的综合功能区；丌仅不四新地区的建设形成互劢，
易居中国 E-HOUSE CHINA
更促迚了武汉三镇的均衡収展。
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专题研究—— 平层大宅
武汉平层大宅市场 世茂锦绣长江
06、07年的市场有大平层产品，但平层大宅的概念未被提起
项目中有丌少200多平米的四房、五房平局大宅，但项目对其定位是“高端、豪宅、世茂滨江生活OSCAR”
户型品质方面
• 平局大宅的舒适性和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式。其品质领先于市场，且产品 定位走中高端路线。