吉林省2015年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题
2015年上半年北京房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求试题
2015年上半年北京房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元／，间接费率为12％，房屋设备安装工程直接费为300元／，其中人工费为80元／，间接费率为60％，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。
A：144B：276C：324D：1244E：执行层的组织协调2、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是__。
A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小3、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A．间接融资B．直接融资C．基金融资D．债券融资4、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之曰被征收房屋类似房地产的。
A：重置价格B：租赁价格C：评估价格D：市场价格E：执行层的组织协调5、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
A．7B．14C．21D．286、防范估价风险的最后一道防线是__。
A．撰写估价报告B．审核估价报告C．出具估价报告D．估价资料归档7、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行8、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。
房地产资产评估案例分析报告
房地产资产评估案例分析报告一、案例背景本次评估的对象是位于具体城市市中心的一处商业房地产，包括一栋多层写字楼和其附属的停车场。
该房地产所处地段繁华，交通便利，周边配套设施完善。
业主因企业战略调整，计划出售该房地产，故委托专业资产评估机构对其进行评估，以确定合理的市场价值。
二、评估目的本次评估的目的是为业主提供该房地产在评估基准日的市场价值参考，为其出售决策提供依据。
三、评估对象和范围评估对象为上述提到的商业房地产，包括写字楼的建筑面积具体面积平方米，以及停车场的面积具体面积平方米。
评估范围涵盖了土地使用权、建筑物及其附属设施。
四、评估基准日评估基准日确定为具体日期，以确保评估结果能够反映该时点的市场状况。
五、评估方法本次评估采用了市场法、收益法和成本法三种方法。
（一）市场法市场法是通过比较类似房地产的近期交易价格，对评估对象进行估值。
评估人员收集了周边同类型商业房地产的交易案例，并对其进行了分析和调整，以得出评估对象的市场价值。
在选择可比案例时，主要考虑了以下因素：地理位置、物业用途、建筑面积、交易时间等。
通过对多个可比案例的比较和调整，得出了市场法的评估结果。
（二）收益法收益法是基于评估对象未来所能产生的收益来确定其价值。
对于该商业房地产，评估人员对其租金收入进行了预测，并考虑了空置率、运营成本、折现率等因素，计算出其未来收益的现值。
在预测租金收入时，充分考虑了市场租金水平、租赁市场的供求关系以及未来经济发展趋势等因素。
同时，对折现率的确定也进行了谨慎的分析和计算。
（三）成本法成本法是通过计算重新建造评估对象所需的成本，减去折旧和损耗，来确定其价值。
评估人员对土地取得成本、建筑物建造成本、各项税费等进行了核算，并根据建筑物的使用年限和磨损程度计算了折旧。
六、评估过程（一）资料收集评估人员首先收集了与评估对象相关的各种资料，包括产权证明、规划文件、租赁合同、财务报表等。
同时，还对周边房地产市场进行了调研，了解市场行情和交易情况。
房地产估价报告撰写
➢内容
一份完整的估价报告通常由下列8个部分组成：①封 面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价的假 设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附 件。
(一)封面
封面的内容一般包括下列几项： 1．标题 这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告” 。 2．估价项目名称 说明该估价项目的全称。 3．委托人 估价项目的委托人为单位的，为单位全称；为 个人的，为其姓名。 4．估价机构 说明受理该估价项目的估价机构的全称。 5. 估价师 说明负责该估价项目的估价师的姓名。 6．估价作女日期 说明该估价项目估价的起止年月日，即 正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 7．估价报告编号 说明估价报告在估价机构内的编号。
(四)估价师声明 在估价报告中应包含一份由估价师签名、盖章的声明，
它告知委托人和估价报告使用者估价师是以客观无偏见的方 式进行估价的，同时对签名的估价师也是一种警示。
(五)估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调
查确认或无法调查确认的资料数在估价中未考虑的因素和一 些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。
(二)目录
(三)致委托人函 致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信函，
在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下 列几项： 1．致函对象 这是委托人的全称。 2. 致函正文 说明估价对象、估价目的、估价期日、估价结 果、估价报告的有效期 。 3．致函落款 为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由 法定代表人或估价师签名、盖章。 4．致函日期 这是指致函时的年月日。
(八)附件
第2节 估价报告常见错误分析
估价报告常见错误有： 一、技术路线错误（估价方法选择不当） 二、方法运用错误（各种估价方法的常见运用错误） 三、参数确定错误 四、报告格式错误 五、其他常见错误
房地产估价报告的写作详解与案例参考
房地产估价报告的写作详解与案例参考三、房地产估价报告的写作(一）封面的写作成房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构（名称）、注册房if芦姓名）、估价报告出具日期估价。
这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业^象的推广,对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。
1.估价报告名称估价报告名称一般为"房地产估价报告"。
为了一目了然，#可结合估价对 ,和估价目的给估价报告命名,例如"房地产抵押估价报告"、市房屋■估价报告编号'估价报告在本估价机构内的编号，主要便于估价报告的档案管理及查阅。
估价报告编号应反映估价机构筒称、估价报告出具年份，并应按第二节房地产化价报告写作顺序编号数，不得重复、遗漏、跳号。
^3.估价项目名称项目名称是根据估价对象的名称或位置、估价目的，提炼出的筒洁名^如"深圳市罗湖区布吉路X X花园X X阁第20层A住宅抵押价值评估"。
"深圳市罗湖区布吉路"表示估价对象的区位；"X X花园X X 阁第20层A"表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报吿中所使用的名称；"住宅"表示估价对象的用途，"抵押价值评估"表示估价需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。
因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了价值时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作筒要说明。
估价委托人(估价委托人，需要准确无误地写明其全称。
当为单位时，应写明其名称，如"XX贸易有限公司"；当为个人时，应写明其姓名^房地产估价机构(房地产估价机构，同估价委托人相应，应准确无误地写明估价机构的全称。
教你怎么写房地产估价报告——房地产估价报告实例
教你怎么写房地产估价报告——房地产估价报告实例【前言】房地产估价报告是房地产交易中不可或缺的一份文件，对于买、卖双方来说都非常重要。
本篇文章将围绕房地产估价报告的写作方法、内容要点进行详细讲解，并给出一个实例，供读者参考。
【写作方法】1.准备资料编写房地产估价报告前，首先需要搜集相关的资料。
这些资料包括房屋的基本信息、地理位置、周边环境、楼盘特点等。
同时，还需要获取房屋的面积、朝向、房型等详细数据。
2.确定估价方法根据不同的情况，可以选用不同的房地产估价方法，例如比较法、收益法等。
在选择估价方法时，应考虑到房屋本身的特点和估价目的，从而确保估价的准确性和可靠性。
3.总结估价结果在完成估价后，需要对结果进行总结。
对于房地产估价报告而言，这意味着需要简明扼要地概括出房屋的估价价格，同时还需要附上详细的估价依据和分析数据。
【内容要点】1.房屋基本信息房屋基本信息包括建筑年代、建筑类型、楼层高度、户型结构、装修状况等。
这些信息能够对房屋的估价产生一定的影响，因此在编写房地产估价报告时，需要尽可能详细地描述这些信息。
2.地理位置地理位置是房屋估价的关键因素之一。
因此，在编写房地产估价报告时，需要详细描述房屋所处的位置、周边环境和交通状况等信息。
同时，还需要考虑到当地的房屋市场情况和未来的发展前景等因素。
3.估价方法选择正确的估价方法能够使估价结果更加准确和可靠。
因此，在编写房地产估价报告时，需要简要说明采用了哪种估价方法，并对各种参数和变量进行详细的分析和计算。
4.估价结论房地产估价报告的核心部分是估价结论。
在估价结论中，需要简要说明房屋的估价价格，同时还需要说明估价结果的合理性和可靠性。
在说明估价结果时，可以考虑采用一些说明性语言和比较性语言，以便更好地理解和接受估价结果。
【实例】以下是一份房地产估价报告的实例：报告对象：北京市海淀区融科天旭公寓估价方法：比较法估价日期：2021年3月1日基本信息：该房屋建筑于2010年，为塔楼式住宅，总共有20层，房屋朝向为南北朝向，共有4个房间，面积为240平方米。
2015年房地产估价师《房地产估价案例分析》辅导资料3.5
1.收益性其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖;另一类则是长期投资经营，有：1)开发商自营、2)业主自营、3)出租给他人经营等方式。
2.经营内容多，业态多样在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益水平，例如采用收益法估价时应该注意经营内容不同的各部分商业房地产采用不同的收益率(即报酬率或资本化率)。
3.出租、转租经营多，产权分散复杂商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。
【补充理论教材第三章第四节(六)的三种价值定义】无租约限制价值——是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值，其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。
它又称为完全产权价值。
“完全产权价值”不仅是不考虑租赁因素影响的价值，还不考虑抵押、查封等因素影响的价值，并且是房屋所有权和出让建设用地使用权的价值，即完全产权价值是指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。
是“干净”的房屋所有权和“干净”的土地使用权的价值。
出租人权益价值——也称为“有租约限制价值”、“带租约的房地产价值”，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有权益的价值。
其评估价值为已出租部分在租赁期间按租赁合同约定的租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。
承租人权益价值——是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。
其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金差额所评估的价值。
房地产估价师案例与分析第一章第二节：房地产估价报告示例
【教材例1-5】估价项目名称：广州市××区××路××号××在建大厦房地产抵押价值评估估价委托人：××房地产有限公司房地产估价机构：××土地与房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师：×××(注册号×××)、×××(注册号×××)估价报告出具日期：2010年2月8日估价报告编号：××[2010]第××号【注意3】在建工程换过名的，在后边的实物状况分析中要说明，本例就是在P28交代了曾经换过名。
致估价委托人函××房地产有限公司：受贵司委托，本公司对位于广州市××区××路××号××在建商住大厦的土地使用权及地上建筑物(总建筑面积为28238.8865m2)的房地产市场价格进行估价，价值时点为2010年1月12日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用①假设开发法、②成本法、③市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在价值时点的市场价值为￥437949 178元(人民币肆亿叁仟柒佰玖拾肆万玖仟壹佰柒拾捌元整)，估价对象的抵押价值为Y436 307873元(人民币肆亿叁仟陆佰叁拾万柒仟捌佰柒拾叁元整)。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》、《估价结果明细表》。
2015年吉林省房地产估价师案例与分析：分享产权和独享产权模拟试题
2015年吉林省房地产估价师案例与分析：分享产权和独享产权模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。
A：20％B：30％C：40％D：50％E：借款合同2、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去3、（）适用于已分组的分布数列。
A．简单调和平均数B．加权调和平均数C．简单几何平均数D．加权几何平均数4、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为__。
A．10B．9C．0.9D．0.15、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。
A．转让利润B．市场影响C．产权是否清晰D．被拆迁人的利益6、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。
A：上升B：下降C：保持相对稳定D：先上升后下降E：工业用地的监测点评估价格7、估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该土地剩余经济寿命无穷大，该类土地的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2005年1月1日的收益价格为。
A：6866万元B：6713万元C：7161万元D：7661万元E：工业用地的监测点评估价格8、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
2015年房地产估价师《房地产估价案例分析》2.5
不同的环节需要有不同的估价文书。
概括起来，估价文书主要有以下10种：明确估价目的、估价对象、估价时点等基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付款方式、估价报告交付日期等估价的其他事项。
因此估价委托书是由估价出具的作为估价的重要依据，中。
【注意1】应放入附件，附件中没有算错误。
【注意2】就是委托方单方的授权。
由即委托估价方和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。
估价委托合同的作用表现在：①建立受法律保护的委托与受托关系；②明确委托人和估价机构的权力和义务；③载明估价的有关事项。
【注意】是甲乙双方共同签订的合同。
将每项估价项目来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求。
明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间及估价人员安排。
需要针对估价对象状况、估价目的和拟采用的估价方法列出需要的资料清单。
【注意】和前边的作业方案是相配套的。
估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况（包括权益状况）、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影响资料，并将这些资料中。
【注意】估价对象内、外部状况照片，周围环境和景观照片，要放入附件，不放的算错误。
【相关链接】上面的估价委托书也要放入附件中。
估价报告是估价机构出具的关于估价对象的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。
【注意】这是一个估价项目的成果、最终产品，也是技术含量最高的核心部分。
（八）估价报告内部审核表（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录（十）估价报告交接单估价报告交接单主要载明签收日期、报告数量、交接人等，估价报告交接单可以作为估价机构已向估价委托方提交估价报告的和内部存档管理的。
吉林省2015年上半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》基础班课程开通考试试题
吉林省2015年上半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》基础班课程开通考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是。
A：20％B：25％C：30％D：35％E：执行层的组织协调2、城市规划的实施管理主要包括两部分内容。
A：报建审批管理和批后管理B：网络管理和批后管理C：报建审批管理和人工管理D：批后管理和微机管理E：房地产估价机构必须加盖公章3、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用．(2008年试题)A：黄线B：紫线C：蓝线D：红线E：借款合同4、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。
A：市、县人民政府B：市、县人民政府土地管理部门C：市、县人民政府规划管理部门D：乡镇人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章5、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制B．成本控制C．进度控制D．合同管理6、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19B．6.42C．7.20D．9.587、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。
A．43万元B．112.5万元C．123.3万元D．150万元8、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
吉林省2015年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。
假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。
A：400B：628C：656D：700E：工业用地的监测点评估价格2、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。
A．15B．30C．60D．903、某初一(3)班有女生20人，男生40人，该班比例相对指标为。
A：10％B：20％C：30％D：50％E：执行层的组织协调4、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。
A：3173．45万元B：3205．26万元C：4971．37万元D：7602．76万元E：工业用地的监测点评估价格5、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。
A．商品房价格B．重置价格结合成新C．重置价格结合结构差价D．物价部门核定价格6、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A．横道图B．网络图C．进行图D．工序图7、估价报告有效期应从起计．【2003年考题】A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日E：工业用地的监测点评估价格8、在价值工程中，价值的定义为。
A：价值=费用／功能B：费用=功能／价值C：价值=功能／费用D：价值=功能×费用E：执行层的组织协调9、下面说法正确的是。
A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D：房地产估价报告应由估价师个人出具E：工业用地的监测点评估价格10、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。
A．房地产平均价格B．房地产中位数价格C．房地产价格指数D．房地产众数价格11、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。
A：配套设施建设的限制B：房地产使用管制C：房地产权利的设立和行使的限制D：房地产相邻关系的限制E：工业用地的监测点评估价格12、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。
A．国内生产总值B．国民生产总值C．国民收入D．国民消费水平13、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。
A：类似房地产的客观B：类似房地产的实际C：类似房地产的最高D：类似房地产的最低E：工业用地的监测点评估价格14、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。
A：相互影响性B：寿命长久性C：数量有限性D：保值增值性E：工业用地的监测点评估价格15、房地产估价的市场法可以说是以为基础的。
A：均衡原理B：适合原理C：收益递减递增原理D：替代原理E：工业用地的监测点评估价格16、某建筑物的建筑面积6 000 ㎡，坐落的土地面积为2 000 ㎡，土地价格为1500元／㎡，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1 600元／㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1 800元／㎡，则该建筑物的价格为。
A：800元／㎡B：1300元／㎡C：1100元／㎡D：1200元／㎡E：工业用地的监测点评估价格17、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。
A．5760B．4800C．576D．48018、设立地役权通常会使。
A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格19、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》，区分了。
A：“国有”和“集体”B：“有偿”和“无偿”C：“出让”和“转让”D：“征收”和“征用”E：房地产估价机构必须加盖公章20、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是。
A：14％B：10％C：33％D：15％E：借款合同21、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。
A：28．73B：29．11C：344．74D：349．31E：借款合同22、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。
A：房屋权属登记机关B：县级以上人民政府C：房屋拆迁管理部门D：城市规划行政主管部门E：执行层的组织协调23、下列不属于企业利润的是__。
A．营业利润B．投资净收益C．额外总收入D．营业外收支净额24、从卖方的角度看，成本法的理论依据是__。
A．销售状况价值论B．市场供求价值论C．生产费用价值论D．经济花费价值论25、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收__。
A．营业税B．个人所得税C．增值税D．契税二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。
A：该类房地产的价格水平B：消费者的收入水平C：该类房地产的开发成本D：该类房地产的开发技术水平E：房地产开发企业对未来的预期2、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。
A：将承租的房屋擅自转租B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C：公有住房无正当理由闲置6个月以上D：故意损坏房屋的行为E：因不可抗力致使合同不能继续履行的3、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有__。
A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势4、下列保险种类中，属于政策保险的有__。
A．社会养老保险B．农业保险C．巨灾保险D．失业保险E．出口信用保险5、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。
A：典型合同B：实践合同C：诺成合同D：主合同E：从合同6、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在。
A：第一阶段B：第二阶段初期C：第二阶段末期D：第三阶段E：第四阶段7、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。
A：国家机关及其离休职工B：国有企业及其退休职工C：城镇集体企业及其在职职工D：外商投资企业及其在职职工E：城镇私营企业及其在职职工8、以下不属于现代房地产周期研究结论的是。
A：经济扩张与创造就业不再是线性关系B：经济复苏不会立即导致新建筑的产生C：房地产市场呈现自我修正的周期性D：就业机会增加与空间需求不再同比增长E：借款合同9、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。
A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率10、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。
A：国家机关用地B：商品住宅用地C：学校用地D：高速公路用地E：国家重点扶持的能源项目用地11、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的分析。
A：需求B：供给C：竞争D：市场占有率E：借款合同12、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（）。
A．个别偏好市场B．集群偏好市场C．弥隙市场D．同质偏好市场E．分散偏好市场13、某城市住宅市场调查结果显示，该城市约总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。
(2008年试题)A：均衡B：非均衡C：结构性失衡D：失衡E：借款合同14、横道图法用于项目建设阶段的。
(2009年试题)A：质量控制B：进度控制C：成本控制D：合同管理E：借款合同15、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。
A：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的C：要求查询的房屋已完成权属登记的D：要求查询的事项不存在的E：要求查询的资料不存在的16、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有。
A：自然特征B：细分市场C：人口密度的大小D：该区域发展的类型和范围E：竞争性项目的区域17、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看。
A：墙体承重材料B：竹质的家具C：装修装饰材料D：家用电器E：执行层的组织协调18、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。
A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：省人民政府建设行政主管部门D：自治区人民政府建设行政主管部门E：直辖市人民政府房地产行政主管部门19、处分抵押房地产所得金额，应首先__。
A．扣除土地出让金B．支付处分抵押房地产的费用C．偿还抵押权人债权D．扣除抵押房地产应缴纳的税款20、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。