房地产估价复习重点内容
房地产估价期末复习资料
一房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构，根据估价目的,遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供相关专业意见的活动。
二、房地产估价的本质（掌握）(一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术第二节房地产估价的要素一、估价当事人（熟悉)二、估价目的（掌握）三、估价对象（掌握）四、估价时点（熟悉）五、价值类型（掌握）六、估价依据(熟悉）七、估价假设（熟悉)八、估价原则(熟悉）九、估价程序（熟悉)十、估价方法（熟悉)十一、估价结果（熟悉)房地产含义的总结□三部分■土地■建筑物■其它土地定着物□三位一体的综合体■实物■权益■区位第二节房地产的特性一、不可移动（掌握)二、独一无二（掌握)三、寿命长久（熟悉)四、供给有限（熟悉）五、价值量大(熟悉）六、用途多样（熟悉）七、相互影响（熟悉）八、易受限制（熟悉)九、难以变现十、保值增值(了解)第二节房地产价格的特征□房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和狭义价格)□房地产价格受区位影响很大□房地产价格实质上是房地产权益的价格□房地产价格形成的时间较长□房地产价格容易受交易者的个别情况的影响3. 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值-——-按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类3。
1 市场价值（5+3条件）□一般条件（5个）①交易双方自愿进行交易②交易双方是出于利己动机进行交易③交易双方是精明、谨慎行事的,并且了解交易交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价□隐含条件(3个）①最高最佳使用②继续使用③市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准3。
房地产估价师考试重点考点整理_理论与方法a
价程序 10 估价方法 11 估价结果。基本要素：1 估价当事人 2 估价目的 3 估价(价值)时点 4 估价对象。 ➢ 房地产评估除了价值评估外，还可以包括 1 房屋工程质量评估 2 房屋完损状况评估 3 房屋使用功能评估 4 房地产
1
➢ 估价程序作用：1 规范估价行为 2 保障估价质量 3 提高估价效率 4 防范估价风险 ➢ 估价方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法，市场比较法、
收益法、成本法为基本估价方法。 ➢ 要用两种以上估价方法，相互验证但不能相互替代。 ➢ 估价师职业道德 1 诚实道德 2 回避利益冲突 3 具备专业胜任能力 4 勤勉尽责 5 保守秘密 6 公平竞争 7 承担社会责
任。
第二章 房地产及其描述
➢ 房地产指土地和建筑物等地上定着物，实物、权益、区位的结合体。 ➢ 广义建筑物：房屋+构筑物，狭义建筑物仅指房屋。 ➢ 建筑物：人们可以直接在里面进行生产生活活动，有门窗顶盖；构筑物如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。 ➢ 地上定着物：管线、设施、围墙、假山、水池、树木等，临时搭建的帐篷戏台不属于地上定着物。 ➢ 房地产实物：看得见摸得着的部分，有形的实体+实体的质量+实体组合完成的功能。 ➢ 房地产权益：无形的不可触摸的部分，权利、利益和好处。 ➢ 房地产权益包括：
1 房地产权利（所有权、使用权等） 2 该房地产权利受其他房地产权利的限制情况（抵押权、地役权、租赁权） 3 该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况（使用管制、相邻关系、查封处分限制） 4 额外的利益或好处（屋顶、墙面出租广告收入等）
房地产估价师估价当事人复习知识点
房地产估价师估价当事人复习知识点2017房地产估价师估价当事人复习知识点房地产当事人是房地产估价师考试中重要的考点之一，也是考试中经常出现的考点。
下面店铺为大家整理的房地产估价师估价当事人复习知识点，希望大家喜欢。
房地产估价师估价当事人复习知识点(一)房地产估价师房地产估价师(real estate appraisers，real estate valuers)也称为注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。
一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。
具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业胜任能力的要求;具有良好的职业道德，是对其估价行为规范的要求。
仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果;仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价值作出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地分析解决现实中不断出现的新的估价问题。
理论知识和实践经验即使兼备，但如果没有良好的职业道德，也难以作出客观公正的估价。
目前中国规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务;房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。
(二)房地产估价机构房地产估价机构简称估价机构(appraisal firms，appraisal companies)，是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。
目前中国规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立;法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师;资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质;依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制;不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，估价机构应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动;房地产估价报告应由房地产估价机构出具。
房地产估价师《制度与政策》复习重点
房地产估价师《制度与政策》复习重点建设一个美好的世界需要的是知识、善良、勇气;而不是对以往嗟悔不已也不是用许久以前无知的人用过的话语来禁锢我们自由的思想应届毕业生考试网小编为大家整理了房地产估价师《制度与政策》复习重点更多考试内容请关注我们应届毕业生考试网(一)物业的来源与含义“物业”(Estate)或(Property)一词原是香港房地产业中惯用的术语特指与地产相联系的房产主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物以前我们对它是很陌生在20世纪80年代经过媒体的介绍从香港传到深圳到沿海城市及内地已被人们广泛认识并采用我国最早进行物业管理的城市是广州和深圳特别是1981年3月深圳市物业管理公司的成立标志着我国物业管理进入一个新的阶段从物业管理的角度来讲所谓的物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之配套的附属设施和相关场地各类房屋既包括单栋住宅楼也包括配套设施齐全的住宅小区以及厂房、商场、写字楼等营利性用房;附属设施和相关场地是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等本质上物业与房地产是一致的但在使用上存在差别：物业是单元性的房地产一般指某个具体的建筑物及相关场地;房地产一般泛指一个国家、地区或城市所有的房地产物业用于个体而房地产用于整体 (二)物业管理的含义与目的根据xx年新颁布的《物业管理条例》第二条的规定：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”“国务院建设行政主管部门负责全国的物业管理活动的监督管理工作”“县级以上地方政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”物业管理作为房地产市场的一个消费环节它是房地产开发经营活动的延续通过物业管理可以保证和发挥物业的使用功能使其保值、增值并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长提高城市的现代文明程度根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定：房地产权属登记分总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记(一)总登记总登记是指县级以上政府根据需要在一定时期内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记总登记是产权登记巾最基本的一种登记不论房屋状况权利状态有无变动所有权人均有向登记机关登记的义务进行总登记的原因是没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成散失、混乱必须全面清理房屋产权整理产籍建立新的产权产籍档案总登记、验证、换证应当由县级以上地方政府在规定期限开始之日起30日内发布公告公告应包括以下内容：①登记、验证、换证的区域;②申请期限;③当事人应当提交有关证件;④受理申请地点;⑤其他应当公告的事项(二)初始登记1.土地使用权初始登记土地使用权初始登记是指以出止或划拨方式取得土地使用权的权利人应申请办理土地使用权初始登记考试大土地使用权初始登记申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件2.房屋所有权初始登记初始登记是指新建房屋申请人或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记主要包括在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化成国有土地上的房屋的初始登记新建的房屋申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋申请人应当白事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件申请房屋所有权初始登记(三)转移登记转移登记是在总登记之后因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记申请转移登记时权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件转移登记的目的在于及时掌握产权的变动以便确定新的产权人的权利并修正原有产籍资料一、房地产中介服务概述根据《房地产管理法》的规定房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动;房地产价格评估是指对房地产进行测算评定其经济价值和价格的经营活动;房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动二、房地产中介服务的行业管理内容为规范房地产中介服务管理保障当事人的合法权益依照《房地产管理法》的有关规定1996年1月建设部发布了第50号令《城市房地产中介服务管理规定》(以下简称《中介服务管理规定》)XX年建设部对《中介服务管理规定》进行了修改并于XX年8月15日以建设部令第97号重新发布《中介服务管理规定》对房地产中介服务人员资格管理、中介服务机构的管理、中介服务行为管理等的要求等内容做出了明确规定(一)中介服务人员的资格管理目前我国已初步建立了与我国房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资格认证制度房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理主要是通过系统的培训与考核、资格认证与执业注册、继续教育与续期注册等方式确保从业人员达到从业所要求的水准并实现有效的监督管理对从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的人员主要有以下要求：1.房地产咨询人员从事房地产咨询业务的人员必须是具有房地产及相关专业中等以上学历有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员.房地产咨询人员的具体考试及注册及继续教育工作由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行2.房地产价格评估人员对房地产价格评估人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产评估员房地产估价师必须是通过国家统一考试执业资格认证取得房地产估价师《执业资格证书》并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员未取得(房地产估价师注册证》的人员不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书房地产估价师执业资格考试由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同负责房地产估价师注册管理了作由建设部负责继续教育培训工作由中国房地产估价师学会负责房地产评估员的考试、认证管理工作由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责3.房地产经纪人房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格凡从事房地产经纪活动的人员必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件取得房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件未取得职业资格证书的人员、一律不得从事房地产经纪活动全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作由人事部、建设部共同负责(二)中介服务机构的管理对中介服务机构的管理主要从市场准人抓起采取资格认证、资格分级、资格年检与日常监督相结合的管理措施从事房地产中介服务业务的都应设立相应的房地产中介服务机构房地产中介服务机构是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织必须独立、客观、公正地执业房地产中介服务机构应当由具有专业执业资格的人员发起设立机构主要有以下组成方式：①合伙制由2名以上具有专业执业资格的人员合伙发起设立合伙人按照协议约定或法律规定以各自的财产承担法律责任对中介服务机构的债务承担无限连带责任②有限责任制由5名以亡具有专业执业资格的人员共同出资发起设立出资人以其出资额为限承担法律责任中介服务机构以其全部财产对其债务承担责任按照建没部建住房[2000]96号文件要求房地产价格评估价格机构的法定代表人应具有注册房地产估价师资格1.设立房地产中介服务机构的条件(1)有自己的名称、组织机构(2)有固定的服务场所(3)有规定数量的财产和经费(4)有足够数量的专业人员从事房地产咨询业务的具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的须有规定数量的房地产经纪人(5)法律、法规规定的其他条件设立房地产中介服务机构的资金和人员条件应当向当地工商行政管理部门申请设立登记房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案物业管理是一种新型的管理模式它是社会主义市场经济体制的产物它与计划经济中传统的房屋管理是不同的它以经济手段代替了行政手段以有偿服务代替了无偿服务因此社会化、专业化、契约化、市场化是现代物业管理的四个基本特性1.社会化物业管理社会化有两个基本含义一是物业的所有权人可以到社会亡去选聘物业管理企业国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;二是物业管理企业可以在社会上去寻找代管的物业业主与物业管理公司是平等的关系可以互相选择2.专业化物业管理的专业化是指由物业管理活动是由专业物业管理企业按照产权人和使用人的要求和物业管理合同的约定去实施专业化管理考试大他的专业化有三层含义：一是有专门的组织机构具体体现在物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平二是有专业人员的配备具体体现在物业管理人员也要有一定的专业技能要取得相应的专业证书三是有专门的设备工具3.契约化物业管理契约化是指由通过契约来确定双方的权利和义务物业管理法律关系的建立是一个要式法律行为必须由物业管理法律关系双方签订书面的合同或契约前期的物业管理合同是由开发商代表业主与物业管理公司签订而当业主的人住率达到一定比例时就应由业主召开业主大会选出业主委员会由业主大会授权业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订一份新的物业管理合同物业管理合同必须是以书面形式订立还必须交由当地的物业管理行政主管部门备案 4.市场化市场化是物业管理的最主要的特点在市场经济条件下物业管理公司所提供的物业管理的属性是营利性的是一种有偿服务所提供的服务是一种有价的商品业主和使用人购买并消费这种服务而且物业管理企业是按照现代企业制度组成并运作它是一个自主经营自负赢亏的经济实体既然是企业就要进入市场通过市场竞争机制和商品经营的方式来实现的商业行为这就是市场化。
房地产估价基本知识点归纳(良心出品必属精品)
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房地产估价师复习资料
房地产估价师复习资料房地产估价师复习资料随着城市化进程的加快和人们对住房需求的不断增长，房地产行业成为了一个重要的经济支柱。
而在房地产交易中，估价师的角色尤为关键。
他们通过对房地产的评估和估价，为购房者、开发商、金融机构等提供重要的参考依据。
因此，成为一名合格的房地产估价师需要具备扎实的专业知识和技能。
一、房地产估价师的基本职责作为一名房地产估价师，首先需要了解自己的基本职责。
他们主要负责对不动产的价值进行评估和估价。
这包括对房屋、土地、商业用地等不同类型的不动产进行评估，以确定其市场价值和租金水平。
通过对市场环境、土地规划、建筑结构、房屋状况等多个因素的综合考量，估价师能够给出一个相对准确的估值。
二、房地产估价师的专业知识为了胜任房地产估价师的工作，需要掌握一定的专业知识。
首先是对房地产市场的了解。
估价师需要熟悉当地的房地产市场动态，包括房价走势、供需关系、政策变化等。
其次是对土地规划和建筑结构的了解。
估价师需要了解土地的规划用途、可开发面积等信息，同时也需要对建筑结构和材料有一定的了解，以便评估其价值和状况。
此外，还需要了解相关法律法规和估价方法，以确保估值的准确性和合法性。
三、房地产估价师的技能要求除了专业知识外，房地产估价师还需要具备一定的技能。
首先是数据分析能力。
估价师需要收集和分析大量的市场数据，包括房价数据、租金数据、土地成交数据等，以便作出准确的估值。
其次是沟通能力。
估价师需要与客户、开发商、金融机构等多个利益相关方进行有效的沟通，以确保估值结果符合各方的需求。
此外，还需要具备良好的判断力和决策能力，能够在复杂的市场环境下做出准确的估值判断。
四、房地产估价师的发展前景房地产估价师是一个专业性较强的职业，但也有着广阔的发展前景。
随着房地产市场的不断发展和政策的支持，对估价师的需求也在增加。
估价师可以选择在房地产开发公司、金融机构、政府部门等单位就业，也可以选择自主开展估价咨询服务。
自己整理的思维导图-房地产估价师考试相关知识重点整理
预登记
权益，如预购商品房预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的， 不发生物权变动效力，预告登记后，赵权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未
申请登记的，预告登记失效
不动产登 记的类型
不动产所有 权登记
是不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为，所有 权是对物独占的支配权，包括占有、使用、收益和处分，所有权人在自己的不动产或动产上 设立用益物权和担保物权，是其行使权力的具体体现，如所有权人将不动产抵押给他人
法定生效
根据法律规定生效，如属于国家所有的土地所有权就不需要通过登记的方式来公示所有 权归属
基于法律行 为的物权生 物权自记载于不动产登记簿生效，如房屋买卖、房地产抵押
效
不动产物 权生效时
间
基于事实行 为法神的物
权变动，
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，自法律文书或征收决定 等生效时发生效力
因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因 使不动产本身灭失时进行的登记，如抵押权已实现，应申请抵押权注销
是对原登记权利的涂销，同时对真正的权利进行登记，权利人、利害关系人认 为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记 是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿所记载权利失去推定的效 力，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登 记，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议 登记失效，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害 赔偿。 不动产登记机构按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书，配合人民法 院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动
房地产估价师考试重点考点整理_开发经营
第一章房地产投资与投资风险➢短期投资(周转快、流动性好、风险小、收益低)vs长期投资➢直接投资vs间接投资（资金所有者与资金使用者分离）➢金融投资vs实物投资➢生产性投资vs非生产性投资➢国内投资vs国际投资➢投资的特性：1经济行为2具有时间性3目的是获取收益4具有风险性➢投资的作用：1国家经济增长的基本动力2投资于企业发展密切相关3投资可以促进人民生活水平提高4投资有利于国家的社会稳定和国际交往➢房地产投资分类：投资主体划分（1政府投资2非盈利机构投资3企业投资4个人投资）、经济活动类型划分（1土地开发投资2房地产开发投资3房地产经营投资）、物业类型划分（1居住2商用3工业4酒店等）➢房地产投资的特性：受制于房地产的不可移动性、异质性、和弱流动性，形成：1区位选择异常重要2适于进行长期投资3需要适时的更新改造投资4资本价值风险（相同房地产有着因人而异的投资价值）5变现性差6易受政策影响（酒店、娱乐特殊物业影响最大）7依赖专业管理8存在效益外溢和转移➢经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算。
➢房地产开发投资（土地开发、商品房建设）vs房地产置业投资（自用、出租、转售）➢房地产投资信托基金：权益型、抵押型、混合型，收益稳定，流动性好。
➢房地产投资之利：1较高的收益水平2易于获得金融机构的支持3抵消通货膨胀的影响4提高投资者的资信等级➢房地产投资之弊：1投资数额巨大2回收期较长3需要专门的知识和经营4变现性差➢风险：标准差越小，风险越小。
标准差=√∑（x−X）2/n➢实际收益超出期望收益，获得了风险收益；低于预期收益，发生了风险损失。
➢不确定决策方法：1小中取大法2大中取大法3最小最大后悔值法4等可能性法➢房地产系统风险（不可分散风险或市场风险，不易判断无法控制）：1通货膨胀风险2市场供求风险3周期风险4变现风险5利率风险6政策风险7政治风险（危害最大）8或然损失➢房地产个别风险：1收益现金流风险2未来运营风险3资本价值风险4机会成本风险（比较风险）5时间风险（时机的选择）6持有期风险➢按收益风险水平划分：收益型、收益加值型和机会型，房地产开发投资属于机会型。
房地产估价知识讲义
房地产估价知识讲义1. 概述房地产估价是指对不动产进行价值评估的一项工作，旨在确定不动产的市场价值。
它是房地产交易、金融贷款、税收评估等方面的重要依据。
本讲义将介绍房地产估价的基本概念、方法和步骤，帮助读者更好地理解和应用房地产估价知识。
2. 房地产估价的重要性房地产估价在许多方面具有重要意义。
首先，对于房地产市场参与者来说，准确的估价是决策的基础，可以帮助买方和卖方确定合理的交易价格。
其次，金融机构在进行房地产贷款时需要对不动产进行估价，以评估贷款风险和确定贷款额度。
此外，税收机构也需要对不动产进行估价，作为征税的依据。
3. 房地产估价的方法房地产估价可以使用多种方法，下面介绍几种常用的方法：3.1. 市场比较法市场比较法是最常用的房地产估价方法之一。
该方法通过比较类似物业的交易价格和特征，来确定要估价物业的市场价值。
具体步骤包括寻找样本物业、分析样本物业的特征、对样本物业进行调整，最终得出要估价物业的市场价值。
3.2. 收益法收益法主要适用于商业不动产的估价。
该方法通过预测物业未来的经济收益，并将其折现到现值，来确定物业的价值。
具体步骤包括估计物业的净现金流、确定适当的折现率和计算物业的现值。
3.3. 成本法成本法是基于物业的建设成本来确定物业价值的方法。
该方法适用于特殊用途房地产，如公共设施和特殊用途建筑。
具体步骤包括估计物业的建设成本、确定适当的折旧和确定物业的价值。
4. 房地产估价的步骤进行房地产估价的过程可以分为以下几个步骤：4.1. 数据收集在进行房地产估价之前，首先需要收集相关的市场数据和物业信息。
这包括物业的基本信息、地理位置、交易历史和市场趋势等。
4.2. 数据分析在收集到足够的数据后，需要对数据进行分析。
这包括使用统计方法对市场数据进行整理和分析，以确定市场价格和趋势。
4.3. 选择适当的估价方法根据物业的特征和市场情况，选择适当的估价方法进行估价。
可以根据需要使用单一方法或结合多种方法进行估价。
房地产估价第二版复习资料
房地产估价第二版复习资料房地产估价第二版复习资料房地产估价是一个重要的领域，它涉及到房地产市场的价值评估和定价。
在这个领域中，估价师需要掌握一系列的知识和技能，以便能够准确地评估房地产的价值。
本文将为大家介绍房地产估价的一些基本概念和方法，并提供一些复习资料，帮助读者更好地准备房地产估价的考试。
一、房地产估价的基本概念1. 房地产市场：房地产市场是指买卖房地产的市场，它是一个复杂的市场，受到多种因素的影响，如供需关系、经济环境、政策法规等。
2. 估价对象：估价对象是指需要进行估价的房地产，可以是住宅、商业地产、工业地产等。
3. 估价目的：估价目的是指进行估价的目的和用途，如购买、出售、抵押、租赁等。
4. 估价方法：估价方法是指估价师用来评估房地产价值的具体方法，常见的方法包括比较法、收益法和成本法。
二、房地产估价的方法1. 比较法：比较法是一种常用的估价方法，它通过比较估价对象与类似房地产的市场价格，来确定估价对象的价值。
这种方法适用于市场上有大量可比较的房地产的情况。
2. 收益法：收益法是一种基于房地产未来收益的估价方法，它通过预测估价对象未来的租金收入或利润，并将其折现到现值，来确定估价对象的价值。
这种方法适用于商业地产和投资物业的估价。
3. 成本法：成本法是一种基于房地产建筑成本的估价方法，它通过估算重建或替代估价对象所需的成本，并考虑折旧和磨损等因素，来确定估价对象的价值。
这种方法适用于新建房地产和特殊用途的估价。
三、房地产估价的复习资料1. 基本概念：复习时需要掌握房地产估价的基本概念，包括房地产市场、估价对象、估价目的和估价方法等。
可以通过阅读相关教材和参考书籍来加深理解。
2. 实例分析：复习时可以通过分析实际的房地产估价案例，来加深对估价方法的理解和运用能力。
可以选择一些典型的案例进行分析，并结合具体的市场情况和数据，进行综合评估。
3. 模拟考试：模拟考试是复习的重要环节，通过模拟考试可以检验自己对房地产估价知识的掌握程度和应用能力。
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一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的本质区别1评估人员不同；2评估方法不同；3公信力不同；4专业估价服务是有偿的；5专业估价是需要负法律责任的。
(二)专业房地产估价的概念：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
二、房地产估价的本质：(一)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；(二)房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；(四)房地产估价都有误差但误差应在合理范围内；(五)房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
三、房地产估价的必要性：(一)专业估价存在的基本前提1独一无二性；2价值量最大大。
(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体；四、房地产估价师的职业道德：房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面。
包括七个方面：（1）独立、客观、公正（2）专业胜任能力（3）诚实守信（4）勤勉尽责（5）保守秘密（6）公平竞争（7）社会责任；一、房地产的定义：房地产是指土地及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。
二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义；(一)土地的含义从房地产估价的角度来看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
(二)建筑物的含义：建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。
(三)其他土地定着物的含义；是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。
其他地上定着物与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。
三、房地产的特性十大特性：不可移动性，独一无二性，寿命长久，供给有限，价值量大，用途多样，相互影响，易受限制，难以变现和保值增值。
四、房地产的种类；按开发程度划分的类型：生地，毛地，熟地，在建工程和现房；按经营使用方式划分的类型：销售，出租，营业和自用。
五、房地产的基本存在形态：土地形态，建筑物形态，房地形态各自定义。
一、房地产价格的含义：价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，但不一定要用货币的形式来偿付。
价格是商品价值的货币表现。
房地产价格：是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。
二、房地产价格的形成条件：有用性；稀缺性；有效需求。
三、房地产价格的特征 1.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；2.房地产价格受区位的影响很大；3.房地产价格实质上是房地产权益的价格；4.房地产价格形成的时间较长；5.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。
四、房地产需求：是指消费者在某一特定时间内，在每一价格下，对某种房地产所愿意而且有能力购买(承租)的数量。
形成需求的条件：购买意愿购买能力房地产需求量的决定因素：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关房地产的价格水平；消费者对未来的预期。
五、房地产供给；房地产的供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定时间内，在每一价格(或租金)下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售(或出租)的数量。
形成供给的条件：供给意愿供给能力；潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量房地产供给量的决定因素：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发商对未来的预期。
六、均衡价格理论：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖方之间或买方之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
房地产的价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。
七、价值、使用价值和交换价值1.价值：主要是指经济学范畴的价值。
广义的价值分为使用价值和交换价值。
2.使用价值：是指该种商品能满足人们某种需要的效用。
3.交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。
使用价值是交换价值的前提，但反之不一定成立。
就使用价值与交换价值而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
八、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。
(一)成交价格：成交价格是交易双方实际达成交易的价格。
正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易而形成的价格。
(二)市场价格指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
(三)理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。
(四)评估价值又称评估价格，简称评估值、评估价或者评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。
一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格。
九、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值。
(一)市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格。
公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
十、土地价格、建筑物价格和房地价格(一)土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即为该土地的价格；如是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格。
(二)建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。
(三)房地价格又称为房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。
对于同一宗房地产而言，有房地产价格=土地价格+建筑物价格十一、总价格、单位价格和楼面地价(一)总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。
房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。
(二)单位价格简称单价。
对于土地来说指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说指单位建筑物面积的房地价格。
房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。
(三)楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。
公式：楼面地价＝土地总价/总建筑面积；楼面地价=土地单价/容积率意义：现实生活中楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。
一、对房地产价格影响因素的总认识各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的；各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的；各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的；有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关；各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的；同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的；各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的；某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是难以用数学公式表达的。
二、房地产价格影响因素的分类1一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再分别进行细分。
2对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次一、房地产估价原则的含义：房地产价格受许多复杂多变的因素的影响，其形成和运动过程，仍然有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
二、房地产估价原则的内容；房地产估价原则主要有6项：（1）独立、客观、公正原则（2）合法原则（3）最高最佳利用原则（4）估价时点原则（5）替代原则（6）谨慎原则；可以把这些原则分成三个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。
独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，最高行为准则，是房地产估价师的天职；在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的原则（普适）；某些估价目的的房地产估价中还应遵循一些其他原则（特殊）。
三、房地产估价原则的作用；房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的定量分析，就可以评估出一个更加精确的价值。
四、独立、客观、公正原则；所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。
所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。
所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直、不偏袒任何一方。
因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
五、合法原则合法原则要求房地产估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。
依法（广义的“法”的概念）：不仅要依据宪法和相关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规、缔结或者参加的相关国际条约，还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检查院颁布的相关司法解释，估价对象所在地国家机关颁发的相关地方政府规章和政策，以及估价对象的土地使用权出让合同、房屋租赁合同等。
之所以要遵守合法原则，是因为房地产的价值实质上是房地产权益的价值。
估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有其合法（法律、法规或政策）的依据。
遵循合法原则，具体指下列几点：⑴在依法判定的权利类型及归属方面，应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。
⑵在依法判定的使用权利方面，以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。