第五章 零售店的选址

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(二)城市交通要道和交通枢纽的商业街 (次要的商业街)
交通要道、地铁的中转站、车站、火车站所 在地,这些地方是人流必经之处。在节假日、 上下班时间人流如潮,店址选择在这些地点 就是为了便利来往人流购物。
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第三节 零售店开设区域的选择
(三)城市居民区商业街和边沿区商业中 心
城市居民区商业街的顾客,主要是附近居 民,在这些地点设店是为了方便附近居民的 就近购买。
以内,步行10分钟内。 (二)周期性需求的商品 商品特征:定期购买、比较选择、购买少量、
周期性。 选择:商业网点相对集中,地区性的商业中心
或交通要道、交通枢纽的商业街。
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二、区域位置选择
(三)耐用消费品及顾客特殊性需求的商品 耐用消费品:长期使用,购买频度低;有目
标,反复比较。 特殊性需求的商品:购买偶然性大,频率更小,
(1)地理位置要求:开在十字路口。第一家店是19 63年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口,生意异常 火爆。十字路口成为家乐福选址的第一准则。同时还 要交通方便,满足私家车、公交车、地铁、轻轨等各 种交通要素的通达。这里人口密度要相对集中;该区 域还要具备相当面积的停车场。
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三、零售店的饱和程度
【例5-1】有三个地区,每个区的顾客与商店情况都是 已知的(表5-1)
1区
2区
3区
购买商品的顾客数(C)
60000 30000 10000
每个顾客平均购买额(RE)
30
35
40
经营同类商品的营业总面积(RF)15000 平方米
零售饱和指数(IRS=[(C*RE) 120元 /RF])
一个重要因素 四、店址是零售商市场形象的基础
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零售店选址“三部曲”
地区分析
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区域分析
商圈分析
第二节 零售店开设地区的选择
一、需求测量 人口统计资料:人口规模、性别、年龄、人均
收入、家庭规模、类型等等。 例如,美资市场百货REEL进入中国时,有两
套方案,上海和深圳。从人口总数来说,上海 的人口规模远远高于深圳,但在深圳人口结构 中女性比例较大,年龄较小、平均年龄仅为30 多岁,收入高。REEL百货的目标客户以年轻 时尚、收入中上水平的女性为主,因此最终选 择了落户深圳。
有着如此的经济实力和丰富运营经验,星 摩尔为何没有选择上海、北京等购买力较 高的一线城市,而转身在选址过程中主攻 二线城市?
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案例:东南欧最大商业地产商“特克莫” 中国如何选址
为此,负责人表示,大型商业在选址过程中通 常会选择在人口最密集、消费力强的城市中心 繁华区。然而,随着城区核心地块的稀少以及 地价等因素的影响,在城市城郊结合部寻找合 适物业已成为大型商业在选址时的重点考虑方 向。由于购物广场要求有良好的区位条件和较 大的面积,通常会选择城市的城郊结合部来建 造。中国二线城市这样的地段有很多选择的机 会,并且价格相对较低。而目前北京、上海等 城市的中心地段可供开发的地段价格太高,甚 至接近欧洲的地价。
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三、零售店的饱和程度
饱和指数:特定市场地区每平方米的潜在需求
IRS= C *RE/RF
IRS:某地区某类商品零售饱和指数 C: 某地区购买某类商品的潜在顾客数量 RE: 某地区每一顾客平均每周购买额 RF: 某地区经营同类商品商店营业总面积
思考:饱和度高好呢?还是饱和度低好呢?就 是哪种情况对商店更有利?
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第二节 零售店开设地区的选择
二、购买力 购买力水平:一个地区的收入、可支配收
入等
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三、零售店的饱和程度
如果一个区域内,出售同类商品的商店太 少,无法满足人们对商品的需要,就是商 店稀缺。
如果这个区域内,同类的商店太多了,以 至于一些商店倒闭,这就是商店过剩。
顾客分散。 选择:商圈范围大,客流集中的中心商业区
或专业性的商业街道。
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想想找什么地方开一家咖啡店呢?
繁华喧闹的商业街、高档写字楼多的 地方、居民区?
居民区——普通居民区、高档居民区?
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案例:家乐福( Carrefour )选址秘 诀——十字路口
家乐福1999年销售额达789.7多亿美元,居世界第二, 欧洲第一。其选址的科学化也是备受称道。那么其通 用的选址原则到底是怎样的呢?请您往下看:
第五章 零售店的选址
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零售业“圣言”
店铺是金 “一步差三市”
LOCATION,
AND LOCATION.
选址,选址,还是选址
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第一节 零售店选址的重要性
一、店址选择是一项战略性长期的投资 二、店址是零售店确定营销组合策略的
重要依据 三、店址选择是影响零售店经济效益的
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第三节 零售店开设区域的选择
一、商业群类型 (一)城市中央商业区(最繁华) 云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店、
豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。这是 全市最主要的、最繁华的商业区,在一些较 小城镇,中央商业区是这些城镇唯一的购物 区。
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第三节 零售店开设区域的选择
(四)郊区购物中心 部分城市中的居民迁往郊区,形成郊区住宅
区,为适应郊区居民的购物需要,不少商店 设到郊区住宅区附近,形成了郊区购物中心。
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二、区域位置选择
(一)日常生活必需品 商品特征:同质性大,选择性不强,价格较低,
购买频繁,求方便。 选择:接近居住地区,辐射范围以半径300米
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六、其它因素
1. 仓库系统和商品配送。 2.广告宣传的成本和有效性; 3.劳动力成本和有效性; 4.地方政府针对新商店的政策和法律。
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案例:东南欧最大商业地产商“特克莫” 中国如何选址
2008年4月9日,东南欧规模最大的商业 地产开发商特克莫公司(Turk Mall)高调 宣布,其在中国投资的首个项目——沈阳 星摩尔购物广场破土动工。
Hale Waihona Puke Baidu
210000 105元
22500 160元
三个地区商业圈商店饱和指数分析:3区应该是 选择目标。 2020/5/10
四、市场发展潜力 顾客不一定在所居住的本地区购物,顾客到
外地区的商店购物的现象的存在,所以使饱 和指数不能真实反映本地区的发展潜力。
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五、可能开设的商店数量
吸引力,可能进入者的数量多,结构类同,这个 地区就失去它的吸引力。
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