合富辉煌项目分析
合富辉煌-长沙博宇地产会展中心西侧项目前期开发定位-187PPT
超市的辐射能力仅为周边居民，随着人们对日常生活物品的要求 不断提高，品牌连锁超市成为居民最受欢迎的业态
•专业零售专场需求强烈
随着人们消费力的提高，家电、家具等专业商品的销售日趋专业 化，对专业讲解、售后服务等的要求更高
•商业步行街必须有稳定大量的人流支撑
黄兴路、解放路、东塘等地形成商业步行街有其地域上的特殊性 ，吸引了大量非本区域的消费者
合富辉煌-长沙博宇地产 会展中心西侧项目前期
开发定位-187PPT
2020/8/13
项目开发定位总纲
PART1 市场结论回顾 PART2 项目本体分析 PART3 项目开发定位 PART4 住宅产品的定位及户型配比 PART5 商业产品的定位及面积配比 PART6 经营定位（总篇章里书写） PART7 业态组合及比例（总篇章里书写）
关键词： - 根基稳定 - 商圈格局成型 - 外来巨头抢占市场 - 现代商业形成
▪商业发展的经济根基稳固
城市经济增长良好，成为纯商业物业稳步发展的经济基础
▪市级商圈地位稳定，区域级商圈受城市发展影响大
五一商圈为业态最齐全、人流量最大的商圈，南北两翼不断扩充 ，竞争激烈；若干区域商圈几年来受城市发展影响大，更新快；
住宅市场分析回顾
长沙总体市场格局分析之结论
关键词：
各板块特征综述：
- 外围化
中心城区板块——传统中心，地位稳固
- 城南潜力巨大
劳动路以南的热点楼盘造成截流之势，竞争强
城东板块——天时地利，势头强劲
- 与中心城区、城东板
高质素楼盘频繁涌现，对市区外流客户造成分流
块的竞争关系强
之势，竞争强 城南板块——潜力巨大，全城关注，蓄势待发
▪ 喜欢小高层和多层的三房，面积在100～140之间，其 中紧凑三房的需求较高；
合富辉煌昆明学府路项目市场调研报告4
5.3 重点楼盘研究
戛纳小镇
项目概况
区位 占地面积 建筑面积 开发商 开盘时间 容积率
价格
交房日期 装修标准 绿化率 物业组成 公交线路 户型面积
周边配套
主力户型 销售情况
高新区海源中路与昆瑞路交汇处 46690㎡ 93380㎡ 云南高新博泰房地产开发有限公司 2005－6－22 2 开盘价：2450元/㎡ 现价：4900元/㎡—5100元/㎡ 2006－12－31 毛坯 35％ 3幢11层小高层、花园洋房 56、66、90 3种户型、洋房127－136㎡，公寓53㎡ 高新师大附小、高新师大附中、西一中、交通银行、工 商银行、中国银行、足达超市、戛纳影城等 53㎡公寓 已售完
5.3 重点楼盘研究
明日城市
小高层户型比例 主力户型为80—110㎡，这一区间所占比重最大
小高层户型配比
9% 3% 10% 19%
0%
27%
32%
138㎡四房
110-120㎡三房 100-110㎡三房 80-90㎡三房
90-100㎡三房 62-71㎡二房 44-65㎡一房
5.3 重点楼盘研究
5.3 重点楼盘研究
水逸康桥 园林景观 ➢ 通过中央水系对每幢建筑进行串联，每幢建筑都能享受到
舒适的水景。 ➢ 根据组团式规划，打造了六大主题景观规划分区，并且利
用地势形成了层次鲜明的园林景观系统，住在明日城市的 住户可以随处感受景观的无处不在
5.3 重点楼盘研究
水逸康桥 小高层户型比例 主力户型为3房，这一区间所占比重最大
5.3 重点楼盘研究
水逸康桥 规划布局
采用了排列式规划布局，最大限度利用土地空间，外围通过小高 层进行一定的围合，保证社区的私密性。
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及执行报告162PXX年
中端客户（接受总价在35-45） 中高级白领，工薪阶层、本地居民，拆迁户 认定区域价值与便利性，注重性价比。
高端 中高端 本案住宅客户的初步界定为：中端 和中高端客户。
145.36㎡ 161.17㎡
套数 660套 198套 66套 66套 990
百分比 86.7%
13.3%
100%
金域蓝湾二期，目前正在着手二期拆迁，预计二期在2010年7、8月份推出，一次 性推二期5栋，约12余万平米，1000套左右。
主力户型：三房、四房 面积：三房（87.3-90）、(122-126) 、四房145.36㎡、161.17㎡ 由于一期产品的市场口啤影响力强，综合竞争力将超过本项目,是项目最大的竞争对 手。
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
3、竞争状况分析
谁在抢我们的客户?
恒大保瑞
财富名金园鹰月湖板块
威尔士春天
金色溪泉湾
金域蓝湾
湘尚域熙东岸板块
上河国际
本案 双水湾
武广新城板盛块世华章
茂华国际湘
合富辉煌长沙辉煌国际城营销策略及 执行报告162PXX年
金色溪泉湾首期产品分析
户型
四房 三房
➢绝大多数为二次及以上置业
业，如江景房、复 偶然性强
➢多数以第二居所为主 合富辉煌长沙辉式煌单国位际城营销策略及
执行报告162PXX年
是哪些客户会选择我们的产品
三湘、高桥、马王堆专业市场的老板和员工； 区域内各大企业高管和中层职工； 区域内政府机关公务员、学校教职员工； 本地土生土长的原居民； 市区棚改拆迁户； 市中心的上班的白领一族； 来长沙置业的地市群体 ……
专题案例-商业综合体滨海-合富辉煌-全国典型滨江商业综合体案例分析
极地馆体验——建筑面积351.9万m2，占地面积1.4万m2，年游客量达 150万人次，主体三层，局部四层，分为6大部分。
极地动物展示:展示南极、北极的海洋动物 极地体验:真冰真雪的极地环境中体验寒冷、体验极光，触摸北极熊和驯鹿，体验爱斯基摩人的感受; 科普教育区:观赏鲸章搏斗的精彩场面，无水的海底世界，还有可以供游人亲自操作的电脑平台; 神秘的海底世界:屯水量为世界最大的鲨鱼展示池,可观赏到几十个品种、三百余条鲨鱼，几千尾鱼类的展示; 海洋动物表演场:大型的海洋哺乳类动物的表演剧场，可容纳二千多名观众 游客配套的服务功能区:面积近2000平方米的中餐厅、400平方米的快餐厅、300平方米的旅游纪念品商场;
务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”
建筑特色——南京1912整体风格保留民国建筑的风貌
• 南京１９１２”的设计风格与总 统府遗址建筑群总体风貌保持一 致。总统府是南京民国建筑风貌 的集中地
• １７幢建筑，其中５幢是原有的 民国建筑，最高的只有三层楼， 大多数建筑是两层楼甚至是平房
青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、 呈Ｌ形环绕”总统府”
时尚品牌类
餐饮娱乐类
美容保健类
建筑特色——建筑外形分为3大类，根据不同的建筑类型来引进不同的国 际品牌店，赋予项目特色。
名品街的建筑群多为2-3层相对独立的连排建筑，一般底层进深都在10米左右， 每个开间大约3.5-4米，而一个品牌门店通常占用2-5个开间，同时每个门店均使 用自下而上相对独立的建筑空间。名品街的建筑外形基本分为以下三类：
汉街：入驻品牌均为国际及国内一线品牌。
汉街：世界30大品牌将中国旗舰店开在汉街，120多家 商户将如期开业。 服饰类：ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、 UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋TT馆等十大快时尚 品牌，其次，MORGAN、DAZZLE、欧时力、PAGE ONE、Cache Cache、 NIKE全球第三家概念店； 特色餐饮、酒吧类：星巴克的亚太旗舰店、哈根达斯、 麦当劳、香港第一茶餐厅翠华、意大利知名浓缩咖啡品 牌LAVAZA、Jamica blue、著名的辉哥火锅、汤城小 厨、湘鄂情、广州著名餐饮品牌中森名菜（红馆、澳门 街、燕窝粥）、四季恋、俏丽方、苏荷酒吧、法朵、黄 记煌、蓉李记、汉街酒号、鹿港小镇、青花元年等餐饮 品牌； 生活精品类：周大福集合店、HAMMAN音像、柏斯 琴行、90+红酒、论道生活馆等生活精品类品牌也是首 次亮相，带给人们全新选择。 文华书城、迪士尼、意大利著名设计师时尚家居品牌 KARTELL、Godiva的巧克力、Bean bar、BessANGE、 Bloves、大芬美术馆等三十余品牌商家在汉街开出中国 的旗舰店。
合富辉煌青岛黄岛海尔项目定位策略51PPT
沈阳
2483 7
16.5 2
大连
2570 6
16.5 2
杭州 宁波 厦门 广州 深圳
3441
2864
1162
6068
5684
3
5
9
1
2
14.3
13.4
16.7
14.7
15.0
8 合富辉煌9 青岛黄岛1海尔项目7定位策略 6 51PPT
房地产市场后续提升空间巨大
▪ 青岛市近年来房地产投资水平平 稳增长，占经济总量的比重一直保 持在10%以内； ▪ 与沈阳、大连、杭州等城市相比， 青岛房地产市场具有更广阔的增长 空间。
合富辉煌青岛黄岛海尔项目定位策略 51PPT
一、对青岛的理解
…… 二、对黄岛的理解 三、黄岛市场竞争态势 四、海尔地产运作策略理解 五、对两个项目的理解 六、项目定位初设 七、项目规划设计建议
合富辉煌青岛黄岛海尔项目定位策略 51PPT
青岛，是谁的青岛
▪ 正迎来发展的历史契机：继珠三角、长三 角之后，环渤海经济圈成为新的经济增长极。
四方板块 中心城区板块
浮山后
板块
崂山板块
景观优势，高档住区
区域：自然景观资源优越，发展
成熟，高档居住区形象
合富辉煌青岛黄岛价海格尔：项1目00定00位元策/ 略m2以上
51PPT
价格梯度与层次明确
青岛楼盘价格层级分布明显（由南向北 依次递减）； 黄岛相对更加独立，但也基本显现了类 似青岛的递减规律。
பைடு நூலகம்
近五年青岛商品房及住宅投资情况
（数据来源：青岛历年统计公报）
2006年青岛及对比城市房地产投资情况
城市
青岛
合富辉煌房地产柳州房地产策划书44p
合富辉煌房地产柳州房地产策划书【最新资料，WORD文档，可编辑】目录第一章市场分析....................................................一、宏观环境因素分析.......................................1.1柳州经济现状及发展趋向分析..........................二、柳州房地产市场分析.....................................2.1柳州市房地产现状及趋向分析..........................2.2柳州房地产市场供求分析..............................2.3房地产市场价格分析..................................2.4房地产市场空置简析..................................2.5各区房地产市场特点及趋势............................三、项目提案的原则及思路...................................四、商用物业发展的要点分析.................................4.1商用物业的类型......................................4.2商用物业的特征......................................五、广州商用物业的发展轨迹.................................六、柳州市商业环境分析.....................................6.1商业布局总体分布....................................6.2主要商业物业竞争格局分析............................6.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析.........6.4现阶段商用物业销售市场的总结........................6.5商用物业市场的发展趋势分析..........................6.6商用物业市场存在的现实问题..........................七、柳州商业经营及市民消费行为分析.........................7.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析 ...............7.2居民收入水平和消费结构分析..........................7.3柳州市民消费心理分析................................7.4主要商业地段经营者分析..............................八、针对性的区域商情调查...................................8.1调查目的............................................8.2五星商圈主要街区功能分析............................⑴龙城路街区功能分析...................................⑵解放路街区功能分析...................................⑶文惠路街区功能分析...................................8.3五星商圈主要商场经营分析............................8.4近期同区规划的影响..................................九、客户群体分析...........................................9.1目标客户群体........................................9.2目标客户群的需求分析................................ 第二章项目分析....................................................一、地理位置...............................................二、项目规模...............................................三、项目现状...............................................四、项目的资源整合.........................................4.1与城市规划前景的整合................................4.2与商业发展最高经营业态的整合........................4.3与商业经营功能的整合................................4.4与步行街文化的整合..................................4.5与旅游资源的整合....................................4.6与电子商务资源的整合................................4.7与事件营销策略的整合................................五、项目SWOT分析..........................................5.1总表................................................5.2项目优势分析（S）...................................5.3项目劣势分析（W）...................................5.4项目机会分析（O）...................................5.5项目威胁分析（T）................................... 第三章竞争对手分析................................................一、概述...................................................2.1区位因素（商圈因素）................................2.2产品因素（规模因素）................................2.3经营因素（经营定位）................................三、主要的竞争对手分析.....................................3.1五星商业街..........................................3.2蓝色港湾............................................3.3谷埠街国际商城......................................3.4新时代商业港........................................3.5温州商贸城..........................................3.6润和·时代广场...................................... 第四章项目定位....................................................一、项目市场定位...........................................1.1 市场定位理念.......................................1.2市场定位：..........................................二、项目形象定位...........................................2.1形象主题定位：......................................2.2支持点：............................................2.3 项目名称建议.......................................三、项目功能定位...........................................3.1商场1-4层的区位划分................................3.2商场的商品定位及功能定位............................3.3商品定位............................................3.4功能定位............................................四、商场目标客户定位.......................................4.1租赁使用商场的目标群分析............................4.2商场的目标消费群分析................................4.3商场的目标投资经营者分析............................ 第五章整体规划建议..................................................一、项目总体规划思路.......................................1.1 MALL的概念.........................................1.2建立具有中国特色的MALL.............................二、建筑风格建议...........................................2.1大厦建筑设计建议....................................2.2具体建议............................................三、环境设计建议...........................................3.1花的海洋............................................3.2动态园林休闲区......................................3.3音乐无限............................................3.4艺术之都............................................四、设施配套建议...........................................4.1商用项目的主要配套..................................4.2规划配套设施的原则建议..............................4.3具体配套建议........................................五、商铺间隔建议...........................................5.1大、小商铺间隔的对比分析............................5.2相关建议............................................5.3商铺间隔具体建议：..................................5.4商户组合建议........................................六、物业管理/商业管理建议..................................6.1物业管理提前介入的工作..............................6.2商业管理提前介入的工作..............................七、商场其他规划建议.......................................7.1人流引导............................................7.2交通组织............................................7.3物流输送............................................7.4辅助性服务设施......................................八、住宅部分规划建议.......................................8.1指导原则............................................8.2具体建议............................................ 第六章总体营销推广方案..............................................一、总体推广战略思路.......................................二、营销策略...............................................2.1总体营销思路........................................2.2总体策划思路分析....................................三、主题宣传推广策略.......................................3.1成立商业管理公司，同时制定招商政策..................3.2“利润分成”计划....................................3.3“购铺易”计划......................................四、事件营销策略...........................................五、销售现场的包装策略.....................................5.1销售环境的整体包装设计..............................5.2销售中心的设计和布置................................5.3展示未来经营空间....................................六、项目定价策略...........................................6.1定价考虑因素........................................6.2商场销售价格建议....................................6.3住宅部分价格建议....................................七、招商策略...............................................7.1策略一：提前介入制定招商政策........................7.2策略二：有意识选择商户..............................7.3策略三：经营商品类别与商场定为一致..................八、营销推广实施建议.......................................8.1销售条件及销售时机..................................8.2分阶段销售总体战略..................................8.3销售实施计划........................................8.4销售控制计划........................................8.5销售促进计划的主要操作细则..........................8.6宣传推广策略........................................8.7媒体组合宣传重点....................................8.8销售人员培训........................................结语...........................................................第一章市场分析一、宏观环境因素分析1.1柳州经济现状及发展趋向分析改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。
合富辉煌东瑞集团太原长风街项目发展策划报告
内圈层 核心
外圈层
“大太原经济圈” 是指以太原为中心，以晋中的 榆次区为次中心，包容周边的晋中市的多数县市区， 吕梁市、忻州市及阳泉市的少数县市区在内的经济发 展区域。
——摘自《山西省国民经济和社会发展第十一个五年 规划纲要》
太原：经济总量不大，持续稳定增长，发展潜力大，全省经济核心
与周边同等级城市相比，太原经济总量较低， 但近年GDP保持12%的平均速度稳定增长；
第一产业
第二产业
第三产业
产业发展目标：
十二五期间，要加快推进工业新型化和农业现代化建设， 发展现代产业体系。重点发展都市型农业、高端装备制 造业、战略型新兴产业以及第三产业提档升级。
——摘自《太原市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
太原市 吕梁市 临汾市 忻州市 晋中市 长治市 阳泉市
数据来源：太原统计年鉴
14000 12000
100% 90%
10000
80%
8000
70%
6000
60%
4000 2005 2006
城市居民人均可支配收入
50% 2007 2008 2009 2010
城市居民消费支出 消费支出/可支配收入
2005-2010年太原城居民储蓄存款余额情况 (单位:亿元）
1500 1300 1100
1013 895.5
1292
1526
1524
25% 20% 15%
10%
5%
0%
2005
2006 2007 GDP
2008 2009 2010
增长率 数据来源：太原统计年鉴
近6年太原市区经济发展与山西省比较
2005
2006
2007
合富辉煌_南京中惠魏玛花园徐庄项目营销策划竞标方案
2006年仙林板块房地产市场分析
受地铁二号线开工、南大进驻等利好影响，仙林板块在2006年异军突起，南京市民对仙林板块的认可 度和接受度与日俱增。2006年仙林板块销售明显出现飞跃，除了2月、6月和7月等楼市传统淡季以外， 仙林片区的月成交量基本保持在两、三百套，其中10月份共成交308套，按照套均100 ㎡计算成交面 积超3万㎡。
2005－2006年城东、仙林一级 土地市场将有大量低密度地块上 市，未来2－3年内的时间内，区 域内低密度产品间的竞争将逐渐 加剧，供应量达到约193万㎡， 产品竞争重点集中在普通住宅产 品(多层)联排、叠加产品；
由此可见未来2－3年内整个城 东－仙林区域内市场竞争将较为 激烈，如何打造差异化的竞争路 线，率先抢夺市场是项目的关键；
191
140
钟山国际高尔夫 429
335
0
多层主力1（多电层梯主多力层2）（电梯多层）小高层主力1 小高层主力2 高层主力1 高层主力花2园洋房主力花1园洋房主力叠2 加主力产品叠1加主力产品2
联排 独立主力1 独立主力2
□ 区域内以小高层、高层产品为主，少量多层，别墅（叠加为主少量联排、独栋） 产品已经出现；
仙林—城东竞争楼盘区位图
1. 环境人文优势明显 2. 交通、商服配套交欠缺 3. 在地铁效应的促使下规划优势
明显市民认可度较高； 4. 价格相对优势明显。市场接受
一般
1)、城东高端物业（住宅、别墅） 主要消费群体为政府官员，公 务员，私营业主与外籍人士为 主。
2)、仙林区域主要以周边学校教师、 玄武区公务员、周边企业职工。
区域内竞争项目多以突出项目仙林新区独特大学城的人文资源为主，少量高档 楼盘以突出项目尊贵品质感作为项目推广主题； 配合仙林新区的建立在售项目建筑风格多为现代建筑，现有中式与欧式建筑；