房地产企业三大清算提纲

【课程大纲】

前言房地产企业在企业所得税汇算、企业所得税清算及清算分配和土地增值税清算征管实践中存在哪些涉税风险？

第一篇企业所得税汇算

第一章企业所得税汇算清缴概述

一、汇算清缴的主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？

二、总局对2013年度企业所得税汇算清缴的总体要求是什么？总局在哪些事项上要强化对2013年度企业所得税加强后续管理？汇算清缴后税务机关对所得税哪些方面将重点检查？

三、哪些企业需汇算清缴?汇算清缴的时间要求？应报送哪些资料?

四、哪些企业需鉴证报告?税务机关对申报资料的审核重点在哪?

五、延期申报、纳税及申报错误如何处理？汇缴申报前需完成的重要事项有哪些？

六、预缴与汇算清缴的关系。

七、汇算清缴后发生补退税如何进行会计处理？

八、汇算报表的三层体系及应用要点有哪些？

九、房地产所得税汇算清缴涉及哪些主要文件？

第二章开办期间的所得税汇算

一、财务和税务上如何划分筹建期间？筹建期间发生的开办费包括哪些？应如何进行会计处理？如何进行企业所得税的税前扣除？

二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用应如何处理？筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？

三、企业在筹建期间以发起人名义取得的发票，是否可在设立后企业作为开办费扣除？

案例1：实例讲解如何确认开始计算企业损益的年度。

案例2：实例讲解如何划分企业筹建期？如何计算期间发生的业务招待费、又该如何税前扣除？

案例3：实例讲解如何计算企业一次性扣除的开办费。

第三章预售期间的汇算清缴

一、预售期间的所得税预缴有哪些税收政策规定？

自2014年7月1日起实施的新的企业所得税预缴申报表有哪些新变化？房地产企业在预缴申报时应注意哪些问题？

案例：房地产企业所得税预缴特殊规定的案例解析？

二、预售期间的汇算清缴

（一）预售收入如何缴纳企业所得税？

（二）广告费、业务宣传费包括哪些内容？如何税前扣除？劳动保护支出如何认定和税前扣除？

（三）预售环节业务招待费如何税前扣除？

问题：房地产企业销售未完工开发产品的预售收入可作为业务招待费等三项费用计提基数，企业可否选择在会计确认销售收入时点作为三项费用计提基数？

（四）财务费用问题。

1、统借统还借款费用如何进行税前扣除？

2、向非金融机构及个人借款费用如何认定和税前扣除？

问题：企业取得的个人资产向金融机构抵押贷款，其贷款利息是否可税前扣除？

3、集团收取资金池借款利息能否在成员企业税前扣除？

4、预售阶段汇算清缴应注意哪些问题？

案例：房地产企业项目预售阶段在年末汇算清缴时，如何结合年度申报表进行填报的实例解析。

第四章竣工销售期间的汇算

一收入总额的管理

（一）《企业会计准则》上如何确认收入？行业会计制度上如何确认收入实现？税法上收入如何确认？

（二）税法上收入总额确认的具体应用。

1、政府补助收入如何进行税务处理？

2、代收费用如何进行税务处理？

3、视同销售行为如何进行税务处理？

问题1：房地产企业将自已开发的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？

问题2：房地产企业的商铺采取售后回租，承诺在购房三年或五年内给予购房者固定租金，并在购房时一次性抵减房款。房地产企业是否可按合同约定支付给购房者的租金抵减房款后的收入作为计税依据申报企业所得税收入？

问题3：房地产企业采取销售时收取高额房款，在一定年限内再逐年返还方式销售房屋，如何确认销售收入？

二、扣除项目的管理

（一）、税前扣除的原则有哪些？哪些项目应按收付实现制确认税前扣除？

问题：上一年度已计提但未支付的工资、“五险一金”及类似的成本、费用、税金、损失和其他支出如何进行税前扣除？企业补缴以前年度的社会保险费如何税前扣除？

（二）、扣除项目的法理应用

1、相关性原则如何理解和应用？

问题：企业支付给离退休人员的医药费和生活补助等职工福利费是否可税前列支？

2、真实性原则如何理解和应用？

问题：因产品质量出现问题，支付的罚款、赔偿金是否能在所得税前扣除？

（三）、房地产企业成本核算

1、会计上核算对象如何确定？

2、房地产企业主要成本核算项目的会计与税法比较（财会[2013]17号第26条和国税发[2009]31号第27条）

3、开发成本的预算

导入虚增成本案例。

（1）房地产企业六大主要成本的构成比例？

（2）房地产企业的土建成本中各主要成本项目的构成比例？

（3）房地产企业中开发变动成本项目的主要构成比例？

（4）税法上滚动开发共同成本如何分配？

问题1：房地产企业售楼处的建造费用及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？

问题2：房地产企业当年建安工程已发生（房屋当年已竣工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本？

4、房地产企业期间费用的处理。

（1）开发费用中有标准有限额的扣除规定有哪些？

问题1：季节工、临时工等费用如何税前扣除？年终表彰大会，会后吃饭的餐票是否是业务

招待费？日常会议安排工作餐是否是业务招待费？

问题2：出差途中餐费是作为差旅费还是业务招待费？

问题3：企业赠送客户小礼品是否是业务招待费？

问题4：企业营销部门发生的业务招待费能否计入“销售费用—业务招待费”或“管理费用—办公费”？

问题5：如集团公司（非股权投资企业）没有经营活动收入，只有来源于子公司的股息红利所得，若发生业务招待费能否依据税法将股息红利所得作为计算业务招待费的依据？

5、工资薪金和三项费用如何税前扣除？相关余额如何处理？

问题1：企业员工在职读研究生培训费可否列支教育经费？

问题2：企业根据生产经营情况临时雇用人员，无劳动合同、无各种保险，其支付工资能否税前扣除？

问题3：企业为职工提供的通讯补贴、供暖费补贴、交通补贴、住房补贴、误餐补助纳入工资总额还是职工福利费范围？

问题4：董事会成员领取工资是否可在税前扣除？

问题5：见习生补贴支出如何税务处理？

问题6：返聘离、退休人员报酬能否作为“工资薪金”税前扣除？

问题7：公车改革相关费用如何列支？

问题8：有的企业设有内部食堂，有的企业直接给员工发放午餐补贴，有的采取与餐馆合作的方式提供午餐，如何税务处理？

问题9：职工食堂承包给个人经营，企业按职工就餐的次数定额进行现金补贴。个人承包食堂没有营业执照且不对外经营，无法提供正规的票据凭证。如何在税前扣除

问题10：企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？

问题11：某企业春节期间对已离退休职工发放现金补贴，该补贴能否在企业所得税税前扣除？

6、房地产企业税前扣除管理

（1）完工产品成本如何确认？

问题：房地产企业为满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？

（2）预提费如何税前扣除？

（3）配套设施如何税前扣除？

（4）公共设施如何税前扣除？

（5）停车场如何税前扣除？

问题：某房地产企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权，销售时如何征税？

（6）中介费如何税前扣除？

（7）企业缴纳雇主责任险和公众责任险如何税前扣除？

（8）非流转税应税行为的入帐票据税前扣除问题。

（9）手工更改的通用机打发票能否税前扣除？

7、弥补亏损的处理：

稽查查补税款是否可弥补以前年度亏损？查增应纳税所得额如何进行纳税申报？

8、特殊事项的处理。

关于以前年度发生应扣未扣支出和损失的税务处理问题。(1)以前年度应扣未扣费用如何税务处理？（2）以前年度应扣未扣资产损失如何税务处理？

三、所得额计算方法。