房地产项目清算大全,一定要分享给你!
算。
4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关
规定的其他情况。
应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条
件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。对
于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税
清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对
于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清
1.5%，西部地区省份不得低于 1%”。
四、土地增值税的清算条件
（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值
税的清算（三大条件）
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳
税人进行土地增值税清算（四大条件）
3.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条 件而转让原自用住房，凡居住满 5 年及以上的，免征 土地增值税；居住满 3 年未满 5 年的，减半征收土地 增值税。未满 3 年的，全额征收土地增值税。 （（《土地增值税暂行条例实施细则》第 12 条） 4.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金， 双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土 地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。（财 税字［1995］48 号第 2 条） 5.互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产 的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。（财税 字［1995］48 号） 6.个人转让普通住宅免税。从 1999 年 8 月 1 日起，对 居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值 税。（财税字［1999］210 号第五条） 7.赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有 人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接 赡养义务人的，不征收土地增值税。（财税字 ［1995］48 号第四条） 8.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人 通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产 权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公
算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起 90 日内
办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确
定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不
清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中
华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
五、土地增值税时应提供的清算资料
纳税人清算土地增值税时应提供的清算如下资料。
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以
上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积
已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税
清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清
1.土地增值税清算表及其附表。
2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房
地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交
易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要
了解的其他情况。
3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的
地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利
息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合
房地产项目清算大全
本次内容将分享 18 个关于房地产项目清算和注销环 节中的涉税处理及例解要点，资料全面，是不可多得 的土增涉税大全，具体内容如下：(本文全) 一、土地增值税的减免税规定 1.法定免税。 有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值 税暂行条例》第 8 条） （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过 扣除项目金额 20%，增值率超过 20%的，应就其全部 增值额按规定计税。 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积 率在 1.0 以上、单套建筑面积在 120 平方米以下；实 际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但 向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。 （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 2.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而 搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审 核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施 细则》第 11 条）。
同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产
的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关
益事业的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48 号第四条） 9.《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住 房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24 号） 第一条第（三）项规定：“企事业单位、社会团体以 及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房 源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增 值税。 二、土地增值税清算单位的确定 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）第一 条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产 开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以 分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅 和非普通住宅的，应分别计算增值额。 三、土地增值税预征率的规定 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通 知》（国税发[2010]53 号）第二条规定：“为了发挥 土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的 预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预 征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不得低于
房地产开发项目清算说明模板
房地产开发项目清算说明模板一、项目基本情况1. 项目名称：2. 项目地点：3. 开发单位：4. 项目用地面积：5. 规划建筑面积：6. 开工日期：7. 竣工日期：8. 项目总投资：二、清算依据和原则1. 清算依据：根据国家《房地产开发经营管理办法》、《房地产开发企业财务会计制度》等有关法律法规和规章制度，以及开发企业与物业公司签订的协议、合同等。
2. 清算原则：（1）收支两条线原则：开发企业应分别核算销售收入和项目成本支出，并对其中的收支情况进行逐项对比核对。
（2）实际成本原则：按规定的会计核算制度计算项目的实际成本，并按照此标准进行清算结算。
三、项目成本清算1. 项目成本概述：根据开发企业的会计核算记录和实际情况，对项目的成本进行分类统计。
2. 建筑面积构成和价值：按照国家统计局和物价部门的规定，对项目建筑面积进行分类结算，并按照不同类型和价值进行计算。
3. 用地费用和税金：列出项目用地费用和相关税金，并按照实际缴纳的税款进行统计核算。
4. 工程费用：列出项目施工过程中的各项工程费用，并按照实际支出的金额进行统计核算。
5. 财务费用和其他费用：列出项目中的各项财务费用和其他费用，并按照实际支出的金额进行统计核算。
6. 项目成本清单：按照上述各项成本，列出项目成本清单，以便评估项目的总体成本情况。
四、销售收入清算1. 销售面积和收入构成：根据销售合同和付款记录，对项目的销售面积和销售收入进行结算。
2. 销售成本和销售利润：根据销售收入和成本情况进行核算，结算销售成本和销售利润。
3. 销售收款和账款结转：根据付款记录和账款结转情况，对销售收款进行核算，并按照收款时间结转账款。
4. 计提坏账准备：根据项目的实际情况，计提相应的坏账准备。
六、合同履行情况1. 合同概述：对项目开发企业与相关各方签订的合同进行概述，包括销售合同、物业管理合同、承包商合同等。
2. 合同履行情况：根据各个合同的条款，对合同履行情况进行评估。
房地产项目清算课件
房地产配套设施所有权归属问题
对于会所，由于开发商拥有土地红线及投 资建造，因此开发商具有所有权（详见《厦门 市房产面积测算暂行细则》）
地下人防设施：所有权包括：占有权、使用权、 收益权、处分权，这四权中人防拥有三权，只 有处分权没有。
因此，在计算扣除项目前，要先将开发成 本分摊到总体的建筑面积中，在扣除项目金额 中，仅允许扣除套内面积的及公摊面积，以及 无偿转让的公建配套设施的。其余独立计算的 面积，应独立保留成本。
合法凭据成本列支问题
企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取 得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待 实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
合法有效凭证的各种说法 网民问： 这里的“再按规定计入计税成本”是指
调减实际取得合法凭据当年所得，还是指还原到 应当取得合法凭据当期调减所得，重新计算企业 所得 税？ 总局答：如果采取预计成本的，应该扣除预计成 本后，再按规定计入实际取得合法凭据当年的计 税成本。
房地产项目清算 与土地增值税清算的涉税处理
房地产项目完工清算
房地产完工清算，是房地产税收管理一
个重要阶段，是各项税收政策贯彻执行的重要
阶段，与预售完工前了预缴阶段的税收相比，
除营业税属法定纳税义务时间，不存在事后调
整补抵外，企业所得 税与土地增值税均存在着
补抵问题，即便部分税种将预缴也当成一种纳
税义务时间，所得税也仅对期间费用进行调整，
几个鉴证准则对稽查的指引。所得税、 土地增值税
这类似反映内部控制是否存在问题。
企业所得税完工清算程序
取证完工：(一) 开发产品竣工证明材料已 报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开 始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产 权证明
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点房地产项目的清算和注销环节中涉税处理是非常重要的一步，它涉及到税务机关的相关政策和规定，需要开发商和房地产项目方合理规划和处理。
涉税处理的要点主要包括以下几个方面：1.增值税处理：在房地产项目清算和注销环节中，增值税是一个重要的税种。
涉及到增值税的处理包括成本税额的确定、税收优惠政策的适用、税额的计算、税款退还等。
开发商需要按照税法的规定，合理计算和申报增值税。
2.印花税处理：房地产项目的清算和注销还涉及到印花税的处理。
印花税是指在房地产交易过程中发生的各种合同、证书、证明等文件所征收的税款。
在清算和注销环节，开发商需要按照相关规定，到税务机关缴纳印花税并办理相关手续。
3.企业所得税处理：房地产项目清算和注销涉及到企业所得税的处理。
企业所得税是指企业取得的所得按照法定比例缴纳的一种税种。
在清算和注销环节，开发商需要按照税法规定，合理计算并申报企业所得税。
4.资金余额处理：在房地产项目清算和注销中，开发商需要合理处理和处置资金余额。
开发商需要按照税法规定，申报并缴纳相关税款。
在注册税务机关办理注销手续时，需要提供相关的资金余额处理凭证和税务处理证明。
5.税务检查处理：房地产项目清算和注销涉及到税务机关的检查和核实。
在清算和注销环节，开发商需要配合税务机关的检查工作，提供必要的相关材料和信息。
如有需要，还需要提供税务机关要求的其他证明材料。
6.优惠政策适用：在房地产项目的清算和注销中，开发商有可能享受到相应的税收优惠政策。
这些政策主要包括税款减免、税收优惠和税收补贴等。
开发商需要按照相关规定，申请并享受相关的税收优惠政策。
综上所述，房地产项目清算和注销环节中的涉税处理是非常重要的一环。
开发商需要根据相关税法规定，合理计算和申报各种税款。
同时，还需要根据实际情况进行与税务机关的合作和沟通，确保税务处理的顺利进行。
只有做好涉税处理，才能确保房地产项目的清算和注销工作的正常进行。
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》一、老项目的界定房地产开发企业老项目，是指：1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
二、清算条件1. 纳税人应进行土地增值税清算的情形：◦房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
◦整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
◦直接转让土地使用权的。
2. 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：◦已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
◦取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
◦纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
三、收入的确认3. 销售收入的范围◦货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种能以货币计量的收入。
◦实物收入：如以房产、土地等实物形式取得的收入，应按公允价值确认收入。
◦其他收入：如债务豁免、补贴收入等，应按照实际情况确认收入。
4. 销售价格的确定◦正常销售情况下，按照实际销售价格确认收入。
◦对于价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权按照下列顺序核定收入：▪按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
▪由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
四、扣除项目的确认1. 取得土地使用权所支付的金额◦包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。
2. 房地产开发成本◦土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
◦前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
房地产项目清算与所得税汇缴
房地产项目清算与所得税汇缴房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元;2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元;2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。
假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税,A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元(1000，2000，3000)，发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元(150，200，250)，应纳税所得额,6000,4200,600,1200(万元)，应缴企业所得税,1200×25%,300(万元)，实际预缴企业所得税,16.5，25,41.5(万元)，项目竣工清算应补缴企业所得税,300,41.5,258.5(万元)。
实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)相关规定的具体含义。
第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。
上例中，A房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。
第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月度)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
上例中，A房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额,1000×20%,150,50(万元)，2008年销售收入对应的应纳税所得额,2000×15%,200,100(万元)。
房地产破产清算财产管理方案
房地产破产清算财产管理方案一、前言。
咱这房地产公司破产了，就像一艘大船触礁了，但船上还有不少宝贝（财产）得好好管理，这可关系到好多人的利益呢，所以咱得有个靠谱的方案。
二、财产清查。
1. 全面盘点。
首先呢，得把公司的所有财产都找出来，就像大扫除一样。
房子有多少套，不管是盖好的、盖一半的，还是只打了个地基的，都得记清楚。
还有那些土地，哪块在市区，哪块在郊区，面积多大，都要详细记录。
办公设备、车辆这些也不能落下，大到挖掘机，小到一支笔，都得在清单上有它的名字。
2. 产权核实。
这就像是给财产查户口。
房子有没有房产证，土地有没有土地证，要是有抵押或者纠纷的，更得把情况摸透。
可不能稀里糊涂的，不然到时候算错账，大家都得抓瞎。
三、财产分类管理。
1. 不动产管理。
（1）房产。
对于那些已经盖好的房子，如果能卖出去就赶紧找买家。
先把房子打扫干净，弄个漂亮的样板间，让人一看就心动。
要是房子有点小毛病，就简单修缮一下，可别舍不得这点小钱。
对于没盖完的房子，要评估一下继续盖下去划不划算。
如果划算，就找个靠谱的建筑队接着干；要是不划算，就看看能不能把这块地和现有的工程一起打包卖掉。
（2）土地。
土地可是个宝啊。
如果是在热门地段的土地，就像捧着金饭碗，得找大开发商合作或者直接拍卖，争取卖个好价钱。
要是那些偏远一点的土地，可以考虑发展一些特色项目，比如生态农场之类的，说不定还能起死回生呢。
2. 动产管理。
（1）办公设备。
那些办公桌椅、电脑啥的，能卖二手的就卖二手。
找个懂行的人来评估一下价格，别被人坑了。
要是有些设备还有用，也可以考虑捐赠给一些需要的学校或者小公司，还能落个好名声呢。
（2）车辆。
车子也一样，先保养一下，然后放到二手车市场去卖。
要是豪车的话，说不定还能吸引不少土豪的目光呢。
四、财务收支管理。
1. 收入管理。
（1）卖财产的钱。
不管是卖房子、卖土地还是卖其他东西的钱，都得专门开个账户存起来。
每一笔收入都要清清楚楚地记录下来，就像小学生记账本一样认真。
老会计整理的房地产业税收清算，真是太实用了！
老会计整理的房地产业税收清算，真是太实用了！01土地增值税预征纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。
02土地增值税清算条件《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，2006年12月28日）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号，2009年5月12日）。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（对注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算）；4、省税务机关规定的其他情况。
03计算土地增值额的扣除项目主要包括（一）取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格（四）与转让房地产有关的税金（土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目）；（五）财政部规定的其他扣除项目。
《房地产项目清算》课件
01
02
03
04
总结项目概况
包括项目名称、位置、规模、 开发周期等信息。
梳理开发流程
概述项目从立项到竣工验收的 整个过程，包括各阶段的主要
工作和完成情况。
分析财务数据
对项目的投资、成本、收入、 利润等财务数据进行详细分析
，并计算相关财务指标。
提出经验教训
总结项目开发过程中的经验和 教训，提出改进建议。
《房地产项目清算》ppt课件
• 房地产项目清算概述 • 房地产项目清算的准备工作 • 房地产项目清算的执行工作 • 房地产项目清算的结束工作 • 房地产项目清算的风险与应对措施 • 房地产项目清算的案例分析
01
房地产项目清算概述
定义与特点
定义
房地产项目清算是指房地产项目在完 成销售、竣工验收、交付使用等环节 后，对项目进行财务结算、税务清算 、产权注销等工作的过程。
证等。
对资料进行分类整理，以便后续 清算工作的开展。
确保资料的完整性和真实性，如 有缺失或疑问，及时进行补充和
核实。
评估资产与负债
01
对房地产项目的资产进行评估， 包括但不限于：土地、建筑物、 设备等。
02
对项目的负债进行核实，包括但 不限于：贷款、税费、工资等。
03
房地产项目清算的执行工作
处理资产
资产评估
对房地产项目的土地、建 筑物、设施等资产进行评 估，确定市场价值。
资产处置
根据评估结果和市场情况 ，选择出售、出租或再开 发等处置方式。
资产交接
确保资产顺利交接给买家 或承租方，完成产权变更 手续。
清偿债务
债务梳理
核实并整理房地产项目的所有债 务，包括贷款、工程款、税费等
房地产项目税收清算说明
房地产项目税收清算说明一、所需清算税种营业税、企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育税金及附加、土地增值税二、所需财务资料项目经营期内的：资产负债表、利润表、现就流量表、在建工程明细表、所有者权益变动表、财务原始凭证三、起算依据以有财务原始凭证的实际财务发生额为基础，按当地税务规定的应纳税额、抵扣项、税率为基础进行计算。
四、具体税种（一）营业税以有记账凭证为基础的营业收入以及没有记账凭证为基础的经营活动现金流入、投资活动现金流入（涉及实质为无形资产转让的股权交易）、筹资活动现金流入（无票的财务利息利得）为应税额，按5%的税率计算。
（二）城市维护建设税和教育税金及附加按实际应纳营业税额的10%计算。
（三）契税契税按规定应由买方承担，有些地区实行代扣代缴，则按以有记账凭证为基础的营业收入的3%（最高税率）计算。
（四）企业所得税企业所得税应按利润表中的当期应纳税所得额（利润总额）乘以25%税率计算，在计算应纳税所得额（利润总额）时下列事项应注意：⑴利息支出的扣除。
纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
⑵计税工资的扣除。
条例规定，企业合理的工资、薪金予以据实扣除，这意味着取消实行多年的内资企业计税工资制度，切实减轻了内资企业的负担。
但允许据实扣除的工资、薪金必须是“合理的”，对明显不合理的工资、薪金，则不予扣除。
因此需与当地税务沟通员工工资在“应付职工薪酬”中的可抵扣额。
⑶在职工福利费、工会经费和职工教育经费方面，扣除标准为（提取比例分别为14%、2%、2.5%）。
在职工教育经费方面，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额 2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
⑷捐赠的扣除。
纳税人的公益、救济性捐赠，在年度会计利润的12%以内的，允许扣除。
第0504讲 房地产开发项目土地增值税清算扣除项目
九、房地产开发项目土地增值税清算★★★九、房地产开发项目土地增值税清算★★★ （一）清算单位 1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
2.分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
3.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）清算条件及办理时限情形具体内容清算时限应进行清算（必须清算）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
满足条件之日起90日内办理税务可要求清算（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在注销登记前清算）（4）省税务机关规定的其他情况。
收到清算通知之日起90日内办理 （三）清算收入确认一般销售收入1.清算时已全额开具商品房销售发票的，按发票金额确认收入；未开或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
2.合同面积与实测面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计税时予以调整。
3.应税收入＝营改增前转让收入＋营改增后不含增值税收入转让有关税金＝营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
非直接销售和自用房地产的收入1.房企将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，如产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本费用。