房地产项目清算大全

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建议收藏(纯干货,房地产项目清算大全房地产财税2016-09-06

一、土地增值税的减免税规定法定免税。1.

条）有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8

，增值率超20%（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额

的，应就其全部增值额按规定计税。过20%以上、单套建筑面积1.0 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在

允倍以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2在120平方米以下；20%。许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房2.

地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住3.

年的，减半征收土地增值税。53年未满年及以上的，免征土地增值税；居住满满5 12年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第条）未满3合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例4.

］1995应征收土地增值税。（财税字［暂免征土地增值税。分房自用的，建成后转让的，2条）号第48互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免5. 号）］征土地增值税。（财税字［199548专业文档供参考，如有帮助请下载。．

日起，对居民个人转让其拥有的普通1年8月 6.个人转让普通住宅免税。从1999 号第五条）1999］210住宅，暂免征土地增值税。（财税字［赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权

所有人将房屋产权、土地使用权赠7.

号第481995］与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。（财税字［四条）土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、房产捐赠不征税。房产所有人、8.

国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征48号第四条）收土地增值税。（财税字［1995］国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策《财政部9. 号）的通知》（财税[2008]24第一条第（三）项规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租

的，免征土地增值税。20%住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额【房】企财税微信：fdccspx

二、土地增值税清算单位的确定

（国税国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为号）第一条规定：发[2006]187单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。三、土地增值税预征率的规定

号）第[2010]53 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行二条规定：，中部和东北地区省份不得2%调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于专业文档供参考，如有帮助请下载。．”。1.5%，西部地区省份不得低于1%低于

四、土地增值税的清算条件

（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）

房地产开发项目全部竣工、完成销售的；1.

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四

大条件）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面1. ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自85%积的比例在85%以上，或该比例虽未超过用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；2.

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前 3. 进行土地增值税清算。4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

日内到主管税务90 应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，对于符合规定，机关办理清算手续。由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下日内办理清算手续。90达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起在应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，《中华人民共和主管税务机关可依据上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，专业文档供参考，如有帮助请下载。．

国税收征收管理法》有关规定处理。

五、土地增值税时应提供的清算资料

纳税人清算土地增值税时应提供的清算如下资料。

土地增值税清算表及其附表。1.

房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、2.

销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让3.

合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，

还应报送中介机构出具的《土地4.

增值税清算税款鉴证报告》

六、土地增值税收入的确定

要注意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税1.

收入；房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资2. 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如3. 果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和专业文档供参考，如有帮助请下载。．

费用。未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定4.

号）第（国税函[2010]220《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确一条规定：未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额认收入；在清及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”5.未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。

应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企[2006]187（国税发业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）；对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。6.

号文件相附），待实际投入使应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31

用时再按上述办法确认收入。

七、土地增值税扣除成本框架

个关键点八、土地增值税扣除项目应注意的16

不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿1.

费。拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合2.

同和签收花名册或签收凭证应一一对应。专业文档供参考，如有帮助请下载。．

不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。 3. 多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。4.

（国《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》根据国家税务总局

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会的相关规定，[2006]187号）税发和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成（2

本、费用可以扣除；）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（3

房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。 5.企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入6.

开发费用，不能记入开发间接费用的。分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按7.

照项目合理分摊。利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。8. 质量保证金的扣除问题9.

号）第二[2010]220（国税函国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业条规定：一定比例的工程款，

作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工按发票所载金额予以扣除；未开具发企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，票的，扣留的质保金不得计算扣除。”专业文档供参考，如有帮助请下载。．

房地产开发费用的扣除问题10.

[2010]220号第三条第（一）项、第（二项）款规定：国税函（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构

证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金5%以内计算扣除。额之和的（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房

地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的以内计算扣除。10% 土地增值税清算中利息费用的扣除技巧11.

号）第（国税函《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》[2010]220

三条规定：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额'与‘房地产开发成本'金以内计算扣除。额之和的5%（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房

地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额'与‘房地产开发成本'金额之和的以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具10% 体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。”基于以上政策规定，应注意以下几点：

文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利第一，

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率，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动年第2011利率”。《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局“金企业在按照合同要

求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供号公告）34的规定，融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本

该金融企业应为经政府有关部门批准省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，是指在贷款期限、贷款金额、同类贷款利率”既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融金融企业提供贷款的利率。企业对某些企业提供的实际贷款利率。“以内”，10%5%“以内”或者[2010]220 第二，国税函号规定的扣除比例都是上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行”。因此，开发企业还应注意所在省份规定的具体扣除比例。如果开发企业的资金全部来源于非金第三，在目前对开发企业限制放贷的情况下，融机构借款的，通常利率较高，利息支出较大。由于土地增值税清算时只能按“取得土以内扣除，可能导致地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10% 实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。号）第八条关于[1995]48 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字

扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。第四，开发项目全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用在按“取得土地使

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以内计算扣除。这一规定10%用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的对于开发企业而言是相对有利的。如果开发企业存在多种渠道来源的借款，不可将从金融机构取得的借款费用第五、

“取得土地使用权所支同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按据实扣除，以内计算

扣除，而只能在国税函10%付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的号第三条（一）、（二）项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。[2010]22033 案例分析

]

[案情介绍

万元，其中，开万元，开发成本10000 某开发项目取得土地使用权成本为20000

万元。项目开发期间的财务费用——利200发成本——开发间接费用中列支利息支出万元，借款利率不超过60息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种同期同类银行贷款利率。。或10%情况为5%

第六、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费

用中计算扣除。号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产[2010]220 国税函开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。对于已经计入房会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，

土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值地产开发成本的利息支出，税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。的通知》〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉根据《国家税务总局关于印发专业文档供参考，如有帮助请下载。．

号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款[2009]31（国税发费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发-本再适用文件规定的计算方法。成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，第三十五条第八款规定：号文件）（国税发[2007]132 《土地增值税见证业务规则》审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加“在计算加计扣除项目基数时，计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款

费用。”规定可知：计入开发成本的借款费用需要剔除单独计算。

12.土地闲置费不得扣除

“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不号第四条规定：国税函[2010]220 ”得扣除。取得土地使用权时支付契税的扣除13.

“房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契[2010]220号第五条规定：国税函

“取得土地使用权所支付的金额”，计入税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”中扣除。”拆迁安置费的扣除14.

号第五条规定：[2010]220 国税函（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，

（国税发按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆[2006]187专业文档供参考，如有帮助请下载。．

迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。[2010]220号第五条规定：国税函（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按

号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安国税发[2006]187 置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。

与转让房地产有关的税金15.指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同

税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。号）第九条规定：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48

房地产开发企业“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时已相应予以扣除。缴纳的印花税”。由于已经包含在旧房及对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，

故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以建筑物的评估价格之中，扣除。关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题16.专业文档供参考，如有帮助请下载。．

其支付的评纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，

对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成估费用允许在计算增值额时予以扣除。不允许在计交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，算土地增值税时予以扣除。

九、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金

“纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的[2010]220号第八条规定：国税函土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，计征土地增值额的扣除项

目：）取得土地使用权所支付的金额；1

）开发土地的成本、费用； 2 ）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；3

）与转让房地产有关的税金；4

5）财政部规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定其他扣除项目，是指对从事房

20%项规定计算的金额之和，加计项和第2条第地产开发的纳税人按暂行条例第61的扣除。在此应特别指出的是，此条优惠，只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的纳税人不再使

用。

）根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围，（3

《关于土地增值税一些具体问题规定的在实际工作中，并不包括企业兼并转让房地产。专业文档供参考，如有帮助请下载。．

号）第三条规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产[1995]48通知》（财税字转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”东国房地产开发公司由于被兼并到开兴房地产公司中去，故属转让行为，不征收土地增值税。而145万元，综合以上分析可知，7月份东国房地产开发公司应缴纳的增值税额为万元。从本案例中可以看出，尽管土地增值税是个小税种，但其中还是有不不是270 少筹划技巧的。

十、出售旧房的土地增值税税额的计算

（一）转让旧房准予扣除项目的确定

转让旧房能提供评估价格的情况 1.号）第十条[1995]48 根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字

的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋一是旧房及建筑物的评估价格

由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后及建筑物时，的价格。评估价格需经当地税务机关确认）：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：

此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税三是在转让环节缴纳的税金。

时扣除。转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的2.

号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价根据财税[2006]21

格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年专业文档供参考，如有帮

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的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准5%度止每年加计的基数。即转让旧5%予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额（实际上包含了《条例》中第六条的“取得土地使用权所支

付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）：×购买年度起至转让年购房发票所载金额×5% 二是加计扣除金额（加计扣除金额= 度止的年数）：三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、

印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的3.

号文件的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不[2006]21 根据财税能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。（二）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

号）第（国税函[2010]220 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》[2006]21七条规定：《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目计算”。计算扣5%的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计个月计一年；12按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满除项目时“每年”个月的，可以视同为一年。个月但超过超过一年，未满126 ）关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题（3专业文档供参考，如有帮助请下载。．

号）第十条规定：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48

应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国“转让旧房的，家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增对取得土地使用权

时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣值税。除取得土地使用权所支付的金额。”

关于转让旧房土地增值税计算问题。 1.（三）计算增值额的扣除项目：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，

新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的

计算增值额的扣除项目，具体为：（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折的房屋及建筑物时，扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题。 2.号规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地[1995]48 财税字

对条例第九条规定的纳产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生税人隐瞒，的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。年甲公司转让旧房店面土地增值税增值额的计算：增值额＝2009依据上述规定，

出售房地产取得的收入－旧房及建筑物的评估价格（房产评估重置价×成新率）－转让专业文档供参考，如有帮助请下载。．

房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）－房地产评估费用。号规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，[2006]21 另外，财税

但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定计算。5%的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关5%的基数。的税金”予以

扣除，但不作为加计对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关

可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条的规定，实行核定征收。3.关于转让置换的店面缴纳企业所得税问题。

万元的400400万元）换取拆迁安置甲公司以账面净值20万元的房产（评估价为万元入账。店面，甲公司按换出的账面净值20《企业所得税税前扣除办法》第七条规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和

纳税人发生合并、分立和资本结构调投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后整等改组活动，的价值确定有关资产的成本。关于转让置换的店面缴纳企业所得税问题。 3.），若万元（400-20参照上述规定，甲公司置换的店面房产这部分资产增值380400已确认为应纳税所得额，并已按税法规定缴纳税款的，可按经评估确认后的价值万元入账，在处置转让20万元确定有关资产的成本。否则，一律按资产的历史成本价万元作为税前扣除。时按照历史成本价20专业文档供参考，如有帮助请下载。．

十一、特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的

若按此办法难以计算或明显金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：

扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土

地使用权的总面积或可供出售建筑面积）

十二、房地产开发企业代收费用的土地增值税处理