房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求

定)以及《房地产开发企业计税成本对象表》（见附件六）；
4、《房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表》及相关说
明
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5、《开发总成本审核明细表》及相关说明
6、《房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表》、
《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开
发企业预提费用明细表》及相关说明（见附件三、四、五）；
房、非经济适用房、别墅）××项目，帐面累计销售收入××元，累计
预售收入××元，调整后累计实际销售收入××元，累计预售收入××元，
××年度（为鉴证年度，下同）帐面销售收入××元（其中从预售收入
结转的销售收入××元），××年度帐面预售收入××元，调整后××年度
实际销售收入××元，××年度实际预售收入××元。上述开发项目经核
开发产品种类
开发产品
数量
开发产品
可售面积
(平方米)
账面列示开发产品总成本
审核确认
开发产品
总成本
土地征用
及拆迁
补偿费
前期
建筑安装基础设施公共配套开发间接
合计
工程费
工程费
建设费
设施费
费用
合计
住宅
商业网点
地下室
车库
其他开发产品
注：差异原因可另附说明。
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附件4之一
房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表（一）
合同金额
ＸＸ项目企业账面列示销售收入为
元，销售商业网点
元，其中：销售住
宅
元，销售地下室
元，
元。经审核按规定
元/平方米，其中：销售住
销售车库
元，销售其他开发产品
元，均价
应确认销售收入
宅
元，均价
元/平方米，销售商业网点
元/平方米，销售地下室
元，均价
元/平方米，差异合计为
元，均价
单价
销售车库
品
元，均价
元/平方米，
务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009]31号）第九条的
要求出具的报告，仅供贵公司报主管税务机关使用，不得作其他用途
（如作为企业所得税汇算清缴鉴证报告）。被鉴证单位应当按照鉴证
业务委托书的要求使用鉴证报告，非法律、行政法规规定，本鉴证报
告的全部内容不得提供给其他任何单位或个人，委托人或其他第三者
因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无
关。
附件：
1、鉴证报告说明；
2、《ＸＸ项目销售收入审核明细表》
3、《ＸＸ项目开发总成本审核明细表》
4、房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表；
5、房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表；
6、房地产开发企业计税成本对象表；
7、税务师事务所执业资格证书复印件（复印件）。
（5）其他开发产品可售面积单位工程成本=其他开发产品总成本
÷可售面积=
3、已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积
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单位工程成本
（1）已销住宅的计税成本=已实现销售的住宅面积×单位工程成本
=
（2）已销商业网点的计税成本=已实现销售的商业网点面积×单位
工程成本=
（3）已销地下室的计税成本=已实现销售的地下室面积×单位工程
月
日已
申报调整毛利额
元。
五、实际销售收入毛利额的审核鉴证情况
（披露××年度开发项目完工产品销售收入及其调整情况）
（一）实际销售收入的审核
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ＸＸ项目开发产品可销售面积共计
平方米，其中：
住宅
户、可销售面积
平方米，商业网点户（个）、
可销售面积
方米，车库
平方米，地下室
户（个）、可销售面积
平
户（个）、可销售面积
确已完工，累计账面开发成本××元，调整后累计开发产品的计税成
本为××元，累计已销开发产品的计税成本为××元，××年度已销开发
产品的计税成本为××元。贵公司××年度完工产品实际销售收入毛利
额为××元，与预售收入毛利额××元之间差额为××元，已在申报表中
作出了相应调整。
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本鉴定报告是根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业
累计销售未完工开发产品收入
其中：本年销售未完工开发产品收入
计税毛利率（％）
预计
毛利
额的
计算
投资者名称、出资比例、分支机构、税务登记号、法人代表、联系人
等。
二、主要会计政策
……
贵公司的销售收入、销售成本确认的会计政策
为：
，本年度会计政策没发生变化。（如有，则列名
前后变化的差异及其影响）
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三、开发项目基本情况
贵公司
项目位于
，占地面积
平方
米，开发用途为
。该项目开发起始日期
为
年
月
日，完工日期为
具体说明调整的事项及金额）
1、成本对象总成本
贵公司账面列示成本对象总成本为
元，其中：住
元，车
宅
库
为
点
元，商业网点
元，其他开发产品
元，其中：住宅
元，地下室
元。经审核成本对象总成本
元，均价
元/平方米，商业网
元，均价
元/平方米，地下室元
元，均价元/平方米，其他开发产
元/平方米，差异合计为
元，均价
/平方米，车库
年
月
日，完工条件符
合（1）竣工证明已报房地产管理部门备案；（2）已开始投入使用；
（3）已取得了初始产权证明（勾选）。在完工年度（即20XX年度）
企业所得税汇算清缴前选取X年X月X日作为计税成本核算的终止
日。该项目于
为：
年
月
日开始预售，预售证的号码
。该项目为（否）经济适用房。
四、预售收入毛利额的申报情况
房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求
房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在年度纳税申报前，
将其完工情况报告主管税务机关；在年度纳税申报时，开发企业依据
税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对
开发项目毛利额差异进行调整的行为。
房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构
ＸＸ项目自
年
月
日开始对外发售，截至
年
月
日预售开发产品共计
平方米，包括：住宅
平方米，商业
平方米，其它开
网点
平方米，地下室
平方米，车库
发产品
平方米，共取得开发产品预售收入款
元，其
中：
元已按
%的利润率计算预计毛利额
元并入应纳
税所得额进行申报；
元已按
%的利润率计算预计毛利
额
元并入应纳税所得额进行申报。截至
年
之间差异=实际销售收入毛利额-预售收入毛利额（已申报调整的毛利
额）=
上述差异包括：
（1）
（2）
…
合计：
七、其它需要披露的事项（对无法作出审核意见的必须作出说明）
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附件2：
××开发项目××××年度销售收入审核明细表
开发产品种类：
年度：
金额单位：元
序
号
1
开发产品名称
面积
销售合同编
号
销售方
式
合同金额
性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，根据现行
房地产行业企业所得税有关政策规定，对相关报表、账册、凭证及其
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他有关纳税资料进行审核、调整、鉴证，并出具鉴证报告，独立、客
观、公正地发表意见。
我们的鉴证是按照《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局
令第14号）、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》、《国家税务
总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》
（国税发〔2009〕31号），并参照《房地产开发企业完工产品实
际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整鉴证业务指南》的要
求，我们结合被鉴证单位的实际情况，对被鉴证单位提供的凭证、账
册、有关会计资料和数据，实施必要的鉴证程序。
经审核，我们认为：贵公司××年度已完工开发产品（经济适用
2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、
占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时源自文库、完工时间、
销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外
机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、
企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；
3、成本对象确定的说明(按国税发〔2009〕31号文件的规定确
品
元，均价
元。
（详见附件三《ＸＸ项目开发总成本审核明细表》）
2、可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
（1）住宅可售面积单位工程成本=住宅总成本÷可售面积=
（2）商业网点可售面积单位工程成本=商业网点总成本÷可售面
积=
（3）地下室可售面积单位工程成本=地下室总成本÷可售面积=
（4）车库可售面积单位工程成本=车库总成本÷可售面积=
元/平方米，销售其他开发产
元，均价
元。
（详见附件二《XX房地产项目××××年度收入明细表》）
（二）销售成本的审核
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（披露：截至××年度未完工开发产品情况；截至××年度已完工开发
产品情况；××年度开发项目完工产品计税成本及其调整情况；××年
度开发项目完工产品计税成本、费用扣除的合法凭据及其调整情况，
其
本年已销开发产品计税成本（17＝6×9）
中
本年从预售结转销售的已销开发产品计税成本（18＝6×10）
累计已销开发产品的实际毛利额（19＝11-15）
累计从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（20＝12-16）
其
本年已销开发产品实际毛利额（21＝13-17）
中
本年从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（22＝14-18）
（详见附件四《××开发产品（××期）房地产企业完工产品成本、计
税成本及毛利额差异审核表》）
六、审核结果
（披露：年度开发项目完工产品对应的预售收入毛利额及其调整情
况；年度开发项目完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差
异计算及其调整情况）
实际销售收入毛利额与预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）
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7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳
税调整金额。
参考格式如下：
完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额
差异调整的鉴证报告参考格式
税鉴字（201）第
号
ＸＸ公司：
我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托，
对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛
利额之间差异情况进行了鉴证。贵公司对所提供的有关资料的真实
9
中
本年从预售结转销售的可售面积（平方米）
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
累计已完工开发产品的销售收入
累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售收入
其
本年已完工开发产品的销售收入
中
本年从预售结转销售已完工销开发产品的销售收入
累计已销开发产品的计税成本（15＝6×7）
累计从预售结转销售的已销开发产品计税成本（16＝6×8）
成本=
（4）已销车库的计税成本=已实现销售的车库面积×单位工程成本
=
（5）已销其他开发产品的计税成本=已实现销售的其他开发产品
面积×单位工程成本=
已销开发产品的计税成本合计=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
=
（三）实际销售收入毛利额的审核
实际销售收入毛利额=实际销售收入-已销开发产品的计税成本=
ＸＸ税务师事务所有限公司
中国注册税务师：
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地址：
电话：
中国注册税务师：
二Ｏ
年
月
日
附件1：
鉴证报告说明
贵公司××开发项目符合完工产品条件，经我们鉴证，现将完工
产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整审核情况作如
下说明：
一、委托单位基本情况
企业名称、地址、联系方式、经济性质、经营期限、注册资本、
实际收
款金额
账面列示
销售收入
其中：从预收帐款
结转的销售收入
审核确认
销售收入
差异原因说明
（平方米）
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
合计
注：开发产品种类按照住宅、商业网点、地下室、车库和其他开发产品分类填报，差异原因可另附说明。
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附件3
××项目开发总成本审核明细表
金额单位：元
差异原因说明
平方米，其他开发产
品
户（个）、可销售面积
平方米。
ＸＸ项目已签订合同销售的开发产品共计
平方米，合同
平方米、合同金
平方米、合同金
平方米、合同金
平方米、合同金
总价
元，其中：住宅
户、面积
额
元，商业网点
元，地下室
元，车库
户（个）、面积
户（个）、面积
户（个）、面积
额
额
额
元，其他开发产品
元。
户（个）、面积
平方米、
完工开发产品（成本对象）名称：
纳税人名称
金额单位：元至角分
联系电话
联系人
开发项目名称
开发项目地点
开发项目用途
开发项目占地面积
开发时间
完工时间
开发项目规划建筑面积
审定金额
行次
开
已完工开发产品累计会计成本（请填差异审核表二）
1
发
成
本
项
目
其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用（请填差异审
核表二及附件五预提费用明细表）
根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其
委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判
断，并提出鉴证意见的活动。
开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应
包括但不限于以下内容：
1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业
人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；
完工开发产品累计会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额（请填差
异审核表二）
2
3
4
完工开发产品累计计税成本（4＝1-3）（请填差异审核表二）
总可售面积（平方米）
可售面积单位计税成本（6＝4/5）
累计已实现销售的可售面积（平方米）
5
6
实
际
销
售
毛
利
额
的
计
算
7
累计从预售结转销售的可售面积（平方米）
8
其
本年已实现销售的的可售面积（平方米）