二手房经纪人业务操作流程

经纪人业务操作流程

一、客户接待

1、来电客户

2、橱窗客户

3、入店客户

二、资料登记

1、房屋出售

2、房屋求购

3、房屋出租

4、房屋求租

三、房源、客源跟进

1、房源如何跟进

2、客源如何跟进

四、房源配对

1、合理配对的必要性

2、了解客户需求

3、如何配对

4、配对后如何操作

五、带看房

1、带看前准备工作

2、带看过程中的关键点

3、带看后

4、带看不满意重新配对

六、议价、逼定

1、价格接近

2、价格偏低

3、一口价

4、价格谈拢，逼定

5、议价失败，重新配对

七、签约、交易、过户流程

1、双方达成一致签署居间协议

2、正式签约准备工作

3、签约交易流程

4、过户流程

5、税费计算

八、签约上报

九、签约跟进

十、收款

十一、对外分佣

十二、迟收佣金

十三、违约

十四、减佣、取消交易、坏账

《房产交易流程图》

客户咨询 买方 卖方

房屋求购委托登房屋出售委托登

经纪人验房

房源配对

填写看房协议书

实地看房 满意 价格协商一致 价格协商不成功 不满意 签订《房屋买卖居间协议》 公司代收相关证件、定金 正式签署《房屋买卖合同》

一次性付款客户

需按揭贷款客户 买方支付首付款 代办过户手续 银行审批通过 买方支付首付款 代办过户及他项权证 办理银行贷款手续 结清尾款、中介费，交产权证 银行放贷、中介费，交产权证

物业交割 交易完成

一.客户接待

1、来电客户

a)两声之内接电话

b)礼貌及清晰的道出：“您好！吉诺国际不动产”。

c)待客户说出事因之后，首先应询问“先生/小姐您贵姓？”之后必须用称呼去

称呼对方；

d)在初步交流过程中，需得到客户是从何渠道了解到我们信息的。遇业务咨询“出

售或出租”、“求购或求租”的，须即时将来电信息登记到【梵讯房屋管理系统】。

e)如遇到找其他同事，应礼貌地说：“请稍等！”并通知有关同事来接听。如遇所

找的同事不在，需礼貌地说：“XX同事外出办事，有什么需要转告他吗？”如

是同事的客户来电的，必须做好详尽记录并及时通知外出同事。

f)所有电话，须登录进【梵讯房产管理系统】，并做好《每日来电记录单》的登

记工作，根据需要作定期的后续跟进。

2、橱窗客户

a)凡在门外看橱窗的客户，经纪人第一时间看到应在30秒内，携带名片精神饱

满的出外迎向客户进行恰谈（注意仪表和微笑）。

“您好！请问有什么可以帮您的?”

“是想找房子吗？”

“是有房子想出手吗”

“看房源吗？”

“我们橱窗只登了部分房源，还有很多房源在电脑库里，不如进来坐一会看看

其它房源吧”。

“我们还有其它的相关服务，如：代办过户手续，免费评估物业，银行按揭等”

……

b)攀谈的目的是获取意向及引导客户入店，而后再获取联系方式开展进一步的业

务，如遇客户不肯入内或不肯留联系方式的，可递上自己的名片让客户随时可

以主动找你。

3、入店客户

a)凡遇客户入店，应马上起身热情的与之打招呼，

“您好！有什么可以帮您的?”

“请坐下来聊好了”……

前台初步接触过程中，客户未入座前经纪人不得先客户坐下。

b)当初步了解到客户意向后，应及时为客户提供所需求的信息；如有进一步洽谈

内容，可在交谈中逐渐将客户引导至洽谈区并沏茶入座，同时递上自己的名片。

在跟客户建立良好的洽谈氛围后，打开自己的“经纪人文件夹”进而与客户开

展进一步的洽谈。

c)将文件夹中事先准备好的文书表单，根据客户的意向和需求在交谈过程中进行

快速的登记填写，最后，为了让我们和客户保持联系并提供满意的服务，请客

户留下联系方式，最后交由客户签署确认。

二.资料登记

1、房屋出售

a)询问客户是不是业主？是否携带房产证、身份证等相关证明文件，原则上须核

实业主身份后才给予办理，如来人非业主但有其房源的需提供授权委托书。

b)进行《房屋出售委托协议》相关信息的登记，把物业详细地址、业主联络电话、

面积、房价、产权年限…….等表单上的相关内容填写细致，待内容确认无误后

双方进行签署，再交由经理审批后盖公司章，复印一份作为副本。

c)当双方签署《房屋出售委托协议》后，经纪人应告知业主需进行验房，并带好

相机及时对该物业进行验房，验房的目的在于对该物业信息的真实性进行核实

及房屋内物件的清点，同时为该房屋销售做前期的踩点准备工作。待验房无误

后，再将《房屋出售委托协议》复印作为副本交由客户，并提醒业主妥善保管

副本，因退回锁匙时须退还协议副本。（有独家委托及客户寄存钥匙的必须进

行拍照验房）

d)如何获得独家委托协议？

独家委托和普通委托的区别在于不会出现“跳单”，由于有钥匙寄放，所以可随时带看房，避免从其他中介拿钥匙带看房造成服务报酬与其它中介分成

的问题，经纪人在提高自己佣金的同时，也确保了公司的利益。所以经纪人应

尽量将优质房源“占为己有”让客户选择我们进行独家委托销售。获取独家委

托的技巧可通过下列7大优势跟客户进行说明：

“1、买受方中介费优惠折扣，提高房屋成交几率”

“2、桐乡最大的企业中介机构，服务信誉有保证”

“3、减少骚扰，保护业主隐私”

“4、业主物业安全有保障”

“5、快速筛选准客户，节省业主时间和精力”

“6、全城近300家大小中介统一分发挂牌”

“7、为业主提供专业的总店、加盟店及看房网线上线下同步推广”

e)完成登记手续后礼貌地提出是否有其它需要，如无其它需求，必须起身热情的

将客户送至门口，并道“请慢走”、“再见”之类的礼貌用语。

f)待客户离开后，或验房结束回公司后，马上将房源录入【梵讯房屋管理系统】，

做好《每日来访记录单》，将房源编号贴在锁匙上交由经理保管，同时向经理

汇报交谈结果等内容。

g)根据经理要求进行该房源的橱窗挂牌或网络发布房源信息。

2、房屋求购

a)按客户要求，介绍一些适合客户的公司主推房源，适时的了解客户的购房目的、

是不是决策者、付款能力、目前居住状况等基本信息。在交谈过程中，做好《房

屋求购委托协议》的填写工作，待信息收集完毕之后，再根据客户的需求进行

准确的房源配对，然后介绍匹配房源的详细信息。

b)如果客户对配对的房源有兴趣，则可以在签署《客户看房确认书》后直接安排

看房，这样能让客户感到满意和信任。如果看房失败或暂时没有客户所需要的

房源时，经纪人应该用回旋的方式处理，例如：

“这样的房源可以在1或2天内帮他找到”