港外资企业内地商场租金收入PK,谁是收租王？

港外资企业内地商场租金收入PK，谁是收租王？
消息：上市商业集团2018年度财报披露逐渐接近尾声，在这场年终考核中表现如何？未来有什么发展大计？
&搜铺网统计了7家港外资集团的商业运营数据后发现，2018年，包括恒隆、太古、嘉里建设、新鸿基、九龙仓在内的房企营收额较往年有下滑趋势，而新世界发展、凯德则上涨。

Tips：九龙仓集团租金收入为内地投资物业收入；新鸿基和新世界发展均为2019财年中期报。

分析后发现，主要有以下几个特点：
1、营收的下滑，主要因销售收入下跌，但商业物业的租金收入却不同程度上涨，是各个企业稳定的收入来源，体现市场对商业的信心。

2、奢侈品市场有回暖迹象，一些高端定位的商场趋涨幅度明显，如恒隆旗下的上海恒隆广场、九龙仓旗下的成都IFS、太古旗下的广州太古汇等等。

3、与内地企业相比，港外资企业重点布局国内核心城市，这一定程度上加大了其在内地发展速度。

主要是核心城市优质、成熟地块不断减少，拿地成本和难度较大。

4、物业更新，非核心城市资产抛售。

典型的代表凯德，2018年将旗下位于华北、华东、华南和中西部区域19个城市的20家购物中心打包卖给了万科和印
力联合体。

凯德这一动作，被业内普遍认为是其在华对未来将主打一二线大城市及8万平方米以上优质大型购物中心的新战略的践行。

一方面在抛售传统物业，另一方面也在不断攻入一线及新一线城市，比如恒隆地产107亿拿下杭州核心武林广场的百井坊地块等。

5、优化物业，提升竞争力。

港外资一般进入市场较早，占有城市核心位置，但随着城市发展和商业更新，这些运营多年的物业往往“力不从心”，因此强化运营、持续优化，提升原有物业经营收入水平是目前港外资企业的主要思路之一。

比如上海恒隆广场完成大规模翻新后2018年的租金收入涨幅超12%；成都
IFS2018年销售收入首次突破60亿，年内招调了不少新的品牌。

恒隆地产
“房地产赚大钱的时代已经过去”，这是恒隆地产董事长陈启宗在2018年出席某论坛上说的。

全年公司整体收入下滑，直接体现在销售收入的降低，而租金收入则成为恒隆稳定的“收入来源”。

内地商场租金收入上涨
随着恒隆集团内地两大标杆项目上海恒隆广场和港汇恒隆广场将相继完成改造，给恒隆带来了不错的租金收入。

在恒隆地产全部81.81亿港币的租金收入中，内地占比超50%，贡献了42.44亿港币，折合人民币约35.77亿元。

其中上海恒隆广场收租15.54亿元，几乎占据了半壁江山，而港汇恒隆广场也有8.03亿元入账。

目前港汇恒隆广场的第一期优化工程已经完成，新招了80多个品牌，二期优化工程预计2019年年底完成。

未来计划
根据恒隆方面透露，目前公司在内地筹建昆明、武汉、沈阳、无锡、杭州项目，涵盖商场、办公、公寓、酒店等业态，沈阳、无锡和昆明项目预计在今年下半年开业。

值得关注的是，恒隆2018年首次进入杭州，并在城市最核心处拿下了百井坊地块，预计将打造大型高端商业综合体项目，预计2024年分阶段落成。

太古地产
在公司收益下降的情况下，内地物业租金收入上涨提振了太古地产整体的租金情况。

内地租金上涨12%
《》了解到，2018年太古地产在中国内地投资物业的整体租金收入为25.67亿港币，折合人民币为22.61亿元，同比上涨12%。

其中零售物业租金收入21.63亿港币，折合人民币约19.05亿元。

单个项目上看，北京三里屯太古里租金收入持续增长，报告期内零售销售额增长了11%，出租率也高达100%。

该项目西区（曾用名“北京三里屯雅秀大厦”）将翻新，预计2019年后期完成。

成都远洋太古里全年零售销售额上涨22%，这是其连续三年录得上涨，出租率也高达99%；广州太古汇的零售销售额上涨11%，出租率100%，主要得益于品牌优化组合的完成；上海兴业太古汇报告期内零售出租率达92%；北京颐堤港全年零售销售额上涨0.3%，出租率为99%，主要是因为2018年商场进行租户优化所致。

未来计划
太古地产表示，已投运商场上，预计北京、上海、广州几个商场的零售销售额将稳步上涨，成都远洋太古里则温和增长。

目前太古地产在内地的物业投资仍然集中在一线城市和发达的新一线城市，未来重点关注项目是位于上海前滩的太古里项目，太古地产占有一半股权，目前项目招商已经启动，预计2020年年底分阶段开业。

另外，据太古地产董事局主席及常务董事施铭伦表示，太古地产非常认真的研究粤港澳大湾区的机遇，积极寻找在深圳布局的机会。

▲浦东前滩太古里
九龙仓集团
报告期内，受惠于成都国际金融中心的贡献及新开幕的长沙国金中心所带动，
内地投资物业收入增加30%及营业盈利增加28%。

▲长沙国金中心
成都国金中心全年营收大涨27%，营业利润大涨59%。

购物中心营业额首次突破60亿元，同比上涨16%，年内新增了7 For All Mankind、adidas Originals、Chaumet、Goyard、喜茶黑金店、Mr & Mrs Italy、Sunglass Hut等品牌。

2018年5月开业的长沙IFS吸金能力不俗，虽然年营业额统计无明显参考性，但月平均营业额达3.04亿元，比成都IFS2.39亿元还高。

新鸿基
报告期内，新鸿基内地总租金收入人民币20.25亿元，同比上涨12%。

目前内地已经开业的商业项目有北京APM、上海国金中心、上海环贸广场、广州IGC 商场和广州天环广场等。

未来几年，新鸿基在内地主要的商业项目有上海徐家汇国贸中心ITC、南京国金中心IFC、上海莘庄天荟、苏州环贸广场项目、成都环贸广场。

嘉里建设
在宏观环境动荡、内地物业市场政策维持收紧，乃至香港地产市场略微放缓的背景下，嘉里建设仍然取得不俗成绩。

内地商场租金同比上涨14.69%
租金收入47.1526港币，折合人民币约41.53亿元，同比增长了14.69%。

其中内地已落成投资物业租金和其他费用收入38.86亿港元，折合人民币约32.46亿元，同比上涨7%。

目前集团内地营业的商场为静安嘉里中心一二期、浦东嘉里城、北京嘉里中心、杭州嘉里中心、天津嘉里中心、深圳嘉里建设广场一二期、沈阳嘉里中心。

未来计划
嘉里建设公布了目前集团在内地布局的几个重点项目的进展及规划。

1、沈阳嘉里中心项目
集团拥有沈阳嘉里中心60%的股权，位于金廊商圈核心位置，总楼面面积约1300万平方尺，将建成集商场、办公楼、酒店、住宅于一体的综合体项目。

项目共分三期建设，目前一期已经建成，二期和三期正处于建设阶段，项目商场部分嘉里城的建筑面积12万方，已于2018年11月开业。

2、武汉综合体项目
2018年9月20日，嘉里建设竞得武汉江汉区综合地块，地块占地面积700,000平方尺，规划总楼面面积450万平方尺，全资持有物业。

计划建设商业、办公、教育、住宅的大型城市综合体。

3、深圳前海嘉里中心
深圳前海嘉里中心是嘉里建设在前海投资的首个重大项目，全资持有物业，将建成集商业、办公室、公寓一体的大型城市综合体，预计2020年落成。

此外，福州综合体、郑州香格里拉、昆明酒店及公寓物业、南昌发展项目、莆田雅頌居以及上海浦东项目都是集团未来几年将陆续推出的重点物业。

新世界发展
另一大港资企业新世界发展遵循惯例，每年的上半年仅公开上一财年的中期业绩报。

且集团业务拓展谨慎，购物中心系列重点推出的K11产品目前也仅在全球开出了4家，其中第四家广州K11刚在3月开业。

不过按照新世界的规划，未来的步伐或将加快。

从新世界发展公布的2019财年上半年得知，内地物业租金收入8.457亿港币，折合人民币约7.45亿元，同比上涨66%，主要得益于集团内部架构优化后经营和成本管理更为合理，加上诸如武汉光谷K11等新开业项目产生贡献。

整体上看，主要项目表现稳健，出租率理想。

2018年12月22日，50万方的广州新世界云门NEW
PARK开业。

未来，除了深圳前海和深圳太子湾、广州增城项目外，新世界中国地产收购了广州地铁集团旗下的持有的广州汉溪长隆地块的子公司65%的股权，总建筑面积超过了29万方，计划开发成商业、办公、住宅的综合体，整
个项目预计在2022年落成。

凯德集团
2018年凯德集团收入56亿新元（折合人民币约278.1亿元），同比上涨21.3%；税后净利润为17.6亿新元（折合人民币约87.4亿元），同比增长了12.3%，创2008年以来最高净利润；管理资产达到1001亿新元，提前完成2020年集团管
理资产目标。

凯德表示，目前凯德业务以四大区为主，分别是中国，新加波、马来西亚、印尼，越南，其他地区。

这其中中国是集团的核心市场之一，多达36％的资产
在中国，尤其是购物中心资产发展快速。

2018年，凯德在中国开出了包括上海凯德晶萃广场、长沙凯德壹中心、北
京凯德MALL天宫院等商业物业。

按照规划，重庆来福士购物中心部分将在今年9月份率先开业，而2018年收购的上海星港国际中心项目也将于2019年其分业态面市。

另外，佛山凯德MALL180、上海虹桥阿里中心等在建项目也值得期待。

（本文系特别策划“解读2018年财报”系列报道，文/陈宁辉）。