珠海“三旧”改造政策分析 20页PPT文档
旧街区的改造规划课件
❖ 20世纪80年代，历史资源的经济利用越来越流行。 那些希望重新获得人口的城市使用投资和税收信用， 以及其他一些财政和法规上的优惠办法来改造旧建 筑。
❖ 许多开发商，如曾经把圣路易斯市的中心火车站改 造成为一个市场和旅馆综合体的诺斯集团，把握住 了这些机会，成功地进行了土地使用的混合开发。 过去20年，这种公共和私人合作改造城市的方式已 经使那些寻找城市土地再利用的社区获得了巨大的 成功。
《旧街区的改造规划》PPT课件
目前倾向和计划
❖ 褐色场地
❖ 美国国会在20世纪70年代通过一系列有关环
境的法律没有预计到的一个问题是城市中那
些被遗弃的工业场地。这些法律，特别是为
清理被工业污染的土地建立“超级基金”的
法律，规定了土地所有者对环境污染的法律
责任。
《旧街区的改造规划》PPT课件
❖ 当一个土地购买者购买了一块被工业污染的土地， 那么就意味着他同时具有了清理污染土地的法律责 任，实际上，这块土地污染是原先的土地所有者造 成的。原先的土地所有者可能使用了这块土地10年 甚至更长时间。这种风险常常源自购买者在购买的 时候并不知道土地污染状况。即便只是铺装一下用 来建停车场，这个早期项目的实质还是完全清理废 弃的场地。
回迁
❖ 回迁对许多城市都发生了重大影响。 ❖ 回迁是一个过程，它发生在20世纪60年代。
当时一些中等收入的家庭开始通过购买和更 新那些比较旧的和垮掉的住宅，向城市中那 些低收入家庭积聚区进行投资。
❖ 究竟是什么原因使这种方式得以成功还不是 很清楚，但是有一点是清楚的，那就是所有 层次的政府都鼓励以这种形式来更新旧城。
房 《旧街区的改造规划》PPT课件
❖ 1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别， 商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷 款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土 地转让金，价格相对低廉且有小产权之说， 故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁 房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关 主管部门参照经济适用住房政策核定价格， 并按照经济适用住房政策管理。
广州市“三旧改造”政策交流PPT课件
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
“三旧”改造旧厂房改造基本条件 ➢纳入“三旧”改造标图建库范围 ➢已有合法用地手续，手续不完备的应先完善历史用地手续后再改造 ➢土地权属清晰无争议、无纠纷 ➢改造主体应依规划实施改造
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
国有用地的处置 经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地，或无合法用地手续，用地
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二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从 管理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城 中村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• （4）完善各类用地手续的处罚标准 如佛山：“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987
年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处 罚：禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；三水、高明区按用 地面积不低于3元/平方米。
• 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定， 主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划 确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的 原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改 造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
城市更新政策ppt
城市更新政策PPT1. 简介城市更新是指以改善城市环境和提升城市功能为目标，通过对城市用地、城市建筑和城市设施的重新规划、重建和更新，实现城市的全面改善和提升。
城市更新政策则是指政府出台的一系列规定和措施，以引导和推动城市更新的进程，达到预期的目标。
本文档将介绍城市更新政策的背景、政策目标和具体措施。
2. 背景城市更新政策的出台是因为城市面临着诸多问题和挑战。
首先，由于城市发展过程中存在很多历史遗留问题，例如老旧的城市建筑、老化的基础设施等，给城市的发展和居民的生活带来了很多困扰。
其次，城市的社会经济发展不平衡，导致一些城市地区发展滞后，出现了明显的社会、经济和环境问题。
另外，城市人口的快速增长和城市功能的多样化，也对城市的空间规划和设施布局提出了更高的要求。
3. 政策目标城市更新政策的目标主要包括以下几个方面：提升城市环境通过城市更新政策，改善城市建筑、基础设施和公共空间，提升城市的环境质量，创造更宜居的城市环境。
促进经济发展通过城市更新，提升城市的经济活力，优化城市产业结构，吸引更多的投资和创业者，推动城市的经济发展。
解决社会问题通过城市更新政策，解决城市中存在的社会问题，例如住房困难、就业问题、教育资源不足等，提升城市居民的生活质量和幸福感。
实现可持续发展城市更新政策应当以可持续发展为原则，注重资源的节约与利用，推动城市的生态环境改善，提高城市的环境生态效益。
4. 具体措施城市更新政策的具体措施主要包括以下几个方面：制定规划和政策政府应当制定城市更新的总体规划和政策，明确城市更新的方向、目标和措施，以引导城市更新的进程。
引入市场机制通过引入市场机制，如土地出让、资金融资等方式，吸引社会资本参与城市更新项目的投资和开发，提高城市更新的资金来源和效率。
改善住房条件加大力度改善城市住房条件，通过公共租赁住房、保障性住房等方式，解决城市中存在的住房问题，提高城市居民的居住条件。
优化基础设施建设加大对城市基础设施建设的投入，改善城市的交通、供水、供电等基础设施，提高城市的公共服务水平。
珠海课件ppt文案
珠海大学城
珠海大学城位于珠海市金湾区， 是珠海市高等教育的重要基地， 汇聚了多所知名高校和科研机构
。
大学城内设施完善，包括图书馆 、实验室、体育场馆等，为学生 提供了良好的学习和生活环境。
珠海大学城的发展促进了珠海市 高等教育水平的提升，为珠海市 的经济和社会发展提供了人才支
撑。
珠海市第一中学
珠海市第一中学是珠海市教育局直属 的公办高中，是广东省国家级示范性 高中。
珠海长隆海洋王国是全球最大的海洋主题公园，拥有多个主题区域和世界级的 游乐设施，让游客在游玩过程中感受到海洋的神秘与美丽。
珠海渔女
总结词
珠海市的标志性雕塑
详细描述
珠海渔女是珠海市的标志性雕塑，位于珠海市香洲区，是珠海市的文化地标之一 。雕塑表现了一位手捧珍珠的渔家女形象，具有浓郁的珠江三角洲水乡特色。
珠海将注重生态环境 保护，推动绿色发展 ，打造宜居宜业城市 。
THANKS
谢谢
珠海市拥有海岸线长达690公里，是华南地区重要的海滨旅游城市和港口城市。
历史背景
珠海历史悠久，早在新石器时 代晚期就有人类居住。
珠海在历史上曾是南海航运的 重要交通枢纽，也是中国南方 的军事重镇和珠江三角洲地区 的重要商贸中心。
珠海在近代以来也经历了多次 战争和政治变革，见证了中国 近现代历史的沧桑巨变。
详细描述
珠海港是国家一类口岸，拥有多个万吨级码头和深水泊位，可满足各类大宗散货和集装 箱的运输需求。近年来，珠海港不断加强与周边港口的合作，拓展国际航线，提高港口 物流服务水平。同时，珠海市政府还出台了一系列政策措施，鼓励港口物流业的发展，
推动珠海成为区域性物流中心。
04
CHAPTER
珠海教育资源
珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则(试行)的通知-珠府[2014]80号
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珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则(试行)的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则（试行）的通知（珠府〔2014〕80号）横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：现将《珠海市城中旧村更新实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻实施。
实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。
珠海市人民政府2014年7月11日珠海市城中旧村更新实施细则（试行）第一章总则第一条为规范城中旧村更新活动，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。
本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。
第三条城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
第四条城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当独立保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。
第五条城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。
第六条城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
第七条村民委员会、村集体经济组织应当自主加强对本村村民建房的管理，依法控制村民建设总量，制止违法建设行为，保障村集体共同利益。
1-珠海市“三旧”改造城市更新项目地价计收标准(审议稿)-20190322
珠海市“三旧”改造城市更新项目地价计收及收储补偿标准（20190322第二轮征询意见稿）第一章总则第一条【制定背景及依据】为进一步规范我市城市更新项目地价计收及收储补偿管理，根据有关法律、法规和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本标准。
第二条【适用范围】本标准适用于我市行政区域范围内经批准的“三旧”改造城市更新项目。
第三条【名词解释】本标准所称逐宗评估的市场价格, 是指以相应城市更新项目供地方案批复之日为时点，按照《珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）》（珠府（2018） 44号）第二十三条规定方式确定的土地市场价格。
第四条【名词解释】本标准所称基准地价，是指以相应城市更新项目供地方案批复之日为时点的基准地价。
第五条【名词解释】本标准所称原有合法建筑面积，由各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新行政主管部门核定，具体认定标准如下：（一）改造前为已建成项目，即相应建筑办理了规划验收、竣工验收（竣工备案）或确权手续之一的项目，以规划验收、竣工验收（竣工备案）、产权书证登记或产权登记时核定测绘成果的建筑面积作为合法建筑面积。
（二）改造前为已报建项目，仅进行了部分地上建筑物建设，未办理规划验收、竣工验收（竣工备案）或确权手续的项目，由具有相应测绘资质的测绘部门参照房产测量规范进行实地测绘，符合原经批准的报建图纸部分的测绘面积作为合法建筑面积。
（三）改造前项目不符合本条前两项规定情形的，按无合法建筑面积进行处理。
第六条【划拨用地完善出让手续】城市更新项目用地涉及原以划拔方式取得土地使用权的，应在供地方案中明确同意给予办理划拨土地使用权转变为出让方式相关手续，并在办理项目用地供地手续时一并处理。
第二章旧厂房更新项目地价计收标准第七条【协议出让拆建类】采取协议出让方式供地的旧厂房拆建更新项目按照以下标准分类计收地价：（一）“工改商”类更新项目，地价按逐宗评估的市场价格的75%计收。
（二）“工改工”类更新项目，规划容积率1.0 （含）以下部分，地价按批准年限与剩余年限逐宗评估的市场价格差额的75%计收；规划容积率1.0以上部分，不计收地价款。
珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
文章属性
•【制定机关】珠海市自然资源局
•【公布日期】2023.08.30
•【字号】
•【施行日期】2023.08.30
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】法制工作
正文
珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：
《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》已经市政府同意，现予以印发。
请各区及时制定城市更新年度计划，积极创新工作方式方法，抓好中长期计划任务落实。
实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
附件1：珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划
附件2：珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划表
珠海市自然资源局
2023年8月30日。
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知-珠府〔2019〕60号
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知珠府〔2019〕60号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：现将《珠海市城市更新项目地价计收办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
珠海市人民政府2019年9月12日珠海市城市更新项目地价计收办法第一章总则第一条为进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用，根据有关法律、法规和政策规定，结合珠海市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内经批准的城市更新项目。
第三条城市更新项目地价计收遵循以下基本原则：（一）单宗评估原则，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》等相关政策规定，以单宗土地市场评估价作为地价计收体系基础。
（二）利益共享原则，综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素，合理确定地价计收体系，统筹兼顾政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益。
（三）分类指导原则，区分不同情形，设定差别化的地价计收标准，实施分类指导。
本办法所称单宗土地市场评估价，是指以拟协议出让的宗地为单位，经相关规定程序和方法评估并审定的国有建设用地使用权市场价格。
第四条城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别，结合更新类型、更新方向等区分不同情形予以计收。
旧厂房、旧村、旧城镇按照原土地用途予以区分。
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2019年11月
2019年9月底珠海全是 “三旧”改造工作座谈会召开后，各区（经济功能区）进一步加大”三旧 “改造工作推动力度，截至11月中旬，全市2019年已经启动、计划年内启动及计划跨年度启动的 “三旧” 改造项目共计75个，用地面积共计350万平方米（3.5万平方公里），已启动31个 “三 旧”改造项目（用地面积85.51万平方米），其中，10个项目已完成改造（用地面积23.10万平方 米，总建筑面积11.72万平方米），全部属于采用改建方式（即原建筑物主体结构不变，改为酒店、 办公楼、培训中心等其他用途使用）对原有旧工业厂房进行改造的项目。
这5个项目包括：珠华商业广场项目（旧城镇拆建改造项目）、珠海经济特区三联企业（集团）有限公 司关于南山工业区旧工业厂房拆建改造项目、横琴新家园（首期）项目、成山集团有限公司关于拱北 港一路旧工业厂房拆建改造项目、博康药业有限公司旧厂房拆建改造项目。
包括梅溪股份合作公司梅溪工业区旧厂房拆建改造项目在内的10个项目改造方案已初步集体研究同意， 确定纳入“三旧”改造。另外，9个项目正在开展前期工作，拟订改造方案：包括拱北口岸地区商业中 心改造项目（拆建改造项目）以及一批平沙农场旧城镇改造项目。
CHINA LAND
珠海市“三旧”改造工作进展情况
2019年9月
目前正在实施的“三旧”改造共有22个改造项目，地块总面积为2469.86亩，其中7个旧工业厂房 改造项目已办理改建审批手续，正在实施改造，用地面积45.88亩：包括精研科技（珠海）有限公 司及吉鑫科技有限公司关于置业大厦改建、开隆投资开发有限公司关于南山工业区一号厂房改建、 珠海市邮电局侨光邮局改建、丰利毛衫制衣厂旧厂房改建等项目。
市场主体根据改造规划，采取市场方式收购旧 工业厂房用地进行改造的方式。
引导投资者参与改造
需要进行城市基础设施和公共服务设施建设的 用地、为实施城市规划进行旧城区改建需要调 整使用的土地、拟进行商品住宅及其配套商业 建设的用地、未开发建设的国有划拨用地和其 他依法应当收回的用地，经市政府批准后，予 以收回。
兰埔工业区C区
中海地产集团有限公司
Hale Waihona Puke 吉大石花园路北侧 吉大九洲大道、景山路
前山翠前路西侧 前山三台石路西侧
珠海财富贸易有限公司 珠海金鸿业投资有限公司
旧货调剂市场有限公司 前山供销社综合楼项目
后环
旧村改造
东岸 平沙镇美平社区农科所旧址
平沙镇糖厂旧区改造 平沙镇农机厂旧区改造
南水镇铁炉村联社 南水镇金龙村联社 南水镇南水企业集团公司
住宅用地唯一途径， 但可控性差
CHINA LAND
“三旧”改造审批工作流程图
CHINA LAND
“三旧”改造项目审批流程图
CHINA LAND
PART2
珠海“三旧”改造工作进展情 况
CHINA LAND
珠海市“三旧”改造工作进展情况
珠海市：拟改造地块为525宗，总用地面积5.91万亩（合计39.40平方公里）
CHINA LAND
政策分析︱项目发展适用政策
工业厂房 改造方式
改建 拆建 收购
收回
内容
特点
利用工业厂房、仓储用房兴办现代服务业，原 有建筑物不拆除，按新的用途和要求进行建筑 装修的方式。
改造快，地价收益暂 不征收
将原建筑物整体拆除，再按新的用途和要求重 方法灵活，地价有抵
新进行建设的方式。
扣和优惠，可控性高
嘉豪水运公司
CH白IN藤A湖六L大A队ND
旧村改造 英利房产 恒基或雅居乐
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面积（亩） 32.49 300 254.99 10.12 23.62 13.65 18.32 111.44
1119.99 134.29 12.18 15.32 25.33
其中，旧城镇、城中村拟改造地块146宗，拟改造用地总面积为1.53万亩； 旧工业区、旧厂房拟改造地块218宗，拟改造用地总面积为2.47万亩； 旧村庄拟改造地块161宗，拟改造用地总面积为1.91万亩。
2019年6月
2019年6月7日，珠海市计划启动开展“三旧”改造项目24个，用地面积45.88亩。其中，5个项目改造 方案已获批准，正在办理用地批准手续（建设用地批准书）、规划许可等开工建设手续。
计划2019年内启动7个项目（用地面积46.37万平方米），另有37个项目（用地面积218.44万平方 米）计划跨年度启动，合计约占全市“三旧”拟改造地块总用地面积（39.40平方公里）8.9%。
其中，香洲区处于土地资源紧缺的城市中心区域，工作推进力度较大，总体进度较快。横琴新区 的旧村整治力度强，整体推进工作有序。
CHINA LAND
2019年启动的24个项目
地址 珠华大厦、银隆大厦、吉大供电招待所
联安、关闸、高沙 世邦商贸物流中心
九州大道中段 粤海西路港一路
南山工业区内 博康药业旧厂房
湾仔海湾村 梅溪工业区
项目/公司名称 珠华广场
拱北口岸商业中心 世邦商贸物流中心
庆华集团总部 成山集团华南总部基地
三联集团 宝莱康酒店 海湾村旧村改造 梅溪股份合作公司
PART1
珠海“三旧”改造政策分析
CHINA LAND
珠海市“三旧”改造政策法律依据
《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 （粤府【2009】78号）
《转发省国土资源厅关于“三旧” 改造工作实施意见（试行）的通知》 （粤府办【2009】122号）
《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》 （珠府【2019】32号）
《转发市国土资源局关于 推进旧工业厂房用地改造 的实施办法的通知》
（珠府办【2019】21号）
《转发市国土资源局关于 推进旧城镇用地改造的实 施办法的通知》
（珠府办【2019】22号）
《转发市国土资源局关于 推进旧村改造的实施办法 的通知》
（珠府办【2019】23号）
关于印发加快推进“三旧”改造促进东部城市产业转型若干措施（试行）的通知》 （珠府办【2019】58号）