商铺售后回租

商铺售后回租，税务风险逐个数——分开发商和个人商铺售后回租，税务风险逐个数——分开发商和个人近年来，房地产企业开发商铺采用“售后回租”的方式屡见不鲜。

这种交系比较复杂，其中负有纳税义务的不但包括房地产企业，还包括购房包括：营业税、企业所得税、印花税、土地增值税、个人所得税、房触到雷区。

在接下来的篇章中，我们先来看看房地产企业在交易中容险的地雷；然后，我们将继续探讨购房者本人面临的纳税义务。

什么是“售后回租”业务简单而言，售后回租业务就是开发商在销售商品房时，同时与购房者签要求购房者在一定期限内必须将购买的商铺交给房地产企业，由其统房地产企业承诺在此期限给付购房者一定的报酬（有些个案中购房者商铺）。

开发商在销售环节中的房价，高于或低于市场价格的情况都有产销售项目的具体内容与目的。

总体来说，大部分售后回租项目的主要目的仍是融资，房地产企业通的目的，同时又通过租赁方式重新取得资产使用权，即不改变连续使用同时，亦为购房者（出租人）提供了有利可图的投资机会。

会计处理任何正确的税务处理，必须基于一个正确的会计处理；所以在讨论税务后回租”会计处理的思路（以下讨论会就06新会计准则而展开）。

售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。

简单整理不作深究）：（A）出售借：应收账款贷：递延收益主营业务收入（账面价值）借：主营业务成本贷：开发产品——房产（B）融资租回（各个科目的金额确定应依据准则）借：固定资产——房产未实现融资费用贷：长期应付款（C）融资租入资产的折旧借：费理费用贷：累计折旧（D）分摊出售时的递延收益（以折旧进度来分摊）借：递延收益贷：主营业务收入（E）付出融资租赁租金（应用实际利率法计算每期的未实现融资费用借：财务费用贷：未实现融资费用借：长期应付款贷：银行存款上一篇谈完了开发商的会计处理，本篇开始理顺各项税务处理与税务风税务处理营业税税务上一般都习惯将比较复杂的交易分解为若干个简单交易进行处理易一般应该分解为销售与租回两种交易进行考虑。

（A）首先看看商铺的出售环节。

根据营业税暂行条例及其实施细则，应按“销售不动产”税目征收营业税往出现在营业税计税依据上。

到底应该用适用什么价格来作为计税依的纳闷了，商铺的销售价格在合同上列明是多少营业税计税依据就是什么风险吗？这商铺只卖了80万，难道不是用80万乘以5%的营业么？答案是：不一定呢！税务机关有可能综合地审阅整个售后回租交易的营业税的计税依据作出核定。

且听我说来，风险有二。

风险一：交易中是否存在销售折扣货物销售的增值税估计大家都比较熟悉的了，如果有销售折旧，折旧体现，否则要按折扣前的销售额缴交增值税。

其实营业税也是一样的。

施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额的，以折扣后的价款为营业额。

如果将折扣额另开发票的，不论其在不得从营业额中扣除。

风险二：交易中是否存在价外费用其实在流转税的计税依据中，通常都应注意考虑价外费用的问题。

营谓计税依据）应包括全部价款与价外费用。

在售后回租交易中，税务机关有可能通过全面审阅相关交易文件，评在以低于市场价格的售价去吸引商铺购买者在未来一段时期无偿或低予房地产企业进行管理，并由房地产企业获得相关收益的情况。

为什个方面呢？因为如果税务机关认定上述情况存在，就有可能认为房地时候就无偿或低于取得了购房者日后一段期间不动产的使用权，即税法益”（属于价外费用的一种），那么税务机关就有权核定营业税的计税依上面的文字有点长，现在举个例子方便理解。

A房地产企业开发的商铺地产企业就对外公布了以下促销项目：市价打个八折吧80万，然后接偿交由房地产企业统一经营管理；以房地产企业多年的管理经验，保年内旺起来。

从税务机关的立场看来，房地产企业现金取得了80万，免费取得商铺使用权，这些利益应该加回计税依据交税，不能虚减了税因此，营业税就有可能是100*5%＝5，而不是80*5%＝4.有些省市已经出文，以期明确相关法规，杜绝相关税法漏洞。

例如，江于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008省地税局发文《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔20定。

江苏省地方税务局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复扬州市地方税务局：你局《关于房地产开发公司销售返租有关税收问题的请示》（扬地税发经研究，现就有关问题批复如下：房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将使用若干年。

这一经营方式名义上是开发商让利给购房者，实质上是不动产的使用权，即其他经济利益。

因此，对房地产开发公司以此方式应按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条和《中收管理法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

二○○八年四月七日浙地税函〔2008〕62号八、房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商约定购房合同以折让优惠后价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期费用。

房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商计商品房销售价款一并按“销售不动产”征收营业税，购房者因放弃一定其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁在这种情况下，应该如何核定计税依据呢？其实还是有待商榷的，税也有困难，例如如何证明商铺出售与出租的市场价格呢？如果不是无来年间房地产商是“低价”回租呢？但话说回来，作为房地产商，当然是多一事不如少一事，应该做的是税务风险防范在前头，例如在最初制定相关的交易文件、宣传资料及别注意有关的措辞，尽量降低税务风险。

除了律师要审核相关文件资验的税务师审阅，因为这些形成文字的资料都是日后税务机关查账时据。

最愚蠢与极端的例子就好比我在上面所举的例子，你已经明明白后三年的管理联系在一齐了，这样税务官不核定计税价格也实在太对不对于如果完全忽略税务风险的房地产商，这种自投罗网的促销广告（很可能存在的。

（B）讨论完商铺的出售环节，我们看看回租管理环节。

房地产企业租回商铺之后自己管理，将商铺转租出去，收取租金，根收转租租金要全额按“服务业”税目交营业税，作为成本支付给购房者的。

但是，这里面有一个可进行税务筹划的地方。

如果房地产企业另外注册一家物业管理公司，根据《财政部国家税务政策问题的通知》（财税[2003]16号）：“从事物业管理的单位，以与物入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气的余额为营业额”，则可以考虑将转租租金定义为“代承租者向购房者支额等于房地产企业事前约定应向购房者支付的租金），另外将租金差价收取。

当然，相关的文件、合同应妥善拟定与签署。

这样一来，就可业税计税依据减少为租金差额了。

上一篇说完了营业税的税务处理与税务风险，本篇继续谈谈企业所得税企业所得税关于企业所得税，在08年新所得税法颁布之前，国家税务总局曾发过事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》（号）。

简单来讲，与营业税一样，企业所得税也是将售后回租分解为销售和行税务处理。

对于销售环节，财税处理有差别（麻烦！）。

在《商铺售后回租，税务风险逐个数——开发商篇（1）》中已有提及融资租赁的情况，会计上与资产账面价值相比的收益应递延到以后各应将销售收入全额在当期确认。

因此，在商铺销售当期将形成递延所转回。

每年的所得税汇算清缴应谨记作纳税调整。

另外，如果售价中含有商业折扣，在新所得税法颁布之前，无论是流断的标准是看发票如何开具，如果折扣在同一张发票中体现，可按净发票体现则按总额交税。

但是，自08年新税法实施后，税总局发了份得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号），“企业为促进商品销予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣确定销售商品收入金额。

”从此，无论发票如何开具，所得税都可以按但话说回来，关于商业折扣，因为营业税的计税依据关键仍然是看发是所得税已经“进步”了，咱们能省就省，还是应该循规蹈矩将折扣开在对于回租环节，财税处理也有差别（真是麻烦透了！）。

差别在于三个方面，将结合《商铺售后回租，税务风险逐个数——开的会计处理来分析（以下针对的是融资租赁形式，经营租赁就太简单了（A）首先对于回租资产的价值入账，会计上要考虑最低租赁付款额现用，但税法只简单按照实际支付的款项作为相关资产的计税基础（《企第五十八条第（三）项）。

因为在这一点上不涉及损益类科目，不产生（B）其次对于未确认融资费用，会计上要予以确认，税务上不需确认逐年确认财务费用时，税法上应予以冲回，所得税年度汇算清缴应作纳（C）再次对于融资租回资产的折旧，因为回租资产的价值财税不同，度汇算清缴也应作纳税调整。

对于（B）与（C）的所得税会计处理，因为目前相关文件暂未作出指其一，因为（B）与（C）都不具有时间性特征，则分别作为永久性差二，基于从整个资产租赁完整过程来看，“税法上全部的折旧”＝“会计上融资费用”，是否说明将（B）与（C）结合着来看，应该将这两项都处总之，售后回租的所得税年度汇算清缴可不能马虎！下一篇，我们继续看房产税与土地增值税。

上一篇说完了所得税的税务处理与税务风险，本篇继续谈谈房产税、土房产税因为在售后回租业务中，房地产企业继续管理使用（转租）商铺时，商铺的所有权；而另一方面，《房产税暂行条例》明确房产税的纳税义因此一般来说，房地产企业在经营中不需要交房产税。

交多了可是冤大头了（也曾遇到过某些基层税务机关要求转租企业缴交法，一定情况下还是可以申请退回的。

补救的办法还是有的。

土地增值税根据上文的分析，营业税与企业所得税的计税依据有可能不同，那么个计税依据呢？《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房括货币收入、实物收入和其他收入。

个人认为，如何理解这个“其他收依然是建议事前筹划、未雨绸缪，特别是对于已经在营业税方面出文值税是由地税征收的呵），应注意防范税务风险。

印花税无论是销售还是回租环节，都要交印花税，销售环节适用税目为“产权转分之五；回租环节适用税目为“财产租赁”，税率为千分之一。

另外，因意回租合同与转租合同应分别缴交印花税，一个也不能漏。

终于将“售后回租”关于开发商的税务处理与风险说完了，累死了！我需这一篇，我们来看看购房者有什么税务事项需要注意的。

个人所得税读者可能会认为，售后回租交易中购房环节，购房者又没有收入，怎的问题呢？其实，问题可能没这么简单！结合上文在《商铺售后回租，税务风险逐个数——开发商篇（2）》中对在个人所得税方面也有类似的风险。

国税总局曾下发一文，《关于个人订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函中规定：房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开（注：可编辑下载，若有不当之处，请指正，谢谢!） 售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购房地产开发企业对外出租使用。