关于物业管理问题的一些法律分析
物业管理法律问题分析论文
物业管理法律问题分析论文一、物业管理中的法律关系在物业管理活动中之所以出现许多新问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系熟悉不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。
发展商开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房逐渐，部分或全部出售给购房人，即业主。
发展商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。
由于一贯发展商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，发展商对该项目拥有所有权。
但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数发展商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。
他们仍认为物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种概念往往把物业管理引入歧途。
在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。
这一概念在物业管理中尤为重要，所以在物业管理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。
产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候（入住达到法定比例），组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益。
业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。
业主管理委员会制定管委会章程。
业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责和物业管理公司签定委托管理合同。
业主委员会和已签约的物业管理公司，共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。
由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主管理委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。
所以在物业区入住的前期，也即发展商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，一般由发展商布置物业管理服务，包括这一时期的物业管理公司的选聘，管理公约的制定和物业管理收费标准，都只能暂由发展商来确定。
但发展商应在管理公约中或收费通知中注明，此种布置是一种临时性的布置，等业主管理委员会成立后，将由业主委员会再做调整。
管理物业的相关法律规定(3篇)
第1篇随着城市化进程的加快，物业管理作为城市社区管理的重要组成部分，日益受到广泛关注。
为了规范物业管理活动，保障业主和物业服务企业的合法权益，维护物业管理秩序，我国制定了一系列与物业管理相关的法律法规。
以下将对这些法律规定进行梳理和分析。
一、物业管理的基本概念物业管理是指物业服务企业依照合同约定，对住宅小区、写字楼、商场等建筑物及其附属设施和配套设施进行管理，为业主提供物业管理服务的活动。
物业管理包括物业管理服务、物业管理监督和物业管理行政监管三个层面。
二、物业管理法律法规体系1. 《中华人民共和国物权法》《物权法》是规范物业管理活动的基本法律，明确了物业管理关系、物业管理主体、物业管理权责等内容。
其中，关于物业管理的规定主要集中在以下方面：- 业主权利与义务：业主享有物业的使用、收益、处分等权利，同时应承担相应的义务，如遵守物业管理规章制度、按时缴纳物业费等。
- 物业服务企业权利与义务：物业服务企业享有依法开展物业管理服务的权利，同时应履行相应的义务，如保证物业管理服务质量、维护业主合法权益等。
- 物业管理委员会：物业管理委员会是业主大会的执行机构，负责物业管理活动的组织实施。
2. 《物业管理条例》《物业管理条例》是物业管理活动的行政法规，对物业管理的基本原则、物业管理机构、物业管理服务、物业管理费用、物业管理纠纷等内容进行了详细规定。
- 物业管理机构：明确了物业管理机构应当具备的条件、设立程序和职责。
- 物业管理服务：规定了物业服务企业的服务内容、服务质量、服务费用等。
- 物业管理费用：明确了物业管理费用的构成、收费标准、缴纳方式等。
- 物业管理纠纷：规定了物业管理纠纷的解决途径和程序。
3. 《住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》是规范住宅专项维修资金管理的重要法规，明确了住宅专项维修资金的筹集、使用、管理和监督等内容。
- 筹集：规定了住宅专项维修资金的筹集范围、筹集标准和筹集方式。
物业法律案例分析心得(3篇)
第1篇随着我国城市化进程的加快，物业管理行业日益繁荣，物业管理纠纷也日益增多。
作为物业管理从业人员，了解和掌握物业管理法律知识，对于维护业主权益、提升物业服务水平具有重要意义。
本文通过分析一起典型的物业管理法律案例，谈谈自己的心得体会。
一、案例简介某小区业主王某因不满小区物业服务，认为物业公司存在服务不到位、擅自调整收费标准等问题，遂向当地法院提起诉讼。
法院经审理认为，物业公司存在以下违法行为：1. 服务不到位：物业公司未按照合同约定提供物业服务，如小区绿化带修剪不及时、公共设施损坏未及时维修等。
2. 擅自调整收费标准：物业公司未按照规定程序调整收费标准，擅自提高物业费。
3. 未履行公告义务：物业公司未在规定时间内将收费标准、服务内容等事项向业主公告。
法院判决物业公司退还擅自提高的物业费，并要求物业公司按照合同约定提供物业服务。
二、案例分析1. 业主权益保护本案中，业主王某通过法律途径维护了自己的合法权益。
这充分体现了我国法律对业主权益的保护。
在物业管理过程中，业主作为物业管理的主体，享有知情权、参与权、监督权等权利。
物业公司应当尊重业主的合法权益，履行合同约定的义务。
2. 物业公司责任本案中，物业公司存在服务不到位、擅自调整收费标准等违法行为，导致业主权益受损。
这警示物业公司应加强自身管理，切实履行合同义务。
具体包括：（1）提高服务质量：物业公司应按照合同约定提供物业服务，确保小区环境整洁、设施完善。
（2）规范收费标准：物业公司应按照规定程序调整收费标准，并及时向业主公告。
（3）履行公告义务：物业公司应将收费标准、服务内容等事项在规定时间内向业主公告，保障业主的知情权。
3. 法律意识本案中，业主王某具有较强的法律意识，能够运用法律武器维护自身权益。
这为其他业主树立了榜样。
在物业管理过程中，业主应提高法律意识，了解自己的权益，勇于维权。
4. 法院判决法院在本案中依法判决物业公司退还擅自提高的物业费，并要求物业公司按照合同约定提供物业服务。
物业管理法律法规案例题(3篇)
第1篇一、案例背景某小区于2010年交付使用，共有业主1000户。
小区物业由某物业公司负责管理。
2019年，小区业主委员会成立，并聘请了新的物业公司进行物业管理。
新物业公司接手后，发现小区内存在诸多问题，如绿化带损坏、公共设施损坏、停车秩序混乱等。
为解决这些问题，新物业公司采取了一系列措施，但部分业主对此表示不满，认为新物业公司的管理方式过于强硬，侵犯了他们的合法权益。
二、案例描述1. 绿化带损坏新物业公司接手后，发现小区内绿化带损坏严重，部分树木枯死。
为了恢复绿化环境，物业公司决定对绿化带进行整改。
然而，在整改过程中，部分业主认为整改方案不符合他们的意愿，纷纷反对。
物业公司为了维护小区环境，坚持执行整改方案，导致部分业主与新物业公司发生冲突。
2. 公共设施损坏小区内部分公共设施损坏严重，如电梯、楼梯、路灯等。
新物业公司接手后，对损坏的设施进行了维修。
但在维修过程中，部分业主认为维修费用过高，且未经过业主大会同意，对新物业公司产生不满。
3. 停车秩序混乱小区内停车秩序混乱，部分业主将车辆停放在消防通道、绿地等禁止停车区域。
新物业公司为了规范停车秩序，设立了临时停车位，并实行了车辆进出管理制度。
然而，部分业主认为此举侵犯了他们的停车权益，对新物业公司提出抗议。
4. 业主大会召开针对上述问题，新物业公司提议召开业主大会，商讨解决方案。
然而，部分业主以各种理由拒绝参加业主大会，导致业主大会无法如期召开。
三、法律法规分析1. 绿化带损坏根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理区域内绿化带的养护责任由物业服务企业承担。
物业公司有权对绿化带进行整改，但应尊重业主的意愿，尽量减少对业主生活的影响。
2. 公共设施损坏根据《物业管理条例》第三十七条规定，物业服务企业应当定期对物业管理区域内的公共设施进行巡查、维修和养护。
物业公司有权对损坏的公共设施进行维修，但应事先告知业主，并征得业主大会的同意。
3. 停车秩序混乱根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务企业应当制定停车管理制度，明确停车区域、收费标准等。
物业服务法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景某小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）与物业公司（以下简称“物业公司”）于2016年5月签订了《物业服务合同》（以下简称“合同”），合同约定物业公司为该小区提供物业服务，业主委员会负责监督管理物业公司的服务。
合同期限为三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止。
合同签订后，物业公司按照合同约定履行了部分物业服务，但在服务过程中，双方因物业服务费用、服务质量等问题产生了纠纷。
二、案件事实1. 物业服务费用问题合同约定物业服务费用为每平方米2元，由业主委员会负责收取。
然而，在实际收取过程中，物业公司未按合同约定收取物业服务费用，而是以业主委员会的名义自行收取。
业主委员会认为物业公司收取费用不合理，要求物业公司退还多收的费用。
2. 服务质量问题业主委员会反映，物业公司提供的服务存在以下问题：（1）小区公共区域卫生状况较差，垃圾清理不及时；（2）小区绿化带无人管理，杂草丛生；（3）小区安防措施不到位，时有盗窃事件发生；（4）物业公司工作人员态度恶劣，对业主投诉置之不理。
三、法律分析1. 物业服务合同的法律性质物业服务合同属于委托合同，是指业主委员会委托物业公司对小区进行物业管理，物业公司按照委托内容提供服务的合同。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，委托合同当事人应当遵循诚实信用原则，履行合同义务。
2. 物业服务费用的收取根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，物业服务费用由业主按照约定支付。
业主委员会作为物业服务合同的当事人，有权要求物业公司按照合同约定收取物业服务费用。
物业公司未按合同约定收取费用，违反了合同约定和法律规定。
3. 服务质量问题物业公司作为物业服务合同的当事人，有义务按照合同约定提供优质的服务。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
物业公司提供的服务存在质量问题，应当承担违约责任。
四、判决结果经法院审理，判决如下：1. 物业公司退还业主委员会多收的物业服务费用；2. 物业公司对小区公共区域进行整改，提高服务质量；3. 物业公司对小区绿化带进行管理，保持绿化效果；4. 物业公司加强安防措施，确保小区安全；5. 物业公司改善工作人员服务态度，提高服务质量。
物业案例_法律分析报告(3篇)
第1篇一、案件背景某小区业主李某，因与物业公司发生纠纷，向法院提起诉讼。
李某认为物业公司未履行物业管理服务合同约定的义务，导致其合法权益受到侵害。
具体纠纷如下：1. 物业公司未按时对小区内绿化进行修剪，导致绿化带杂草丛生，影响小区环境；2. 物业公司未对小区内公共设施进行定期检查和维护，导致电梯、楼道照明设施等存在安全隐患；3. 物业公司未对小区内公共区域进行合理规划，导致车辆乱停乱放，影响居民出行；4. 物业公司收费不合理，存在乱收费现象。
二、案件焦点本案焦点在于物业公司是否履行了物业管理服务合同约定的义务，以及李某的合法权益是否受到侵害。
三、法律依据1. 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
2. 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，对物业服务区域内的公共设施进行维修、养护、清洁和绿化，保持公共设施的完好、整洁和美观。
3. 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，对物业服务区域内的公共区域进行合理规划、维护和管理，保障业主的合法权益。
四、案件分析1. 关于绿化问题：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业公司有义务对小区内绿化进行修剪，保持绿化带的整洁和美观。
本案中，物业公司未按时对绿化进行修剪，导致绿化带杂草丛生，影响小区环境。
因此，物业公司在此问题上存在违约行为。
2. 关于公共设施问题：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条，物业公司有义务对小区内公共设施进行定期检查和维护。
本案中，物业公司未对电梯、楼道照明设施等公共设施进行定期检查和维护，存在安全隐患。
因此，物业公司在此问题上存在违约行为。
3. 关于公共区域规划问题：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，物业公司有义务对小区内公共区域进行合理规划、维护和管理。
物业法律的案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介某小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）与物业公司（以下简称“物业公司”）因物业管理费收费问题产生纠纷。
业主委员会认为物业公司存在违规收费行为，违反了《物业管理条例》等相关法律法规，遂向法院提起诉讼，要求物业公司退还违规收取的物业管理费。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 物业公司是否按照物业服务合同约定收取物业管理费；2. 物业公司是否存在违规收费行为；3. 业主委员会是否有权代表业主提起诉讼。
三、案件事实1. 物业服务合同约定：物业公司于2015年与业主委员会签订了物业服务合同，约定物业服务费为每月每平方米2元，物业服务内容包括小区的日常管理、环境卫生、公共设施维护等。
2. 违规收费行为：业主委员会在巡查中发现，物业公司自2018年起未按照合同约定收取物业管理费，而是以“物业费调整”为由，擅自提高了收费标准，每月每平方米收取3元。
3. 业主委员会维权：业主委员会在多次与物业公司协商未果后，于2020年向法院提起诉讼，要求物业公司退还自2018年以来违规收取的物业管理费。
四、法院判决法院审理后认为，物业公司未按照物业服务合同约定收取物业管理费，违反了《物业管理条例》第二十三条的规定，属于违规收费行为。
同时，业主委员会作为业主的代表，有权代表业主提起诉讼。
据此，法院判决物业公司退还自2018年以来违规收取的物业管理费，并承担本案诉讼费用。
五、案例分析本案涉及物业管理法律关系，以下是对本案的分析：1. 物业服务合同的法律效力：物业服务合同是物业管理法律关系的基础，双方当事人应当严格按照合同约定履行义务。
本案中，物业公司未按照合同约定收取物业管理费，违反了合同约定，应承担相应的法律责任。
2. 违规收费的法律后果：根据《物业管理条例》第二十三条规定，物业服务企业不得擅自提高收费标准。
物业公司擅自提高收费标准，属于违规收费行为，应承担相应的法律责任。
3. 业主委员会的诉讼权利：业主委员会作为业主的代表，有权代表业主提起诉讼，维护业主的合法权益。
小区物业管理相关法律法规知识
小区物业管理相关法律法规知识小区物业管理是指对一个小区或住宅小区进行综合性管理和维护的工作，包括对公共设施的维修、公共秩序的维护、物业费的收缴等。
为了保障小区的正常运行，各地都制定了相应的法律法规来规范小区物业管理的行为。
以下是一些与小区物业管理相关的法律法规知识。
一、小区物业管理的法律依据1.《中华人民共和国物权法》该法规定了物权的基本规范，保障了业主对住宅产权的所有权、使用权和受益权，并对公共部位的使用和管理作出了一定的规定。
2.《中华人民共和国合同法》该法规定了物业管理合同的订立、履行和解除等方面的法律规定，保障了业主与物业公司之间的合法权益。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》该法针对城市房地产管理提供了一般性规定，明确了小区物业的管理职责和义务，规范了物业管理的服务内容和收费标准等。
4.《中华人民共和国物业管理条例》该条例是物业管理的基本法规，明确了物业公司的基本职责和权益，同时也对业主的权益和义务进行了规范。
二、小区物业管理的主要职责和义务1.维护公共设施和环境的安全与卫生物业公司负责小区公共设施的维修和保养，确保小区的供水、供电、供暖等基础设施正常运行，并加强对小区环境的清洁和卫生管理。
2.维护小区秩序和安全物业公司应加强对小区安全的管理，设置安全防范措施，保障业主的生命财产安全，同时维护小区内的公共秩序，避免噪音扰民、乱贴乱画等行为的发生。
3.收取和管理物业费物业公司负责按照业主大会的决定，通过合法途径向业主收取物业费，并按照规定的用途使用和管理这些费用，保障小区的正常运转和设施的维护。
4.履行其他相关职责根据具体情况，物业公司还可能承担其他相关职责，如组织小区活动、解决居民纠纷等。
三、业主的权益和义务1.知情权和参与权业主有权了解小区物业管理的相关情况，包括物业费的使用情况、维修工作的进展等，并有权参与小区物业管理决策的过程。
2.物业费的缴纳义务业主有义务按照约定的时间和额度缴纳物业费，确保物业公司能够正常开展工作和维护小区的设施。
《民法典》中关于物业的最全条例来啦!
《民法典》中关于物业的最全条例来啦！民法典是我国新近通过的一部重要法律，其中涉及到了很多与日常生活相关的条例。
而在民法典中，关于物业的条例更是备受关注。
下面我们就一起来看看《民法典》中关于物业的最全条例吧！1、物业权《民法典》规定，所有权人对自己的财产享有物业权。
物业权不仅包括占有、使用、收益和处分的权利，还包括保护的权利和责任。
也就是说，物业权对物业拥有者来说是一项权利和一项责任。
2、业主的权利与义务《民法典》明确规定，物业拥有者有充分的权利和义务来发挥他们对物业的所有权。
这些权利和义务包括但不限于，支付物业费用，遵守物业管理规定，参与业主大会，维护公共设施等。
3、物业的维护和维修《民法典》强调物业管理必须遵守公共安全和公共卫生的原则。
任何物业都应该满足基本的安全和卫生标准，并且定期检查、维护和维修物业设施。
这些设施包括各种供水、供电、供暖、通风、排水和电梯等设备。
4、物业管理规定《民法典》中规定，物业管理行为应该遵循公平、公正、透明、便民、优质的原则。
物业管理公司应当遵守法律法规，尊重业主意见，认真履行管理责任。
5、物业服务《民法典》规定，物业服务应该是全面、高效、精细、贴心的服务。
物业服务规范包括对业主安全、健康、文明生活的整体保障，以及为业主提供物资、信息、文化等多方面的服务。
6、物业管理费用《民法典》规定，物业管理费用应该充分公开，透明、公正。
物业管理公司应当公开收费标准，让业主知道自己支付的每一分钱都是干什么用的。
同时，物业管理公司也应该全方位保护业主利益，防止不合理收费等问题的存在。
7、物业管理纠纷的解决一旦出现物业管理纠纷，业主可以通过多种途径解决。
首先应该提请物业管理公司自行调解；如果无法解决，则可以通过法律途径解决。
总之，《民法典》中关于物业的条例是非常重要的，它规范了物业管理公司的行为，在其中明确了业主的权益和维权方式，有利于保证业主的合法权益，为业主提供更好、更稳定的居住环境，提升社区管理水平，进一步促进社会和谐发展。
物业费法律纠纷案件分析(3篇)
第1篇近年来，随着我国城市化进程的加快，物业管理逐渐成为社会关注的热点问题。
物业管理费作为物业公司提供物业管理服务的报酬，其收取和使用一直是物业公司与业主之间产生纠纷的焦点。
本文将以一起物业管理费法律纠纷案件为例，对案件进行分析，以期为解决此类纠纷提供借鉴。
案件基本情况：某小区业主李某与物业公司因物业管理费产生纠纷。
李某认为物业公司未按照物业服务合同约定提供相应服务，且物业服务费过高，遂拒绝缴纳物业管理费。
物业公司则认为已按照合同约定提供服务，且物业管理费符合收费标准。
双方协商未果，李某将物业公司诉至法院。
二、案件焦点1. 物业公司是否按照物业服务合同约定提供相应服务。
2. 物业管理费是否合理。
三、案件分析1. 物业公司是否按照物业服务合同约定提供相应服务。
根据我国《物业管理条例》和《物业服务合同》的规定，物业公司作为物业服务企业，应当依照合同约定，提供相应的物业服务。
在本案中，李某认为物业公司未按照合同约定提供服务，主要表现在以下几个方面：（1）小区绿化维护不到位，存在多处绿化带损坏、植物枯死现象；（2）小区内公共设施损坏，如电梯、照明设施等，物业公司未能及时修复；（3）小区安保措施不力，存在安全隐患。
针对李某的上述指控，物业公司表示，已按照合同约定提供物业服务，对于李某提出的问题，已尽最大努力进行整改。
至于绿化带损坏、植物枯死现象，是由于天气原因导致，并非物业公司管理不善；电梯、照明设施损坏，已向相关部门报修，正在修复中；安保措施方面，已加强巡逻，确保小区安全。
法院审理认为，物业公司作为物业服务企业，有义务按照合同约定提供相应服务。
对于李某提出的问题，法院认为，物业公司确实存在一定程度的疏忽，但不足以构成严重违约。
同时，物业公司也积极采取措施进行整改，符合合同约定。
2. 物业管理费是否合理。
物业管理费是物业公司提供物业管理服务的报酬，其收取和使用应遵循合理、公开、透明的原则。
在本案中，李某认为物业管理费过高，主要理由如下：（1）小区绿化、安保等设施较差，物业服务品质不高；（2）物业公司管理成本过高，导致物业管理费上涨。
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关于物业管理问题的一些法律分析 ——对物业管理的调查报告
物业管理作为从属现代文明的新兴产业，其在近年来的兴起和快速发展，是市场经济条件下城市社会大分工的必然结果。一直以来，业主与物业之间都必然的存在着各种各样的矛盾与摩擦，消费者对物业管理的投诉与维权屡见不鲜，物业暴力现象也屡屡让业主们惊魂，一次次更换物业管理公司并不能解决根本问题。2007年，随着《物权法》的颁布，在业主们的千呼万唤声中，国务院也做出了关于修改《物业管理条例》的决定，并将于2007的10月1日正式实施。《物权法》的颁布和《物业管理条例》的修改，对于为公民维护自己权益提供了重要的法律依据，用法律规定了物业管理公司与业主的关系，并且细化了业主的权利（如车位权，绿地权等等）。但是，法律的颁布和修改是否落到实处（特别是在中小城市），还有在执行中都会遇到什么样的问题和困难，为了解答这些疑问，本人做了以下的调查： 一、调查目的 了解人们对于《物业管理条例》的认识情况，了解《物业管理条例》的执行情况和执行过程中所存在的问题。 二、调查对象及其一般情况 调查对象我选取了河源市的小区居民 一般情况：河源市被誉为广东的后花园，经济等方面虽然比不上广州东莞等这些大城市，但这几年经济发展的速度在广东异军突起的中小城市，居民的生活水平居于广东大城市和边区城市之间，具有一定的代表性。 二、本次调查采取的是随机问卷调查。发放问卷是在河源源城区几个小区集中的街道，当场发卷填写，并当场收回的形式。 四、调查时间：2009年10月5日 五、调查内容：主要调查居民对于物业管理的认识和其权利的行驶的情况，居民所在小区物业管理的实施情况和居民在与物业公司产生矛盾是所采取的措施。问卷共向居民提出了15个问题。（见附件一） 六、调查结果 1、问卷调查结果统计如下表： 选项 题目 A B C D E F
1 26 4 2 18 2 10 3 22 8 4 0 11 19 0 5 0 2 19 9 6 11 4 15 7 25 5 0 8 0 3 17 10 9 0 3 17 10 10 25 15 12 18 30 8 11 18 22 12 7 5 18 13 2 12 3 4 13 14 18 12 15 8 12 8 2 0 2、调查结果分析： 物业管理是我国房地产业发展到一定阶段的必然产物，在借鉴了国外的先进经验后，已成为新兴的、行之有效的房屋管理模式。从上表我们可以看出，虽然河源只是广东的一个山区城市，但是这里的小区也基本实现了物业管理，在受访者中有差不多90％的小区都有物业公司，可见，虽说物业管理是一个现代化的一个新兴产业，但是在市场经济的促导下，物业管理不断地发展。在采访中，很多认为需要物业管理的原因是安全问题，而调查的结果显示，有一半以上的人认为在自己所在的小区中需要物业管理。现代物业管理是城市管理的一个重要组成部分，实施物业管理，对物业的业主而言，良好的物业管理能够为居住和使用人提供清洁、优美、舒适、安全的生活和工作环境，解除业主的后顾之忧，同时，物业管理营造良好的生活和工作环境又提高了物业的使用价值，能够起到促进物业间接增值的作用。 然而，虽说物业管理普遍存在，并且人们也需要。但是对于《物权法》的颁布和《物业管理条例的》修改，仍然有70%的人不知道，而了解程度大部分都只是在电视上听过而已。另外，在问到受访者关于权利受到侵害或者与物业人员发生纠纷时所采取的措施，大多数人都采取忍气吞声或者投诉无门，这也说明了在中小城市中居民的法律意识是十分薄弱的，对于新法律的颁布或法律的修改不怎么关注，维权意识也很低。 下面我从上表分析一下《物业管理条例》的实施情况和物业管理中存在的相关问题： 《物业管理条例》第十条：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。小区业主正是通过业主委员会这一组织形式来参与小区的管理活动。然而从调查的情况来看，大部分对于自己坐在小区是否有业主委员会不太了解。根据《物业管理条例》规定，只有一个业主或者业主人数较少的，经全体业主一致统一，决定不成立业主大会。但从上表我们可以看书，有80％的受访者不知道自己所在小区是否有业主委员会。我国实际情况是在城市小区建设中，业主委员会发展速度远远落后于物业公司，许多小区根本没有业主委员会，有的即使有，但也只是一个“花架子”没有真正履行业主委员会应尽的职责。造成这种现象的原因主要有三方面，一是某些物业公司与房地产开发商消极抵制业主委员会成立，视之为自己的克星，对成立业主委员会不甚热心，或在其成立的过程中设置种种障碍，使小区业主委员会得不到健康发展。二是广大业主对物业管理认识不足，缺乏自主意识，对实现物业自治缺乏主动性，参与意识不强，不去主动争取群体利益，对自己在物业管理中享有的权利与承担的义务认识模糊。三是上级主管部门消极不作为，对业主委员会的成立指导滞后。另外一方面，关于物业管理服务方面，不少被调查者对于物业管理中的保安的服务态度和整体安全工作都是持一般态度，这也反映出物业公司普遍存在从业人员素质低、专业人才缺乏、管理不规范、服务水平低、不到位、服务出现“虎头蛇尾”现象等问题。 在关于物业的有关收费问题，大部分人都觉得自己所在的物业收费还是适合的。据我了解，在河源老城和新市区的物业费用是有一定的区别，老城来说相对低一点，大部分都是8毛到1块多一平方每个月，而新市有些小区的物业就相对高点，2块到3块多左右。所以，对于物业管理费，业主们还是积极配合。而且，物业公司对于各项费用和收益也建立了一定的透明度，大多数物业公司都会定期向业主明示告知。但是，对于有关与规定的维修费用，多数业主表示不同意承担维修费用，而有些物业公司也反映维修费用难收取的问题。其实，根据《物业管理条例》规定小区应建立专项维修资金，而专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 总的来说在物业管理中出现的问题：业主对于物业管理意识还比较低，面对有关问题和纠纷不会采取相应的措施。物业公司普遍存在从业人员素质低、专业人才缺乏、管理不规范。 建立和完善健康有序的物业管理的对策 1、行政主管部门、社区居委会应加强对物业管理法规的宣传，通过各种有效措施提高广大业主的物业管理意识，积极推动小区业主大会的召开及业主委员会的产生，并引导业主委员会开展工作。政府部门应通过各种有效渠道加强宣传力度，从而使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现，更重要的是要实现物业自治，靠业主自身积极参与，才能实现保障业主权利与搞好小区建设的双赢。 2、加强行业监督，规范物业管理公司的行为，提高物业公司管理与服务水平，对物业公司从业人员培训上岗，增强服务意识，提高法律修养，并提高物业公司的管理水平，提高市场竞争力，使服务更加人性化、更加合理化，为业主们提供更加便利的生活条件。 3、理顺业主与物业公里公司的关系，业主与物业公司不应是处于“对立”状态的两方，而应该是合作的双方。物业管理，管理的是物，但其根本是要服务于人，双方应以业主的利益为出发点、以小区的良好发展为前提，以管理好小区为共同目的，变对立为一致，共同推进小区的物业建设。 4、房管部门及其他相关主管部门对物业管理中出现的问题摒弃不作为，及时引导，对违规行为加大监督力度。 结尾：《物业管理条例》中，业主和物业公司两者之间是两个独立平等的民事主体。在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系，在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系。因此，双方都应清楚地意识到在物业管理中，双方都处于同一个“利益共同体”中，应同舟共济，互为依存，互惠互利才是双方利益的根本所在。 物业管理问卷调查 尊敬的先生/女士： 您好！我是广东技术师范学院政法学院的一名学生，现正在对河源市的社区物业管理状况进行调查，目的是研究探讨社区物业管理所存在的问题，并从法律的角度提出完善和改进物业管理有关法律法规的措施。感谢您能阅读本问卷，并期待您乐意接受我们的调查。本次所调查问题不会涉及个人隐私，您的回答也不存在对错之分，我们对所搜集到的数据仅做总体统计分析以用于学术探讨，决不用于任何其他用途。谢谢您的协助与配合。 1、您所在的住所有物业管理吗？ A有 B没有 2、您觉得您所在的小区需要物业管理吗？ A需要 B不需要 C无所谓 3、您知道2007年《物权法》的颁布和《物业管理条例》的修改吗？ A不知道 B知道 4、您对《物业管理条例》了解有多少？ A大概了解 B不了解 C在电视上听说过 D了解 如果你所在的小区有物业管理的，请继续回答以下问题，谢谢您的协助 5、您对保安的安全防范意识是否满意： A非常满意 B满意 C一般 D差 6、您居住的小区是否有业主委员会？ A有 B没有 C不清楚 7、对于业主大会 ，您的参与程度： A从不参加 B很少参加 C经常参加 8、您对物业管理部现有保安的服务态度是否满意： A非常满意 B满意 C一般 D差 9、您对物业管理部整体安全工作是否满意： A非常满意 B满意 C一般 D差 10、在物业服务中，您最关心哪些服务内容？（多选） A小区环境卫生清扫 B小区公共秩序维护 C物业服务人员的服务态度 D设施设备维护养护 E小区安全问题 F其他 11、根据物业公司对小区所有房屋屋面的查勘，您所在的楼栋屋面需要动用专项维修资金维修，您不是顶层的住户，但需要承担维修费用，您会签字同意使用专项维修资金吗？ A同意 B不同意 12、如果您所在小区调整物业费收取标准，您的态度： Ａ积极参加 Ｂ不关心 Ｃ按照少数服从多数原则，服从业主大会 13、您所在的物业物业企业对于小区的公共部位、设施、场地的收益33 Ａ已经独立记账 Ｂ定期向业主明示告知 Ｃ不向业主告知 Ｄ被物业企业所挪用 Ｄ不清楚 14、您会向物业公司提意见或说自己的想法吗？ A会 B不会 15、如果您与物业人员发生争执，作何反应？ A 等别的业主反映 B投诉无门 C去物管公司 D业主委员会 E去社区居委会