济南市西营镇地块市场分析报告(DOC 27页)
(年度报告)济南房地产市场分析报告
2011年5月济南房地产市场分析报告第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。
【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。
【内容综述】2011年5月，济南市供应土地8宗，供应总面积为34.46万平米。
其中居住用地8宗，无商服用地推出。
本月成交30宗土地，成交面积为82.48万平米。
其中居住用地14宗，商业用地16宗。
5月出现成交小高潮，但多数以底价成交，两宗为限价地块，仅少数位置较佳地块进入竞拍，土地市场并未出现真正意义的“回暖”。
◎供应土地基本情况★5月土地供应8宗，供地面积34.46万平米5月，济南市供应土地8宗，供地面积34.46万平米，同比分别下降27.27%和上涨55.23%，环比分别下降80%和70.34%。
其中居住用地8宗，34.46万平米；商服用地无供应。
济南市自3月底公布2011年供地计划以来，全面开启了今年的土地供应闸门，土地市场从4月份推出40宗土地，5月份土地成交30宗。
这是由于一季度济南土地供给偏少，若主管部门现在不加大供给，今年土地供给任务完成较困难，所以出现了四五月份集中挂牌和成交的情况。
★ 5月供应土地明细◎成交土地基本情况★5月共土地成交30宗，成交面积为82.48万平米5月共土地成交30宗，成交面积为82.48万平米。
同比分别上涨28宗和78.15万平米，环比分别上涨30宗和82.48万平米。
其中居住用地14宗，成交面积52.8万平米，占本月成交总面积的64.02%；商服用地16宗，成交面积29.68万平米，占本月成交总面积的35.98%。
★ 2011年5月成交土地明细第二章各物业市场分析【监测时间】：2011年5月1日-5月31日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
地块生成分析报告
地块生成分析报告一、介绍地块生成是指通过对地块进行综合分析，确定其适宜用途和开发潜力的过程。
地块生成分析包括对地块位置、周边环境、规划政策等因素的综合考察，以确定其最佳利用方式。
本报告将对地块进行详细的生成分析，为后续的规划设计和开发提供参考。
二、地块概况地块位于市中心商业区，总面积约为5000平方米，土地性质为商业用地，周边有多个商业综合体和写字楼，交通便利，人流量大。
三、市场分析1.市场需求：目前，该市商业用地需求较大，尤其是商业综合体和写字楼的需求量持续增加。
2.周边竞争：周边有多个商业综合体和写字楼项目，竞争激烈。
需要考虑如何与周边项目形成差异化竞争。
3.未来趋势：未来该市商业用地需求将继续增长，特别是高端写字楼和商业综合体项目。
四、规划政策1.土地使用规划：根据当地土地规划，该地块适宜建设商业综合体或写字楼项目。
2.建筑高度限制：建筑高度限制为30米。
3.用地性质要求：商业用地，可建设商业综合体、酒店等项目。
五、市场定位1.目标客户：高端商务人士、商业精英、会议展览参与者等。
2.服务定位：提供高端商业办公空间、商业配套设施、会议展览服务等。
3.定价策略：价格定位中高端，追求品质和服务。
六、项目定位1.项目定位：高端商业综合体项目。
2.设计理念：独树一帜、高档次、商业和文化相结合的综合体。
3.项目功能：商业办公、商业配套、文化娱乐、餐饮等。
七、潜力分析1.地理位置优势：地块位于市中心商业区，交通便利，人流量大。
2.市场需求潜力：市场对高端商业综合体有较大需求。
3.政策支持：地块符合土地规划要求，政策支持力度大。
八、风险提示1.竞争风险：周边竞争激烈，需要差异化竞争。
2.政策风险：政策变化可能影响项目建设和运营。
3.经济风险：经济形势不确定，可能影响项目的投资回报。
九、结论根据地块的位置优势、市场需求潜力和政策支持，建议将地块用于建设高端商业综合体项目，提供商业办公、商业配套、文化娱乐等服务，以满足市场需求，并实现可持续发展。
地块调查情况汇报材料范文
地块调查情况汇报材料范文地块调查情况汇报材料。
一、地块基本情况。
经过对该地块进行全面调查和勘察，现将地块基本情况进行汇报。
该地块位于城市中心位置，总面积约为5000平方米，地势较为平坦，周边交通便利，属于商业用地。
地块周边建筑物主要为商业综合体和住宅区，周边环境优美，适宜商业开发。
二、地块土地利用情况。
经过实地勘察和土地利用调查，发现该地块目前为未开发状态，土地利用率较低。
土地表面覆盖着杂草和废弃建筑物，存在一定的环境污染隐患。
但经过环境评估，该地块土壤质量良好，适宜进行商业开发和建设。
三、地块周边环境情况。
地块周边环境优美，交通便利，周边商业综合体和住宅区配套设施完善。
周边道路畅通无阻，交通便利，适宜商业开发和运营。
同时，周边居民生活水平较高，消费能力强，为商业项目的发展提供了良好的市场基础。
四、地块规划建设意见。
根据地块调查情况和周边环境分析，我们建议将该地块规划为商业综合体项目。
商业综合体项目可结合周边环境和市场需求，将地块进行商业开发和建设，打造成为集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能于一体的商业综合体，满足周边居民和游客的消费需求，提升地块的经济效益和社会效益。
五、地块调查总结。
通过对地块的全面调查和分析，我们认为该地块具有良好的开发潜力和市场前景。
地块周边环境优美，交通便利，适宜商业开发和建设。
我们将根据地块调查情况，进一步制定详细的规划方案，推动地块的开发和建设，为城市的经济发展和社会进步做出积极贡献。
以上就是对地块调查情况的汇报材料，希望能够得到您的认可和支持。
谢谢！。
项目地块分析报告
项目地块分析报告1. 引言本报告旨在对某个项目地块进行全面的分析，为项目开发者提供决策支持。
本文基于详细的研究和数据分析，提供了对该地块的各个方面的评估和建议。
2. 地理位置和环境首先，我们需要了解该项目地块的地理位置和环境条件。
该地块位于某市的市中心，周围环境繁华，交通便利，靠近主要商业区和交通枢纽。
此外，该地块周围有多所大学和研究机构，为人才招聘和合作提供了便利条件。
3. 市场需求在分析项目地块的市场需求时，我们需要考虑多个因素。
首先，我们研究了该市的人口结构和增长趋势。
根据数据显示，该市的人口数量稳定增长，而且有相当一部分是年轻的专业人士。
这意味着对住宅、商业和办公空间的需求将持续增长。
其次，我们考察了该市的经济发展情况。
该市是该国的经济中心，拥有多个行业的总部和研发中心。
根据最新的数据，该市的经济增长稳定，并且吸引了大量的外国投资。
因此，该地块具有潜力成为商业和办公空间的理想选址。
4. 竞争分析在分析项目地块的竞争情况时，我们需要考虑周边已有的建筑物和其他项目。
通过调查和调研，我们发现该区域已有几个商业综合体和写字楼。
然而，我们认为这并不是一个问题，因为该地块的地理位置和交通便利性使其成为吸引人才和客户的理想场所。
5. 潜在风险在进行项目地块分析时，我们也需要考虑潜在的风险因素。
我们对该地块进行了环境评估，并发现附近有一条主要的交通干线。
这可能导致噪音和空气污染等问题，需要在设计和规划阶段加以考虑和解决。
此外，该地块周边的土地供应也需要关注。
我们了解到，该市的土地供应相对紧张，可能会导致土地价格上涨，增加项目开发的成本。
6. 建议与结论基于对项目地块的全面分析，我们向项目开发者提出以下建议：•由于该地块位于市中心，地理位置优越，交通便利，建议将其开发为商业综合体或写字楼，以满足当地商业和办公空间的需求。
•在设计和规划阶段，需要考虑并解决交通干线带来的噪音和空气污染问题，以提供良好的工作和居住环境。
地块投资分析报告,1200字
地块投资分析报告地块投资分析报告一、背景和目的地块投资是指购买土地或未开发的地区，并进行开发或转售以谋取利润的行为。
本报告旨在对某个特定地块进行投资分析，评估其潜在的投资回报和风险，并为决策者提供参考。
二、地块信息地块编号：XXX地块面积：X平方公里地块位置：XXX市XX区地块规划用途：商业用地规划容积率：X土地出让条件：XX万元/亩三、市场分析1. 区域经济状况：XXX市XX区经济发展迅速，是当地的商业中心之一。
近年来，该区域商业活动日益繁荣，需求潜力很大。
2. 竞争分析：在该区域已有商业地块投资项目，但大多数项目规模较小，没有形成绝对的竞争优势。
3. 潜在客户：该地块周边人口密集，且周边教育、医疗、居住等基础设施完善，潜在客户群体庞大且消费能力较高。
四、投资回报分析1. 土地成本：根据土地出让条件，该地块的土地成本为XX万元。
2. 开发成本：根据地块规划用途和容积率，预计开发成本为XX万元。
3. 预计销售价格：通过市场调研和对周边商业地块价格分析，预计销售价格为XX万元。
4. 预计销售周期：根据市场需求和销售速度，预计销售周期为X年。
5. 预计投资回报率：根据以上数据计算，预计投资回报率为X%。
五、风险分析1. 地区政策风险：由于政策不确定性，地区政策调整可能对该项目产生不利影响。
2. 市场需求风险：市场需求波动性较大，有可能影响销售速度和出售价格。
3. 竞争风险：如果该区域的商业地块投资项目增加，竞争压力可能增大。
4. 资金风险：投资需要大量资金，若出现资金不足或者资金使用不当的情况，会导致项目无法顺利进行。
六、建议基于以上分析结果，本报告建议决策者谨慎考虑地块投资的风险和回报。
鉴于市场需求和投资回报率的盈利潜力，该地块投资是值得考虑的选择，但需要密切关注政策和市场的变化，以及合理规划资金的使用。
七、结论综上所述，该地块投资具备一定的投资价值，但需谨慎评估风险和回报。
同时，应制定合理的营销策略，积极应对市场竞争，以最大限度地实现投资回报。
济南房地产行业市场分析报告
济南房地产行业市场分析报告1. 引言济南作为中国重要的省会城市之一，房地产行业一直是该城市的重要支柱产业。
本报告旨在对济南市房地产行业的市场情况进行详细分析，为投资者提供参考意见。
2. 市场概况2.1 市场规模根据数据统计，济南市房地产市场规模持续呈现增长趋势。
截至今年年底，济南市房地产市场总交易额达到xxx亿元，比去年同期增长了xx%。
2.2 市场特点济南市房地产市场具有以下特点：•高增长性：由于城市扩张和经济发展带动，济南市房地产市场持续保持高增长态势。
•高投资回报率：济南市的房地产投资回报率较高，吸引了大量投资者。
•供需紧张：由于人口增长和城市扩张，供需关系紧张，房价上升较快。
3. 政策环境3.1 土地供应政策济南市政府通过加大土地供应和优化土地使用政策来稳定房地产市场。
最近几年，济南市逐渐增加土地供应，并提高土地使用效率。
3.2 住房政策根据最新的住房政策，济南市政府实施了一系列控制房价和保障住房需求的政策措施。
这些政策包括限购、限售、租售同权等，旨在调控房地产市场的发展。
4. 市场竞争分析济南市房地产行业竞争激烈，主要有以下几个竞争对手：4.1 房地产开发商济南市房地产市场有许多知名的房地产开发商，如xx集团、xx地产等，它们在市场上有着较大的市场份额和品牌优势。
4.2 互联网房产平台随着互联网技术的发展，互联网房产平台在济南市的房地产市场中扮演着越来越重要的角色。
例如，xx、xx等在线房产平台提供了方便快捷的房产信息搜索和交易服务。
4.3 同业竞争除了以上两类竞争对手外，济南市房地产市场还存在同业竞争，即不同规模的房地产开发商之间的竞争。
他们争夺有限的土地资源和购房者的关注度。
5. 市场前景尽管济南市房地产市场面临一些挑战，但整体上市场前景仍然乐观。
以下几个因素将推动市场的发展：•城市发展规划：济南市政府计划推进城市建设和发展，这将带动房地产市场的需求。
•人口增长：济南市是一个人口密集的城市，人口增长将带动房地产市场需求的增加。
某某地块土地价值分析及市场前景研究
某某地块土地价值分析及市场前景研究在当今的经济发展和城市化进程中，土地作为一种重要的资源，其价值和市场前景备受关注。
本文将对某某地块进行深入的土地价值分析，并对其市场前景展开研究。
一、地块基本情况某某地块位于具体地理位置，占地面积为X平方米。
该地块周边的交通状况较为便利，临近主要交通枢纽，便于人员和物资的流动。
周边的基础设施也相对完善，包括学校、医院、商场等，能够满足居民的日常生活需求。
从地形地貌来看，地块较为平坦，有利于进行开发建设。
同时，该地块的土地性质为具体土地性质，符合相关规划用途。
二、土地价值影响因素（一）地理位置地理位置是影响土地价值的关键因素之一。
某某地块所处的区域具有较高的发展潜力，周边已有多个成熟的社区和商业中心，形成了良好的集聚效应。
（二）交通条件便捷的交通能够提升土地的价值。
该地块周边道路网络发达，不仅有城市主干道穿过，还有多条公交线路和地铁站，这为未来居民的出行提供了极大的便利。
（三）周边配套设施周边丰富的配套设施，如优质的学校、医疗机构、休闲娱乐场所等，能够提高居民的生活质量，从而增加土地的吸引力和价值。
（四）规划政策当地政府的规划政策对土地价值有着重要的影响。
该地块所在区域被规划为重点发展区域，未来将有更多的产业和项目入驻，这无疑会提升土地的价值。
（五）市场供需关系当前市场对该区域土地的需求较为旺盛，而供应相对有限，这也在一定程度上推高了土地的价值。
三、土地价值评估方法（一）市场比较法通过选取周边类似地块的交易案例，对其成交价格进行分析和调整，从而估算出某某地块的价值。
（二）收益还原法基于该地块未来可能产生的收益，如租金收入等，通过一定的折现率计算出土地的现值。
（三）成本逼近法考虑土地取得成本、开发成本、税费等各项费用，估算出土地的价值。
综合运用以上多种评估方法，对某某地块的价值进行评估和分析。
四、市场前景分析（一）房地产市场随着城市化进程的不断推进，居民对住房的需求持续增长。
市场与地块分析报告(模板)
市场与地块分析报告（模板）第一部分：市场分析1.区域分析1.1区域概况a)地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积）；b)城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位）；c)城市规模（城市用地规模、人口规模）；d)城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色）。
1.2区域经济发展情况a)区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比例，列柱状图；b)人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。
1.3区域规划分析a)城市规模和布局结构（附总体规划图和规划结构图）；b)城市主要建设用地布局、城市绿地系统、城市景观、风景旅游；c)城市交通等。
1.4区域历史文化分析a)城市历史文化分析：城市的历史文脉、所在区域历史文脉；所在城市和区域自然景区和历史文化古迹等情况；b)城市各区域在当地居民心目中的印象：对城市主要居住区（板块）进行分析，剖析各区域在当地居民心目中的印象。
2.宏观政策分析a)国家产业政策分析；b)房地产金融政策分析；c)国家货币政策分析；d)房地产相关税收政策分析；e)宏观政策总结评估。
3.区域房地产的市场分析3.1区域市场的发展回顾及概况3.2区域市场的发展特点1.市场供求分析a)市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）b)市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）c)价格变化（各类房产项目的价格及涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高档公寓）2.产品特点分析a)开发规模及配套情况b)规划设计及户型特点（以什么建筑为主：多层、小高层、高层；建筑风格以什么为主：欧式、现代；社区文化；环境；项目主力户型情况、分析以何种户型为主）c)装修标准及智能化系统3.销售特点a)售价情况：集中销售均价、最低价格、最高价格、销售率b)客户特点：主要区域客户来源、档次、目的、原因4.市场发展预测项目区域规划与项目联系，项目所在区域的市场供求及消化预测5.区域市场格局a)区域房地产板块分布现状；b)各房地产板块发展情况（区域状况、交通、配套、规划）；c)各房地产板块内的楼盘共性、项目档次、销售价格、去化情况等。
济南前期房地产市场分析报告
2.2.1 片区规划.............................................................................................................35 2.2.2 板块分析.............................................................................................................36
1.5 小结.................................................................................................................................25
二、济南房地产市场分析............................................. 27
2.1 房地产市场的总体运行情况..........................................................................................27 2.1.1 投资状况分析.....................................................................................................27 2.1.2 房地产供给分析.................................................................................................28 2.1.3 房地产需求分析.................................................................................................30 2.1.4 土地市场分析.....................................................................................................33
房地产地块分析报告
房地产地块分析报告1.简介本文将对房地产地块进行分析，以帮助投资者了解房地产市场的发展趋势和投资机会。
通过对地块的基本信息、周边环境、市场需求和发展潜力等方面的分析，为投资决策提供有力支持。
2.地块基本信息首先，我们需要对待分析的地块进行基本信息的概述。
包括地块的位置、面积、用途规划和所属区域等。
这些信息将为后续的分析提供基础数据。
3.周边环境分析其次，我们将对地块周边环境进行分析。
包括交通便利性、配套设施、自然环境和人口密度等。
这些因素将影响地块的开发潜力和市场需求。
4.市场需求分析基于周边环境的分析结果，我们将进一步对该地块所处市场的需求进行分析。
考虑到当地居民的收入水平、生活方式和购房需求等因素，预测该地块的市场需求趋势。
这将有助于投资者了解投资回报的可能性。
5.发展潜力评估基于地块基本信息和市场需求分析，我们将对该地块的发展潜力进行评估。
考虑到市场需求和可行性，我们将探讨该地块的开发前景和可行性。
这将为投资者提供关于投资回报和风险的参考。
6.竞争对手分析除了考虑该地块的发展潜力，我们还将分析竞争对手的情况。
了解周边地块的开发情况和竞争格局，将有助于投资者评估投资机会的竞争力和可持续性。
7.风险评估最后，我们将对该地块的风险进行评估。
包括政策风险、市场风险和技术风险等。
这些风险因素将帮助投资者制定风险管理策略，并提前考虑投资回报的可能性。
通过以上步骤的分析，我们可以为投资者提供一份全面的房地产地块分析报告。
该报告将提供有关地块基本信息、周边环境、市场需求、发展潜力、竞争对手和风险评估等方面的详细信息。
这将为投资者在房地产市场中做出明智的投资决策提供有力支持。
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济南市西营镇地块市场分析报告目录一、环境篇（1）区域概况（2）区域规划（3）环境结论二、市场篇（1）区域房产市场现状（2）未来走势及供应量（3）个案调查分析（4）市场结论三、产品篇（1）项目位置（2）项目SWOT分析（3）项目产品定位（4）产品建议环境篇一、西营概况西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然村，3.2万口人。
距济南市区35公里，约30分钟车程。
二、自然环境西营镇生态环境优美。
山山有绿树，沟沟有清泉。
全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖率已达65%，山脉绿化利用率达到90%以上，位居济南市之首。
林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。
春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。
素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美称。
三、旅游资源济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此。
山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅游资源非常丰富。
境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。
四、经济林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种有120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。
红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。
西营山高沟多，自然隔离条件好，光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。
五、道路交通省道327线贯穿全镇东西，港西公路连接全镇南北。
形成了纵横交错，干支线相连的交通网络。
交通方便，65路公交车通往镇驻地。
西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡镇的道路四通八达。
二、区域规划保泉政策保泉先保源，南部山区1500多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补给区，是众泉之源。
南部山区重点加强小流域治理，绿化荒山，营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林，搞好塘坝挡蓄，留住“天上水”，涵养水源。
市区土地利用与卫星镇建设南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、加工业为主.柳埠人口控制为2.0万人，西营、高而各控制为1.5万人，3镇建设用地均为2平方公里。
东部港沟、彩石2镇以发展建材、农副产品加工业为主，人口分别控制为2．5和3．0万人，建设用地均为3平方公里经济整治按照省、市要求，突出高效、生态两大特点，高起点编制好《历城区高效生态农业示范区项目规划》，并积极发挥项目建设牵头.西营镇赏花、农家乐文化活动, 抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。
环境综述：地处南部山区，紧临各大风景区，为绝版生态化地段。
植被覆盖率极高，空气清新，环境怡人，犹如“市”外桃源。
本区域交通便利，车流量适中，路况较好，有公交车直达。
政府大力度支持开发投资，建设西营，造福西营。
区域经济处于发展初期，发展潜力巨大。
优劣势分析：优势生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。
交通便利，有公交车直达，为出行提供有利的条件。
群山环抱，绿化覆盖率高，空气质量好。
政府提倡投资开发建设，有一定升值潜力。
伴有诸多生态化风景区，明显聚集效应，提升区域形象，带动商业发展。
劣势地处城市最南端，距离市区中心较远。
周边配套欠缺，商业不发达，人口稀少.处于济南保泉地区，发展有一定局限性。
经济处于发展初期阶段，发展速度慢。
二、市场篇1、房产市场现状目前区域内房产市场处于发展初期阶段，区域房产项目以别墅为主。
村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼房。
别墅区建筑采用现代风格，建筑密度大，品质较低，为经济型别墅。
村庄没有经过村委统一规划，参差不齐，零乱无序。
本区已有大型中高档品质成熟社区两处：加州花园及金宫山庄，待开发住宅区：林溪花园，龙熙雅居。
依据政府提倡开发建设此区域的宗旨，旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。
2、未来走势及供应量区域未来提供用地，以住宅与商业用地为主，控制大规模的开发建设，保护天然泉水及山区植被。
随着南部山区旅游业的急速发展，土地供应量的减少，未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档住宅区。
大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅区。
由于政府“南控”政策的影响，未来土地供应量相对较少，且充分体现其地块的稀缺性和唯一性，大大提高区域地块价值。
综合分析（1）、总价分析：综述：以上图表说明，目前区域别墅房地产市场价格大部分集中在100万-140万/套，也体现了目前区域内别墅的档次及品质，说明其房地产价格与产品的规划和品质有非常密切的关系。
（2）、平均单价分析：综述：以上表格说明目前区域的别墅均价以2000元/平方米、4000元/平方米为主。
价格在以上两价格之间左右浮动，从中了解到济南市南部风景区，别墅房地产市场的主导价格，客观反映了济南客源对本区域别墅市场的接受能力。
（3）、主力面积分析：综述：本区域别墅面积主要集中在190平方米-300平方米之间，面积适中，说明目前该区域以实用型别墅为主，项目没有关注到别墅客源对生活品质的需求，无法提高别墅自身价值。
（4）、客源分析：综述：以上图表说明客源以私企业主、企业经理人为主，IT 人才、教授也占有相当一部分。
体现出别墅客源的主力，和客源定位的局限性，为本项目后期运作提供了参考。
3、市场结论455优势区域是济南别墅项目集中地，含概中、高档项目，带动商业发展，为地区聚集了一批具有一定经济实力的客源。
生态环境是区域住宅的主要卖点。
区域楼盘风格各异，户型较多，位域不同，为区域置业者提供了较大选择空间。
纯住宅区生活气息浓郁，生态型社区让人心旷神怡，回归自然。
别墅项目总价较低，吸引业主购买欲望。
劣势地理位置距离市区偏远，往返市区时间较长，影响工作效率。
周边配套欠缺，内部配套较少，很难满足业主的生活需求。
开发项目破坏植被，施工过程中声音嘈杂，影响业主居住环境。
区域属于郊区，经济基础薄弱，农村较多，影响了整个区域和项目周边环境。
大部分项目销售使用权，无产权、所有权，影响去化。
三、产品篇一、项目位置地块位于济南市南部山区西营镇降甘风景区内。
距市区38公里，30分钟车程到达济南南外环。
项目东临西营镇，西接锦绣川风景区，南依红叶谷，北眺高山流水，紧邻103省道，交通便捷，风景优美。
项目共占地58亩，分山下和山上两块。
山下地块占地30亩，山上地块占地28亩。
二、项目SWOT分析优势三面环山，一面临水，空气质量好，生态环境优美。
交通便利，路况好，有利于居民出行。
是目前济南节假日旅游主要目的地，知名度较高。
政策大力提倡开发建设，未来将开发成集餐饮、娱乐、休闲、度假为一体的旅游风景胜地。
旅游及房产项目的开发将提高区域整体形象，提高升值潜力。
劣势项目所在位置商业经济水平较低，改变需较长周期。
项目开发破坏植被，影响整体的居住环境。
项目周边配套较差，无法满足居民对急需品的要求。
项目距离市区较远，路途占用较长时间。
周边村庄较多，影响整体环境。
别墅项目普遍品质低，密度大，无较大影响力。
项目地块除环境外，无其它可整合资源。
机会区域内缺少高档次，高品质项目。
目前本市人群对别墅的向往度较高，有一定的市场需求量。
特色商业发展是后期吸引购买人群的重要手段之一。
利用天然风景、风景园区为主要宣传点。
问题山下地块太阳照射面积小。
项目中自然环境的优势利用率低，内外配套欠缺。
人文素质有一定差距，影响项目后期销售。
离风景区较远，无法彻底整合资源。
山上施工难度大，增加了建筑成本。
处于济南天然风景区，渣土外运距离远，直接增加工程成本。
缺少基本的建筑内部配套设施。
三、产品定位（1）资源整合：交通导入方便自然环境优美旅游资源丰富生态化具有很好的生活想像空间（2）产品定位：泉城济南·生态居住·迷你别墅开创居家生活新纪元！！！打造：“高品质、纯生态、休闲度假自由岛”方案一、按标准划分面积，单体出售地块，总体运作。
将土地按一定比例划为若干块。
建议形式：面积、价格初定依据：目前区域相似项目销售价格。
通过对区域别墅项目去化较快户型分析。
民意调查问卷统计结果分析。
与其它项目相比，项目有利资源整合分析。
土地费用与建安成本利润率的结合。
面积划分示例：※注：分块面积中含有公建面积。
具体操作流程：将山下土地一亩地划分为6-7块，分两组，每三块拼联在一起为一组。
每户四层建筑，开间5米，进深8米。
山下地块划分方法与山下相同。
相比之下面积较大。
每户为三层建筑，开单8米，进深10米。
地块、建筑公开出售，采用“1+1”地产操作模式，低单价吸引客源，高总价创造利润。
面积、价格初定：预计回款表：客源定位与分析执行方案分析：有利因素：本方案采用产品与土地分开销售，在济南房产市场是第一例。
该方案可以成为项目一个新的卖点。
让业主直接参与设计、建设，激发人们住自己建的房子的欲望。
对经济实力较强的业主、财团有较强吸引力。
山下经济型别墅，山上高档别墅，满足不同层次需求。
不利因素：由于人们虚荣心，中、高档次产品相结合不利于销售。
人们对该执行方案存在顾虑，前期销售成为本项目关键。
直接影响后期的销售。
该方案第一次登陆济南市场，需加大产品推广力度。
方案让业主选地、选风格，然后进行建设……容易使购买者，失去决断能力，增加了销售的困难度。
销售直接影响建筑、安装，对销售速度要求较高，同时增加了整个项目的运转周期。
针对客源面广，广告宣传面大，项目推广困难。
项目规划：导言：正如“产品质量是我们生命”、“市场是衡量需求的唯一准则”一样。
在目前的情况下，房地产中别墅物业必须密切关注市场状况，发掘市场空缺，关注同类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一性。
通过详细、周密的市场调研，要想占领、领跑济南房产市场，就要在项目自身上寻找突破口。
所以我公司提出，以项目周边自然环境“山”、“水”上依托；以“桂林山水甲天下”，“××山水甲齐鲁”为口号，铸就济南山水社区。
规划景观：将河道引进小区，环绕山脚，利用山下阳光很难照射的区域。
在地块东部开辟一条人工河，增加项目内部私密性。
山顶树木尽最大利度保护。
项目内部小品采用欧式风格点缀。
让业主买此物业不仅仅是看风景，而是走近风景。
给业主一种坐在家中看桂林云卷云舒的境界。
方案二、将地块整体规划，整体出售，整体建筑。
综述：因该方案部分技术指标需开发商确定，当前我公司应做工作主要是：提供该方案的项目规划、可执行力分析、对项目进行整体包装、客源定位、项目宣传推广、销售计划。
客源定位：因项目整体出售，需要有一定经济实力的财团、集团公司购买；或吸引国企、事业单位做培训基地。
如：将军集团、鲁能电力、济钢集团……等。
建设形式：因此项目地块较特殊，分山下、山上两块，相对高度不同。
沿照方案二的思路，我公司建议：山下：建设高档小户型公寓。