飞扬广告2010年绿城胶州湾的项目整合推广提案
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20090408海尔绿城全运村整合营销提案OK
本报告是严格保密的。
市场需求 结构研判
财富阶层 准财富阶层 中高收入阶层 中等收入阶层
济南市场属于典型的橄榄型房地产市场，收入稳定、且收入水 平适中的城市中间阶层是购房的核心力量。相对于爆发性的巨 大供给，高端客户总量有限。
套数 08年住宅市场各价格区间住宅销售套数 8000以上 7001-8000 6001-7000 5001-6000 4001-5000
（中国房企Top10，以品质傲视同行）
项目：中国第一全运村
（140万㎡山水名城，济南新城核心，济南骄 傲，全国瞩目）
本报告是严格保密的。
企业愿景/项目目标
1、树立山东楼市标杆，打造齐鲁第一盘；
2、确立海尔地产、绿城集团齐鲁第一高端影响力；
3、叫好又叫座，实现项目快速销售，完成今年9个 亿以上的销售目标。
真山真水，宜居环境，稀缺资源
第一社区:
140万㎡名城生活，名校、会所、商业、星级酒店等 一应俱全； 绿城桂花、百合、御园三大系列经典产品； 绿城园区服务体系； 绿城品质钜献。
本报告是严格保密的。
推广及 营销把脉
把脉前期营销工作之推广分析：
1、海尔、绿城的品牌影响力建设不足；与其它开发商品牌推广成效相比 有一定差距； 2、项目的形象和价值没有得到充分展示，未建立完全超越竞争对手的市
Act2:冠军纪 Act3:全运村名誉业主出 念馆启动仪式 任仪式
1、在运动会所 设立冠军纪念 馆；
Act4:冠军再访全运村暨 奥运冠军雕塑揭幕仪式 1、邀请奥运冠军为冠军 纪念馆雕塑揭幕； 2、“全运冠军说全运村” 访淡活动；
1、山东籍奥运冠军（杜 丽或张娟娟）出任全运村 名誉业主；
2、向全国征集 2、奥运冠军系列延展活 冠军物品于纪 念馆永久陈列； 动。 3、启动奥运冠 军雕塑群。
市场需求 结构研判
财富阶层 准财富阶层 中高收入阶层 中等收入阶层
济南市场属于典型的橄榄型房地产市场，收入稳定、且收入水 平适中的城市中间阶层是购房的核心力量。相对于爆发性的巨 大供给，高端客户总量有限。
套数 08年住宅市场各价格区间住宅销售套数 8000以上 7001-8000 6001-7000 5001-6000 4001-5000
（中国房企Top10，以品质傲视同行）
项目：中国第一全运村
（140万㎡山水名城，济南新城核心，济南骄 傲，全国瞩目）
本报告是严格保密的。
企业愿景/项目目标
1、树立山东楼市标杆，打造齐鲁第一盘；
2、确立海尔地产、绿城集团齐鲁第一高端影响力；
3、叫好又叫座，实现项目快速销售，完成今年9个 亿以上的销售目标。
真山真水，宜居环境，稀缺资源
第一社区:
140万㎡名城生活，名校、会所、商业、星级酒店等 一应俱全； 绿城桂花、百合、御园三大系列经典产品； 绿城园区服务体系； 绿城品质钜献。
本报告是严格保密的。
推广及 营销把脉
把脉前期营销工作之推广分析：
1、海尔、绿城的品牌影响力建设不足；与其它开发商品牌推广成效相比 有一定差距； 2、项目的形象和价值没有得到充分展示，未建立完全超越竞争对手的市
Act2:冠军纪 Act3:全运村名誉业主出 念馆启动仪式 任仪式
1、在运动会所 设立冠军纪念 馆；
Act4:冠军再访全运村暨 奥运冠军雕塑揭幕仪式 1、邀请奥运冠军为冠军 纪念馆雕塑揭幕； 2、“全运冠军说全运村” 访淡活动；
1、山东籍奥运冠军（杜 丽或张娟娟）出任全运村 名誉业主；
2、向全国征集 2、奥运冠军系列延展活 冠军物品于纪 念馆永久陈列； 动。 3、启动奥运冠 军雕塑群。
精彩广告提案
多元化——高（小高）层、低层、大盘、小盘、中盘分布人气旺盛区。 多同价——基本上为3000-5000元/平方米。幅度不大。
二无：无豪宅，无别墅。 轻南重北：东南方无楼盘，重心偏向东北集中。 消费形式：流坐并上 同地消化 流庄——以白领、小个体户为代表。主购小三房二厅、二房二厅、一房一厅。 坐庄——以当地新生代、新老移民为代表。以三房二厅为主。 同地消化——在购买形态上，人群相对集中，多以租、住在沿工作线当地新移民、 白领、新生代为主。 需求动机：四轮齐转 各有所需 多为置家、改善条件、换种生活方式，投资。投资消费者占少部分。
精彩广告提案
2020/11/30
精彩广告提案
目录
精彩广告提案
第一章 策划推广目的 提高楼盘市场竞争力，快速销售一期工程及整体项目
楼盘。
精彩广告提案
第二章 市场分析
一、从东圃版块分析看市场
楼盘布局：三多二无 轻南重北 三多
多开发——已有合生创展、富力、美林基业、中海集团、珠江实业、远洋等10多家公 司进驻。在建、即建项目达20多个。
3、2002同台大战在所难免。就目前而言，各开发和正筹备开发的东圃楼盘，与先前 开发的及与现在价位相差不高。虽然区位各有不同，但在“新生血液”渐稀状态下， 这预示了，一场2002的大战在所难免。
4、“农资派”（农村集资房）的低价入市“抢客”现象不容忽视。虽然不同于一 个档次，但同样能满足部分白领需求。给我们启发的是，开发商除了开发房子外， 还要有种培养客户（未成为业主前）资源、引导消费、培养目标消费者的准备。
精彩广告提案
述评：四种态势明显
1、经济力量决定购房需求。楼盘的“三多二无”现象，可以看出当前东圃购买 力并不特别强大，所盯住的多是同一价位目标消费主体。
二无：无豪宅，无别墅。 轻南重北：东南方无楼盘，重心偏向东北集中。 消费形式：流坐并上 同地消化 流庄——以白领、小个体户为代表。主购小三房二厅、二房二厅、一房一厅。 坐庄——以当地新生代、新老移民为代表。以三房二厅为主。 同地消化——在购买形态上，人群相对集中，多以租、住在沿工作线当地新移民、 白领、新生代为主。 需求动机：四轮齐转 各有所需 多为置家、改善条件、换种生活方式，投资。投资消费者占少部分。
精彩广告提案
2020/11/30
精彩广告提案
目录
精彩广告提案
第一章 策划推广目的 提高楼盘市场竞争力，快速销售一期工程及整体项目
楼盘。
精彩广告提案
第二章 市场分析
一、从东圃版块分析看市场
楼盘布局：三多二无 轻南重北 三多
多开发——已有合生创展、富力、美林基业、中海集团、珠江实业、远洋等10多家公 司进驻。在建、即建项目达20多个。
3、2002同台大战在所难免。就目前而言，各开发和正筹备开发的东圃楼盘，与先前 开发的及与现在价位相差不高。虽然区位各有不同，但在“新生血液”渐稀状态下， 这预示了，一场2002的大战在所难免。
4、“农资派”（农村集资房）的低价入市“抢客”现象不容忽视。虽然不同于一 个档次，但同样能满足部分白领需求。给我们启发的是，开发商除了开发房子外， 还要有种培养客户（未成为业主前）资源、引导消费、培养目标消费者的准备。
精彩广告提案
述评：四种态势明显
1、经济力量决定购房需求。楼盘的“三多二无”现象，可以看出当前东圃购买 力并不特别强大，所盯住的多是同一价位目标消费主体。
某楼盘广告整合提案
西海湾花园广告整合提案一、前期广告效果评估二、中后期广告策略三、阶段性计划各创段广告主题四、媒体安排及广告预算（八个月计）附广告服务报价一、西海湾花园前期广告效果评估1、形象饱满：工程的新加坡风格已有较好表达，市场对工程形象有一定的认知和接受。
2、前期广告对新加坡风格的表现只在形式上进行表在，对内容实质没有挖掘表现。
3、反应在销售上，前期中小户型已消化大部分，但对大户型的置业者需求没有沟通与表达。
存在的问题：知名度建立，美誉度缺乏二、对于西海湾花园前期形象更改与否我们的观点：延续并加强我们认为：西海湾花园前期建立的新加坡灵性形象是有效，前期花费数百万元的推广成本积累的形象效应弃之不用，是一种浪费；这是不明智的。
我们应当在前期形象基础，加强工程自身的品质诉求，与消费群进行有效的、实质性的沟通，进而达成销售。
现阶段目标对象的确定本案销售对象相对于前期，已经更加集中，他们主要都是中大户型购买者，他们主要都是中大户型的购买者。
他们是：有一定经济实力的二次置业者。
（一）、结合目标消费者分析深圳区域二次置业阶层最关心的层面是什么？1、最关心的是房子的品质，关心户型实用性，面积分布恰当，功能分区合理。
2、讲究生活的氛围，注重环境、生活配套。
本案中后期广告宣传调整关键本案如何吸引消费对象，促进达成销售？西海湾花园需要：以楼盘自身卖点的挖掘宣传为主，配合适当的活动行销；针对工程特点与置业者的心理需求，有节奏的与消费者进行沟通。
三、西海湾花园中后期广告推广策略广告要对销售起到明显的促进作用本案：魅力新加坡，灵感新生活（LOGO、生活主张、新闻炒作）描述形象、建立知名度我们的切入点？切入方向：根据影响地产销售的三大方面在这三大方面哪些更能与消费者产生共鸣位置：身处南山中心区，与竞争对手同一平台在同区域内不具包装效果价格：价位合理工程自身：深圳首个新加坡人居规范社区，品质出众在这三大方面哪些更能与消费者产生共鸣？（位置、价格、项止自身都是我们需要诉求内容）从价位和工程自身综合：将更能与二次置业消费对象产生共鸣！本案分阶段推广划分本案分阶段推广主题中期主题：灵感新生活集中于楼盘品质的宣传，如说具体的卖点。
青岛胶州湾大桥工程——PPP项目典型案例(最新)
!"#$'. 青岛胶州湾大桥工程
典型案例三十 青岛胶州湾大桥工程
一、项目概况
（ 一） 项目基本情况
㊀该项目分为两部分：胶州湾大桥的特许经营部分 （ Ｂ ０ Ｔ ） 和青岛市胶 州湾高速公路的特许经营部分 （ Ｔ Ｏ Ｔ ） 。胶州湾大桥是新建项目，青岛市 胶州湾高速公路是存量项目。 胶州湾大桥 （ 原名为青岛海湾大桥） 是我国北方冰冻海域首座特大型 桥梁集群工程，是山东省 “ 五纵四横一环” 公路网框架的组成部分。大桥 起于青岛市环湾大道李村河口处，终于黄岛侧胶州湾高速公路东，顺接济 青高速南线起点，中间设立红岛互通与红岛连接线相接。胶州湾大桥包括 沧口航道桥、红岛航道桥和大沽河航道桥三座通航孔桥、海上非通航孔 桥、李村河互通、红岛互通两座海上互通立交和红岛连接线等部分。主线 桥宽 ３ ５米，高 速 公 路 双 向 六 车 道，设 计 行 车 速 度 ８ ０公 里 ／ 小 时，全 长 ２ ８ ８ 公里，其中海上全长 ２ ６ １公里，设计基准期 １ ０ ０年。总投资约 ９ ５ ４ ７ 亿元。山东高速集团有限公司负责项目资金的筹措，资金来源为项目资本 金及银团贷款，其中项目资本金为 ３ ３ ３ ６亿元，银团贷款为 ６ ２ １ １亿元。 根据 《 青岛海湾大桥特许经营权协议》 约定，收益来源主要是胶州湾 大桥及胶州湾高速公路的通行费收入。２ ０ １ ５年实现收益约 ６ ４ ２亿元，其 中胶州湾大桥收益约 ３ ４ ５亿元，胶州湾高速公路收益约 ２ ９ ７亿元；２ ０ １ ６ 年实现收益约 ６ ３ ８亿元，其中胶州湾大桥收益约 ３ ２ ４亿元，胶州湾高速 公路收益约 ３ １ ４亿元。政府及有关部门不存在欠费或掉价拖期等情况。 胶州湾大桥通车以来，全线各类结构安全、设施齐全、路面整洁、配 套设施设备运行正常，总体通行顺畅，路况稳定，车流量逐年增长。２ ０ １ ５ 年 ９月自筹资金完成了对胶州湾高速公路全线的路基路面、桥梁工程、交 安设施、机电设备、沿线收费站等全面大修更新。
典型案例三十 青岛胶州湾大桥工程
一、项目概况
（ 一） 项目基本情况
㊀该项目分为两部分：胶州湾大桥的特许经营部分 （ Ｂ ０ Ｔ ） 和青岛市胶 州湾高速公路的特许经营部分 （ Ｔ Ｏ Ｔ ） 。胶州湾大桥是新建项目，青岛市 胶州湾高速公路是存量项目。 胶州湾大桥 （ 原名为青岛海湾大桥） 是我国北方冰冻海域首座特大型 桥梁集群工程，是山东省 “ 五纵四横一环” 公路网框架的组成部分。大桥 起于青岛市环湾大道李村河口处，终于黄岛侧胶州湾高速公路东，顺接济 青高速南线起点，中间设立红岛互通与红岛连接线相接。胶州湾大桥包括 沧口航道桥、红岛航道桥和大沽河航道桥三座通航孔桥、海上非通航孔 桥、李村河互通、红岛互通两座海上互通立交和红岛连接线等部分。主线 桥宽 ３ ５米，高 速 公 路 双 向 六 车 道，设 计 行 车 速 度 ８ ０公 里 ／ 小 时，全 长 ２ ８ ８ 公里，其中海上全长 ２ ６ １公里，设计基准期 １ ０ ０年。总投资约 ９ ５ ４ ７ 亿元。山东高速集团有限公司负责项目资金的筹措，资金来源为项目资本 金及银团贷款，其中项目资本金为 ３ ３ ３ ６亿元，银团贷款为 ６ ２ １ １亿元。 根据 《 青岛海湾大桥特许经营权协议》 约定，收益来源主要是胶州湾 大桥及胶州湾高速公路的通行费收入。２ ０ １ ５年实现收益约 ６ ４ ２亿元，其 中胶州湾大桥收益约 ３ ４ ５亿元，胶州湾高速公路收益约 ２ ９ ７亿元；２ ０ １ ６ 年实现收益约 ６ ３ ８亿元，其中胶州湾大桥收益约 ３ ２ ４亿元，胶州湾高速 公路收益约 ３ １ ４亿元。政府及有关部门不存在欠费或掉价拖期等情况。 胶州湾大桥通车以来，全线各类结构安全、设施齐全、路面整洁、配 套设施设备运行正常，总体通行顺畅，路况稳定，车流量逐年增长。２ ０ １ ５ 年 ９月自筹资金完成了对胶州湾高速公路全线的路基路面、桥梁工程、交 安设施、机电设备、沿线收费站等全面大修更新。
广州岭南湾畔2010年度广告推广执行方案129p
荔湾区, 20%
其中以荔湾区客群的成 交率最高，白云越秀次
11月成交与来访客户对比
区域 越秀 荔湾 白云 天河 海珠 其他
之，其他外区客户成交 率相对较低
来访
成交 成交比
例
415 165 481
82
49 23
20
16
35
2
2
2
4.8% 9.7% 7.3% 2.4% 4.1% 8.7%
核心区域：荔湾、白云、越秀
西关核心，一线河畔，23万平米岭南园林社区
夜景系列
地铁开通，名校进驻
小结
荔湾核心23万平米江畔大盘形象深入人心 市中心大型岭南文化高尚社区调性初步树立 成功完成09年销售指标，为10年奠定良好基础
2010年推广方向
形象提升： 09年楼盘形象初步树立，尚需要进一步提升，以支持不断攀升的楼价；
延续09年推广 深挖卖点价值
江景楼王组团全新推广
开
3月20日
盘
5月15日
2
3
4
5
6
7
9月25日
12月11日
8
9
10
11
12பைடு நூலகம்
1
C9C10
C8C6
C5
C3C4
第一阶段：３.1—4.15 第二阶段：4.16—8.15 第三阶段：8.16—11.15 第四阶段：11.16—
延续推广深化卖点,推售C9C10 全新形象推出，推售C8C6 江景楼王价值提升，推售C5 最后收官之作，推售C3C4
岭南第一名盘
形象推广语：
一品岭南
一品：古代官品的第一级，这里指第一的、最好的，但说法风雅。 更有邀约品赏、品评、品味、品鉴等多重含义。
青岛报广文案
其他楼盘推广语：深蓝公寓：对不起，让您久等六月深蓝即将全城公开开盘悦享多重好礼优惠滟澜海岸：五月：滟遇和院6月9日：揽阅河海一亩庄园滟澜海岸5月12日：河海环绕500-800㎡传世家族别墅30000㎡传奇景观样板区，即将耀世开启！5月26日500-800㎡传世家族别墅重新定义岛城顶级财富阶层生活方式5月22日，和院别墅首次绽放，当日接待600余人观摩5月29日，泰和盛世家族别墅典范样板间全城公开！近期将有购买尊享优惠公布，敬请关注。
中冶·圣乔维斯：5月26日我愿这样生活三期完美售罄全景楼王载誉加推耀居社区中央私享双重景观轴60米前后楼间距缔造无碍视野60-120㎡异域情致空间保利·里院里：一院献青岛私企87-120㎡绝版臻品耀城推出典藏城市人文核心最后的机会！一山一墅：5月26日蕴望族风范藏山墅人生力邀收藏界大师谈中国古代瓷器，臻情人文盛宴诚邀您的光临依泉美庐：6月14日CEO泉独栋手工别墅宝龙城市广场：6月14日即墨中央尊邸，开启国际都会非凡人生中央景观忘做（5号楼）6月限量加推，仅93席中海紫御观邸：6月14日大美无言大族排场爱丁堡：孟母何须三迁山东首家引进国际级颐养医疗服务配套6月9日崂山门户，城市养生官邸成品豪宅·园林盛宴·奢华精装·英式管家七大英伦主题园林广场，尊享风景中的视觉盛宴，即将绽放祥泰·正阳东郡：青岛的骨子里包容一个欧洲正阳路上首席城市别墅6月30日独门独院的别墅很常见整层赠送再送8个私家花园的不常有正阳路上164、196㎡城市别墅真正的别墅，必以独立之尊汲取天地涵养。
祥泰·正阳东郡，保留别墅原始本真，每一栋均接受大地滋养，亲地而生。
164㎡台地别墅赠103㎡，196㎡联院别墅赠138㎡。
采光负一层整层赠送，3.15米层高，可做健身室、影音室、台球室、红酒吧、瑜伽馆等；前后花园、下沉式双庭院、空中四露台等免费院落体系，将更多的空间和土地留给主人，家族版图自由支配。
公馆整合推广策略案(ppt 78页)
启示：它既是正统儒家文化起源的文化古城，又是近代史上自动开辟商埠招商引资最早的一个。 它特点是在西陆东海之间，古文化与今文化之间，它既是“中庸之道”的文化根脉，又具海派先贤的创新、 闯劲精神；同时，仍然传统而又保守的济南，尤其需要一线高端品质与外来高雅文化的教化。
［定位推导］——纵论
①法国（卢浮宫）：艺术的殿堂，人类文明的瑰宝，帝王气质与开放精神并存的上层建筑; 关键词：奢侈、等级、上层建筑； ②城市文化：保守、中庸的家本位思想，但攀比心强，渴望国际化，需要一线高端品质与外来高雅文化的教化。 关键词：中庸之道、海派精神并存，高度与深度需兼顾； ③大势：和中海、保利、绿城、恒大等品牌竞争；大多数保守的产品、营销技法给了我们领跑市场的机会； 关键词：和平庸的市场划界； ④竞争：和御景城、银座中心、天地花园、槐苑新城、诚基项目等竞争； 关键词：和对手的落后产品比精质；和粗犷的都市居住文化比新奢海派生活品味；
关键点：领导者，领先。重新划定游戏规则的企业来了！
［项目品牌占位］
随着绿地集团的大手笔，位于经四纬十二的中大南项目（绿地新里·卢浮公馆）将率先 进入市场。
本案地块位于市中心区域，属于槐荫区的最佳板块，而整个槐荫区现发展较为滞后， 发展潜力巨大，同时周边配套成熟，交通便利，具备打造高端楼盘的全部优势；
关键点：以来自一线城市的高品质产品，突破区域市场藩篱，战略大济南市场；
【项目关键点梳理】
［市场占位］ ［项目占位］
［品牌占位］
区位：地处繁华与人文并重的西城核心，便利交通，迅捷畅达全城； 规模：50万㎡超大体量，打造西部首席生活之城、自然之城，人文之城； 建筑：济南首个ARTDECO风格社区，奢于气度，精于细节，领于品质； 园林：欧式风情水景园林，移步异景，营造身临其境般的异域风情之美； 户型：90-130平米全通透户型——通透两房，舒适三房，尊贵四房，改善型居住形态； 配套：项目周边幼儿园、小学、中学学校林立、商业、医院等配套齐备； 服务：专属高端会所，定制式物业管家，贵胄气度与生俱来； 品牌：中国房地产企业排名第2位的大型企业集团 ，携十七年开发资历，21个省35个城市 高端住宅开发经验，为济南尊贵生活而来。
［定位推导］——纵论
①法国（卢浮宫）：艺术的殿堂，人类文明的瑰宝，帝王气质与开放精神并存的上层建筑; 关键词：奢侈、等级、上层建筑； ②城市文化：保守、中庸的家本位思想，但攀比心强，渴望国际化，需要一线高端品质与外来高雅文化的教化。 关键词：中庸之道、海派精神并存，高度与深度需兼顾； ③大势：和中海、保利、绿城、恒大等品牌竞争；大多数保守的产品、营销技法给了我们领跑市场的机会； 关键词：和平庸的市场划界； ④竞争：和御景城、银座中心、天地花园、槐苑新城、诚基项目等竞争； 关键词：和对手的落后产品比精质；和粗犷的都市居住文化比新奢海派生活品味；
关键点：领导者，领先。重新划定游戏规则的企业来了！
［项目品牌占位］
随着绿地集团的大手笔，位于经四纬十二的中大南项目（绿地新里·卢浮公馆）将率先 进入市场。
本案地块位于市中心区域，属于槐荫区的最佳板块，而整个槐荫区现发展较为滞后， 发展潜力巨大，同时周边配套成熟，交通便利，具备打造高端楼盘的全部优势；
关键点：以来自一线城市的高品质产品，突破区域市场藩篱，战略大济南市场；
【项目关键点梳理】
［市场占位］ ［项目占位］
［品牌占位］
区位：地处繁华与人文并重的西城核心，便利交通，迅捷畅达全城； 规模：50万㎡超大体量，打造西部首席生活之城、自然之城，人文之城； 建筑：济南首个ARTDECO风格社区，奢于气度，精于细节，领于品质； 园林：欧式风情水景园林，移步异景，营造身临其境般的异域风情之美； 户型：90-130平米全通透户型——通透两房，舒适三房，尊贵四房，改善型居住形态； 配套：项目周边幼儿园、小学、中学学校林立、商业、医院等配套齐备； 服务：专属高端会所，定制式物业管家，贵胄气度与生俱来； 品牌：中国房地产企业排名第2位的大型企业集团 ，携十七年开发资历，21个省35个城市 高端住宅开发经验，为济南尊贵生活而来。
上海白羊2019绿城澜庭序项目推广提报ok
休闲地产
绿城乌镇雅园/ 东方颐城
养老地产
上海幸福里
城市更新地产
……
∞创新无限
复合地产创新服务商 见证房产行业万千变化，为正处于竞争日趋激烈市 场中的客户提供更多创新思路及解决方案
世界高尔夫休闲 旅游产业创领者
高端生态旅游度假生活定制， 率先创建被尊重的私密会籍制体验
我的国度 我的第二人生
绿城转型之作， 首创“中国学院式颐乐养生养老”
佛山杭州平分秋色
WealthInsight财富报告显示，全球25个最多富豪诞生地排行榜中 中国共占有6个省市区，其中佛山和杭州并列中国内地第一
世界观：
实干家、开创者，汇成佛山富人的双面
即使是私营小企业，也在做着面向世界的大生意
置业观：
大部分不止一次置业经验 价格敏感度低，但追求物有所值
一直在追逐理想的居所
4A 广州
白羊，擅长品牌策划的综合代理广告公司
广州4A协会成员 荣获2008广州十佳广告公司 2007年度广东省广告创作实力十强单位 2004年度广东省广告创作实力十强单位 中国广告风云榜“2004-2005年度中国本土广告综合实力30强” 中国广告风云榜“2004-2005年度中国最具影响力的本土广告公司100强” “2002-2004IAI年鉴中国广告公司创作实力50强" 2002广东省第九届广告优秀作品评选十强单位 以策略性创意见长，专为行业或品类第一的品牌服务，打造“ONE AND ONLY的品牌”。
巨资倾注更新计划 唤醒岭南宜居水乡
• 50亿巨资再造宜居奇槎
• 30个整治项目陆续动工 • 1.6万㎡滨水公园 • 1.4万㎡文化公园 • 引水造景，重现岭南水乡
优越生态禀赋 中心区罕有
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战略,战术并举，系统梳理年度策略。
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
壹。市场背景 贰。核心困难VS核心优势 叁。核心策略 肆。阶段推广策略
绿城·胶州湾项目提案
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壹。市场关键词
全国市场在政策影响下，逐步回归，各级城市表现不一。
经过2009年的疯狂，一线城市2019年预计出现高位盘整、二线 城市投资需求减少，三线城市基本影响不大。
机场。30分钟
青岛。40分钟
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客户策略
扎根胶州 培养青岛 拓展周边
绿城·胶州湾项目提案
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扎根胶州
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
扎根胶州
核心战术 轰动性营销下的口碑潮 意见领袖的打击：公务员、富绅
2019年，80%以上的客户将来自胶州 胶州市场巨大的消费潜力 成交成本最低的客群
绿城·胶州湾项目提案
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飞扬认为：国家开始打压房地产投机行为。今年市场政策指向趋寒。
绿城·胶州湾项目提案
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贰。核心困难
蓄客时间短
Time
2019年现场 基本无支撑
Sales field
绿城·胶州湾项目提案
核心困难
Objeng
胶州市场 需求趋饱和
2、国税总局：加强房地产营业税征收 (2009年11月22日 观点地产网)
11月20日，国家税务总局下发《关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》。
3、温家宝:抑制投机性购房 使房地产业健康发展（2009年11月29日 新华网 ）
4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年（2009年12月09日 人民网 ）
公馆，旧称城市中官员和富人的住宅。公馆，实际上就是指的大人物住的 房子。
在古代，公吏外地赴任、公干的居停之所称为公馆，后经演变，凡仕宦、 富绅的寓所均称公馆。最早见于《礼记》中“公馆，君之舍也”。一直是 诸侯王公的私第豪宅专有称号，尊贵生活的符号向征。
绿城·胶州湾项目提案
北京风至飞扬广告
公馆的近代背影
异型户外，引人注目 给胶州市民的一封信
客户接触点：银行/麦当劳/报亭/商业网点/大型超市/加油站
高品质环保袋派送
每日定量在商业核心区集中派发环保袋
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立体户外
给胶州市民的一封信
给胶州市民的一封信
轰动性 事件营销
绿城·胶州湾项目提案
胶州的第1次
15年品牌巡展暨胶州市民居住需求调查
为期1个月的巡展，展示品牌与项目 同时邀请市民参与居住需求调查，每周抽取20位幸运客户 游杭州
青岛市场供给：2019年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供 应将较为充足。
胶州市场：基本受市场、政策影响较小，区域基本无竞争楼 盘，就本案而言，创造高价不难，难在量。
绿城·胶州湾项目提案
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2009年住宅销售面积同比增幅超过130%
绿城·胶州湾项目提案
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市场供给：出清周期快速下降 短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应较为充足
2019年，销售目标超过万科，夺取首位。
绿城·胶州湾项目提案
北京绿城：25亿 青岛绿城：26亿
安徽绿城：25亿
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所以
这次提案的重点绝不仅仅是务虚概念 时间紧，任务重
让我们实实在在地围绕如何完成销售任务开始
[锁定硬目标]
全年销售指标：8亿
成交目标：约1200套
以主力户型130平米，均价5500 元/平米计算，主力总价71.5万
国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费 政策继续实施。
5、发改委：抑制投机性购房将增中低价房等供应 （2009年12月09日 新华网 ）
据新华社报道，国家发展改革委主任张平9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑 制投机性购房。
底层架空
大面积中心园林
绿城物管
富人聚居区
江南园林营造手法 园区服务体系 北云溪河/南三里河
绿化率初估60% 左右
百万级大盘标准
全冠移植/植被密较高
三里河文化公园 新行政中心
注：以上价值支撑根据绿园产品线的初步判断
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第1次 绿城的第N次，胶州的第1次
胶州第一次出现百万级高品质大盘
在20世纪的二三十年代，把上海、天津、青岛、成都的公馆文化演绎 到了极致。当时的政治名流、外交使节、社会风云人物无不纷纷于城 市核心区域建筑私馆，公馆达到鼎盛。随着社会发展和国际化进程的 加快，今天，公馆则成为了当今城市生活的最高居住形式，社会精英 名流的首先居所。
绿城·胶州湾项目提案
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胶州大盘PK
中源·翡翠湖岸 建筑面积 近30万平米
水岸府邸 22万平米
时代国际中心 蓝水假期
本案
17万平米
24.7万平米
120万平 米
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第1次 绿城的第N次，胶州的第1次
胶州第一次出现百万级大盘
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绿城代表作品图片
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绿城，光环
品牌之路
产品事实
服务创新
理念灵魂
15年38座城市足迹 多层公寓/高层公寓 园区服务体系
绿城连续5年荣膺中国 房地产百强企业综合
实力TOP10
高端别墅 平层官邸 商业/公建
别墅级物管服务 项目业主质量监督
模拟生活场景制作沙盘，利用人在环境中的活动激发客户想象。
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工艺工法展示
设置单独的工艺样板间，从产品品质的营造上给客户以直观的印象。
切开的房子 安防及温控系统展示
对比出温暖 地热结构及感受展示
数字会说话 外墙保温效果展示
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大规模 零距离体验
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房价显著上升，中心城区涨幅高于5个县级市
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1、国土部：全国核查“批而未用”土地 (2009年11月22日 观点地产网)
11月19日，国土部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》。《通知》指出，“批而未 用”土地在第二次全国土地调查中属于建设用地。各省（区、市）国土资源行政主管部门将收集、查找批地原始文件材料， 审查“批而未用”土地批地文件的真实性和有效性，并核对批准建设地块的位置、面积、范围等，核实结果将一一登记在案 。
全年有效到访量：12000组
注：成交率按10%计算
每天有效到访量：40组
注：从3月正式接待开始
硬目标
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[锁定软目标]
本案品牌 区域
软目标
1）一个大盘应有的市场影响力 2）绿城品牌在胶州的落地 3）第一批种子客户的美誉度和忠诚度
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8亿年度销售任务，如何按时完成？
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市场研究
项
目
自身研究
认
知
客户研究
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核心困难
核
心
核心优势
策
略
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对我们而言 第一次的价格新标杆不是问题
第一次的销售量突破绝对是个难题
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叁。核心策略
“暴力性”
“病毒性”
轰动效应 引发 口碑传播
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第1次新古典主义建筑风格立面 第1次立面干挂花岗岩 第1次如此大面积中心园林绿化 第1次拥有喜来登酒店 第1次如此天时、地利、人和……
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贰。核心优势
一线品牌
一线城市 开发品质
一线城市 大盘规模
胶州第1次
百万级高品质大盘
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一线城市 产品标准
一线城市 服务体系
空中的报广——“绿城礼花之夜”
产品推介会当晚，绿城在三里河公园上空燃放大型礼花， 礼花出现绿城LOGO
明星慈善拍卖晚会
开盘当日，邀请明星参与慈善拍卖晚会，引发轰动。
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现场
有震撼无遗憾
胶州的第1次 工艺工法样板间 生活场景沙盘 3D沙盘售楼处
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生活场景展示
贰。核心优势
第一张牌：一线。品牌 第二张牌：一线。开发品质 第三张牌：一线。大盘规模
第四张牌：一线。产品&服 务
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规划设计
建筑设计
园林设计
服务体系
区域价值
中心大面积景观 /半围合组团 室外游泳池
人车分流
五星级酒店
新古典主义建筑 风格
立面标准：干挂 花岗岩与贴砖
大弧度观景阳台
叁。核心策略
表现策略
客户策略
广告策略
活动策略
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叁。核心策略
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案名1
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公馆的历史背影
“清昼下公馆，尺书忽相邀。留欢惜别离，毕景驻行镳。”唐 高适 《睢阳 酬别畅大判官》诗。
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壹。市场背景 贰。核心困难VS核心优势 叁。核心策略 肆。阶段推广策略
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壹。市场关键词
全国市场在政策影响下，逐步回归，各级城市表现不一。
经过2009年的疯狂，一线城市2019年预计出现高位盘整、二线 城市投资需求减少，三线城市基本影响不大。
机场。30分钟
青岛。40分钟
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客户策略
扎根胶州 培养青岛 拓展周边
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扎根胶州
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扎根胶州
核心战术 轰动性营销下的口碑潮 意见领袖的打击：公务员、富绅
2019年，80%以上的客户将来自胶州 胶州市场巨大的消费潜力 成交成本最低的客群
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飞扬认为：国家开始打压房地产投机行为。今年市场政策指向趋寒。
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贰。核心困难
蓄客时间短
Time
2019年现场 基本无支撑
Sales field
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核心困难
Objeng
胶州市场 需求趋饱和
2、国税总局：加强房地产营业税征收 (2009年11月22日 观点地产网)
11月20日，国家税务总局下发《关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》。
3、温家宝:抑制投机性购房 使房地产业健康发展（2009年11月29日 新华网 ）
4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年（2009年12月09日 人民网 ）
公馆，旧称城市中官员和富人的住宅。公馆，实际上就是指的大人物住的 房子。
在古代，公吏外地赴任、公干的居停之所称为公馆，后经演变，凡仕宦、 富绅的寓所均称公馆。最早见于《礼记》中“公馆，君之舍也”。一直是 诸侯王公的私第豪宅专有称号，尊贵生活的符号向征。
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胶州市场：基本受市场、政策影响较小，区域基本无竞争楼 盘，就本案而言，创造高价不难，难在量。
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2019年，销售目标超过万科，夺取首位。
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所以
这次提案的重点绝不仅仅是务虚概念 时间紧，任务重
让我们实实在在地围绕如何完成销售任务开始
[锁定硬目标]
全年销售指标：8亿
成交目标：约1200套
以主力户型130平米，均价5500 元/平米计算，主力总价71.5万
国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费 政策继续实施。
5、发改委：抑制投机性购房将增中低价房等供应 （2009年12月09日 新华网 ）
据新华社报道，国家发展改革委主任张平9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑 制投机性购房。
底层架空
大面积中心园林
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1、国土部：全国核查“批而未用”土地 (2009年11月22日 观点地产网)
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1）一个大盘应有的市场影响力 2）绿城品牌在胶州的落地 3）第一批种子客户的美誉度和忠诚度
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