房价过高的原因及对策分析

一
代 性引起的竞争 ， 发商因此也具有 了相当程度上的市场 控制 开 力， 表现出ｆ 俱 有较 大的定价权 。住房产品差异形 成的垄断 ， 造 成开发 商具 有较 大的定价权 ， 且地段 差异越大 ， 而 住房产 品 差异也就越大 ， 房价定得也就越高 。
３ 商 品房 供 应 量 少 、
收入 “ 夹心层” 供应 断层。
５ 城 市危 房 改 造 和规 划调 整 以及 城 市 吸 收 农村 剩余 劳 动 力 、
增加
现大批 的“ 资产 者” 负 。信用 渠道 的阻滞和 中断 ， 会严重 危害 将 国家的金融安全和社会稳定 。
３ 抑 制 了 其他 正 常 消 费 ， 会 利 润 过 度 集 中于 房 地 产 领 域 、 社
对 高房价 、 收入 的基 本国情 ， 障性 住房供应不 足 、 障对象 低 保 保
随着城 市化及房地产市场的持续 快速发展 ， 我国住房供 求 失衡 ， 出现了 区域 性投机购 房过热现 象 ， 房价 涨幅远超 居民收 入增幅 。 尤其是近几年 ， 部分城市 房价连续快速飙升 ，房价高 、 “
２ 积 聚 了 巨大 的银 行 信 贷 风 险 、
针对城市 的部分“ 夹心层” 群体 ， 管理层初步 设计了政 策性
租赁房 。作为保障性住房 的新 品种 ， 政策性租赁 房备受社 会关 注 。按 照政 府主管部门的公开 表述 ， 策性租赁房 将定位于 廉 政 租房与经济适用房标准之间 。其关键问题在于 ： 第一 ， 策性租 政
消 费需 求不仅是经济增长 的重要动 力之～ ， 而且可 以在一
定 程度上平 衡 由投 资波动所 引起 的震荡 。在购 房过 热的 背景
下， 普通工薪族基 本上 都是靠大 比例 信贷资金购 房 。为 了住房 这个 基本生 存需要 ， 不仅 要拿 出家 庭全 部积蓄 ， 他们 还透 支了 未来的几十年 。 高的房价需要普通 消费者 １＿２ 年甚至更长 过 ｏ－０ 时 间才 能偿 付一套住房的按揭 贷款 ， 这也就意味 着在此期 间的 其他 支出只能尽量压缩 ， 了明显的消费挤 出效应 。随 着房 形成 价 的不断上 涨 ， 消费 者支 出的挤 出效应 也越来 越突 出 ， 将 这必
和伍 洁（０ ７ 从制度 角度考察 了房 地产市场 ， ２０ ） 认为房地 产市 场
析， 认为房价与前者呈负相关 ， 与后者呈正相关。另外 ， 刘会洪 同地段上 ， 产品也存在较大 的差异性 。经济学理论告 诉我 住房
中存 在着高 利润 ， 而这与政 府行为 有密切 的关系 ， 应该 完 政府 善 房地 产 市场 制 度 ，加 大房 地产 市 场信 息的 公开 化 。季 雪 （００分析 了住房保障与供 给不足 的制 度和 政策原 因 ， 出了 ２１） 提
是由于住房的差异 陛非常 明显 ， 从而 削弱了开发商之 间由于替
上涨的原因在于我 国房地 产市 场中存在垄断 因素 ；张继彤 、 蓝 吴 （０７从供求 角度 ， ２０ ） 对我 国房地 产市场进 行 了实证分 析 ， 认 为我国需求较大是房价上涨 的主 要原因 ， 而提高利 率水平和首 付 比例可 以有效降 低这种需 求 ，对抑 制房价 能起 到一定 的作 用。张清勇 （０７分析了地价 与房 价之间 的关 系 ， 为地价在 ２０ ） 认 房价 中所 占比例较高是影响房价 的重要因素 。周 晓东 、 文启湘 （０７ ２０）对 房价 与企业数 目以及空间移动 成本的关 系进行 了分
商品房供应 量少 的原因比较复杂 。从 供求关 系看 ， 主要有 保 障性住房供 应不足 ， 土地及 城市 资源有限 ， 发商大 量 囤积 开 土地 、 自购住房 、 惜售 等原 因。加上刚性 需求与投 资需 内部 捂盘 求旺盛 ， 致使商品房供不应求 ； 从开发成本 角度分析 ， 高度市场
４ 住 房供 应体 系未覆 盖 庞 大 的 “ 、 夹心 层 ” 体 群
经济增长过度依赖房地产， 出现了经济结构失衡的状况 ， 从地
方政府 层面分 析 ， 有太 多的国有 企业 、 政府 部 门介入房 地产 之 中， 房地产承担着财政增收 、 Ｄ Ｇ Ｐ增长 、 市改造等重任 。地 方 城
政府越 来越倚 重拍卖 地皮 、 推高房 价带 来的经 济繁 荣 ， 这肯 定 是不可持续的 。
宏 观 经 济
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Ｐｏ ＲＡ ＲＶＥＣ０ Ｎ Ｏ Ｍ ｌ ＣＳ
制了 部分开 发商的拿 地冲动 ； 政策 角度分析 ， 从 商品房 供应 的 “ 不限 外” 策 、 限放 大的投 资品属性和地价 涨则房价必 涨 政 被无 预期 ， 致投资购房 比例远 超 国际警戒线的 １％； ５ 从市场 角度看 ，
住房难 ” 成为最大的民生问题和社 会问题 。在连续 几年的全 国 “ 会” ， 两 上 住房问题都是社 会关 注度最高 的民生热点之一 。从 和谐社会与可持续 发展的角度看 ，住房 已成为社会矛盾 激化 、
覆 盖面狭 窄 ， 大量城市 中低收入 家庭被推 向商品房 市场 ， 生 催
了不在保 障之列又无力购房的庞大“ 夹心层” 群体 。
为 人 们 关 注 的 一 个 热 点 话题 。 本 文 针 对我 国 目前 的房 价 现 状 ，
而我 国住房供 应体 系尚不完善 ， 保障 法律缺失 ； 地产 高 住房 房 度市场化 ， “ 土地 招拍挂” 供应 模式致使地价 不断上涨并推 高周 边房价 ； 利益集 团及 境 内外投 资群体哄 抬房价 ， 调控政 策温和 加上部分地区地方政府 不作 为致使房价逆 调控而上涨 ， 房价屡 调屡涨坚定 了“ 中国房价必涨 ” 的心理预期 ， 投资投机需求 导致
２ 土 地 需 求 的 不平 衡 性 、
各方利益冲突的焦点问题 。 对于房价过高的分析 ， 国内学 者进行了 多方面 的探 讨 。刘
胜、 刘旦 （０ ７ 从 我国土地 市场 的垄断 性分析 ， ２０ ） 认为土 地价格
首先是住房供 给受土地供给 的影 响非常大 ， 而土地 资源是 稀缺 的 ， 其供给 往往不能随 需求的 增加而增加 ， 短期 内更是 如 此 。住房 对土地的这种强烈依赖性 ， 致使住房供 给对价格上涨 反应不够敏感 ， 住房的供给弹性较小 。当住房市场需求增加时 ， 如果厂 商得不 到土地 ， 住房供 给也就不 能增加 ， 房市场 往往 住 只能提高房价 ， 而不 是通过 增加供给 来实 现供给和需求 平衡。 其次是住房供给不仅需 要土地 ， 而且不同地段 的土地存在着较 大的差异性 ， 由于土地不能移动 ， 土地差异 也就 难以消除 ， 结果 就会 出现 这样一 种情况 ， 即使 是一模一样 的房 型 ， 如果建 在不 们 ： 品的差异性越大 ， 产 替代性 就越小 ， 市场竞争也就 越弱 。正
【 关键词 】房价
一
持续增长 对策
、
引 言
随着城市化进程和住房 制度改革发展 ， 我国住房供 应结构 失衡 ， 房供 应高度市场化 ， 住 保障 『住房建 设与供给严重不足 。 生 尽管近些年住房政策不断调整 完善 ， 市住房供应层 次与住房 城 保 障手段仍然单一 ， 尚未做到住房供给 与保 障的全民覆盖 。面
当今世界， 执政者都不敢不顾住房的民生性质而放任住房投机
泰 民安 的基 本条件 。可 以说 ， 业与 衣食住行是民生之本 ， 者 就 居 有 其屋是 人类生存 的基本 条件 。房 价过 高致 使房地 产市 场过 热， 确实带动 了 Ｇ Ｐ 长和财政收入 ， 种失衡 的经济增长 Ｄ 增 但这 其一， 高房价 使普通 居民无 力购房 ， 并相 当于 对 中产阶级 征收
业， Ｇ Ｐ 对 Ｄ 增长 的贡献在几大重要行业 中占居首位 。 房地 产能 否 良性 发展 ， 关系到 与之相关 的其他 多个 行业 ， 会对整 不仅 还 个经济增长产生 重大影响 。从 以往经济数据 可知 ， 国的 国民 我
保障房和商品房开发建设全部推给开发商 ， 其他建房形式都受 政策禁止与限制 ， 开发商寡头垄断必然会推高房价。
至不能偿还 的现 象 。如果经济 出现整体不景气 ， 社会上就会 出
除各类 医疗社保 、 公积金 、 个税后 的可 支配收入 。如此符合政策
性租赁住 房条件的人数会 比较 多 ， 府需要提供 相 当多的房 源 政
才能 满足市场需求 。当没有 足够的房源 来满足市场需 求时 ， 提 高准 入门槛不可避免 。第二 ， 策性租赁房并 未覆盖所 有无 力 政 购房家庭 ， 住房供应 体系还存在 约 ４％ 现行 ０ 的中低收入和 中等
些看法 。但 目前对于房价较高问题 的分析 ， 仍然主要集 中在
房价与地价 的关 系及房屋 的供 需问题上 。然而 ， 国房地产市 我 场却存在着一定 的垄断性 ， 因此 ， 除了供需 ｌ 题的考虑 ， ＇ － ． Ｊ 从制度 及 其他 因素进行 分析 的学 者也较 多。
二 、 价 过 高 的 主要 原 因 房
赁房是 否能够覆盖大部分最低收 入与低收入 间的 “ 夹心层 ” 家 庭 。政 策性租赁住房覆盖人群 的收入标准 ， 理论 上应该是 在扣
房 地产价格 的持续 上涨必 将导致 更 多的 消费者通 过长 期 按揭的方式 来满足 自己的住房需 求 ， 消费者在办 理按 揭的 时候 通常根据 自己当前的收入水平预 期未来的债 务偿还能 力 ， 一旦 将来实 际收 入达不到预期的水平 ，就很可 能出现相互拖 欠 、 甚
购房过 热的原 因比较复 杂 ， 要由市 场供求 关系 、 主 住房 被 放大的资本属性 与人 理预期等因素决定 。 随着城市 化进程 发展 ， 城市居 民婚嫁 、 改善 、 等住房 刚性需求进 入高峰 期 ， 回迁
化的“ 招拍挂” 土地供应政策、 繁杂的税费提高了开发成本， 抑
《 当代经济）０１ ） １ 年５月（ ） ２ 上 ９１
不断膨胀 。
１ 保 障性 住 房 建 设 与供 给 严 重 不足 、