解密中国神盘—花果园成功之谜

2010年7月启动至今，彭家湾花果园大型城市综合

体开工面积已超过1000万平方米，已完成投资近

400亿元。

花果园占地6000多亩，建筑面积1830万平米，

整个项目包括1230万平米住宅、200万平米办公、

200万平米商业、150万平米公寓、50万平米公建，

一共分为3期开发。

2012年贵阳花果园单盘成交5.48万套房源，这个

数据量，置于南京市场来看，占2012年南京全市商

品房总成交套数76%，作为中国三线城市的贵阳再度

因为“花果园”而赚足全国各地媒体的目光。中国指

数研究院的数据显示，贵阳花果园成功登顶2012年

全国单盘销售金额冠军。

2013年年初，南京搜房网记者奔赴贵阳，为您深

度调查和全方位解密花果园的神奇光环。

——巨额成交数据占据半壁江山

贵阳房地产以超级大盘为主，统计数据显示，贵阳销售前20位的项目，占领的市场份额高

达81.35%（成交金额占77.91%）。“神盘”花果园果断当选2012年贵阳市新房销售三冠，

去年贵阳市成交套数93735套，花果园成交套数高达54843套，占比高达58.5%；花果园

去年成交面积493.26万方，和贵阳市全年成交944.67万方比较，占市场份额的52.22%；

第二名的中天未来方舟销售面积达到78.28万平米，只有花果园的15.87%。

2012花果园成交数据与南京对比

和贵阳相比，南京的房地产行业是百家齐放,并未有哪家楼盘拥有如同“花果园”在贵阳地位

般的绝对位置。2012年南京全市成交71815套，第一名苏宁环球4609套，占市场份额的

6.42%，而贵阳花果园单盘成交54843套，图表显示，成交总量几乎与南京全市成总交相差

无几，总数与南京全市成交套数相比占了43%；去年南京全市成交面积756.3663万平方米，

花果园销售面积也有493.26万平方米。

——花果园项目区位解析

——中华路是贵阳市

的城市主动脉，主要商业中心的发展均处于中华路沿线；大多数百货公司，高端酒店以及办公楼都集中在左图显示的市中心区域内。

——花果园项目纵跨

贵阳市主城区南明区与云岩区，处于主城区的中心位置；该项目距离市中心中华路沿线主要商圈大约2公里左右，地

理位置优越。

——花果园成就市区谷底价

由于花果园的销售带动，2012年贵阳楼市传统的两城区：南明区和云岩区，创下四年来的成交新高。仅花果园项目便签约商品住宅54843套，占到两城区总成交量的85%，同时也占到了整个楼市销售量的55%。

纵观整个贵阳市区房价，花果园确实是市区价格洼地。

——花果园“高开低走”引关注

官方回应

编者手记

2012年全国各地的新闻记者前仆后继地赶往贵阳花果园，不外是想探一探为何一个三线城市本土房企开发的楼盘会占有如此大的市场份额和影响力。笔者来到花果园才能感觉到千万体量这个数字在眼前是多么的巨大，庞大数字的背后，“开山造房”“老屋拆迁”“大棚改造”等系列问题也逐渐展现在笔者面前。笔者不禁思考，宏立城是以何种气吞山河之势拿下花果园项目？在项目运作的背后又有着怎样的故事？本期宁房新闻调查展现给大家的是一个真实的花果园，而千万大盘背后的问题将在下期专题中一一揭开。

贵阳花果园：单项目20%的市场占有率之谜

2011年调控影响中的贵阳楼市总成交量为520万方，环比下跌29%。花果园，继贵阳世纪城之后又一个标志

性大盘，成功实现市场突围，全年销售面积100.6万平方米，夺得全国销售面积冠军，创造了多项惊人数据。

在这些惊人的数据背后隐藏着怎样的秘密呢？

本文截取我们最新的报告揭秘贵阳花果园单项目20%市场占有率之谜。

项目业绩

? 一年销售面积100.6万平方米

? 占据贵阳全年总成交量20%

? 30天完成9000户拆迁签约

? 38.7亿资产撬动900亿投资

? 半年内开工量达到560万平方米

? 项目规划建筑面积1830万平方米

项目解密

1、大盘项目PK，花果园有特色但优势不明显

(1)区位：花果园地处市中心2公里辐射圈，并不具有明显的地段优势

花果园、世纪城、未来方舟等贵阳大盘项目均占据较好的地理位置，花果园地处主城区经济和生活2公里范围辐射圈；中天会展城紧临贵阳国际会议展览中心，与贵阳市级行政中心仅一路之隔，处于贵阳行政、

金融、经济、文化核心；世纪城处于金阳新区发展的核心位置。在区位上花果园并不存在明显地段优势。

(2)规划：大盘均定位综合性社区，花果园仅在高容积率解决方案上有特色

花果园、世纪城、未来方舟等贵阳大盘，均属于造城性质的大盘，且都定位综合型社区，采用“大社区、大配套、大体量”模式。但花果园与世纪城、中天未来方舟对比，显著特点是高容积率，在“高密度、高高层、高容积率”紧凑型新城设计上具有显著特色。

(3)景观：山水资源并不稀缺，花果园腹地16万方人工湿地公园仍属罕见

贵阳定位山水城市，拥有丰富自然资源和人文特色，当地大型楼盘在园林景观设计中，均能较好的借景造景。但花果园根据地形汇水特点，在中央开挖人工湖面，形成内聚性生态环境，构建背山面水的空间格局，仍是高人一筹，此点值得借鉴。

(4)户型：区域客源决定供应结构，花果园主打刚需户型是先天优势

贵阳的大盘项目由于区位特色和改造背景决定，房源供应各有侧重。花果园属于旧改项目，决定户型供应主力50-110平方米，户型配比迎合了刚需客户的需求。而世纪城位于新区，针对刚需和改善需求，项目户型类型更为全面，符合各类人群需求。

贵阳整体市场在中期内仍将以刚需客户为主，且城市改造项目本身存在巨大回迁客户群，因此花果园刚需户型定位具有先天优势。

(5)营销：大批量和低价成大盘销售共同手段，花果园有针对性营销突出市场重围

从贵阳各大盘项目来看，低价、大批量推盘为其营销上的共同特点。花果园在营销策略上除了低价和大幅推案以外，营销手法相对世纪城更加丰富，从对回迁客群的营销，到地州市巡演，抓恋城客源的营销。其营销手段更为强势，从而使得花果园在全国市场低估下有更好的成交表现。

? 突出“和谐拆迁”和“旧城换新颜”主题，首抓回迁客群；

? 限购倒逼客源，主城区赢得客户心理认同；

? 花果园体验营销，抓住恋旧客源；

? 地州市巡演，抓恋城客源，加速2010年大批量房源去化；

? 预期50万人口新商圈广告宣传，吸引70%投资客。

2、独特城市发展阶段造就“贵阳模式”

(1)“贵阳模式”铸就“贵阳现象”，造城运动诞生大盘效应

贵阳连续三年出现全国销冠，世纪城在2009年以269万方和近100亿的销售额，拿下当年全国双料冠军；2010年成交140万方，再次登临全国销售面积第一位；2011年花果园销售100万方，销售面积排行第一。且