房屋租赁的替代效应与福利评价

南方经济　2009年第2期 房屋租赁的替代效应与福利评价李　培3内容摘要　租房还是买房是每位住房需求者需要面临的重大决策。本文通过建立代表性消费者购房与租房决策选择模型,对代表性消费者不同住房决策间的相互影响进行了理论分析。并通过引入空间计量分析方法,以中国216个地级市2000年的统计数据为样本对理论分析结果进行了相关实证检验。结论显示,住房租赁市场的发展在空间上具有显著的外溢性,经济适用房的“不经济”引致了住房租赁市场的活跃。以全国和北京市的两次抽样为样本的回归结果显示,获得房屋的产权和提高居住面积均有利于增强住房者对生活的满意程度。关键词　住房选择　空间计量经济学　生活满意度JEL分类:R21,C21　中图分类号:F293.35　文献标识码:A　文章编号:100026249(2009)02200032010

一　引言1998年住房制度改革使得中国住宅的投资和分配机制发生了重大变化,房屋买卖市场与租赁市场都得到了不同程度的激活。在这些意义深远的变革当中,家庭住房决策也发生了相应变化。为了更好地理解消费者不断变化的住房行为及其相互影响,有必要对新时期消费者的购房决策行为进行研究,以利于政府的科学决策。消费者住房决策及其对城市内部空间结构变动所产生的影响一直以来都是城市经济学关注的重点。从理论研究方面来看,Alonso(1964),Mills(1967)以及Muth(1969)建立的经典城市空间结构解析模型(AMM模型)为我们提供了一种分析城市空间一般均衡的严密范式,一直以来都是分析消费者住房决策的主要理论依据,近年来,许多学者对AMM理论模型进行了相关扩展,通勤成本、名义工资水平、城市房屋价格以及城市舒适度逐步被视为影响代表性消费者住房决策的关键因素(

Millsetal.,1997;Anaset

al.,1998)。AMM模型是以单中心城市作为建模和理论分析的基础,Solow(1973)则认为传统经济地理中的单中心城市模型通常不考虑城市内部的拥挤成本,由于城市中心地租定价的参照系是城市郊区地段的地价,这往往会导致城中心地租被高估,从而使得竞租曲线不能充分反映社会成本的变动。作为改进,

Yang(1990)和Krugman(1993)分别在新兴古典经济学与新经济地理学的研究框架下,通过构建多中心城市空间分析模型对代表性消费者的住房决策进行了相关分析,在他们的模型中城市形状(urbanshape)也由最初的方形或圆形扩展到其他各种类型。住房作为一种耐用商品,其服务需求可以通过租赁或购买自有来满足,即消费者住房决策首先要对租买选择(tenurechoice)进行权衡。租房与买房的成本差异、分期付款时可能存在的流动性约束(liquidi2

—3—3　李培:中国人民大学区域经济与城市管理研究所　北京　100872　电子信箱:ruchansy@yahoo.com.cn。感谢匿名评审人的建议与评论;感谢中国发展研究基金会对“经济适用房的公共政策与供给机制”课题的资助。

© 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 房屋租赁的替代效应与福利评价tyconstraints)以及投资风险通常被视为是影响消费者租买选择的三大主要因素(HendersonandIoan2nides,1983;Fu,1991)。消费者的租买决策不仅仅是一种单纯追求经济利益最大化的决策结果,它与住房决策者的年龄、身份、家庭规模以及价值观念同样息息相关(HuangandClark,2002)。当前,消费者住房决策的相关实证研究主要存在以下两个分支:一部分学者关注购房者个体特征与房屋不同属性对潜在购房者住房决策的影响,他们将享乐价格模型(HedonicPriceModels)作为实证检验的工具(Witteetal.,1979);另一部分学者则更加关注社区特征对住房决策的影响,离散选择模型(Dis2creteChoiceModel)是他们在实证分析过程中所采用的主要分析工具(Quigley,1985;Nechybaetal.,1998)。由于多数实证研究均假定竞争性住房市场是独立运行的,在此假定下,空间均衡可以充分反映购房者的住房偏好。然而,即便是在发达国家,这一假定也与现实不相符。例如,个人会受流动性约束的限制而无法实现自己最优的长期住房决策(Rosenthaletal.,1991),政府对房租的管制也会直接影响人们住房决策空间的大小(Aultetal.,1994)。Zheng等(2006)以AMM单中心城市模型为理论基础,通过引入空间不匹配指数(spatialdisplacementindex),利用条件价值评估法(ContingentValuationMethod),以北京等中国五个大城市2003年的1124份问卷调查资料为样本,分析了影响个人竞租曲线的因素以及中国住房市场可能存在的帕累托改进。结论显示,中国住房改革过程中所遗留的房产不清、住房贷款渠道不畅、二级住房市场发展相对滞后以及经济适用房选址不当是造成中国房地产市场效率下降的主要原因。中国住房制度改革是在经济社会体制转型和城镇化高速推进的背景下逐步深入的,住房制度改革的特殊性自然成为学者们关注的焦点(PudneyandWang,1995;Fleisheretal.,1997;Zax,1997)。住房改革使政府在房屋供给中的角色发生了改变。当前,中国各级地方政府主要通过土地价格调控、调节银行贷款利率以及与“经济适用房”开发相关的“优惠”政策直接或间接地影响房地产市场的运行(平新乔等,

2004)。Fu等(2000)利用1997年北京、上海和广州实地调研收集的3964份问卷资料着重分析了政府住房补贴对购房决策的影响。结论显示,政府住房补贴会降低补贴地区的住房私有率。与西方国家保障性住房所不同的是,1998年房改以来,作为中国住房分层供应体系的主体之一的经济适用房,主要通过“只售不租”的方式提供给中低收入阶层。由于相关配套监督机制不完善,对购房者而言,经济适用房完全可以被视为一种住房投资品。那么,经济适用房政策的出台是如何影响中低收入阶层的租房决策呢?此外,前人对消费者住房决策的研究均直接假定截面单元是同质的,即将决策者视为相互独立的个体,不同城市间住房市场潜在的相互影响往往被忽视。然而,在实际经济活动中相邻城市住房市场的发展并非是独立的。地区间的人口流动、住房市场发展的外部性、人为的干预都会对消费者的住房决策产生影响。忽视不同城市住房市场发展在空间上的相依性,会使计量分析结果有偏。本文将通过引入空间计量分析方法解决之前的研究方法中可能存在的不足。本文结构安排如下:引言之后在第二部分建立一个代表性消费者的购房决策模型;第三部分利用空间计量经济学基本方法,以中国216个地级市数据为样本对以上理论模型进行实证检验;第四部分以北京市与全国的两次抽样调查数据为样本,对租房与买房给消费者带来的不同主观感受进行了实证对比;

第五部分为结束语。

二　理论分析本节通过构建一个代表性消费者的住房决策模型,对住房者的租买选择对其自身福利的影响做出相应的理论分析。我们假定全国由三个城市组成,城市1和城市2为代表性城市,城市3表示除城市1与城市2以外的其他所有城市。在这个三个城市中居住着无数个理性的、同质的中低收入水平的代表性消费—4—

© 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net南方经济　2009年第2期 者,中低收入阶层市民的住房决策空间只包含购买经济适用房或租赁房屋。他们可以选择在自己户口所在城市购买经济适用房(

e

1)或租赁商品房(r1),并消费其他消费品(m1)。此外,每位代表性消费者还可

以选择去其他两个城市租赁商品房(r2或r

3)。假定代表性消费者的个人效用与他们到这两个城市的次

数相关(v2≥0或v3≥0),由此,代表性消费者的个人效用函数可以表示为:

U1=u1(r1,e1,w1)+f1(m1,w1)+f2(r2,v2,w1)+f3(r3,v3,w1)(1)

上式中w1表示其他影响代表性消费者个人效用的外生变量向量组,ui和fi均为凹函数。如果代表性消费者不去城市2租赁商品房,则v

2,r2=0,且f2(r2,v2,w1)=0

。为了简化起见,我们假定代表性消费

者在其户口所在城市租用商品房的月租金与购买经济适用房的“月供”相等,记为P

1,个人收入为y1,

每

次往返其他两个城市所需的交通费用分别为t2和t

3,其他成本姑且不计。由此,

代表性消费者的预算约

束为:

m1=y1-p1・(r1+e1)-t2v2-t3v3(2)

个人效用最大化可以表示为:

Maxr1,e1,m1,v2,v3M1=u1(r1,e1,w1)+f1(m1,w1)+f2(r2,v2,w1)+f3(r3,v3,w1)

+λ1・(y1-p1・(r1+e1)-t2v2-t3v3-m1)(3)一阶条件为:

y1-p1・(r1+e1)-t2v2-t3v3-m1=0

5u15r1-λ1p1=5u15e1-λ1p1=5f

15m

1

-λ1=0

5f

25v

2

-λ1t2≤0,v2≥0,v2・5f25v2-λ1t2=0

5f

35v

3

-λ1t3≤0,v3≥0,v3・5f35v3-λ1t3=0

当方程存在内解时,代表性消费者在其户口所在城市租赁房屋的最优反应方程为:

r31=r1(p1,y1,t2,t3,r2,r3,w1)(4)

为了反映代表性消费者在其他城市租赁房屋对r31的影响,我们用r31分别对r2和r3进行求导,并利用拉普拉斯展开式可得:

5r

3

15r

i

=0p152u15e15r1-52u15g2152f15m21・52f25v22・52f35v23+tivi52f15m2152f15v2i󰁫H,i=2,3(5)

上式中󰁫H为求解方程的加边海赛矩阵,当最优解存在时,󰁫H为半负定,即󰁫H<0。通过对往返其他城市的交通费用和收入分别求导,可以将交叉通勤成本效应和收入效应分别表示为:

5r

3

15t

i

=-p152u15e15r1-52u15g21ti5f15m1・52f25m21・52fi5v2i+vi52f15m2252f15v2252f15v23󰁫H,i=2,3(6)

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