房地产开发与国民经济的关系

房地产开发与国民经济的关系

一、中国房地产业与国民经济的一般关系

在当代中国，房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。从一般意义上说，房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辨证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度；另一方面，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业的协调。如何正确处理两者之间的关系，不仅是房地产业能否健康发展的重要关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题。

从实践中看，改革开放以来，我国房地产业从无到有，从小到大，特别是近十几年的快速成长伴随改革开放进程，我国房地产业经过二十余年，近十几年，已经发展成为国民经济中具有支柱性质的重要产业部门，对我国经济发展起着举足轻重的作用。作为新的经济增长点，我国房地产业在拉动国民经济增长、扩大劳动就业等诸多方面起到了积极作用。同时，国民经济的持续快速增长、居民可支配收入的稳步提高和城镇化进程的显著加快也为我国房地产业的发展提供了广阔的空间。显而易见，两者之间存在着显著的良性互动关系。这是我国改革开发三十年在经济领域的重要成果之一。

但是，应该清醒地看到，房地产业与国民经济的良性互动及协调发展是个动态的过程，必须科学认识，正确把握。在我国房地产业的快速发展过程中，由于一些客观原因和主观认识上的偏差，房地产经济领域中也产生了诸如区域投资过热、供应结构失衡、房价增长过快、市场秩序紊乱等一系列矛盾，这些矛盾已经影响到了国民经济的总体平衡及持续健康发展。当前，如何促进两者之间的良性互动，实现房地产业与国民经济之间的协调发展，已经成为全社会关注的一个重要的热点问题。

可见，中国房地产业与国民经济间存在着错综复杂的关系，其复杂性首先在于房地产业与国民经济间不是一种单向作用关系，而是一种双向作用关系，即相互促进，彼此制约的互动关系；其次，房地产业与国民经济间的互动是在多个方面得以体现，譬如，房地产业发展阶段与国民经济发展水平之间、房地产业发展速度与国民经济增长之间、房地产业发展波动与国民经济周期之间、房地产业发展状况与其他相关产业发展之间，都存在着相互促进，彼此制约的双向作用关系。进而，结合我国当前社会经济发展的实际进程看，要促进我国房地产业与国民经济两者之间的协调发展就必须处理好一系列重要关系，诸如平衡部门经济与国民经济的关系，以实现房地产业的正确定位；平衡过分依赖与适度发展的关系，以规范地方政府的行为；平衡适当降温与适度规模的关系，以完善房地产业宏观调控；平衡市场机制与住房保障的关系，以构筑社会经济发展安全网。为此，就需要实现一系列重要的政策创新，一方面用来调控和规范房地产业，另一方面用来调控和完善国民经济，构建促进中国房地产业与国民经济良性互动的经济社会环境。这亦是在纪念我国改革开放三十周年之际，在经济领域中必须重视解决的一个重大课题。

二、中国房地产业与国民经济的互动效应分析

作为一个动态过程，中国房地产业与国民经济的互动效应既是在诸多方面体现，又是在不断发展变化的。如何根据中国当代经济发展的实际进程，从理论与实践结合的角度，科学认识，正确把握这些互动效应，是我们解决中国房地产业现实中种种问题的基本出发

点，也是制定具体产业政策的根本依据。

１、房地产业发展阶段与国民经济发展水平之间的互动效应

房地产业发展阶段与国民经济发展水平之间存在着紧密的相互关系。由于房地产业的工程价值量大、生产周期长，属于资本密集型产业，决定了房地产开发需要大量的资本投入。因此，只有当国民经济发展到一定水平，整个社会才能积聚起足够的资本，满足房地产开发、投资、发展以及居民住房消费的需要，并随着国民经济的发展、人均可支配收入的上升和消费结构的升级，房地产才会逐步上升成为普通大众的主要消费品。与国民经济发展所呈现的阶段性特征相类似，房地产业的发展也呈现出阶段性特征。不仅如此，房地产业的发展阶段与国民经济的发展水平之间往往保持着密切的相互关系。这也是有些经济学家根据国民经济的发展水平来划分一国房地产业的发展阶段的主要理由。在此以美国和德国为例，有些经济学家根据两国的经济发展水平将两国的房地产业发展历史划分为三个阶段：２０世纪６０年代之前，两国人均ＧＤＰ都低于３０００美元，居民住房消费支出占其全部消费支出的比重在１０％左右，这一时期被他们称为房地产业的初级发展阶段；２０世纪６０年代之后，７０年代中期之前的美国和８０年代中期之前的德国，人均ＧＤＰ都介于３０００—８０００美元之间，居民住房消费支出占其全部消费支出的比重在１５％以上，这一时期被他们称为房地产业的过渡发展阶段；２０世纪７０年代中期至今的美国和８０年代中期至今的德国，人均ＧＤＰ都在１８０００美元以上，居民住房消费支出占其全部消费支出的比重基本在２０％—３０％之间，这一时期被他们称为房地产业的高级发展阶段。虽然作为一个发展中国家，由于社会制度、文化习俗、消费理念等诸多方面的显著不同，中国与美国、德国等发达国家在国民经济和房地产业发展阶段的划分方面不能做简单的类比。但是，国民经济发展水平与房地产业发展阶段之间具有密切的相互关系这一观点已经得到人们的普遍认同。伴随一国经济发展，房地产业将从初级发展阶段过渡到高级发展阶段，房地产业在国民经济中的相对比重将会逐步提升。如果房地产业在国民经济中的比重处于一个比较合理的区间，两者之间就能基本实现良性互动；如果突破了一个合理的区间范围，那么房地产业将会进入发展过热状态，必将影响到整个国民经济的良性发展趋势，两者的互动便不能呈现良性状态。

中国经济经过改革开放３０年的持续快速增长，已经胜利实现了现代化建设“三步走”战略的第一步和第二步目标，人民生活总体上达到了小康水平。随着我国居民可支配收入的增加，对房地产的现实需求也随之增加，从而极大地促进了我国房地产业的发展。同时，随着我国房地产业的不断发展，房地产业通过对其上下游产业的带动效应，对整个国民经济产生了拉动作用，最终提高了居民的可支配收入水平。两者之间的双向互动关系决定了我国房地产业发展与国民经济发展间存在显著的相关性。根据我国目前人均ＧＤＰ的发展水平，就总体而言，我国房地产业可以被视为进入了一个“过渡发展”阶段。

尽管如此，即使在这样一个发展阶段，我国房地产业仍然不能发展过热。因为一旦房地产业发展过热，将对整个国民经济造成不良影响。首先，如果房价上涨过快，过高的房价将会占用居民大部分的可支配收入，从而对居民的其他消费活动产生显著的挤出效应；其次，当过热的房地产市场向理性回归或转入萧条之后，房价将会急剧下跌，造成居民所持有的财富数量减少，产生财富减缩效应。

再次，如果房地产泡沫经济迸裂，房价急转直下，跌破购房者办理按揭贷款时的首付款。那么，银行系统将会出现大量的不良贷款或坏账，坏账比例达到一定程度就有可能拖垮银行系统，从而造成整个国民经济的危机。

由此可见，在我国现阶段，房地产业适度的扩张并适度的超前发展是可行的，但房地产业过热的发展是必须予以避免或解决的。这是现阶段实现中国房地产业与国民经济良性互动的基本立足点。