中国建设银行番禺支行诉刘剑锋、广州百胜房产有限公司房屋抵押借款合同纠纷案.doc

中国建设银行番禺支行诉刘剑锋、广州百胜房产有限公司房屋抵押借款合同纠纷案-
广州市番禺区人民法院
原告中国建设银行番禺支行（以下简称番禺建行）。

住所地：广州市番禺区市桥镇繁华路41号。

负责人罗焜光，行长。

委托代理人高清炎，番禺建行干部。

委托代理人马建国，广州市商务律师事务所律师。

被告刘剑峰，男，1965年10月8日出生。

住所地：广州市番禺区大石镇富丽新村朝阳路6栋203房。

委托代理人潘启伟，广东经国律师事务所律师。

被告广州百胜有限公司（以下简称百胜公司）。

住所地：广州市番禺区大石镇南浦岛百事佳花园内。

法定代表人赖天亮，董事长。

委托代理人潘启伟，广东经国律师事务所律师。

法院经审理查明：番禺建行为经营金融业务的国有企业，百胜公司为经营“百事佳花园”房地产开发、建设、销售等项目的中外合作企业。

1998年初，因百事佳花园预售不景，为解决资金困难，公司强令其员工以购房抵押贷款手段取得银行贷款，由公司支配使用。

同年7月10日，刘剑峰与百胜公司订立《房地产买卖契约》，约定以487850元向该公司购买百事佳花园临江楼17楼F房一套，1998年7月10日前支付首期款147850元，余款采用银行按揭付款方式支付，百胜公司应于1998年12月30日交楼。

该合同订立之后，刘剑峰并未向百胜公司支付147850元首期款。

1998年8月29日，刘剑峰、番禺建行、百胜公司三方订立《购住房抵押借款合同》，约定：刘剑峰以其向百胜公司购买的房屋作抵押向建行借款34万元，借款期限10年，具体措施起止日期以银行受托将第一笔借款转账划入百胜公司账户为准，预计自1998年10月起至2008年10月止，借款利息按月计付，月利率6.375‰，定为每月20日还本付息合计4063元，超
过3个工作日不能还本付息按同期中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，每次并处以50元的违约金，如到期刘剑峰不能还款等，百胜公司应在建行发出书面通知30日内履行回购担保责任，代刘剑峰清偿欠还的本息等等。

1998年10月6日，刘剑锋与番禺建行在当时的番禺市房地产交易所办理了上述房产的抵押登记手续。

同月8日，上述抵押借款合同办理了《债权文书公证书》。

同月12日，番禺建行将34万元以刘剑峰名义直接划入百胜公司账户。

之后，自1998年11月20日至1999年1月20日，刘剑峰仅还贷本金3807.25元，利息数额一审诉讼期间番禺建行称已返还6480.50 元，二审时番禺建行重新确认为4240.75元。

1999年12月3日，番禺建行向百胜公司发出《履行担保责任书》，但百胜公司一直未按约定履行回购担保责任。

刘剑峰、百胜公司均承认上述还贷本息实际由百胜公司提供。

番禺建行遂于2000年5月31日向广州市番禺区人民法院提起诉讼，请求刘剑峰偿还借款本金336192.75元及利息2871796元，百胜公司承担连带担保责任。

一审诉讼中，番禺建行又增加诉讼请求，要求刘剑峰自1999年2月20日起至交清欠款之日止每月承担50元违约金及百胜公司自1999年2月20日起至交清贷款之日止承担贷款本息总和364910.71元每日万分之四的滞纳金，但该行未在法定期限内就增加的诉讼请求部分预交受理费。

法院经审理认为：刘剑峰与百胜公司之间并无买卖房屋的真实意思表示，实为恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，故双方订立的购房合同无效。

银行与刘剑峰、百胜公司订立的房屋抵押借款合同因是从合同，亦应认定为无效。

造成上述合同无效的
原因在于刘剑峰、百胜公司恶意串通欺诈银行，刘剑锋、百胜公司对此应承担过错责任。

百胜公司应将其实际占有的贷款返还给受损害方银行，番禺建行已收取的还贷本息10287.75元应全部视作还贷本金，百胜公司仍应返还贷款本金329712.25元。

百胜公司另应赔偿番禺建行的利息损失，按10年期住房贷款利率计算，贷款发放日至1999年1月20日的利息以本金34万元计算合计为7080.50元，1999年1月21日至贷款还清之日止以本金329712.25元计算利息。

刘剑峰对上述债务负连带清偿责任。

番禺建行超过规定期限未预交诉讼费，其增加的诉讼请求按自动撤诉处理。

法院判决：（一）刘剑峰与百胜公司所签订的《番禺市房地产买卖契约》、《百事佳花园房地产买卖契约》及刘剑锋、百胜公司、番禺建行三方签订的《购住房抵押借款合同》无效；（二）百胜公司于本判生效后10日内，返还番禺建行329712.25元，并赔偿番禺建行利息损失，1999年1月20 日前的利息为7080.50元，自1999年1月21日起的利息以329712.25元为本金按10年期住房贷款利率计至款项付清日止；（三）刘剑峰对上述债务负连带清偿责任。

（四）案件诉讼费10329元由百胜公司负担。

广州市中级人民法院
（2000）穗中法房终字第2375号
二○○○年十二月二十九日
番禺建行不服一审法院判决，向广州市中级人民法院提起上诉称：抵押借款合同与刘剑锋、百胜公司之间的购房合同并非主从关系，只是存在关联性。

刘剑峰、百胜公司辩称购房并非双方的真实意思表示，纯属其不愿履行合同的借口，当初订立抵押借款合同时三方当事人均符合法律主体资格，清楚签订合同后产生的法律后果，合同签章真实，故应认定三方当事人在签订抵押借款合同时的意思表示真实，该合同合法有效。

一审判决抵押借款合同无效，使我们对抵押房产的优先受偿权丧失，损害了我行在本案中作为善意第三人的合法权益。

在一审中，我行仅就抵押借款合同向法院提起诉讼请求，但一审法院违反不告不理的原则，主动审查刘剑峰与百胜公司之间的购房合同，认定其为无效合同，导致最终侵害我行合法权益。

此外，一审法院仅凭刘剑峰与百胜公司在法庭上的陈述，即采信其抗辩，认定购房、抵押均为无效合同也是错误的。

请求二审法院改判抵押借款合同为有效合同，判决刘剑峰偿还借款本金336192.75元及合同约定的利息（计算至实际清偿之日止），百胜公司对刘剑峰的上诉债务承担连带清偿责任，我行对刘剑峰抵押的房产享有优先受偿权，本案一、二审诉讼费均应由刘剑峰及百胜公司负担。

刘剑峰亦不服一审法院判决，向广州市中级人民法院提起
上诉称：一审已认定购房、抵押合同均无效，则应由百胜公司同银行清偿债务，其财产不足清偿部分才应由我承担补充清偿责任。

请求二审法院改判我对百胜公司的上述债务承担补充清偿责任。

被上诉人百胜公司答辩称：我公司确实使用了胁迫的手段让刘剑峰订立购房及借款合同，故同意刘剑峰的上诉意见。

广州市中级人民法院经审理认为：番禺建行、刘剑锋、百胜公司三方订立的抵押借款合同形式上是刘剑峰以其向百胜公司购买的房屋作抵押向银行借款，但实际上刘剑峰并无向百胜公司交纳首期房款，其后的二、三期还贷本息也是百胜公司提供，故可认定本案实质上是百胜公司为筹集资金借刘剑峰名义以公司房产作抵押向银行借款，且其后所得款项也全部由公司支配使用，因此，百胜公司是本案的实际借款人、抵押人。

借款、抵押均为百胜公司的真实意思表示，且该抵押已进行了抵押登记备案，故该抵押借款行为有效，银行对抵押房产享有优先受偿权。

原审认定抵押借款合同无效不当，应予纠正。

百胜公司与刘剑峰逾期履行合同约定的还款义务，首先由百胜公司对借款负清偿责任，刘剑峰在抵押借款合同上签名，应对自己民事行为所引起的法律后果承担相应的民事责任，原判其对百胜公司上述债务承担连带清偿责任无不当。

刘剑峰贷款34万元，实际返还贷款本金3807.25元、利息4240.75元，番禺建行主张清还本金336192.75元合理，一审法院将刘剑峰返还的利息错误认定为6480.50元并
充作本金扣减，判决返还本金数计为329712.25元不当，应予纠正。

另该行于一审诉讼期间主张返还利息28717.96元，该行二审上诉请求利息计至贷款还清之日止，属增加诉讼请求，其增加部分请求，本院不予处理。

法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第九十条、第一百一十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条第一、二款、第五十五条之规定，广州市中级人民法院于2000年12月29日以（2000）穗中法房终字第2375号民事判决书判决如下：
（一）维持广州市番禺区人民法院（2000）番法民初字第1529号民事判决第三项及受理负担的决定；
（二）变更广州市番禺区人民法院（2000）番法民初字第1529号民事判决第一项为：中国建设银行番禺支行与刘剑峰、广州百胜房产有限公司签订的《购住房抵押借款合同》终止履行；
（三）变更广州市番禺区人民法院（2000）番法民初字第1529号民事判决第二项为：广州百胜房产有限公司于本判决发
生法律效力之日起10日内，清还给中国建设银行番禺支行借款本金336192.75元及利息28717.96元；
（四）中国建设银行番禺支行对抵押物坐落于广州市番禺区南浦岛百事佳花园临江楼17楼F房享有优先受偿权。

二审案件受理费7984元由广州百胜房产有限公司负担。