万科城工程建设项目可行性研究报告

万科城二期工程建设项目1 总论1.1 项目概况1.1.1项目名称：万科城二期工程建设项目1.1.2 建设单位：西安万创置业有限公司1.1.3 法人代表：xx1.1.4 建设性质：新建1.1.5建设工期：2011年4月～2014年3月1.1.6拟建地点：西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村1.1.7拟建规模及建设内容1.1.7.1 拟建规模本项目总征地面积163754.0m2（约合245.631亩），其中：净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），代征路面积26582.7m2（约合39.874亩），代征绿地面积23940.0m2（约合35.910亩）。

该地块净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），用途包括商业、居住、公共管理与公共服务（邮电设施、中小学），其中：⑴商业总用地面积24450.7m2（约合36.676亩），总建筑面积87287m2。

规划该地块场地及道路硬化面积6960m2，绿地面积6115m2。

用地指标：容积率为3.57，绿地率为25%，建筑密度为46.52%。

⑵居住总用地面积68655.5m2（约合102.983亩），总建筑面积244270m2。

规划该地块场地及道路硬化面积31368m2，绿地面积24030m2。

用地指标：容积率为3.58，绿地率为35%，建筑密度为19.31%。

⑶邮电设施总用地面积3194.7m2（约合4.792亩），总建筑面积6166m2。

规划该地块场地及道路硬化面积1206m2，绿地面积960m2。

用地指标：容积率为1.93，绿地率为30%，建筑密度为32.19%。

⑷中学总用地面积16930.4m2（约合25.396亩），总建筑面积11000m2。

规划该地块场地及道路硬化面积3600m2，绿地面积6518m2。

用地指标：容积率为0.65，绿地率为38.5%，建筑密度为16.59%。

1.1.7.2 建设内容⑴商业区拟建3幢（14#~16#）多、高层楼，带地下车库；⑵居住区拟建12幢（1#~12#）33层楼的普通商品房和1幢（13#）30层楼的廉租房，带地下车库；⑶邮电设施区拟建1幢（17#）邮电大楼；⑷中学区拟建1幢5层教学楼和1幢4层楼。

1.1.8 估算总投资及资金筹措该项目估算总投资200015.5万元，其中：工程直接费79239.3万元，其它费用108960.2万元，基本预备费14816.0万元。

该项目总投资200015.5万元，资金全部由建设单位自筹解决。

1.1.9建设工期该工程计划建设工期36个月，即从2011年4月1日开工建设，至2014年3月31日竣工。

1.1.10 公共设施该项目位于长安区内，供水、排水、供电、交通等各项市政设施基本到位，可就近接用。

1.2 建设单位情况西安万创臵业有限公司成立于2011年2月17日，位于西安市长安区郭杜街办茅坡村西侧万科城项目销售中心二层。

该公司注册资金1000万元，法人代表孙嘉。

一般经营项目包括：房地产开发，商品房销售，房屋中介服务，房地产信息咨询、代理销售，物业管理，自有房屋租赁和停车服务。

1.3 项目提出的必要性1、项目的建设符合国民经济发展当前我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的主要产业之一。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5-2个百分点。

房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

房地产经济（尤其是住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

该公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发万科城二期工程项目。

2、该项目的建设不仅把握土地市场机遇，占据潜力区域，更可在未来十多年里，为集团创造稳定的现金流入及可观的利润回报长安区地处关中平原中部，总面积1583平方公里，城区距西安市中心仅8.7公里。

陇海铁路、西康铁路、108国道、210国道、包茂高速、西汉高速贯穿全境，区内五横十纵道路主干网络基本形成。

去年斥巨资建成了连接西安高新开发区和西安航天产业基地的西部大道，今年建设终南大道，使横跨西安城市中心的南北大道经过长安区延伸到秦岭北麓，交通十分便捷。

通讯、电力、水资源等供应丰富，地热资源极具开发潜力。

近年来，长安抢抓西安城市扩张发展的历史机遇，以强区富民，长安西安领先为目标，把对外开放、招商引资确立为经济工作突破口，充分发挥区位优势和资源优势，以高新技术、高等教育、旅游业、都市农业和房地产等为支柱产业，全力打造都市新区，经济社会发展势头强劲，综合实力不断增强。

3、万科集团进入西安市场，既是拓展市场的需要，也是集团发展的战略举措长安区科教资源丰富，拥有实力雄厚的中国航天推进技术研究院、五0四研究所、二0六研究所等20多家科研机构。

西安高新区二次创业基地、国家民用航天科技产业基地均建在长安。

西部大学城基础设施完善，已有陕西师范大学、西安电子科技大学、西北工业大学等26所高校入驻，20余万在校师生成为推动长安经济社会又好又快发展的人才宝库和智力资源。

2010年1-11月份，西安市房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%，环比1-10月份回落0.3个百分点。

全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。

1.4 研究的范围⑴对项目的建设背景进行分析论证；⑵对项目建设的必要性和可行性进行分析论证；⑶对项目建设的指导思想、市场分析进行分析论证；⑷对项目的建设内容与建设规模、建设条件与场址选择、工程建筑方案进行分析论证；⑸对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出实施意见，环境保护方案按环保部门批复意见实施；⑹根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；⑺根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。

1.5 编制依据①本项目可行性研究报告编制委托书②《西安城市总体规划（2008年-2020年）》③国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2006年7月）④《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）⑤《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发【2006】37号）⑥《西安市城市拆迁管理条例》⑦《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（2010年）⑧《投资项目可行性研究工作手册》中国物价出版社2002年9月⑨《投资项目可行性研究指南》中国电力出版社2002年3月版；⑩建设单位提供的其他有关资料1.6 研究结论及建议1.6.1 结论随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，人们对住房条件要求越来越高，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。

该项目经过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善长安区居民生活条件，起到了至关重要的作用，是社会和经济效益双赢的好项目。

该项目是集住宅、商业、公共设施于一体的综合性项目，设计合理，90m2以下户型占总住宅建筑面积比例不小于70%，符合国家政策，布局人性化，结构安全可靠，实施计划科学。

建设资金筹措方案已基本落实，该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。

1.6.2 建议1、应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位；2、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程；3、建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益；4、组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险；5、合理、科学地做好施工现场设计和工期安排；6、应组织强有力的营销队伍，对其商户进行重点宣传和促销，使该项目及早发挥经济效益。

2 区域概况及经济状况2.1 区域概况2.1.1 区域简介项目位于西安市长安区，长安区历史悠久，自西汉高祖五年臵县，已2200多年，曾为周、秦、汉、唐等十三朝京畿之地，被誉为西安的“后花园”。

长安区地处关中平原中部，从东、南、西三面拱围西安，总面积为1578平方公里，现辖8个乡、17个街办，24个居委会，2009年末总人口102万人。

区政府所在地韦曲街道距西安市中心8.7公里。

气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，自然环境优越，旅游资源得天独厚。

2002年9月撤县设区，是西安新一轮城市发展中重要的副中心和经济增长点。

2.1.2 地理环境长安区位于东经108°38′～109°14′，北纬33°47′～34°18′。

东临蓝田县，南接宁陕、柞水县，西与户县、咸阳接壤，北和雁塔、灞桥区为邻。

地势为东原、南山、西川，最低海拔384.7米，最高海拔2886.7米。

地势大体为东南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人赞之为“资甚美，膏腴之地”。

2.1.3 气候条件长安区属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气候温和，秋短春长。

一般以1、4、7、10作为冬、春、夏、秋四季的代表月。

冬季比较干燥寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季温和湿润。

年平均气温15.5℃，降水约600 m m，湿度69.6%，无霜期216天，日照1377小时。

最冷的1月份平均气温-0.9℃,最热的7月份平均气温26.8℃。

雨量主要分布在7、8、9三个月。

雨热同期，有利于农作物生长。

年平均降雪日为13.8日，初雪日一般在11月下旬，终雪日一般在3月中旬。

受地形影响，长安全年多东北风，年平均风速为1.3～2.6米/秒。

2.1.4 水资源长安境内主要河流有沣河、浐河，均属渭河水系。

渭河在户县与咸阳段间，流经长安区高桥乡曹家滩，长约1.3公里。

沣河流域主要河流有沣峪河、高冠河（过境河）、太平河（过境河）、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、高河、金沙河等。

浐河流域主要河流有浐河、库峪河及过境河汤峪河、岱峪河、鲸鱼沟等。

秦岭南麓有3条小沟属汉江水系。

另外，还有皂河、新河等。

2.1.5 矿产资源长安地质发育史复杂，构造类型多样。

秦岭山区大片的火成岩、变质岩等新生代沉积层，为各种金属、非金属及能源资源的集聚奠定了基础。

优势矿产主要有建材类非金属等。

主要金属矿有铁、铜、铅、铬等。

非金属矿主要有大理岩、硅石、伟晶花岗岩、石墨、石榴石、水晶、砖用粘土、建筑用沙等。

2.1.6 科技教育长安是科技大区，拥有优越的科教资源。