完善现行房地产税收管理对策及建议

完善现行房地产税收管理对策及建议

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【题目】现行房地产税收管理困境研究

【绪论】房地产税收管理制度法优化分析绪论

【第一章】现代公共管理与房地产税收相关理论概述

【第二章】我国房地产税收管理现状分析

【第三章】曲靖市房产税征收管理现状

【第四章】曲靖市房地产税收管理问题及原因分析

【第五章】国内外房地产税务征收管理经验借鉴

【第六章】完善现行房地产税收管理对策及建议

【结论/参考文献】房地产税收征管体制改进研究结论与参考文献

第六章完善现行房地产税收管理对策及建议

第一节完善我国现行房地产税收制度

一、简化税制，优化结构

对于一些重复的税种，需要进行重新设置，而且内外的税收制度应该统一起来，以形成统一的制度。例如：房地产税、企业所得税等都应当有统一的税法，这样税负才会更加公平。要对土地和房产统一征税，计税依据按照国际惯例规定为房地产的市场评估值，征收范围应扩大到所有由国家和集体拥有并控制的房地不动产。土地增值

税应该暂停征收，同时开设赠与税和遗产税。在现实生活中，土地增值税计算征收是很复杂的，房地产企业财务人员很难准确计算土地增值税，征收效率不高。建议将土地增值税查账征收改为核定征收，按照房地产企业销售收入确定计税依据，按照商品房性质不同设定2%-8%的税率，这样可以大大减化纳税人计算过程和降低纳税人聘请中介的纳税成本。此外，应该适时开征遗产税和赠与税，对个人承受的遗产或者继承物，除家庭和个人生活必须的物业外，均实行高额税率，这样对社会资源再分配和调节贫富差距会具有十分重要的意义。

二、调整税基和税率

扩大房地产税的开征范围，将个人超标住宅和郊区农民经营房屋纳入征税范围，以房屋的评估价格作为计税依据。同时，税务部门通过免税、减税的形式，考虑纳税人的实际情况，按照不同情况实行差别幅度减免税。在对房地产税的税率进行设置的过程中，要充分考虑房产所在地的经济情况和房产类别，各个地方可以结合当地实际情况的可变幅度进行小幅调控和改变，对容积率过低、房屋建设密度过低的高档房产和浪费土地资源的高尔夫球场适用最高税率，对于地处偏僻和交通不发达地区的房产，考虑低税率或者免税。此外，应尽快将房地产企业销售不动产行为纳入营改增，以消除房地产企业成本核算、发票取得不及时无法扣除的隐患，减轻纳税人的税收负担。

三、完善房地产税制体系

（一）完善我国土地税法体系，加强土地资源保护

土地是稀缺资源、不可再生。伴随着中国经济的高速发展，

房地产行业也迎来了快速发展期，土地收入已成为地方政府的收入主要来源。但是，土地浪费也比比皆是，特别是从2013 年开始，房地产泡沫逐渐被打破，一些优质土地资源被荒废多年，如何高效利用这些稀缺资源，仍然是我们必须面对的问题，我们应当建立更加完善的土地税法体系，加大税收职能作用。一是建议完善我国现行的耕地占用税及土地增值税，提高耕地占用税税额标准，对未利用耕地限期整改，限期整改后仍为整改的可采取收回土地或加倍收取耕地占用税；二是开征土地闲置税。具体设计思路是：征税对象是闲置土地；计税依据是闲置土地的面积；按照区域和地理位置的不同设置差别税率，根据闲置的年份和面积，实行累进税率。

（二）规范房地产交易，降低交易税负

我国房地产交易过程中重复征税的情况屡见不鲜，尤其是契税和印花税。相对而言，继承房地产和被赠与的房地产却没有这么多的课税。总体来说，房地产交易环节是各个环节中税负最重的环节，这就会导致商品房流通不畅，房地产交易市场发展受阻。

第二节优化纳税服务，提高纳税人的税法遵从度

一、完善纳税服务体系

（一）强化实体办税服务厅建设

因地制宜，全力打造"服务优质、办税高效、纳税人满意、社会认可"的办税服务厅。加强纳税服务体系建设，实行一站式服务，拓展办税服务厅功能，将纳税人发起的各类涉税事项前移

到办税服务厅，落实涉税事项办税服务厅终审制，规范办税服务厅功能区域和窗口设置，优化办税服务环境，规范纳税服务管理制度和办法，规范纳税服务标准，规范纳税服务礼仪、规范纳税服务流程，积极创建星级办税服务厅。塑造公正、文明、专业、高效的纳税服务体系，实现纳税服务标准化、制度化、规范化。

（二）实施涉税事项分类管理

按照云南省地方税务局涉税事项办税服务厅终审制的要求，涉税事项统一由办税服务厅受理或直接办理，全面梳理涉税事项，实行涉税事项分类管理，根据事项的法律规定和特点，将涉税事项分为先办后审和先审后办两大类。建立和规范各类涉税事项的办理程序，规范各类涉税事项的法定条件、证明资料、办理流程。

（三）建立先办后审和先审后办制度

在办税服务厅推行"诚信推定、条件受理、当场办结、窗口出件、事后核查、违规受罚"的先办后审制度。纳税人信用良好且所办涉税事项属于先办后审事项，纳税人依法提供法定资料，出具涉税事项真实性、合法性的承诺书，符合法定要件，办税服务大厅工作人员审核认定先行办理，办理后再转税源管理部门调查核实，纳入后续跟踪管理。税源管理部门调查核实，发现不符合规定的，及时予以撤销，依法追缴应缴纳税费款，追究纳税人的责任。

在办税服务厅建立"窗口受理、内部流转、限时办结、窗口出件"的先审后办制度。对法律法规规定的行政审批、行政许可事项和其他需要审核确认的事项属于先审后办事项，由办税服务

厅受理，初审符合受理条件予以受理，传递税源管理部门调查核实，经有权机关审批确认后，退回办税服务厅办理。建立复核审查制度。在办税服务厅设立兼职法制员，负责处理重大涉税事项的复核审查，定期开展涉税事项办理情况检查。

（四）强化网上办税平台建设

推行以网络申报为主的多元化纳税申报，推进财税库银横向联网，探索同城通办和自助办税。加强信息手段应用，充分利用12366 纳税服务热线和纳税服务平台，实施纳税提醒、短信催报催缴和税法宣传。建立网上办税服务厅，实现涉税事项的网上办理。建设纳税人网络学校，定期不定期发布政策解读，分门别类开展纳税辅导培训，提供方便、快捷、高效的办税服务。

（五）完善纳税人满意度及需求调查机制

建立问卷调查制度，在办税服务厅定期开展纳税服务和纳税需求问卷调查。建立第三方调查机制，委托社会调查机构，采取实地走访、电话、网络、问卷调查等多种方式进行纳税人的需求调查，评价税务机关的服务质量。根据调查结果，开展纳税服务质量评比，分析存在的问题，掌握纳税人的需求，有针对性的开展纳税服务。

二、提高税务人员素质

在实际征管过程中，税务人员素质高低起着至关重要的作用，作为房地产企业的直接管理者和纳税服务的提供者，其人员素质对房地产税收管理好坏起着决定性作用。因此、要采取多种途径，提高税