万科地产的经营现状及改善建议

《房地产投资管理》案例报告

万科地产的经营现状

及改善建议

一、万科企业股份有限公司简介

二、万科的经营状况

三、当前房地产市场局势

四、对万科未来发展的建议

日期：2012年6月14日

~ 1 ~

一、万科公司介绍

1、公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，已成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖53个大中城市，销售规模居全球同行业首位。 1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可，公司先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

在多年的经营中，万科坚持实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略，并不盲目囤地，捂盘，标地王，产品定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，万科的楼盘推出后当月销售率普遍达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。

~ 2 ~

万科在发展中致力于不断提升产品品质，至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2011年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。

2、践行社会责任

万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。

万科在发展过程中积极实践自身的社会责任。2008年，经万科企业股份有限公司发起，经国家民政部、国务院审核批准，万科公益基金会正式成立。至今为公益项目累计捐助超过5907万元，2011年度总支出1795万元，项目主要集中在孤贫儿童大病救治及环保领域。

万科作为中国最大的房地产开发企业，每天有数以十万计的劳务工在万科的工地上辛勤工作。劳务工因病返贫、因病致贫一致困扰着他们的家庭、影响着其子女的教育、成长，这些问题一直为万科所关注。2011年4月，万科宣布将从股东大会批准的企业公民专项费用中拨出五百万元人民币，启动 “春天里行动”项目，为因贫困无力承担自身或其配偶子女的大病治疗费用、或因贫困致其子女无法完成教育的劳务工提供救助；并协助与支持施工单位等合作伙伴建立劳务工互助共济制度。

自2008年6月，万科公益基金会开始资助孤贫先天性心脏病患儿手术，在30个月里累计完成近1700例手术资助，救助范围遍布全国各地。万科公益基金

~ 3 ~

会本着对所有捐助者善款负责的态度，通过企业志愿者走访及回访的方式，确保让那些最需要帮助的孩子得到最及时的救助。

此外，万科在自身专业领域发挥优势、实践社会责任。2006年以来，万科响应政府号召，积极参与各地保障房、廉租房建设。2007年，万科在广州落成万汇楼，该项目是国内首例由企业出资、探索低收入人群居住问题的廉租房，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。项目入住三年以来，不仅成为了近1800位居民的栖息之地，更受到了社会各界的关注和好评，成为国内在廉租房领域有益的实践，为廉租房的广泛建设提供了有价值的参考。目前，万科已竣工和在建的保障性住房共367万平方米。

2008年，万科捐资1.24亿元，无偿建设四川绵竹、都江堰等多个汶川地震极重灾区的公共建筑。在捐建项目中，万科综合运用了17项防灾减震技术措施，不仅显著提高了建筑物的结构安全性，使所有项目均达到最高抗震设防等级，同时更关注了减灾、备灾、避难等理念的实践。

3、企业文化

（1）核心价值观——让建筑赞美生命

“让建筑赞美生命”是万科企业的核心理念，也是万科坚持的产品核心价值观。万科始终不懈地致力于为不同消费者提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护环境、改善环境，促进人与自然的可持续发展。

万科相信，住宅建筑是一种与各种形态的生命息息相关的事业。作为住宅的建设者，满怀尊重之心，为人们建设安全、安心的绿色住宅，并创造和谐、健康丰盛的阳光生活。

（2）万科之道——客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。

（3）万科愿景——成为中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业。

~ 4 ~

（4）万科使命

努力推动行业规则的建设，不断完善生产方式、技术和管理，提高行业规范化程度，实现“有质量增长”并推动行业技术进步。

系统地理解不同消费者对居住生活的需要，创造性地运用设计、技术和服务提供展现自我、和谐共生的理想生活空间.

不断深化研究，因地制宜地保护环境、改善环境，形成人与自然的可持续发展.

（5）经营原则

追求卓越: 持续领跑，敢为天下先

客户导向: 懂得客户生活

报效股东: 创造优异回报

与员工和伙伴共同成长: 尊重员工与伙伴

效率优先: 珍惜资源，快速周转，向能力要效益

可持续发展: 稳健经营，与社会、自然和谐相处

二、万科的运营状况

1、整体运营概况

从万科近30年的经营历程中，人们不难发现其发展经历了从加法到减法再到乘法的过程，对应多元化发展、专业化和精细化的战略。

最初的十年，万科处在发展初期，规模不大的时候市场能力被放在最重要的地位，在当时计划经济和市场经济并行，机会多，赢利空间大的背景下，公司创

~ 5 ~

办人王石开始带领万科做加法，走上多元化之路。1984 年开始贩卖日本电器，并逐步介入服装、手表、饮料、印刷等行业，做什么赚什么，多元化发展道路一直持续到1992 年。1992年，是万科多元化发展的鼎盛时期，但是在这一时期，发展中的万科也很快感受到了多元化经营的瓶颈，虽然公司涉足多个行业，且每个行业都能够保证盈利，但每个行业都做得不大，而且直接导致资金、人力等各种资源无法集中，每一个行业都没有稳固的根基，所承担风险巨大，毕竟企业如何做强而不是做多，才是发展之道，于是王石开始带领万科做减法。万科经过分析发现，在多元化经营盘子中，进出口业务占营业额的七成，利润却低于三成，而占营业额0.5%的房地产，却为万科带来二成利润。在检讨发展方向之后，万科决定逐渐收缩企业的规模，聚焦房地产领域，并立即展开一系列的收缩动作。2001年，万科完成了万佳百货的转让，这标志着万科彻底退出了与房地产无关的行业，经历多年的专业化战略调整已全部完成，开始进入专业化的快速发展轨道。目前，万科正处在第三个十年的经营发展阶段，在这个阶段中，万科开始做乘法，并树立新标杆，执行精细化战略。精细化战略是万科在顺境中求突破的一个重要战略行动，万科在这个十年中，坚持客户忠诚度的提升，持续重视品牌并细分品牌，不仅在在产品研发上投入巨大精力，而且在细分市场上创造超越客户需求的产品；另一方面，万科持续重视投资者、股东回报，巩固和进一步拓宽融资平台，确保公司跨地域经营的好势头；与此同时，万科自觉自发地承担起社会使命，以改善中国居住文化为己任，在房地产企业中树立了重建企业社会诚信的标杆。

资料显示，中国在1995 年以前上市的311 家上市公司中，能够在营业收入和净利润两项综合排名上保持持续上升的只有3 家，万科是其中之一。在国家宏观调控中，万科凭借这一点从一个一般的公司发展成为全国最大的房地产公司，实现了历史的飞跃。可以说，万科在走过了28 年坎坷岁月后，已经在雄心勃勃地规划自己“有质量增长的企业梦想”。

2、2012年运营状况 VIP室

~ 6 ~

4月底，万科公布了2012年首季度报告，一季度万科实现结算面积75.4万平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%；实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。截至一季度末，万科合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元，较去年年底的1222亿元进一步增长。

在业绩增长的同时，公司的资金实力也进一步增强，一季度末公司的货币资金由年初的342.4亿元增长至390.5亿元，而短期借款和一年内到期长期借款则由年初的235.7亿元下降至178.0亿元。

从万科的季度报告中，我们不难发现，万科在2011年开始的市场调整期内，不断巩固自身优势，坚持积极销售、谨慎投资的策略，灵活应对市场变化，走出了一条稳健经营的路子。这一方面得益于万科坚持主流定位，在一季度房市成交波动比较大的时期，万科的产品始终延续了以中小户型普通商品房为主的特点，契合市场需求，最终实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元的好成绩。另一方面，万科注重财务指标的管控，在提升流动资金的前提下，还压缩了短期借款和一年内到期长期借款（由年初的235.7亿元下降至178.0亿元），在行业资金渠道依然紧缩的环境下，万科“现金为王”的策略初见成效，而净负债率也下降了0.8个百分点，至23.0%，继续保持在行业比较低的水平。由于资金相对充裕，负债结构健康，存货结构合理，万科在应对市场调整方面具有更大的优势。

即便如此，万科仍将稳健的经营策略贯穿公司的整体运营，在国家对房地产的宏观调控背景下，各主要城市的土地成交面积同比下降约13%，为近三年以来同期最低。因此万科在项目拓展方面，一方面继续关注土地市场可能存在的机会，另一方面采取审慎态度，坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则，避免了大起大落的不利局势。

合集下载

2021年万科公司经营方针及战略

一、进一步巩固在国内的领先地位 .................................................... 2

二、坚持灵活的经营策略，保持项目快速周转 ................................. 2

三、坚持审慎的财务策略，确保经营安全 ......................................... 3

四、继续聚焦大众市场，为客户提供优质产品和服务 ...................... 3

五、继续提倡住宅工业化和绿色建筑 ................................................ 4

六、积极探索事业合伙人制度 ........................................................... 4

长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金时代过渡到白银时代，市场短期波动加大，未来企业之间的竞争将更加激烈，对经营管理能力的要求更加全面。短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程；但因地制宜的政策导向，将有助于推动市场经营环境的逐步好转。公司对于行业前景的态度是“谨慎乐观，积极应对”。未来，公司将以城乡建设与生活服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务发展机会；同时，公司将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产品性能、服务配套和社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。

一、进一步巩固在国内的领先地位

通过充分把握城镇化水平提高、新兴城市增长及普通家庭购买力上升带来的机遇，持续提升产品竞争力，公司将巩固并持续扩大已有业务的市场份额。同时为了保持公司良好的增长，公司也将积极进行新业务的探索和布局，确定新的商业模式。

万科经营战略和财务战略分析

文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.

万科经营模式和财务战略分析

2009级国际金融研修班李志球

万科介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2001年底，公司总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，拥有员工5349名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。

万科公司发展主要经历了以下四个阶段：

从做贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段。1984年5月组建公司，其主要业务是搞摄像机、录像机、投影机、复印机等贸易。1988年，主营业务改变，从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。

转向以房地产为主营业务，全国扩张阶段。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变过去的摊子平铺、主业不突出的局面。

房地产主业经营范围收缩与调整阶段。1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档民居为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京、津、沪特别是深圳四个城市。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72％的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。

规模化房地产品牌发展阶段。2002年以来，万科不断的进行企业品牌整合，企业内外部资源整合，集中资金和土地资源，专注与发展房地产，进入规模化房地产品牌发展阶段。

一、万科经营模式

企业目标企业发展目标：中国房地产业的领跑者。

面临良好的市场机遇，万科的战略目标是“中国房地产业的领跑者”；

房地产行业：万科也没完全看清的形势，房企该如何自处？

电话：邮箱：上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都

万科股份有限公司盈利能力分析及评价.pdf

毕业论文范文模板

1引言对企业来讲，随着市场经济的深入，企业间跨国经营日趋增加，企业结构日益复杂，通过财务分析，有效利用财务3数据信息实现正确经营决策显得愈加重要。财务分析是指企业财务人员利用财务数据和指标的多少来判定企业经营和财务状况的过程，它遵循一定的理论方法。通常企业的经营和财务状况可以通过《资产负债表》、《利润表》、《现金流量表》反映出来。以报表数据为基础的有效财务分析，不但使企业经营者可以了解企业实现能力的高低，而且可以发现企业经营风险的大小和企业资金结构的优劣，使经营者在企业运营的诸多方面做出正确的决策，用最小的风险、最健康的财务状况来实现最大的利润。盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。无论是企业的经理人员、债权人，还是股东，都非常关心企业的盈利能力，并重视对利润率及其变动趋势的分析与预测。本文运用财务分析方法中的盈利能力分析，对万科股份有限公司进行盈利能力分析，从中发现公司存在的财务问题，并找到解决的方法。毕业论文范文模板

21 万科公司的概况及盈利能力理论1.1万科公司概况介绍万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2010年12月31日止，公司总资产2156.4亿元，净资产545.9 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。[5]作为一家专业的住宅开发公司,万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的经营模式。特点有三个方面:专注于商品住宅开发；业务聚焦经济核心区,享受高净利率；业绩更多来源于规模扩张。1.2盈利能力分析理论财务分析一般来讲需要从四个方面的能力进行着手，即企业获利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。社会发展到现在，一般认为，企业财务评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，此外再是成长能力。盈利能力是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经营业绩，是企业发展的动力。盈利能力评价企业在生产经营中的创利水平，它为企业提供生产经营的效果和利润以及为投资者提供资本收益等，反映了企业的综合素质。盈利能力是企业赖以生存和发展的基础，企业的获利能力大，它在获取贷款、增资扩容等方面就有优势；获利能力小，发行的股票、债券难得有市场，或者由于净资产收益率没有连续三年达到10％以上而失去配股资格，导致企业经营陷入困境。对于公司的经营者而言，通过对盈利能力进行分析可以反映和评价该公司某一期间内的经营成果，发现经营管理中存在的问题，分析问题的形成原因，毕业论文范文模板

万科的分析

一、万科公司战略规划分析

1、企业外部宏观环境因素分析(PEST分析法)

（一)政治环境因素（Political Factors）分析

国内现行政策对房地产行业影响

a。政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况

b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。

未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要,住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用.

（二）经济环境因素（Economic Factors）分析

(１) 国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势

（２）居民可支配收入

居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响.

预计,未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。

（３) 消费模式

消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务.只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。

消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。

基于哈佛框架下的万科财务分析

摘要

近年来，国家出台多项政策调控房地产行业，抑制房地产的投机行为，让房地回归到居住的功能，在一定程度上抑制了中国房地产行业的发展，多家房企纷纷向多元化的经营战略转变。在转型过程中，房地产公司所面对的风险必然会影响公司能否转型成功。本文运用哈佛分析框架，从万科的战略分析出发，通过同时采用纵向与横向比较的方法，对其会计政策、财务状况和发展前景进行全面分析。利用纵向比较方法，深入分析万科转型后5年的经营状况及财务状况，采取横向比较的方法，揭示万科各财务指标在行业的水平。根据上述分析，综合评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问题，并提出相应的解决建议。

关键词：财务分析；哈佛框架；万科

1绪论

1.1研究背景

经过了四十年的开放，中国经济的发展令人惊叹，中国已成为世界最大的发展中国家。经济高速发展的背后也出现了许多突出的问题。其中供给方面是问题的主要矛盾，为此，中共中央提出“供给侧”。在多项深化供给侧结构性的措施中，“三去一将一补”成为最主要的抓手，而房地产行业是中国深化供给侧结构性的重点，房地产重点放在“去库存”。在国家提出“供给侧结构性”前，中国多家房地产企业纷纷转变经营战略，从重点发展住宅房地产向商业地产、物流地产以及其他城市配套服务等多元化战略转变。如万科先一步制定新的发展战略，2023年万科提出其未来定位为“城市配套服务商”，并将在未来调整并开设新的业务。恒大也迈进多元化发展的布局，仍以房地产作为基础产业，同时开发健康养生、旅游文化产业、新能源汽车等产业。保利地产提出“全生命周期居住系统”，包括房屋、物业、商业，同时涵盖了少儿教育和社区养老两大服务。面对未来房地产行业发展的不确定性，在战略调整期了解房地产企业的财务状况和经营成果，及时发现其可能存在的财务风险并采取措施规避风险，将有助于房地产企业顺利转型。

1.2研究意义

在中国进一步深化供给侧结构性的背景下，国家对房地产行业的结构调整主要放在“去库存”上，未来为调控楼市的系列政策必然对出台，房地产行业受国家政策的影响较大。中国的房地产商纷纷向多元化的战略转型。企业转变经营模式和发展思维，在此过程中不可避免地存在着转型的风险，如企业定位风险、政策法律风险、人员重新配置风险、财务风险等。无论是何种风险都会以不同的程度影响着房企转型是否成功和转型后的发展。由此来看，运用科学的方法或工具，在企业转型过程中及时发现潜在的转型风险，并采取有效的措施将风险控制在合理的范围内，对房地产企业的成功转型至关重要。本文以2023年至2023年作为一个研究的时段，利用哈佛分析框架对万科公司进行战略、会计、财务及前景的综合分析，帮助企业管理层，公司股东及其他利益相关者全面了解万科转型后的财务状况和成果，找出万科在转型中潜在的财务风险，并提出针对性的建议，以此给房企控制财务风险提出建议。

万科战略规划

万科企业股份有限公司战略规划

第一部分：战略分析

第一节企业外部环境分析

【提要】市场多变性和环境不稳定性的趋势，使得在任何场合，企业的资源都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。企业外部运营环境分析致力于识别和评价超出企业控制能力的外部发展趋势与事件，揭示企业所面临的主要机会与威胁，从而可以使管理者采用适当的战略，充分利用机会、规避或远离威胁的影响。

１、企业宏观环境分析（ＰＥＳＴ分析）

（一）政治环境因素(Political Factors)分析

国内现行政策对房地产行业影响

a. 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况。

政府对土地资源的管理主要表现在政府将采取措施，进一步加强对房地产开发用地的供应管理，严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制建设用地供应总量，优化土地利用结构等方面。各级国土资源管理部门将根据规划和建设的实际需要，制定建设用地，特别是房地产开发用地的供应计划，对建设用地供应问题实行严格控制。制订政府供地计划，把盘活利用存量建设用地作为土地供应的重要途径，纳入当地供地总量管理。

政府将强化建设用地管理，确保政府对建设用地的集中统一供应。在一个城市内，必须坚持土地利用统一规划、统一征用、统一供地、统一管理。为了提高政府供地环节的透明度，实行政务公开，政府供地计划一经确定，必须向社会公开，即政府土地供应计划、供地结果和基准地价、土地市场交易信息等将定期向社会发布。最近，国家出台实施土地储备制度，将现有国有土地包括一部分国有企业划拨用地统一合理向社会公开招标，实施土地经营。关于土地出让金征收管理，未按出让合同约定支付国有土地使用权出让金的，土地行政主管部门有权解除合同，并可要求违约赔偿。房地产开发企业要按出让合同要求的开发进度开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，政府将征收土地闲置费，满二年未动工开发的，政府将无偿收回土地使用权，以防止土地闲置和烂尾工程。房地产开发企业未按出让合同约定交清土地使用权出让金的，国土资源部门不得为其发放国有土地使用证，未取得国有土地使用证的土地，不得转让、出租、抵押。

房地产资本结构优化探析—以万科为例

房地产资本结构优化探析——以万科为例

摘要：自改革开放以来，中国的经济发展飞速，生活的各个领域都取得了傲人的成就。特别是，作为中国支柱产业的房地产，在经济发展中有着举足轻重的地位，房地产业的国家监管在稳定对人口的支持中起着重要的作用。资本密集型企业是房地产具有典型特征的，资本一直是企业生存和发展的重要因素。资本结构的相关性对所有房地产行业都很重要，但是几乎所有房地产行业资本结构都存在着问题。

通过对房地产行业的股权结构，债务状况，盈利能力和融资渠道的深入调查和分析，本文确定了房地产行业的资本结构通常没有科学和适当地调整。其中万科企业有限公司作为领导者，则表现的更为明显，融资渠道的狭窄、过高的的资产负债率、管理层对风险控制的关注不足以及中小型为主的股权结构限制了房地产业的发展。通过以上的实证分析，我建议万科企业股份有限公司带头房地产行业应采取对策，扩大融资渠道，适当增加长期负债在总负债中的比重，集中股权结构，增加股权比例。通过调整最佳结构来启动。

关键词：万科企业股份有限公司；资本结构；融资结构。

1 绪论

1.1 选题的目的及意义

1.1.1 选题的目的

本文将房地产作为研究对象，因为房地产行业作为中国乃至世界各国的支柱产业之一，一直都是非常热门的话题，对经济的发展有着重要的影响。资金密集是房地产公司最典型的特征，所以通常来说对于房地产公司在运营过程中，资金链是非常重要的，完善科学合理的资本结构对房地产企业的有着十分重要的影响。

1.1.2 选题的意义

企业资本结构的是否合理，对企业的生存和发展起到决定性的作用。行业不同的情况下，对于资本结构也有着不同的标准。房地产公司的特点是资本要求特别高。企业的正常运作与充足的资金有着千丝万缕的联系。公司的资本结构趋于合理化，这已成为公司具有强大竞争优势的重要因素。在中国，房地产公司的融资通常是债务，其中最常见的是短期债务。在回顾中国房地产上市公司资本结构的发展现状的基础上，我们具体的讨论了一些2

万科营运能力分析(修改)

1 万科股份有限公司营运能力分析

企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率主要指资产的周转率活周转速度。企业营运资产的效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。

企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。

第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。

第二，营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。

第三，营运能力分析是盈利能力和偿债能力的分析基础与补充。

万科股份有限公司情况概述:万科成立于1984 年5 月，以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域, 同年发行股票2800 万股，资产及经营规模迅速扩大。1991 年开始发展跨地域房地产业务, 同年发行新股， A 股在深交所挂牌交易，是首批公开上市的企业之一。1992 年, 确定以大众住宅开发为核心业务，进行业务调整。1993

年， 4500 万股B 股发行并在深交所上市, 募集资金主要用于房地产开发，核心业务突显。1997 和2000 年，共增资配股募集资金10.08 亿元，实力增强。2001 年，

转让万佳百货股份有限公司股份, 完成专业化。2002 和2003 年, 发行可转换公司债券34。9 亿元，进一步增强了资金实力。1984 至2005 年, 万科营业收入从0。58 亿元到105。6亿元，增长182 倍; 净利润从0。05 亿万元到13。5 亿元，增长270 倍,

业务扩展到19 个大中城市, 树立了住宅品牌,分别于2000 和2001 年入选世界权威财经杂志-——福布斯的全球最优秀300 家和200 家小型企业, 获“2005 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选”第一, 在规模性专项评选中列第一、盈利能力专项评选中列第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报，受到市场广泛认可.2009年，万科共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米，规划项目中按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53。3亿元。较2008年分别增长19.2％和32。1%，各项经营指标也全面超越2007年分别增长了37。6%和10％，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并2009年获得全球住宅企业销售冠军。

万科物业管理痛点及5大突围

第一部分

万科物业管理三大痛点

1.车位紧缺的问题

今天，我们许多城市、许多小区都已经是车满为患，以万科10多年前开发的两个项目为例就可见一斑：上海春申万科城当时的规划车位配比为1：0.57，车位总数为1728个，但目前小区的车辆总数为2079辆，现车位缺口为351个。深圳四季花城当时规划的车位配比为1：0.5，车位总数为2244个，但目前的车辆总数为3350辆，现车位缺口为1106个。

这说明对于物业服务企业来说，停车管理的相关问题必须提到议事日程上来，不管是对开发商来说，还是对物业服务公司来说，都必须去高度重视。另外一个问题就是停车位的改造，希望行业协会能召集大家开一个研讨会，深入讨论如何把现有的一些场地和设施加以改造，以提供更多的停车位。

2.设施设备寿命小于房屋本体结构寿命

伴随着10多年来房地产行业的飞速发展，我们发现很多房屋的设施设备寿命一般都小于房屋本体结构的寿命，并引发出了一系列的问题。我们设想10年之后可能会出现的情况：大量的电梯需要更换，保养不好的要出人命；大量的水管开始渗漏，有的根本找不到漏点；大量的立面开始脱落，砸到车或者是砸死人。

这些问题一共牵涉到四个责任主体，分别是业主、物业服务公司、开发商和政府，在这四个责任相关者中，实际上又分为承担着有限责任和无限责任的两类主体。譬如说，开发商肯定是承担有限责任，因为房子卖完后，项目公司可能就注销了；物业服务公司虽然也是有限责任公司，只承担有限责任，但实际上他却是与这些问题极为密切相关的主体，可他却又是这四个利益相关者中最没有能力去承担责任的主体；业主当然与房子是分不开的，要承担无限责任；政府对于这些问题当然也是最为关切的。

其实今天在物业服务公司的开支中排在最前面的成本支出是什么，大家都知道是人工成本。我觉得这种现象是很不正常的，物业管理之所以能存在，其最根本的原因是需要对物业进行维护，但实际上现在物业费支出大部分用在为业主提供公共服务上。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。