第一章资产8--固定资产及投资性房地产
第8章投资性房地产和其他资产
投资性房地产
本章内容： 投资性房地产概述 投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换 投资性房地产的减值和处置 其他资产
第一节 投资性房地产概述
• 一、投资性房地产的概念 • 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或 者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当 能够单独计量和出售。 • 对于大部分企业而言，投资性房地产业务是与经 营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入 或转让增值收益构成企业的其他业务收入。 • 在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得 土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使 用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
• 二、投资性房地产的性质 • （一）投资性房地产是一种经营性活动 • （二）投资性房地产在为企业带来经济利 益流入的方式与自用房地产明显不同 • （三）投资性房地产的后续计量有两种模 式 • 投资性房地产的后续计量有成本计量和和 公允价值计量两种计量模式。
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三、投资性房地产的范围 (一)已出租的土地使用权 (二)持有并准备增值后转让的土地使用权 (三)已出租的建筑物 1．用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2．已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租 赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 3．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供 的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将 该建筑物确认为投资性房地产。 下列项目不属于投资性房地产： 1．自用房地产 2．作为存货的房地产
• （4）投资性房地产转换为存货 • 借：开发产品（转换日公允价值） • 公允价值变动损益（或贷方） • 贷：投资性房地产——成本 • ——公允价值变动
第五节 投资性房地产的减值和处置
会计基础习题及答案 (5)
一、单项选择题（本类题共24小题，每小题1.5分，共36分。
每小题备选答案中，只有一个符合要求，用2B铅笔填涂答题卡中信息点。
多选、错选、不选均不得分）1.下列各项中，应列入利润表“营业收入”项目的是（）。
A.销售材料取得的收入B.接受捐赠收到的现金C.出售专利权取得的净收益D.出售自用房产取得的净收益【答案】A【解析】销售材料取得的收入计入其他业务收入，构成营业收入。
其余选项在营业外收入核算，不构成营业收入。
【相关链接】王晓晖老师在基础班第七章财务报告第三节利润表及070301视频中有强调该知识点，并有类似例题。
2、下列各项中，不属于辅助生产费用分配方法是的（）。
A.售价法B.交互分配法C.直接分配法D.计划成本分配法【答案】A【解析】售价法是联产品成本的分配方法，其余是辅助生产费用分配方法。
【相关链接】王晓晖老师在基础班第八章产品成本核算第三节要素费用的归集和分配（二）及080302视频中有强调该知识点，并有类似例题。
韩建清老师习题班第八章产品成本核算（一）及080101视频单项选择题例题10与此题一样。
3.2012年1月1日，甲公司购入乙公司当月发行的面值总额为1000万元的债券，期限为5年，到期一次还本付息。
票面利率8%，支付价款1080万云，另支付相关税费10万元，甲公司将其划分为持有至到期投资，甲公司应确认“持有至到期投资——利息调整”的金额为（）。
A.70B.80C.90D.110【答案】C【解析】借：持有至到期投资——成本1000——利息调整90贷：其他货币资金1090【相关链接】王晓晖老师在基础班第一章资产第五节持有至到期投资（一）及010501视频中有强调该知识点，并有类似例题。
4.权益法下核算的长期股权投资，会导致投资企业投资收益发生增减变动的是（）。
A.被投资单位实现净利润B.被投资单位提取盈余公积C.收到被投资单位分配现金股利D.收到被投资单位分配股票股利【答案】A【解析】选项A，权益法下被投资单位实现净利润时，借：长期股权投资——损益调整，贷：投资收益；选项B，被投资单位提取盈余公积，不影响被投资单位的所有者权益，投资企业不需要进行会计处理；选项C，收到被投资单位分配现金股利时，借：其他货币资金，贷：应收股利，不影响投资收益；选项D，收到被投资单位分配股票股利，不需要进行账务处理，应当在备查簿中登记。
货币资金概述(ppt 120页)
总结
清查
审批前
审批后
借：库存现金
借：待处理财产损溢
盘盈 贷：待处理财产损溢
贷：其他应付款
营业外收入
借：待处理财产损溢 借：其他应收款
盘亏 贷：库存现金
管理费用
贷：待处理财产损溢
【例题·单选题】企业现金清查中，经检查仍无法
查明原因的现金短款，经批准后应计入（ ）。
A.管理费用
B.财务费用
C.冲减营业外收入
一、资产的概 述
资 产
二、库存现金
三、银行存款
四、其他货币资金
资产概述
（一）概念
（二）特征
（三）确 认条件
概念
资产，是指企业过去的交易 或者事项形成的、由企业拥有或 者控制的、预期会给企业带来经 济利益的资源。
资产概述
（一）概念
（二）特征
（三）确 认条件
资产的特征
1.企业过去的交易或事项形成的 未来的不行（如：计划、打算）
（4）银行代企业支付电话费400 000元，银行已 登记减少企业银行存款，但企业未收到银行付款通知， 尚未记账。
银行存款余额调节表
2012年 12 月 31 日
项目
金额
项目
金额
企业银行存款日 记账余额
5 400 000
银行对账单余额 8 300 000
加：银行已收， 企业未收款
4 补8记00式：00加0我未加加银，：行减企未我未业收减已款收， 6 000 000
【单选题】经“银行存款余额调节表”调整后的 银行存款余额是（ ）。
A.企业账上的银行存款额 B.银行对账单的银行存款额 C.资产负债表中反映的银行存款余额 D.可以动用的银行存款额
初级会计资产例题 第一章 资产
第一章资产（六）考点9 投资性房地产考点及例题解析1.投资性房地产的界定；2.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的会计处理原则；3.投资性房地产成本计量模式转为公允价值计量模式的会计处理原则；4.自有资产转换为投资性房地产时两种后续计量模式的账务处理；5.投资性房地产在处置时的损益额的计算。
以前年度考题回顾【例题•单选题】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差额应记入的会计科目是（）。
（2014年改编）A.营业外支出B.公允价值变动损益C.其他综合收益D.其他业务成本【答案】B【解析】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换日存货的公允价值小于原账面价值，那么两者之间的差额应该借记“公允价值变动损益”科目核算。
【例题•多选题】下列各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有（）。
A.坏账准备B.固定资产减值C.存货跌价准备D.投资性房地产减值准备【答案】BD【解析】应收款项、存货等流动资产计提的减值准备一般可以转回。
【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
（2011年）A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】BC【解析】选项A，房地产企业持有的待售商品房应作为企业的存货；选项D，以经营租赁方式租入后再转租的建筑物不属于投资性房地产，因为企业没有该项资产的所有权。
【例题•判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。
（）（2010年）【答案】√【例题•判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。
（）（2011年）【答案】√经典例题解析【例题•单选题】下列关于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产说法中正确的是（）。
固定资产无形资产投资性房地产总结
1、概念固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；（2）使用寿命超过一个会计年度。
无形资产具有三个主要特征：（1）不具有实物形态（2）具有可辨认性（3）属于非货币性长期资产2、取得（1）外购①购入不需要安装的固定资产借：固定资产贷：银行存款等②购入需要安装的固定资产a.购入进行安装时：借：在建工程应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款b.支付安装费时：借：在建工程贷：银行存款c.设备安装完毕交付使用时：借：固定资产贷：在建工程（2）自建——自营工程①购入工程物资时：a.用于设备动产借：工程物资应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款b.用于房屋不动产借：工程物资应交税费——应交增值税（进项税额）60%——待抵扣进项税额 40%贷：银行存款等⑥使用本企业外购的原材料时：a.用于设备动产借：在建工程贷：原材料b.用于房屋不动产借：在建工程贷：原材料借：应交税费——待抵扣进项税额40%贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）40%⑦辅助生产部门为工程提供的水、电、设备安装、修理、运输等劳务借：在建工程贷：生产成本—辅助生产成本⑧在建工程发生的借款费用满足借款费用资本化条件的借：在建工程贷：长期借款—应计利息（到期一次还本付息）应付利息（分期付息）⑨工程完工时（到达预定可使用状态）：借：固定资产贷：在建工程（1）外购借：无形资产贷：银行存款【提示】相关税费：如取得土地使用权交纳的契税、取得商标权所支付的注册费以及支付的印花税等。
（2）自行研究开发A.企业自行开发无形资产发生的研②工程领用外购工程物资时：借：在建工程贷：工程物资③支付发生的其他工程费用时：借：在建工程（3）自建——出包工程①按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款时借：在建工程贷：银行存款④应付工程工资及福利时：借：在建工程贷：应付职工薪酬⑤使用本企业自产产品时：借：在建工程贷：库存商品应交税费—应交消费税（涉及消费税）借：在建工程贷：银行存款③工程完工并达到预定可使用状态时借：固定资产贷：在建工程出：借：研发支出—费用化支出（不满足资本化条件）—资本化支出（满足资本化条件）贷：原材料银行存款应付职工薪酬等B.研究开发项目达到预定用途形成无形资产的：借：无形资产贷：研发支出—资本化支出C.期（月）末，应将“研发支出—费用化支目归集的金额转入“管理费用”科目：借：管理费用贷：研发支出—费用化支出【提示】①不管是研究阶段的支出还是开发阶段的支出，均需要先在“研发支出”科目中进行归集核算，之后再从研发支出中转入管理费用或无形资产。
第02讲_固定资产,投资性房地产
第三章固定资产第一节固定资产的确认和初始计量一、固定资产的确认【提示1】环保设备和安全设备也应确认为固定资产。
【提示2】工业企业所持有的备品备件和维修设备等资产通常确认为存货，但某些备品备件和维修设备需要与相关固定资产组合发挥效用，例如民用航空运输企业的高价周转件，应当确认为固定资产。
【提示3】固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。
二、固定资产的初始计量固定资产应当按照成本进行初始计量。
固定资产的成本，是指企业购建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出。
这些支出包括直接发生的价款、相关税费、运杂费、包装费和安装成本等，也包括间接发生的，如应承担的借款利息、外币借款折算差额以及应分摊的其他间接费用。
（一）外购固定资产企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
外购固定资产分为购入不需要安装的固定资产和购入需要安装的固定资产两类。
【提示1】员工培训费应计入当期损益。
【提示2】以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应当按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
（二）自行建造固定资产1.自营方式建造固定资产企业通过自营方式建造的固定资产，其入账价值应当按照该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出确定，包括直接材料、直接人工、直接机械施工费等。
企业为建造固定资产准备的各种物资，包括工程用材料，尚未安装的设备以及为生产准备的工器具等，通过“工程物资”科目进行核算。
工程物资应当按照实际支付的买价、运输费、保险费等相关税费作为实际成本。
工程完工后剩余的工程物资，如转作本企业库存材料的，按其实际成本或计划成本转作企业的库存材料。
盘盈、盘亏、报废、毁损的工程物资净损益的会计处理如下图所示：所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，应当自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按暂估价值转入固定资产，并按有关计提固定资产折旧的规定，计提固定资产折旧。
固定资产、无形资产、投资性房地产的总结
无形资产
计提摊销 借：管理费用 制造费用 其他业务成本 销售费用 在建工பைடு நூலகம் 贷：累计摊销
借：银行存款 累计摊销 无形资产减值准备 营业外支出 贷：无形资产 应交税费-应交营业税 营业外收入
资本化支出 成本模式 借：投资性房地产-厂房（在建） 投资性房地产累计折旧 借：其他业务成本 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 投资性房地产累计摊销 借：资产减值损失 公允模式 贷：投资性房地产减值 借：投资性房地产－厂房（在 投资性房地产 建） 借：投资性房地产－公允价值 准备 贷：应付职工薪酬 变动 原材料等 贷：公允价值变动损益 借：投资性房地产 贷：投资性房地产－厂房（在 建） 费用化 借：其他业务成本
1、固定资产和采用成 本模式计量的投资性 房地产计提折旧都是 借：固定资产清理 按照当月增加的不提 累计折旧 折旧，当月减少的仍 固定资产减值准备 然计提折旧 贷：固定资产 2、无形资产当月增加 借：固定资产清理 的当月计提摊销，当 贷：应交税费-应交营业税 月减少当月停提摊销 借：银行存款 3、采用公允模式下计 贷: 固定资产清理 量的投资性房地产不 借：固定资产清理 再计提折旧 贷：营业外收入
计提折旧、摊销
计提减值准备
后续支出
处置
区别
共同
1、持有待售期 间的固定资产和 无形资产不再计 提折旧和摊销， 但要进行减值测 试，确认资产减 值损失 2、一旦计提， 以后期间不得转 回
第八章投资性房地产
××× ×××
其他业 务成本
××× ×××
计提减值准备时：
投资性房地 产减值准备
××× ×××
资产减值损失
××× ×××
投资性房地产取得的租金收入：
其他业务收入
×× ××
银行存款
×× ××
例题3
甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用， 已确认为投资性房地产，采用成本模式进 行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命 为20年，预计净残值为零。按照经营租赁 合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。 当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经 减值测试，其可收回金额为1 200万元，此 时办公楼的账面价值为l 500万元，以前未 计提减值准备。
（二）不属于投资性房地产的项目
1.自用的房地产；
2.作为存货的房地产；
3.准备出租但没有出租的土地 使用权和建筑物； 4.以经营租赁方式租入后再转 租的建筑物； 5.认定为闲置的土地使用权。
三、投资性房地产的后续计量模式 投资性房地产的后续计量模式有成本模 式和公允价值模式两种。
企业通常应当采用成本模式对投资性房地 产进行后续计量。 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值 能够持续可靠地取得的，也可以采用公允 价值模式对投资性房地产进行后续计量。
购买价款 相关税费 可直接归属该资 产的其他支出
外购投资 性房地产 成本
采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时
按照确定的实际成本
银行存款
××× ×××
投资性房地产
××× ×××
采用公允价值模式计量的企业，应当在 “投资性房地产”科目下设置“成本”和 “公允价值变动”两个明细科目。并在外 购投资性房地产时：
存货、固定资产、无形资产、投资性房地产对比归纳总结
当待处理财产损溢”】
借：以前年度损益调整
贷：盈余公积
利润分配——未分配利润
盘
【无形资产报废】
亏
借：营业外支出
累计摊销
无形资产减值准备
贷：无形资产
减 【计提】借：资产减值损失
值 贷：存货跌价准备
【转回】借：存货跌价准备
贷：资产减值损失 【提示】当存货可变现净值小于存货成本 时，“存货跌价准备”科目贷方余额=存货 成本-存货可变现净值
借：财务费用（每期期初预计负债的摊余成本 日公允价值）
×实际利率）
投资性房地产累计折旧（摊销）（原
贷：预计负债
投资性房地产已计提的折旧或摊
销）
借：预计负债
投资性房地产减值准备
贷：银行存款等（发生弃置费用支出时）
【注意】（1）对于预计负债的减少，以该固 定资产账面价值为限扣减固定资产成本。如果 预计负债的减少额超过该固定资产账面价值， 超出部分确认为当期损益。（2）对于预计负 债的增加，增加该固定资产的成本。
土地使用权转左转右可能作为固定资产核算可能作为无形资产核算也可能作为投资性房地产核算还可能计入所建造的房屋建筑物成发出存货计量先进先出法移动加权平均法月末一次加权平均法个别计价法固定资产折旧年限平均法工作量法双倍余额递减法年数总和法使用寿命估计变更有限无限不摊销不折旧要测试原则成本与可变现净值孰低计量
确认 条件
存货、固定资产、无形资产、投资性房地产对比归纳总结
存货
固定资产
无形资产
投资性房地产
1.有关的经济利益很可能流入企业；
为赚取租金或资
2.成本能够可靠地计量。
本增值，或两者
兼有而持有
初 外 【大原则】买价+相关税费（不含可抵扣的增值税进项税额）+其他相关费用
初级会计实务章节测试题及答案第一章
第一章资产一、单项选择题1. 根据《现金管理暂行条例》规定，下列经济业务中，一般不应用现金支付的是（）。
A.支付物资采购货款1 200 元B.支付零星办公用品购置费850 元C.支付职工差旅费2 000 元D.支付职工奖金8 000 元2. 企业现金清查中，经检查仍无法查明原因的现金溢余，经批准后应计入（）。
A.其他业务收入B.营业外收入C.管理费用D.营业外支出3. 下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。
A.已出租的土地使用权B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.已出租的建筑物D.持有并准备增值后转让的建筑物4. 某企业试开发一项新技术，发生研究开发费用共计200 万元，其中，满足资本化条件的开发支出为120 万元。
开发成功后申请专利权时，发生律师费及注册费等10 万元，另发生广告宣传费5 万元。
该项技术的入账价值为（）万元。
A.200B.120C.130D.1355. 企业专设销售机构的无形资产摊销应记入（）科目。
A.其他业务成本B.销售费用C.主营业务成本D.管理费用6. 某商业企业采用售价金额核算法计算期末存货成本。
2009 年10 月初存货成本为900万元，售价总额为1 350 万元；本月购入存货成本为4 500 万元，相应的售价总额为5400 万元；本月销售收入为4 500 万元。
该企业本月销售成本为（）万元。
A.3 600B.9 000C.2 175D.450 7. 乙公司出售所拥有的无形资产一项，取得收入200 万元，营业税税率5%。
该无形资产取得时实际成本为400 万元，已摊销120 万元，已计提减值准备50 万元。
乙公司出售该项无形资产应计入当期损益的金额为（）万元。
A.－200B.－40C.300D.558. 下列各项中，经批准应计入营业外支出的是（）。
A.收发、计量差错造成的存货盘亏B.管理不善造成的存货盘亏C.固定资产盘亏净损失D.无法查明原因的现金盘亏9. 某项固定资产的原值为100 000 元，预计净残值为1 000 元，预计使用年限为4 年。