商业地产大讨论

商业地产大讨论 风险操纵 时下，商业地产已成为财宝之源。许多进展商往往在看到商业地产丰厚利润的同时，却忘了其投资庞大、风险极高、专业性极强的特点，因而常常盲目投资，结果导致大量的商铺积压，或因资金链的断裂而陷入逆境，造成庞大的经济缺失。 关于商业地产的风险，要紧来源于以下几个方面： 一、物业形式明显不同 商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和治理人才，否则将会付出惨重的代价。如济南泉城路商业街店铺，由于过于重视都市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商经营难的尴尬境地。 因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发风险。

二、竞争加剧价值下降 高额利润促使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会显现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严峻后果。因此，进行竞争者调查和把握政府商业规划十分重要。

三、充分认识资金压力 大型商业地产项目的招商对象通常是差不多或预备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力或无力自己经营，则专门可能会被资金压力逼上绝境，甚至显现新的烂尾地产项目。 四、复合人才严峻缺乏 商业地产在国内专门是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为熟知的复合型人才更是凤毛麟角。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。

五、利润过高产生泡沫 目前国内一些都市专门是大型发达都市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，专门难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。

六、经营理念差异过大 商业地产应属于边缘产业，商业与地产两个行业的差异性专门大，经营决策理念也相去甚远。在实际中两个行业人员在决策理念和经营运作过程中，经常产生剧烈的碰撞，达不到：“1+1=？”的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。

由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成庞大的经济缺失，对此，我们能够从以下几个方面来操纵风险。

一、选址应权衡各种因素 商业地产选址第一应考虑项目所在地的都市阻碍力，目前一些地级都市由于交通不完善、旅行资源不丰富、都市阻碍力弱，开发大规模MALL就值得商榷。其次，项目应考虑交通系统是否完善，因为交通将阻碍项目的核心商圈辐射半径的大小和物流系统成本的高低。 第三，应考虑核心商圈消费能力，以本地消费为主。第四，应考虑政府对地段的重视程度。 作为进展商或代理公司对商业经营了解得太少，因此在进行商业项目选址论证时一定要有商家或体会丰富的商业顾问公司参与；在选址论证上不光靠体会，还要有大量的定量分析，既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有“共同语言”，从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的“单相思”。

二、开发规模宜适度 目前，我国商业地产开发看起来存在一种误区———越大越好，事实上，商业规模受商圈购买力和商圈其他商业设施的制约，因此商业地产的开发规模要通过科学的分析。一样来讲，5万平方米左右的MALL区能差不多满足一样二级都市的购物消费功能。

三、项目定位应适度超前 在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费适应、当地人一辈子活水平、商业布局现状等市场情形外，还要对经济进展趋势、商业进展格局进行详细分析，项目定位要适度超前。

四、营造主题特色吸引消费者 没有特色、没有主题的项目就没有生命力。主题一定要有丰富的内涵来支撑，要专门抓住购物群体当中核心的部分，充分考虑本地文化特点，商圈的最为有效的辐射范畴要紧还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的阻碍，如何说有限。 五、专业化经营治理保证投资者利益 有许多商业项目，前期开发推广都专门成功，但经营专门艰巨，从而造成投资者信心丧失，因此聘请闻名的商业治理机构差不多成为我国目前商业地产开发的要紧模式。

总之，商业地产开发应在科学选址、定位的基础上，确定经营模式、招商对象和业态需求，并请专业商业规划公司进行商业规 划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。 温州人炒商铺六大秘笈

一、养旺铺如养肥猪 近年来用心于南京商铺投资的温州人姜友年，40来岁，清清瘦瘦，专门有学者气质，被南京炒铺圈内人士公认为“养铺高手”。在许多温州人炒铺一哄而起“捞一把就走人”的躁热中，在短线铺价突上突下的风雨飘摇中，姜友年看起来总能一直稳坐钓鱼台，手头总有七八个铺位不急不躁地慢慢培养着，最后他却取得了比专门多短线炒铺者高出数倍的赢利，现在手头的15个商铺总价位在1800万元以上。

但姜友年却自嘲自己“养铺高手”的名头应改为“养猪高手”:你看我投资商铺的过程真还就像养猪，先精挑细选价格廉价但今后极可能“长膘”的商铺回来，然后慢慢而耐心地养着它，不是谁出价高就租给谁，而是精心给它选合适的“食物”，尽心培养着它升值“长膘”，最后在真正养肥升值后再镇定卖掉它，然后又进行下一轮的类似饲养过程。

“只是，养铺对我来说真是成功的唯独制胜法宝，且其中诀窍甚多。”他说。

街铺更好养 “投资者想要取得商铺投资的良好收益，‘养铺’是达到这一目标的重要途径，投资者能够通过‘养铺’取得租金、房价双双上升的叠加收益。” 姜友年说。

而时下商铺市场上商铺投资有两种差不多的类型能够选择，一种是商场分割式的商铺，另一种是独立式的街铺。哪种商铺投资性更好呢？

姜友年回答：“我喜爱选择街铺。商场分割式商铺尽管收益确定，然而相邻关系复杂，产权经营治理权等权属概念模糊，不行培养;而街铺尽管收益前景不明朗风险大，但权属明晰，可操纵性与自主性都专门强，受相邻关系阻碍较小，投资者能够依照商铺价值变化规律进行‘养铺’，以时刻换得(升值)空间，从而使得投资收益最大化。”

至于应选择什么样的街铺进行“养铺”，姜友年认为：投资者应该选择有区域进展规划、升值潜力尚未完全表达出来的商铺来实施“养铺”打算。 而姜友年自己去年选购的5个小商铺，全在南京市城西的一个新开发居住区内的商业街。

精心制订“养铺”打算 姜友年一样把自己的“养铺”打算分为三个时期： 在居住区刚建成的两年里，他会选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。因为在这一个时期里，商圈内最有效、最迫切的商业需求是家庭装饰的配套服务，现在提供与居家装饰相关的服务能使商铺变得有价值，并可取得一定的租金收益。

而在两年以后，家居装饰进入尾声，人口入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，人们需要的是零售业的服务，而现在大型零售企业尚未进入。这时姜友年会把商铺出租给便利店，因为现在的便利业态最适合社区内服务需求，其提供的服务最有价值，而且租金向上提高，超过建材装潢行业的租金水平，他的商铺的使用价值会得以表达，市场价格会开始向上攀升。

而当商业街市进入成市时期以后，主力商业纷纷进入商圈，姜友年会给商铺设定个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店。如此做除了幸免与主力商业正面竞争，减少出租风险之外，更重要的一条是为了提高商铺的产租能力而引进边际利润高、租金承担能力强的业种，在他取得较高的租金收益的同时，还间接地提升了商铺的市场价格，因为现在商铺市场上一样的定位方法确实是以租金收益作为参数来研究、分析、制订商铺的市场价格的。

姜友年自信地说：“最后我这5个商铺的情形确信如往常我操作过的商铺一样， 租金呈稳固的曲线上升，低开高走、逐步推升，而升高的租金不但指示着我商铺投资的年租金收入在增加，而且提示着我的商铺售价在上涨。” 二、商铺投资进入“技术时代”

从2005年的市场情形来看，全国各大都市越来越多的新商铺投入使用，同时越来越多的投资人关注着商铺投资中的宝藏，明显商铺投资已辞别了“能轻易买到原始股的童话时代”，因此我们的投资者需要有差不多的投资技巧和赚钱门路。

介绍商铺投资技术的资料开始大量涌现，但商铺投资最差不多三个黄金法则是：1，人气；2，位置；3，供求关系。

辞别“童话时代” 香港人把投资分为“金、银、铜、铁”四个档次，而把商铺投资列为“金”。在1995-1997年之间，临近香港的广州人得香港人投资真传之先，他们中一些人领先悄悄投资商铺，取得了“驴打滚”式的令人匝舌的极高投资回报率。 1999年后，温州、永康、金华等地的浙江人，开始续写中国商铺投资的早期童话。他们在江浙、上海等地购买的商铺在短短二三年里，价格翻了好几倍。

2000年后，商铺投资获得高额利润的普遍现象开始被越来越多的人关注，“买股不如买铺”、“一铺养三代”等投资格言开始显现。

然而在2003、2004这两年里，全国商铺投资悄然升温，越来越多的投资人开始关注买铺机会，同时全国各大都市新建投入的商铺也越来越多，一些还抱着“逢铺就买、买了就赚”观念的投资人开始遭遇商铺投资风险：

风险之一，是在全国某些偏僻区域显现了商铺开发过热、投资者非理性跟风被套的现象。比如在山东某个以炒作“黄牛”而闻名的农业小城，加上农业人口全县不足40万人，却大建商贸城80万平方米，结果那些不闻不问、逢铺就买的外地投资者，商铺闲置；

风险之二，是在全国各大都市中都显现了少量“死铺”。这些“死铺”，有的地势太偏没有人气，有的在某商业区商铺数量太多而被“轮空”，有的是在都市改造过程中被大量人口迁出的二手商铺。