XXXX年锦玉华庭营销策略报告
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锦绣豪庭营销策划案
锦绣豪庭营销策划案HE PU 〝JIN XIU HAO TING 〞PROJECT MARKETING PLANNING 隆鑫·锦绣豪庭项目营销筹划案2020年12月目录：前言局部..........................................................................................第 1 页第一局部..........................................................................................第 2 页第二局部 (11)第三局部 (17)第四局部 (28)第五局部 (34)前言〝锦绣豪庭〞项目的工程树立及营销任务行将片面展开，合浦隆鑫房地产开发将在合浦开建一个精品的园林社区，并以此提升城市的笼统、提供最适恼人居环境，在项目开发中获取最大的经济效益、社会效益和环境利益。
而项目定位是对项目基本表述，明白项目在市场上应该以何种方式出现，而且完善的项目定位应该是该楼盘一切的卖点的一种聚集。
因此，我们将经过火析项目的资源价值，运用市场调研手腕找出市场空白点及市场需求点，力图准确的市场定位及项目定位，为前期任务的顺利推进做好铺垫。
一、市场环境剖析1、基本状况合浦县位于广西南陲，濒临北部湾，全县辖13个镇、2个乡，全县面积2380平方公里，人口93万多，素以盛产珍珠而知名于世。
合浦气候恼人，物产丰厚，是广西经济兴旺的大县之一。
合浦是〝海上丝绸之路〞始发港。
海陆空交通十分方便，县内有沙田、西场等港口可中转全国沿海各城市和西北亚各国；县境东西、南北都有国道公路贯串；钦〔州〕北〔海〕铁路经过城郊，与湘黔线、湘桂线、南昆线、粤桂线相连，构成通行全国的铁路网络；境内还有合〔浦〕山〔口〕高速公路和桂〔林〕〔北〕海高速公路。
北海机场距离县城仅20多公里。
世联_东莞蓝山锦湾别墅项目营销策略及销售执行报告_173PPT
谨呈：广东君鑫房地产投资有限公司
蓝山锦湾2008年营销策略 及销售执行报告
东莞世联地产蓝山锦湾项目组 2008年1月21日
08年营销需要重点解决的问题：
08年淡市市场背景之中，本项目应该如何应对？ 楼盘全年营销既有别墅又有洋房，两种差异很大的产品如何同时进行推广？ 本项目的由于位处深圳和龙岗边缘，客户群来源非常分散，
面积 396.24 374.89 376.62 368.45 494.74 490.25 374.69 374.7 374.59 491.06 396.24 374.89 376.62 368.45 494.74 484.95 387.12 397.01 379.03 483.71 398.77
421 474.78 479.92 419.07 420.22 397.45
深圳投资客大规模退 场，成交量直线下滑， 客户以周边区域自住 需求为主
1.1 二期别墅推广背景分析
07年平湖/中心城别墅市场特征分析:
平湖市场07年及以前别墅供应量很少；平湖高端客户以前主要选择在中心城或凤 岗等周边区域进行购买 中心城市场07年别墅供应量很少;中心城客户有前往凤岗购买别墅,追求投资/性价 比
1.1 二期别墅推广背景分析 1.2 别墅产品与营销小结 1.3 别墅08年推广竞争分析 1.4 关于别墅的竞争出路思考
07年东莞别墅 凤岗/雁田市场 平湖市场 龙岗中心城市场
1.1 二期别墅推广背景分析
07年东莞别墅市场发展特征回顾:
07年9.27新政前深圳投资客户大量涌入/别墅价格快速上扬/销售速度快;
1-01 1-02
17-04 17-05
套均面积408.99㎡ 销售率24%
2-01 2-02 14-01 14-02
蓝山锦湾2008年营销策略 及销售执行报告
东莞世联地产蓝山锦湾项目组 2008年1月21日
08年营销需要重点解决的问题：
08年淡市市场背景之中，本项目应该如何应对？ 楼盘全年营销既有别墅又有洋房，两种差异很大的产品如何同时进行推广？ 本项目的由于位处深圳和龙岗边缘，客户群来源非常分散，
面积 396.24 374.89 376.62 368.45 494.74 490.25 374.69 374.7 374.59 491.06 396.24 374.89 376.62 368.45 494.74 484.95 387.12 397.01 379.03 483.71 398.77
421 474.78 479.92 419.07 420.22 397.45
深圳投资客大规模退 场，成交量直线下滑， 客户以周边区域自住 需求为主
1.1 二期别墅推广背景分析
07年平湖/中心城别墅市场特征分析:
平湖市场07年及以前别墅供应量很少；平湖高端客户以前主要选择在中心城或凤 岗等周边区域进行购买 中心城市场07年别墅供应量很少;中心城客户有前往凤岗购买别墅,追求投资/性价 比
1.1 二期别墅推广背景分析 1.2 别墅产品与营销小结 1.3 别墅08年推广竞争分析 1.4 关于别墅的竞争出路思考
07年东莞别墅 凤岗/雁田市场 平湖市场 龙岗中心城市场
1.1 二期别墅推广背景分析
07年东莞别墅市场发展特征回顾:
07年9.27新政前深圳投资客户大量涌入/别墅价格快速上扬/销售速度快;
1-01 1-02
17-04 17-05
套均面积408.99㎡ 销售率24%
2-01 2-02 14-01 14-02
某地产华庭房地产项目XXXX年营销策划方案
二、二期整体营销思路
我们的货源
1号楼和4号楼，1号楼12层；4号楼8层。 1号楼1梯4户，160套，19000平米左右；4号楼1梯3户，45套，5400平米。 共计205套，24400平米左右。
我们的目标
总1.62亿元！住宅总销售目标1.2亿元左右！住宅均价 2500 元！
二期（1号楼，4号楼）的均价2600元！
停车位
垃圾桶
原则：品牌建材实物展示， 尽量缩短现房和期房之间的差距。
形象再包装
2期市场定位
城中央. 电梯洋房. 特首公馆
推广四大难点
1 如何翘动全城置业（项目需要最宽泛的客群来源） 2 可信度如何迅速打造（开发商品牌在现实条件下如何突破） 3 项目自身资源与外界资源如何有效联动（挖掘更多的亮点和形象力） 4 如何抢夺竞争楼盘客户？（不争，天下莫与能争之）
前期升温（2期单位蓄客期），达到的目标
以活动制造热点，推出认购策略，广泛 积累客群.
阶段活动配合
“有才的孩子，公馆级的家！” ——息县少儿才艺大赛
通过以家庭为单位，以少儿才艺大赛为契机的活动，将项目瞩目度逐步推高。
业主联谊会、启动感恩券
本阶段以口碑传递为主，活动配合
达到的目标
以最少的费用投入，发展老客户带新客户，通 过口碑传递，达到持续稳定热销，同时释放二 期推出信息。
带新政策。2、确定成交时，由老客户书写书面证明并由新成交客户确认签字。3、老客户带新客户成交后，赠送老客 户物业管理费二年，减免新客户房屋总价2000元。 老客户介绍多位新客户并成交，则老客户享受到的优惠政策可累计 计算，即每成交一套减免二年物业管理费。 已购房产客户再次或多次购买： （1）夫妻关系只需填写再购证明，经确认后便可减免所购上一套房产物业管理费两年。 ★ 兄妹、父子等直系或旁系亲属执行老带新关系。 （2）个人在龙湖华庭多次购买房产，每购一套均减免上一套所购房产物业管理费二年。 第二种： 曾多次到访但因各种原因未成交的老客户。此类老客户若成功介绍新客户购买龙湖华庭房产(新客户已签合同)， 则老客户购买龙湖华庭房产后可减免二年的物业费用，新客户减免房屋总价2000元。 提示：老客户享受的优惠政策不得转让、转借或其他有偿转让行为。 本活动最终解释权归开发商所有。 龙湖华庭销售中心 2011.3.25
东莞金碧华庭项目营销执行报告_118PPT_尊地
1
谨呈：南峰集团
金碧华庭项目 营销执行报告
版权声明： 本项目是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制 和发布报告中的部分或全部内容。
2019/10/7 2
思维导图
报告思维导图
宏观经济环境分析
清溪房地产市场分析 项目目标客户定位 项目价值研判及优劣市势场分客析户研究 项目物业发展建市议场客户研究 项目营销执行策市略场客户研究
从月度环比来看，清溪镇出口总额2-5月当月加工贸易出口环比分别增长2.82%、 11.33%、5.64%、1.62%.
14
宏观经济环境分析
为应对金融危机的冲击，清溪镇制订优惠政策力促清溪 工业发展，取得了良好的成效
2009年清溪镇积极应对国际金融危机冲击，努力降低危机对经济社会带来的负 面影响，以“两个强化”稳工业保增长。
1、“持续大幅度降息”：金融环境转为宽松 08年下半年进入快速降息通道，贷款利率半年内数次大幅下调， 希望鼓励金融环境向好发展 2、“拉动内需”：楼市调控针对消费者单边放宽 （1）房贷首付比例下调，贷款利率优惠，公积金贷款扩张 （2）超过两年的购房营业税取消 （3）肯定地方救市，自行调整的权力 （4）第二套房首付大幅降低
厦门新景地 厦门万科 恒禾置地 宝嘉贸易 福州世茂
6
宏观经济环境分析
地王记录不断被“刷新”2009年的地王是在07、08年海 啸之后理性思考中诞生的。
宏观经济分析小结：
在保增长的前提下信贷将无法收紧，通货膨胀是未来三至五年内宏观经济最 主要的趋势，房地产作为增值保值的产品未来价格走势将稳中有升。
深外环高速、博罗高速、龙林高速延长线将加强清溪与深圳、惠州和东莞周边 各镇区之间的联系，交通时间将大幅缩短，这对清溪未来房地产市场构成利好。
谨呈：南峰集团
金碧华庭项目 营销执行报告
版权声明： 本项目是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制 和发布报告中的部分或全部内容。
2019/10/7 2
思维导图
报告思维导图
宏观经济环境分析
清溪房地产市场分析 项目目标客户定位 项目价值研判及优劣市势场分客析户研究 项目物业发展建市议场客户研究 项目营销执行策市略场客户研究
从月度环比来看，清溪镇出口总额2-5月当月加工贸易出口环比分别增长2.82%、 11.33%、5.64%、1.62%.
14
宏观经济环境分析
为应对金融危机的冲击，清溪镇制订优惠政策力促清溪 工业发展，取得了良好的成效
2009年清溪镇积极应对国际金融危机冲击，努力降低危机对经济社会带来的负 面影响，以“两个强化”稳工业保增长。
1、“持续大幅度降息”：金融环境转为宽松 08年下半年进入快速降息通道，贷款利率半年内数次大幅下调， 希望鼓励金融环境向好发展 2、“拉动内需”：楼市调控针对消费者单边放宽 （1）房贷首付比例下调，贷款利率优惠，公积金贷款扩张 （2）超过两年的购房营业税取消 （3）肯定地方救市，自行调整的权力 （4）第二套房首付大幅降低
厦门新景地 厦门万科 恒禾置地 宝嘉贸易 福州世茂
6
宏观经济环境分析
地王记录不断被“刷新”2009年的地王是在07、08年海 啸之后理性思考中诞生的。
宏观经济分析小结：
在保增长的前提下信贷将无法收紧，通货膨胀是未来三至五年内宏观经济最 主要的趋势，房地产作为增值保值的产品未来价格走势将稳中有升。
深外环高速、博罗高速、龙林高速延长线将加强清溪与深圳、惠州和东莞周边 各镇区之间的联系，交通时间将大幅缩短，这对清溪未来房地产市场构成利好。
某地产_温州鹿城广场锦玉园阶段推广策略_70PPT_庞博
如何将鹿城广场与温州的历史文化相结合 是推广中需要解决的【首要问题】
走进温州＞
温州古为瓯地，也称东瓯。瓯是一种陶制器皿 的名称。约在新石器时代，温州居住着原始瓯人并 制作陶器。西汉惠帝三年（前192年）为东海王都地。 流经温州的河流叫瓯江。
温州古城建于东晋明帝太宁元年【公元323年】 因温峤岭南,“虽隆冬而恒燠”，四季气候温润，故 名温州。
起。
项目知名度和认可度。
《鹿城记忆》通过老照 片与现实的强烈对比， 展现温州城市变迁，拉 近与温州市民的距离， 建立绿城品牌稳重亲和 的形象。同时展现项目 地的变迁历程。
六、推广阶段划分
销售排期
月份 销售阶段 销售比例
套数 面积 金额
9月 10月 11月 中秋国庆强销期 80％ 40套 约19000平米 约8亿元
中国山水诗的发祥地
《登江中孤屿》
温州是中国山水诗的发祥地， 山水诗开山鼻祖谢灵运于公 元422年出任温州太守时频游 古城，留下不少诗篇，其中 《登江中孤屿》是谢灵运描 写江心屿的第一首诗，也是 历代诗人传世的第一首咏江 心屿的诗。
江南倦历览，江北旷周旋。 怀新道转迥，寻异景不延。 乱流趋正绝，孤屿媚中川。 云日相辉映，空水共澄鲜。 表灵物莫赏，蕴真谁为传？ 想象昆山姿，缅邈区中缘。 始信安期术，得尽养生年。
一、前一阶段推广成效 二、本阶段推广亟待解决的课题 三、解决的办法
一、前一阶段推广成效
1、初步树立了绿城地产“高端物业营造专家”形象 通过多种形式的推广手段，在项目推广前期介绍绿城
房产在全国各地的高品质房产品，积极开展企业品牌宣传， 在温州当地树立了绿城品牌的高端形象。
同时组织“温州媒体沪杭行”、“绿城产品价值读本 温州发布”、“温州看绿城”、“温州奢侈品展”、“产 品形象推介会”、“中秋客户答谢会”等活动，使得本地 客户逐步加深对绿城品牌的了解，在未接触鹿城广场项目 之前即已感受到该项目的高端定位，为项目的后续销售创 造了有利条件。
世联东莞蓝山锦湾别墅项目营销策略与销售执行报告
已售单位
1.2 别墅产品与营销小结
两个组团中，湖坡墅的联排面积比美林墅的联排面积要大50平米左右，但美林墅处 于洋房的包围中，位置相对较差。从销售情况看，湖坡墅比美林墅好，可以看出， 除了价格因素外，产品舒适度是客户考虑的重要因素，体现出了自住客户的特征。
栋号 15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 16-01 16-02 16-03 16-04 16-05 17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 19-01 19-02 19-03 20-01 20-02 20-03 20-04
客户对价格的接受度： 新政前客户受升值潜力预期的影响，对不断走高的价格接受度高，新政后客户 对价格的判断趋于理性。
销售速度：新政前别墅大多销售速度较快；新政后别墅的销售速度非常缓慢。
1.2 别墅产品与营销小结
别墅产品小结：赠送面积带来附加值，使总价偏高，在区域市场 内总价较高。
别墅销控表（截至1月1日）
项目
产品类型
开盘时间 推售套数 开盘销售率 价格（元/㎡）
公园大地
TH
4月
41套
78%
3.6万
中海大山地 叠加、联排、双拼
9月
154套
34%
3.3万
1.1 二期别墅推广背景分析
本项目二期别墅推广背景小结：07年周边别墅市场特征分析
四个片区整体别墅市场特征以新政为重要的分界点：
客户来源与购买目的： 新政前深圳客和投资客比例高，新政后区域内客户、自住客户是主流。
37-04 38-01 38-02 38-03 38-04 38-05 39-01 39-02 39-03 39-04 40-01 40-02
1.2 别墅产品与营销小结
两个组团中，湖坡墅的联排面积比美林墅的联排面积要大50平米左右，但美林墅处 于洋房的包围中，位置相对较差。从销售情况看，湖坡墅比美林墅好，可以看出， 除了价格因素外，产品舒适度是客户考虑的重要因素，体现出了自住客户的特征。
栋号 15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 16-01 16-02 16-03 16-04 16-05 17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 19-01 19-02 19-03 20-01 20-02 20-03 20-04
客户对价格的接受度： 新政前客户受升值潜力预期的影响，对不断走高的价格接受度高，新政后客户 对价格的判断趋于理性。
销售速度：新政前别墅大多销售速度较快；新政后别墅的销售速度非常缓慢。
1.2 别墅产品与营销小结
别墅产品小结：赠送面积带来附加值，使总价偏高，在区域市场 内总价较高。
别墅销控表（截至1月1日）
项目
产品类型
开盘时间 推售套数 开盘销售率 价格（元/㎡）
公园大地
TH
4月
41套
78%
3.6万
中海大山地 叠加、联排、双拼
9月
154套
34%
3.3万
1.1 二期别墅推广背景分析
本项目二期别墅推广背景小结：07年周边别墅市场特征分析
四个片区整体别墅市场特征以新政为重要的分界点：
客户来源与购买目的： 新政前深圳客和投资客比例高，新政后区域内客户、自住客户是主流。
37-04 38-01 38-02 38-03 38-04 38-05 39-01 39-02 39-03 39-04 40-01 40-02